黃志康

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)主要從事的工作為不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售，其最為顯著的行業(yè)特性為資金密集度高，資金量需求量大，開(kāi)發(fā)周期性長(zhǎng)。該特征要求企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，以A公司為例，通過(guò)A公司自身內(nèi)部控制報(bào)告并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)內(nèi)部控制報(bào)告，發(fā)現(xiàn)A公司內(nèi)部控制中的不足之處，并對(duì)A公司不足之處提出相關(guān)對(duì)策，為A公司結(jié)合自身狀況以及現(xiàn)有的外部環(huán)境完善內(nèi)部控制提供建議，同時(shí)希望為房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)完善自身內(nèi)部控制提供新思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);A公司;內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F27 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.07.024

1 研究背景及意義

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量增多，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)要想在行業(yè)里占據(jù)有利地位，從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。從行業(yè)內(nèi)部看一個(gè)房地產(chǎn)公司從項(xiàng)目取得到項(xiàng)目清算，需要經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程，過(guò)程中的每一步需要無(wú)數(shù)人的參與，期間如果沒(méi)有一套完整和系統(tǒng)的管理體系來(lái)實(shí)時(shí)監(jiān)控的話，企業(yè)資產(chǎn)的安全、信息的真實(shí)性將難以得到保障。面對(duì)外部環(huán)境的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)為了保持在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要通過(guò)建立完善的內(nèi)部控制制度，及時(shí)獲取真實(shí)準(zhǔn)確的信息，提高企業(yè)資金利用率。

2 案例分析

2.1 A公司簡(jiǎn)介

A公司于1965年成立，1993年獲得掛牌上市的資格，成了當(dāng)?shù)氐谝患疑鲜泄?。隨著2009年房地產(chǎn)行業(yè)的大熱，A公司宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，并進(jìn)行了資產(chǎn)重組，同年擁有了國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，成為當(dāng)?shù)氐谝患曳康禺a(chǎn)上市企業(yè)。在企業(yè)制度上，A公司按照政策規(guī)定及上市公司監(jiān)管要求，建立了適合自身情況的房地產(chǎn)上市公司管理制度。在2018年，A公司成功入選了“浙江省房地產(chǎn)品牌推動(dòng)力TOP10”。根據(jù)2018年財(cái)務(wù)報(bào)表，A公司資產(chǎn)合計(jì)2，431，861萬(wàn)元人民幣，營(yíng)業(yè)收入達(dá)396，776萬(wàn)元人民幣，所有者權(quán)益合計(jì)476，860萬(wàn)元人民幣。

2.2 A公司內(nèi)部控制報(bào)告披露

從2008年起，A公司在國(guó)家相關(guān)法律尚不完善的情況下，連續(xù)11年發(fā)表了與內(nèi)部控制相關(guān)的自我評(píng)價(jià)報(bào)告，可以看出A公司內(nèi)部控制制度相比于同行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)起步更早。根據(jù)TH會(huì)計(jì)事務(wù)所做出的2018年內(nèi)部審計(jì)報(bào)告，A公司及其相關(guān)子公司均被納入內(nèi)部評(píng)價(jià)范圍;納入評(píng)價(jià)范圍的事項(xiàng)包括企業(yè)內(nèi)部環(huán)境、控制活動(dòng)、信息與溝通等事項(xiàng)。

（1）內(nèi)部環(huán)境披露。

從組織架構(gòu)看，A公司根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管要求，建立了完善的法人治理結(jié)構(gòu)。根據(jù)TH事務(wù)所披露，A公司董事會(huì)下僅設(shè)有戰(zhàn)略委員會(huì)，該部門(mén)通過(guò)獲取相關(guān)信息，對(duì)獲取的信息進(jìn)行內(nèi)部討論，并獲取各個(gè)相關(guān)部門(mén)的建議，形成最適合公司發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

