周書冰

【摘 要】 為保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向更高層面發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)具備廣闊、前景長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)，該市場(chǎng)還應(yīng)體現(xiàn)明顯的開放性，通過(guò)對(duì)異域國(guó)家成功案例的參考，來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)程的有序進(jìn)行。所以，在本文中，就目對(duì)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資狀況做出了研討，并結(jié)合這樣的狀況給出了合理的建議。這樣有利于融資架構(gòu)更精簡(jiǎn)，有利于相關(guān)法律內(nèi)容更全面、有利于房地產(chǎn)融資途徑更寬泛，從而切實(shí)緩解或消除國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資艱難處境，保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向更高層次升級(jí)。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 融資方式 融資困境

引 言

盡管房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，但其發(fā)展態(tài)勢(shì)的體現(xiàn)也會(huì)在一定程度關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的穩(wěn)定性，并且也會(huì)關(guān)系到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。近期以來(lái)，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下發(fā)了精細(xì)化的宏觀調(diào)控政策，銀行信貸不斷收緊，房地產(chǎn)業(yè)紛紛陷入了融資困境，如何走出困境，盡快選擇適合自身的融資方式，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)迫切要解決的問(wèn)題。

1房地產(chǎn)業(yè)融資及業(yè)務(wù)特點(diǎn)

1.1融資規(guī)模大、周期長(zhǎng)

在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)的背景下，土地價(jià)格也隨之增長(zhǎng)。工薪階層民眾都無(wú)法擔(dān)負(fù)如此高經(jīng)濟(jì)重壓，也不具備充足的經(jīng)濟(jì)條件助力房地產(chǎn)業(yè)公司的穩(wěn)定發(fā)展。資金密集、財(cái)力付出多、時(shí)期長(zhǎng)是房地產(chǎn)公司的主要特征，這自然就會(huì)涉及到較多財(cái)力的支出，獲取到充足的經(jīng)濟(jì)援助是所有房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視的工作。

1.2融資與銀行信貸息息相關(guān)

通過(guò)保守估計(jì)了解到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金中的百分之六十都是來(lái)自于銀行貸款。以這樣的數(shù)據(jù)顯示就能夠預(yù)測(cè)到，這種融資模式會(huì)成為房地產(chǎn)公司的基本融資渠道。而銀行在發(fā)放貸款時(shí)，必然公讓房地產(chǎn)公司以大量資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，同時(shí)還會(huì)限制的去向和期限，以此防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3融資受政策影響大

由于房地產(chǎn)公司獨(dú)特性使然，注定房地產(chǎn)公司在發(fā)展期間要遵循相關(guān)政策。房地產(chǎn)公司內(nèi)部很多資金都過(guò)銀行貸款而來(lái)，相關(guān)機(jī)說(shuō)出去如果向房地產(chǎn)下發(fā)調(diào)控政策，銀行貸款收緊，就可能或致公司加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至還有可能使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擱置。

2目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題

2.1融資渠道狹窄、單一

自三十年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，然而，融資難的局面始終沒(méi)能得到有效緩解，截止到目前，房地產(chǎn)還是以金融部門融資為主渠道，更多時(shí)候都會(huì)采取銀行貸款的措施。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)， 房地產(chǎn)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)貸款占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的23.86%左右， 收到的預(yù)收購(gòu)房款占38.82%。其中購(gòu)房者從金融機(jī)構(gòu)取得的個(gè)人住 房貸款又占到預(yù)收購(gòu)房款絕大部分。通過(guò)保守估計(jì)了解到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金中的百分之六十都是來(lái)自于銀行貸款。截止到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資正是起步階段，在融資模式單一的條件下，干擾了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。通過(guò)對(duì)近期狀況的分析能夠了解到，若是脫離銀行融資渠道，房地產(chǎn)業(yè)融資難題的局面還是難以得到緩解。房地產(chǎn)業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)改變這一現(xiàn)狀，以銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的模式還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

2.2融資門檻高

房企是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的保障項(xiàng)目，其發(fā)展?fàn)顩r會(huì)關(guān)系到民眾生活的穩(wěn)定，因而，房地產(chǎn)業(yè)始終都是相關(guān)部門的調(diào)控主體，尤其是在資金配置方面進(jìn)行了實(shí)時(shí)性的監(jiān)管，這就使得房地產(chǎn)來(lái)融資難的局面進(jìn)一步凸顯，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)額大，時(shí)期長(zhǎng)，不安全的特征來(lái)說(shuō)，金融部門也必須要持續(xù)遵循謹(jǐn)慎的原則，而銀監(jiān)會(huì)向金融部門的房地產(chǎn)貸款提出更高的標(biāo)準(zhǔn)，如以相應(yīng)的物資做抵押，確定貸款時(shí)期范圍、貸款利率、貸款去向監(jiān)控等。如此一來(lái)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)取消銀行融資的渠道。

2.3融資的法律法規(guī)不完善

近期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展，這就可能會(huì)導(dǎo)致諸多新難題的產(chǎn)生。在如此狀態(tài)下，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門也陸續(xù)下發(fā)了調(diào)控政策，欲借助相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速的狀態(tài)，然而從現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，這些法律法規(guī)已顯陳舊，也不具備明顯的可行性。國(guó)內(nèi)相關(guān)部門也沒(méi)能對(duì)信用評(píng)價(jià)體系做出進(jìn)一步完善，也不具備現(xiàn)實(shí)、合理的評(píng)價(jià)制度。 這就導(dǎo)致銀行部門難以向房地產(chǎn)提供幫扶，繼而則影響了房地產(chǎn)業(yè)的有序融資。

