王炎

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)能夠帶動起國民經(jīng)濟發(fā)展的走向，因此也成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著與房地產(chǎn)相關的宏觀調控政策頒布，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的難度，同樣也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了資金上的壓力。在重多問題撲面而來的時候，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始打破原有的運營模式，加大商業(yè)地產(chǎn)運營力度，以求房地產(chǎn)行業(yè)可以繼續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展下去。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);金融手段;資源整合

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)運行不僅要應對大環(huán)境下的復雜性與需求量，還要適應新的市場模式，一味的采用原有的運營方式已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進步，因此房地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)模式轉型是勢在必行的，畢竟輕資產(chǎn)形式讓房地產(chǎn)行業(yè)可以不必像從前般，將全部環(huán)節(jié)都獨自負責，可以通過與諸多伙伴合作的力量用小投入來換取大收益。

一、研究背景解析

在我國統(tǒng)一部署以及住建集團的統(tǒng)一安排之下，住房集團未來要逐步向房地產(chǎn)開發(fā)集團進行轉變，因此將房地產(chǎn)開發(fā)上的相關業(yè)務運作好是十分有必要的。在當前的經(jīng)濟環(huán)境上、政策上以及需求上都有了很大的改變。國家也在十九大中將房地產(chǎn)行業(yè)納入了宏觀調控的范疇，在這樣的時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要尋求新的突破。自90年代初，我國房地產(chǎn)行業(yè)起步以來，其主營業(yè)務帶來效益十分可觀。一直以來房地產(chǎn)行業(yè)都采用重資產(chǎn)發(fā)展的模式，以土地持有為核心進行運作，導致成本相對過高，資產(chǎn)流動性不佳，人力成本以及開發(fā)周期等也不斷在擴大，為房地產(chǎn)行業(yè)的運營帶來了諸多困難。因此，近年來房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)運營轉型已經(jīng)成為必然的發(fā)展方向，各大房地產(chǎn)企業(yè)都根據(jù)自身情況制定了不同的商業(yè)地產(chǎn)運營策略，來拓寬業(yè)務鏈為企業(yè)帶來更好的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)對產(chǎn)運營存在的問題

（一）新的運營模式要適應大環(huán)境與國民生活需求的轉變

在各個領域都在飛速發(fā)展進步的大環(huán)境下，以及經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化持續(xù)增長下，無形中降低了房地產(chǎn)快速發(fā)展的動力。不止如此，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，對居住條件的要求日漸上漲，導致房地產(chǎn)的飽和度漸漸提升上來。與此同時能夠運用的土地面積不斷減少，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本要求不斷提高，就連融資的難度也越來越高。再者，國民對生活的追求以及消費習慣上也發(fā)生了重大改變，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)轉向商業(yè)地產(chǎn)運營，但面臨這諸多的問題還是需要逐一去適應。

（二）競爭日漸激烈的大環(huán)境下大小企業(yè)之間存在的差異

雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)都在進行轉型，但是面臨著市場競爭，各企業(yè)之間不管是在思想上還是視野、知名度與運作能力上都有一定的差異，因為各方面的差異，導致了有不少企業(yè)對轉型的積極性不高，或是運作模式上進行了轉變但是在實際操作中仍然畏首畏尾，導致新的運營模式達不到預期的效果。

（三）現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)運營質量不佳

以哈住房集團為例，商業(yè)地產(chǎn)運營上存在以下特點：一是缺乏區(qū)位優(yōu)勢。絕大部分商業(yè)資產(chǎn)距離核心商圈較遠，具有聚客能力不夠顯著、業(yè)態(tài)培育期較長、吸引力不強等明顯短板。二是資產(chǎn)質量不佳。資產(chǎn)布局上呈現(xiàn)戰(zhàn)線過長、布局散亂、業(yè)態(tài)龐雜特征，增值潛力上建成年代久遠、基礎條件差、規(guī)模效應不夠，總體上看資產(chǎn)質量不佳。三是體制機制不順。多年來商業(yè)資產(chǎn)始終分布在各子公司手中，形成資產(chǎn)分散割據(jù)、各自為戰(zhàn)、業(yè)態(tài)混雜的體制機制，無法形成協(xié)同效應和經(jīng)營合力。四是運營水平不高。經(jīng)營項目業(yè)態(tài)謀劃水平、運營管理水平較低，資產(chǎn)收益水平較差。

（四）商業(yè)地產(chǎn)上市融資上存在一定的風險

房地產(chǎn)企業(yè)轉型成輕資產(chǎn)運營模式勢必會降低固定資產(chǎn)的比重，而且輕資產(chǎn)在融資過程中因缺乏足夠的抵押物，便只能采取發(fā)行債券或是股票的形式來進行融資。雖說債券利息等能夠相應的規(guī)避所得稅，但對于還本壓力帶來的較大財務風險以及過多的股權資本使企業(yè)的融資成本大量提升了上來。