（2）控制活動(dòng)披露。

從控制活動(dòng)看，A公司根據(jù)公司狀況采取的控制活動(dòng)主要有八個(gè)方面。

首先是資金活動(dòng)以及采購(gòu)業(yè)務(wù)方面，公司比較重視資金活動(dòng)的全程規(guī)范以及有效控制，在制度上提出了對(duì)營(yíng)運(yùn)、籌資以及投資三個(gè)環(huán)節(jié)的不相容崗位分離原則以及崗位職責(zé)，為了總公司能及時(shí)了解公司的資金業(yè)務(wù)，建立了較為規(guī)范的授權(quán)審批程序，加強(qiáng)了對(duì)子公司資金活動(dòng)的控制，保證公司資金安全和及時(shí)利用。在采購(gòu)業(yè)務(wù)上，公司現(xiàn)有的制度已經(jīng)較為完善，可以控制采購(gòu)過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

其次在資產(chǎn)管理和銷售業(yè)務(wù)方面，公司修正了資產(chǎn)管理中存在的一些漏洞，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，A公司對(duì)成品保護(hù)特別重視，并讓有關(guān)部門(mén)及時(shí)關(guān)注還未建設(shè)完成的項(xiàng)目以及已經(jīng)建設(shè)完成的項(xiàng)目，對(duì)分包單位、承包單位的項(xiàng)目建設(shè)如何保護(hù)提出建議，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理，確保資產(chǎn)保值。在銷售業(yè)務(wù)上，公司從制度上對(duì)銷售過(guò)程中的前期策劃、定價(jià)決策、 簽約收款和交付使用等環(huán)節(jié)制定了相應(yīng)的權(quán)限和職責(zé)，以保證完成相應(yīng)的銷售目標(biāo)。

再次在工程項(xiàng)目和擔(dān)保業(yè)務(wù)方面，圍繞公司工程項(xiàng)目完善了相應(yīng)的操作程序，從制度上對(duì)立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、造價(jià)、建設(shè)、檢查、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)制定了相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任。在擔(dān)保業(yè)務(wù)上，公司從成立到現(xiàn)在還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何違規(guī)擔(dān)保行為，不合理挪用公司資金的情況也不存在。

最后在財(cái)務(wù)報(bào)告和合同管理方面，公司根據(jù)相關(guān)制度，針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告流程，從編制、對(duì)外提供以及分析利用三個(gè)階段明確各個(gè)階段需要做什么，保證了財(cái)務(wù)報(bào)告的合法性、合規(guī)性、真實(shí)性、完整性和有效性。 在合同管理方面，公司對(duì)在公司以外發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，原則上必須簽訂有關(guān)合同，必須經(jīng)過(guò)公司要求的合同制度審批，確保公司合法權(quán)益能夠得到有效落實(shí)。

（3）信息與溝通披露。

從信息與溝通看，A公司的信息與溝通由內(nèi)部信息傳遞和信息系統(tǒng)構(gòu)成。在內(nèi)部信息傳遞方面，建立了具有企業(yè)特色的相關(guān)文件，從制度上規(guī)定了內(nèi)部信息的編制時(shí)間、傳播范圍、保存與共享三個(gè)環(huán)節(jié)的具體流程。在信息系統(tǒng)方面，基本上實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)化的公司管理，并通過(guò)指定IT支持部門(mén)負(fù)責(zé)公司的信息系統(tǒng)建設(shè)與管理工作。

2.3 A公司內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（1）組織結(jié)構(gòu)不合理，內(nèi)部體系建設(shè)的意識(shí)不足。

根據(jù)調(diào)查，雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)在很早就根據(jù)國(guó)家制定了相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，但仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層認(rèn)為內(nèi)部控制束縛了公司的經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)影響公司在項(xiàng)目建設(shè)中的進(jìn)入速度。這導(dǎo)致公司雖然有了內(nèi)控的意識(shí)，但是內(nèi)控的工作流于形式，其作用沒(méi)有想象中那么大。在房地產(chǎn)行業(yè)中的一些企業(yè)往往容易照搬其他企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，這些沒(méi)有結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況的公司容易在實(shí)際工作中出現(xiàn)職權(quán)混亂的問(wèn)題，混亂的權(quán)責(zé)制度會(huì)讓公司面臨未知的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)A公司關(guān)于內(nèi)部環(huán)境的報(bào)告，在組織結(jié)構(gòu)方面，董事會(huì)下僅僅只有戰(zhàn)略委員會(huì)一個(gè)下設(shè)部門(mén)，容易產(chǎn)生職權(quán)不分離的問(wèn)題。A公司的組織結(jié)構(gòu)還存在不足之處，相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中的一些龍頭企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)成還存在不小差距。

