摘要：稅收籌劃是指為實(shí)現(xiàn)稅后收益最大化，更科學(xué)地安排企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、活動(dòng)、財(cái)務(wù)的籌劃行為。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的目標(biāo)就是為了降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和國(guó)家財(cái)政收入的重要來源，必然使得房地產(chǎn)企業(yè)成為各地稅收征管的重點(diǎn)，加之房地產(chǎn)企業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，規(guī)模大，資金投入大，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)比較復(fù)雜，因此加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、決策中不可缺少的組成部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）稅收臨界點(diǎn)籌劃法：臨界點(diǎn)通常是稅法中規(guī)定的比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額超過這一臨界點(diǎn)時(shí)，就應(yīng)該按相關(guān)規(guī)定納稅。根據(jù)土地增值稅法則相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未達(dá)到20%，可以免征土地增值稅，若超過20%，就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。該20%就是“避稅臨界點(diǎn)”，納稅企業(yè)應(yīng)根據(jù)該臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

假設(shè)：銷售總額為X（不含稅額），建造成本（取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和）為Y（不含稅額），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除額為0.2Y，“營(yíng)改增”后，由于增值稅為價(jià)外稅，各企業(yè)增值稅稅負(fù)不同，但總體稅負(fù)是較營(yíng)業(yè)稅有所降低的，可對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出最高取值為X*1.09*5%*（7%+3%+2%）=0.00654X，最低取值為0分別計(jì)算.

1、當(dāng)值稅率為20%，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出取最高值為0.00654X 時(shí)，列方程如下：[X-（1.3Y+0.00654X）]/（ 1.3Y+0.00654X）=20%? 得X=1.57234Y，即銷售額與建造成本的比例為1.57234：1。

2、當(dāng)值稅率為20%，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出取最低值為0 時(shí)，列方程如下：（X-1.3Y）/1.3Y=20%? 得X=1.56Y，即銷售額與建造成本的比例為1.56 ：1。

企業(yè)可根據(jù)各自不同的增值稅稅負(fù)，計(jì)算得出在區(qū)間[1.56，1.57234]內(nèi)的 “免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”，有了這個(gè)系數(shù)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，使得納稅企業(yè)在降低銷售時(shí)，不會(huì)因?yàn)閱渭冏非蠊?jié)稅，而過多地減少納稅企業(yè)利潤(rùn)。

（二）收入拆分籌劃法：收入拆分法就是將一項(xiàng)收入拆分為幾項(xiàng)收入，從而能夠起到降低適用稅率，減輕稅負(fù)的目的。

【例】某房產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修的房子，該房產(chǎn)的土地單位成本為6000元/平方米，房地產(chǎn)開發(fā)單位成本3000元/平方米，房地產(chǎn)的裝修成本為2000元/平方米。房地產(chǎn)項(xiàng)目每平方售價(jià)為22000元。在沒有拆分收入的情況下，增值額=22000-（6000+3000+2000）*1.3=7700元/平方米，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7700/14300=53.85%，應(yīng)納土地增值稅=7700*40%-14300*5%=2365元/平方米（為方便計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本與房地產(chǎn)建設(shè)成本之和的10%計(jì)算，不考慮轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出扣除，下同）。如果房產(chǎn)企業(yè)在銷售房子時(shí)把收入進(jìn)行拆分，跟客戶在簽訂合同時(shí)，房產(chǎn)買賣合同和房產(chǎn)裝修合同需分別單獨(dú)簽訂，單價(jià)分別簽17000元/平方米和5000元/平方米。這時(shí)增值額為17000-（6000+3000）*1.3=5300元/平方米，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率為5300/11700=45.30% ，應(yīng)納土地增值稅為5300*30%=1590元/平方米。與沒有拆分收入相比，土地增值稅每平方米少交了775元。該稅收籌劃方法，恰好適用采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征的土地增值稅。

（三）轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃法：轉(zhuǎn)讓定價(jià)是指關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，在合理的正常價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)，操作商品交易、勞務(wù)交往中的價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都是大型企業(yè)，企業(yè)集團(tuán)間有很多關(guān)聯(lián)方，涉及建筑施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等。

1、為了實(shí)現(xiàn)減少整體的稅收負(fù)擔(dān)，在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部特別是建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，實(shí)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)。

【例】A房產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司在H市拍賣了一塊土地，成立了一家AH的項(xiàng)目公司。A公司的控股股東甲公司控股了一家乙建筑施工企業(yè)。現(xiàn)在AH項(xiàng)目公司委托乙公司進(jìn)行建筑施工，對(duì)AH公司項(xiàng)目土地進(jìn)行開發(fā)。AH公司拿地的成本是10億，乙公司的建筑施工成本是4億，建筑施工的收入定價(jià)為5億，整個(gè)項(xiàng)目的銷售是30億。則土地增值稅如下：增值額=30-（10+5）*1.3=10.5億，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率為10.5/19.5=53.85%? 應(yīng)納稅額=10.5*40%-19.5*5%=3.225億。如果乙公司的建筑施工收入定價(jià)為6億，其他相應(yīng)條件不變的情況下，則土地增值稅如下：增值額=30-（10+6）*1.3=9.2億，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率為9.2/20.8=44.23%? 應(yīng)納稅額=9.2*30%=2.76億。前后兩種情況土地增值稅相差0.465億。從上面的例子可以看出乙企業(yè)的建筑施工收入的定價(jià)對(duì)AH公司的土地增值稅影響很大。建筑施工收入定在合理的價(jià)格不僅能合理地減少土地增值稅，而且能夠把利潤(rùn)從項(xiàng)目公司AH公司轉(zhuǎn)移到建筑公司乙企業(yè)。如果乙公司是享受西部大開發(fā)優(yōu)惠的企業(yè)，企業(yè)所得稅也可以享受優(yōu)惠，達(dá)到節(jié)稅目的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅把轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法用在關(guān)聯(lián)的建筑施工企業(yè)上，也可以用在關(guān)聯(lián)的建筑材料企業(yè)上。隨著時(shí)代的進(jìn)步，很多環(huán)保新材料廣泛應(yīng)用于建筑上。例如保溫性能好的;抗震性能強(qiáng)的等等。生產(chǎn)這些材料的企業(yè)往往具有一定的技術(shù)含量，定價(jià)上也有較大的自主浮動(dòng)空間，并且能夠評(píng)定出高新技術(shù)企業(yè)。