3緩解房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議

3.1合理規(guī)劃融資結(jié)構(gòu)

在相關(guān)部門政策不斷下調(diào)、銀行信貸不斷緊縮的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)從根本上脫離以往單一融資模式的依賴，創(chuàng)新或拓展豐富的融資模式和途徑。相關(guān)部門還需要進(jìn)一步規(guī)范化市場(chǎng)，進(jìn)一步健全化融資政策，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)幫扶的力度，積極鼓勵(lì)民間資本，進(jìn)一步合理化房企在市場(chǎng)環(huán)境中的言行，促進(jìn)民企在民間探尋融資途徑。并且在政策下調(diào)的背景下房企還必須要結(jié)合項(xiàng)目的客觀條件，建立實(shí)行合理的融資模式，以從根本上轉(zhuǎn)變以往融資難的局面，從而最大程度的防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.2采取多元化的融資模式

欲從根本上轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y難的局面，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)摒棄以往單調(diào)的融資模式在，豐富化融資模式。在相關(guān)部門政策不斷下調(diào)的背景下，以往融資模式體現(xiàn)出了諸多局限，這就需要房地產(chǎn)業(yè)以主動(dòng)的態(tài)度拓展更寬泛的融資渠道。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常復(fù)雜，在政策下調(diào)的，業(yè)內(nèi)資金也愈加呈現(xiàn)出資金短缺的征象，確保穩(wěn)定生存是房地產(chǎn)業(yè)必須要加強(qiáng)重視的工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要落實(shí)相關(guān)部門提出的“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿“的政策，在參與新項(xiàng)目前應(yīng)做出充分的事前考慮。近期以來(lái)，相關(guān)政策不穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展路線不清晰，這還應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)暫停開發(fā)事宜，可待清晰化市場(chǎng)發(fā)展路線后再進(jìn)行考慮。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還需要進(jìn)一步注重運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的重視，促進(jìn)資金的盡快回收。也須通過(guò)對(duì)閑置資產(chǎn)的銷售減輕經(jīng)濟(jì)壓力，防止財(cái)務(wù)杠桿局面的發(fā)生。不僅如此，在資金緊張的處境中，房地產(chǎn)企業(yè)還可考慮創(chuàng)新融資模式，脫離對(duì)以往單一融資模式的依賴，應(yīng)當(dāng)在向金融部門貸款的同時(shí)，考慮借助動(dòng)用基金模式進(jìn)行融資。房地產(chǎn)投資會(huì)涉及到很多資金的動(dòng)用，而以往融資模式已難以切合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

3.3提升自身資金積累

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金運(yùn)用量最多的一個(gè)企業(yè)，資金往往都會(huì)落實(shí)于業(yè)內(nèi)發(fā)展中的各個(gè)業(yè)務(wù)項(xiàng)目中，增進(jìn)資金配置的充分性能夠明顯緩解企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這就應(yīng)當(dāng)由企業(yè)進(jìn)一步精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，在合理范圍內(nèi)盡量減少財(cái)力的動(dòng)用，防止有主觀臆斷態(tài)度動(dòng)用財(cái)力，而提高經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步注重運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的發(fā)展，切實(shí)保證資金盡快回收，縮小銀行貸款數(shù)額，最小化經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4完善房地產(chǎn)業(yè)融資的法律法規(guī)

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)展的背景下。相關(guān)部門就需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資法律法規(guī)做出升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有力條件。一是應(yīng)當(dāng)在短期內(nèi)進(jìn)一步健全化融資方面的的法律法規(guī)，優(yōu)化升級(jí)以往不具備高度可行性的法律法規(guī)，并且還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步注重市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)管的重視程度，進(jìn)一步合理化金融部門言行，保證其建立全新的發(fā)展路線，向市場(chǎng)供應(yīng)新的金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)業(yè)融資的順利開展創(chuàng)造條件，保證房地產(chǎn)融資途徑的不斷擴(kuò)展。二是國(guó)內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)需要以主動(dòng)的態(tài)度，進(jìn)一步健全化信用評(píng)價(jià)體系，并確保其體現(xiàn)出現(xiàn)實(shí)性和公正性，從而保證房地產(chǎn)在市場(chǎng)環(huán)境建立規(guī)范化發(fā)展路線，為金融市場(chǎng)持續(xù)良好發(fā)展創(chuàng)造有力條件。

結(jié) 語(yǔ)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門向房地產(chǎn)行業(yè)提出了經(jīng)濟(jì)下調(diào)的政策，不管是民眾添置房產(chǎn)，還是企業(yè)建筑用地，很多地區(qū)都向房地產(chǎn)多次下發(fā)了政策，以力求房住不炒理念的持續(xù)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成本不斷提高的背景下，經(jīng)濟(jì)效益則不斷降低，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)愈加繁重，企業(yè)融資渠道也在變窄，實(shí)行合理的融資模式，保證經(jīng)濟(jì)條件充足，并且最小化經(jīng)濟(jì)損耗的可能性就是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作。

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