（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不重視。

任何事情都有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)存在，這就說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性了。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率較高，企業(yè)要想對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)控制，就要分析存在什么樣的風(fēng)險(xiǎn)。A公司關(guān)于2018年度的內(nèi)部控制中并沒(méi)有提及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這說(shuō)明A公司管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠重視，缺乏相關(guān)機(jī)制以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這樣往往容易導(dǎo)致在作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人僅僅靠自覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)分析，沒(méi)有科學(xué)的依據(jù)，做出的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估會(huì)有所偏差。

（3）資金活動(dòng)不規(guī)范。

雖然當(dāng)前我國(guó)不少的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定了資金活動(dòng)管理制度，但普遍存在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程不規(guī)范，而資金是否能被有效利用又對(duì)企業(yè)具有重要意義，這就要求房地產(chǎn)公司要對(duì)資金活動(dòng)執(zhí)行進(jìn)行規(guī)范。在資金活動(dòng)方面，A公司強(qiáng)調(diào)了對(duì)子公司資金業(yè)務(wù)的統(tǒng)一監(jiān)控，但在實(shí)際工作中，雖說(shuō)子公司資金都是財(cái)務(wù)人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，但是子公司的財(cái)務(wù)容易只聽(tīng)令于各子公司的管理人員，這讓總公司財(cái)務(wù)人員難以掌握所有的公司賬戶和余額情況，不利于企業(yè)的資金安全。為了確保公司資金安全，A公司應(yīng)當(dāng)對(duì)資金活動(dòng)控制進(jìn)行規(guī)范。

（4）信息系統(tǒng)存在缺陷。

當(dāng)前處于大數(shù)據(jù)時(shí)代，信息建設(shè)的重要性越來(lái)越重要， 良好的信息系統(tǒng)可以幫助領(lǐng)導(dǎo)提供管控能力以及加快產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)瞬息萬(wàn)變，一個(gè)企業(yè)要是能有領(lǐng)先于其他企業(yè)的信息系統(tǒng)，就可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的地位。A公司的信息系統(tǒng)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)化和網(wǎng)絡(luò)化，這說(shuō)明其信息系統(tǒng)的建設(shè)還在起步階段，相比于行業(yè)中的一些企業(yè)的信息系統(tǒng)建設(shè)還有需要改進(jìn)的地方，A公司需要根據(jù)公司的自身情況構(gòu)建科學(xué)的信息與溝通機(jī)制。

（5） 缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督。

內(nèi)部業(yè)務(wù)監(jiān)督作為公司經(jīng)營(yíng)中的重要一環(huán)，建立良好的內(nèi)部監(jiān)督制度可以讓企業(yè)在行業(yè)中保持有利地位。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，關(guān)于內(nèi)部監(jiān)督普遍存在以下兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是監(jiān)管力度不足，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的主要阻礙;另一個(gè)是缺乏獨(dú)立的審計(jì)部門(mén)，企業(yè)的審計(jì)部門(mén)缺乏獨(dú)立性，無(wú)法發(fā)揮自身的價(jià)值，占用了企業(yè)的資源但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的作用。根據(jù)TH事務(wù)所的披露，A公司的內(nèi)部控制報(bào)告中并沒(méi)有提及公司采取了相關(guān)的內(nèi)部監(jiān)督，也沒(méi)有建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)。因此，A公司需要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督的建設(shè)。

2.4 關(guān)于A公司內(nèi)部控制存在問(wèn)題的建議

（1）規(guī)范組織結(jié)構(gòu)，樹(shù)立良好的內(nèi)控意識(shí)。

A企業(yè)雖然根據(jù)《公司法》制定了相應(yīng)比較基礎(chǔ)的組織結(jié)構(gòu)，但是組織結(jié)構(gòu)作為公司各項(xiàng)制度建立的基礎(chǔ)，A公司的組織結(jié)構(gòu)還需在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，比如增設(shè)審計(jì)委員會(huì)和薪酬委員會(huì)兩個(gè)部門(mén)，并明確增設(shè)的兩個(gè)部門(mén)的相應(yīng)職責(zé)，實(shí)現(xiàn)職權(quán)分離。審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)核對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息和披露是否準(zhǔn)確，制定公司的內(nèi)部審計(jì)制度以及檢查制度是否被有效執(zhí)行。薪酬委員會(huì)的職責(zé)是核對(duì)企業(yè)管理層的履行職責(zé)情況和做出相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)。由于內(nèi)部控制制度公司管理層制定的，A公司建立良好的內(nèi)控制度需要管理層樹(shù)立良好的內(nèi)控意識(shí)。