【例】C房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托無關(guān)聯(lián)的第三方D建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工，在簽訂合同時(shí)明確要求使用關(guān)聯(lián)企業(yè)E生產(chǎn)的保溫材料。E生產(chǎn)的保溫材料的定價(jià)高低不但能夠影響C房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納，而且能夠把C房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)通過無關(guān)聯(lián)D公司轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)方E公司。E公司由于是高新技術(shù)企業(yè)其利潤(rùn)能夠享受企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

（四）利用稅收優(yōu)惠政策籌劃法：充分學(xué)習(xí)并享受稅收政策，是房企稅收籌劃的重要方法之一。

1、充分利用相關(guān)預(yù)提費(fèi)用稅前扣除政策，減少企業(yè)所得稅負(fù)。

2、企業(yè)所得稅稅前加計(jì)扣除政策，房企安置殘疾人員相關(guān)的工資費(fèi)用，可以加計(jì)扣除殘疾職工工資的100%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)可以自主招用退役士兵，根據(jù)各地政府的具體優(yōu)惠政策，享受所得稅優(yōu)惠。

（五）納稅期的遞延籌劃法：遞延納稅盡管不能減少應(yīng)納稅款，但可以在一定期間內(nèi)無償使用該筆稅款，相當(dāng)于是降低了稅收負(fù)擔(dān)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同時(shí)，在約定項(xiàng)目竣工交付時(shí)間時(shí)應(yīng)該采取謹(jǐn)慎原則，對(duì)于預(yù)計(jì)當(dāng)年第四季度或年末可竣工項(xiàng)目應(yīng)推遲到次年竣工交付，盡量將項(xiàng)目竣工交付時(shí)間放在年初或上半年，一方面通過推遲開發(fā)產(chǎn)品已完工時(shí)間來推遲收入的確認(rèn)，此時(shí)增值稅仍采取預(yù)繳形式，企業(yè)所得稅仍采取預(yù)售利潤(rùn)率形式繳納，從而達(dá)到延期納稅目的。另一方面也為項(xiàng)目中各子工程決算創(chuàng)造時(shí)間，便于當(dāng)期全款發(fā)票的取得，從而合理、準(zhǔn)確的分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品單位成本。

2、開發(fā)產(chǎn)品完工后，稅法在自銷產(chǎn)品銷售收入實(shí)現(xiàn)上存在三種確認(rèn)方式，包括一次性全額收款方式、分期收款方式和銀行按揭方式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在簽訂商品房買賣合同時(shí)在收款方式上盡量選擇分期收款和銀行按揭方式。確保只對(duì)實(shí)際收到款項(xiàng)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，并分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延期納稅目的，而不應(yīng)在實(shí)際房款還未全額繳清的情況下，選擇一次性收款方式簽訂合同，全額確認(rèn)收入。

3、稅法規(guī)定，企業(yè)在2018年至2020年新購(gòu)買的器具、設(shè)備，單體價(jià)值不超過500萬元人民幣的，允許一次性在稅前扣除。這里所稱設(shè)備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)中固定資產(chǎn)往往占有較大的比重，該規(guī)定特別適合房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，能夠把企業(yè)所得稅稅款向后遞延到折舊結(jié)束為止。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)，要有有戰(zhàn)略高度。將企業(yè)戰(zhàn)略與法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、企業(yè)實(shí)際等相結(jié)合，對(duì)稅收籌劃工作的方法、影響因素、工具等進(jìn)行經(jīng)常性學(xué)習(xí)，從思想形態(tài)上進(jìn)行提升，戰(zhàn)略上重視稅收籌劃。

（二）由財(cái)務(wù)管理部門牽頭，其他部門積極配合參與，打造全員參與的工作氛圍，優(yōu)質(zhì)高效地推進(jìn)稅收籌劃工作。

（三）要進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立健全完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，努力增強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和提高企業(yè)管理水平。

（四）匯編、定期更新企業(yè)適用的相關(guān)稅法，并深入、精準(zhǔn)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，分析法律法規(guī)在稅收籌劃過程中的應(yīng)用和量化影響，避免在稅收籌劃過程中，因出現(xiàn)不清楚的地方所引發(fā)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通學(xué)習(xí)，及時(shí)了解相關(guān)的稅收政策變動(dòng)，確保稅收籌劃工作與時(shí)俱進(jìn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)清形勢(shì)，提升企業(yè)管理水平的同時(shí)要做好稅收籌劃，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅文藝.基于稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防范[J].企業(yè)改革與管理，2019（16）：92+94.

作者簡(jiǎn)介： 徐華，男，1977年8月出生，中國(guó)國(guó)籍，本科學(xué)歷。1997年至2005年曾先后在浙江省第五建筑工程公司及浙江金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)部經(jīng)理，2005年至今任紹興柏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。