三、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營策略的優(yōu)化分析

（一）實施三步走戰(zhàn)略

首先第一步就是要跟先進的房地產(chǎn)企業(yè)學習借鑒成功經(jīng)驗，并結合自身實際情況制定運作方式，并從中攢足經(jīng)驗、資金和實力以求縮小與先進企業(yè)的差距。第二步就是要提升各方面的水平，主要是資金籌劃方面、成本控制以及營銷方面的水平，從而保障在長期競爭過程中能始終跟隨發(fā)展步伐不掉隊。第三步就是將前兩步做到位以后，開始進行追趕，大幅的將資金運作以及樓盤品質的水平提升上來，以保障利潤指標等能夠達到或是可以與標準指標接近。

（二）轉變固有思想觀念

將企業(yè)轉型成商業(yè)地產(chǎn)運營的模式進行運作，也需要將思想同步轉化，因為思想上的轉變是房地產(chǎn)企業(yè)成功轉型的關鍵所在。就像如今房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但是發(fā)展狀態(tài)良莠不齊，究其原因就是思想上的不同。因此要想轉型成功并能更好的獲取收益，就要從思想上出發(fā)，進行轉變，將陳舊的觀念拋開，接受先進成功的思想以及競技意識，并把目光投向國內與國際的發(fā)展趨勢上，最后就是要借鑒房地產(chǎn)標桿企業(yè)的土地運作方式、建設等成功經(jīng)驗，將自身的運作能力全面提升上來。

（三）加強頂層設計

堅持“輕重并行、創(chuàng)新可復制商業(yè)模式”上市操作路徑，以輕資產(chǎn)運營為主，在盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)、積極拓展和運營外部商業(yè)資源的同時，著力培育可復制的商業(yè)模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資路徑以及現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營情況分析，成立置業(yè)資產(chǎn)管理公司，深度整合和管理現(xiàn)有資產(chǎn)，并作為資產(chǎn)融資平臺。同時組建商業(yè)運營管理公司，置業(yè)資產(chǎn)管理公司為控股股東，設計符合市場需求及企業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)模式，形成核心競爭力。通過專業(yè)運營提升資產(chǎn)價值與盈利能力，通過項目拓展獲取更多地商業(yè)資源，以滿足上市融資或資產(chǎn)證券化的準入標準，實現(xiàn)商業(yè)運營版塊的上市需求。商業(yè)運營管理公司作為混合所有制改革平臺和上市平臺，實施高度市場化管理模式。

（四）打造商業(yè)社區(qū)

引入專業(yè)的運營團隊，通過提升運營能力，以體驗式業(yè)態(tài)為自身特色，通過有效的規(guī)劃、招商迅速建立標準化、可快速復制的社區(qū)商業(yè)模型，推出自有社區(qū)商業(yè)運營品牌，搭建社區(qū)商業(yè)中心的基本框架。同時充分利用電商思維，通過社區(qū)線下實體店和線上APP招商實現(xiàn)雙線聯(lián)動，線上打造品牌集合平臺，線下布局體驗店，使底商和電商的優(yōu)勢互補，將線下社區(qū)門店打造為體驗中心、服務中心、社交中心。在商業(yè)模式成熟后通過收購、品牌合作等方式向外復制擴張，形成產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應、品牌效應，迅速占領市場，提升企業(yè)核心競爭力和盈利能力，使企業(yè)經(jīng)濟效益滿足上市融資及資產(chǎn)證券化的準入標準。

（五）建立科學合理的激勵機制

各行各業(yè)能夠進行良性運作，并維持穩(wěn)健的發(fā)展是離不開相關的具有專業(yè)性的人才，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。當然擁有了人才自然就要建立相應的激勵機制。對于建設方面或是運營其他模塊中表現(xiàn)突出、做出突破貢獻的單位和個人，根據(jù)貢獻效用的大小來運用激勵機制進行相應的獎勵，以此來提升相關人員工作的積極性，也能使其他人員向被獎勵的人員看齊，做出對運營有貢獻的舉動，來輔助項目順利開展與企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

四、結語

雖說不少房地產(chǎn)企業(yè)仍然無法擺脫對重資產(chǎn)、銷售額帶來的利益依賴，但商業(yè)地產(chǎn)運營畢竟已經(jīng)成為了一種趨勢，并且代表著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向，就應該被接納，被重視起來。而且即使在轉變的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，但仍不能抹殺其帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流等客觀效益。所以房地產(chǎn)企業(yè)應積極響應新趨勢，舍棄固有的思維，將可能面臨的各項問題進行梳理，并形成相應的解決辦法，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)得到更好的發(fā)展。

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