（2）重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，要做到先對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，測(cè)算項(xiàng)目實(shí)施中會(huì)產(chǎn)生的成本費(fèi)用，出具項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)。做到提前評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，可以讓企業(yè)規(guī)避工程建設(shè)過(guò)程中可預(yù)測(cè)出的風(fēng)險(xiǎn)，減少相關(guān)的建設(shè)時(shí)間以及成本。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)加劇，新項(xiàng)目的建設(shè)要慎之又慎，因此A公司需要重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，保證自己項(xiàng)目建設(shè)順利完成。

（3）規(guī)范資金活動(dòng)。

A公司在內(nèi)部控制中應(yīng)當(dāng)規(guī)范資金活動(dòng)，加強(qiáng)總公司對(duì)子公司的財(cái)務(wù)控制，子公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人原則上應(yīng)當(dāng)由總公司指派，并規(guī)定按固定時(shí)間及時(shí)向總公司匯報(bào)子公司財(cái)務(wù)狀況，保證總公司對(duì)資金的統(tǒng)一監(jiān)控。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)教育，提高各個(gè)子公司財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，保證公司賬戶余額的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。A公司規(guī)范資金活動(dòng)可以保證資金的合理和有效利用。

（4）完善信息系統(tǒng)。

完善的信息系統(tǒng)可以清楚描述公司內(nèi)部控制體系的組織和工作框架，有效支持內(nèi)控業(yè)務(wù)執(zhí)行，多方面反映公司內(nèi)控能力與狀態(tài)。A公司可以引用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，把企業(yè)的內(nèi)控系統(tǒng)打造成記錄業(yè)務(wù)操作、收集業(yè)務(wù)及管理數(shù)據(jù)、推動(dòng)信息公開(kāi)、實(shí)現(xiàn)信息共享的信息化管理平臺(tái)，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)所涉及的各個(gè)流程都賦予系統(tǒng)中，強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的成效，保障企業(yè)內(nèi)部控制的信息完整、真實(shí)、可靠;各部門(mén)信息交換及時(shí)、準(zhǔn)確。

（5）健全內(nèi)部監(jiān)督。

內(nèi)部監(jiān)督對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是極其重要的，良好的監(jiān)督體系可以確保獲取的信息的準(zhǔn)確性以及保證工作的質(zhì)量。A公司加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行： 第一，加大監(jiān)督力度，在制度上明確監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職責(zé)以及工作流程，在行為上管理層要起帶頭作用主動(dòng)接受監(jiān)督，提升監(jiān)督部門(mén)在公司的公信力，讓企業(yè)內(nèi)部員工接受監(jiān)督部門(mén)的約束。第二，建立一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)不受企業(yè)其他部門(mén)包括管理層的控制，確保其獨(dú)立性不會(huì)受影響。

3 結(jié)論

在當(dāng)前時(shí)代下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中想要獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)占有率，就要加強(qiáng)和完善內(nèi)部控制，樹(shù)立良好的內(nèi)部控制意識(shí)，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作用，規(guī)范企業(yè)資金活動(dòng)，完善大數(shù)據(jù)下信息化控制系統(tǒng)，健全企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督，為公司做大做強(qiáng)打好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]施愛(ài)蘭.探討房地產(chǎn)成本管理控制的方式方法[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2018，（08）.

[2]楊峰.淺議上市公司內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)分析及防范策略[J].經(jīng)濟(jì)師，2018，（03）.

[3]蔣英英.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題與對(duì)策探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018，（35）.

[4]黃亞.新形勢(shì)下企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的必要性探討[J].納稅，2019，（4）.