摘 要：本文考察宋代以來(lái)傳統(tǒng)親鄰優(yōu)先權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)交易中的法源地位，以“官府-民間”“成文法-習(xí)慣法”“優(yōu)先權(quán)人-買(mǎi)受人”三大關(guān)系為切入點(diǎn)，探討親鄰優(yōu)先權(quán)的法實(shí)現(xiàn)及其制度功能，主張?jiān)擁?xiàng)制度能有效維護(hù)家族產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、增強(qiáng)社會(huì)治理績(jī)效，與交易自由、交易安全目標(biāo)亦能達(dá)成利益均勢(shì)。

關(guān)鍵詞：親鄰優(yōu)先權(quán);法源地位;限定條件;制度功能

中圖分類(lèi)號(hào)：DF09? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2020.05.02

歷史法學(xué)派奠基人薩維尼主張：法律是“發(fā)現(xiàn)”而非“發(fā)明”。其闡述邏輯是：法律是民族精神的產(chǎn)物，是道德信念的表達(dá)，進(jìn)而外化為習(xí)慣，最終，習(xí)慣被法學(xué)家、法官、立法者所發(fā)現(xiàn)并以權(quán)威方式予以確認(rèn)，成為法律。龐德充分認(rèn)可這種觀點(diǎn)，但又另行主張：法律既是被“發(fā)現(xiàn)”的，也是被“發(fā)明”的。法律既是基于經(jīng)驗(yàn)、道德、教化、經(jīng)典文本產(chǎn)生的具體規(guī)則，也是基于理性需求進(jìn)行的抽象立法活動(dòng)。①相較之下，薩維尼與龐德的邏輯基點(diǎn)顯然不同。薩維尼注重的是習(xí)慣的法源地位問(wèn)題，龐德關(guān)注的則是習(xí)慣成為法源后的闡釋解讀與適用問(wèn)題。以個(gè)案考察，宋元的親鄰優(yōu)先權(quán)之“親鄰”標(biāo)準(zhǔn)并非是官府或立法者的“發(fā)明”，而是對(duì)民間習(xí)慣的“發(fā)現(xiàn)”和認(rèn)可。一旦官方文本標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣法文本標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)矛盾，地方官都會(huì)遵循地方通行之“俗例”而非普適性的“法律”，顯示了對(duì)民間自治法的優(yōu)容與重視。

本文考察宋元親鄰優(yōu)先權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)交易中的法源地位，以“官府-民間”“成文法-習(xí)慣法”“優(yōu)先權(quán)人-買(mǎi)受人”三大關(guān)系為切入點(diǎn)，探討親鄰優(yōu)先權(quán)的法實(shí)現(xiàn)及其制度功能，主張?jiān)擁?xiàng)制度能有效維護(hù)家族產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、增強(qiáng)社會(huì)治理績(jī)效，與交易自由、交易安全目標(biāo)亦能達(dá)成利益均勢(shì)。

一、親鄰優(yōu)先權(quán)的法源地位

與西方近代以來(lái)的個(gè)體主義、自由主義立場(chǎng)和路徑不同，傳統(tǒng)中國(guó)社會(huì)治理并非遵循“個(gè)人-國(guó)家-社會(huì)”三大主體互動(dòng)模式，而是典型的“家-國(guó)”二維空間。個(gè)人人格、意志、利益以家為單位，為家長(zhǎng)、族長(zhǎng)所掩蔽。此點(diǎn)雖然與西方理念和進(jìn)路捍格不入，可詬病者多多，但從長(zhǎng)時(shí)段考察，該制度畢竟維系了千余年的社會(huì)穩(wěn)定與和諧，防范了人性的趨惡化和個(gè)體的極端行為，也成為社會(huì)秩序形成的基石，最終耦合中央政權(quán)的統(tǒng)一權(quán)威，成為社會(huì)治理、國(guó)家治理的一體化模式。

即如親鄰優(yōu)先權(quán)，本屬于民間習(xí)慣法，是為了確保家族財(cái)產(chǎn)安全而設(shè)立的防范機(jī)制，后來(lái)為官府所認(rèn)同，成為一種成文法與家族自治法共同保護(hù)的制度。所謂親鄰優(yōu)先權(quán)，系指業(yè)主在處分自有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)時(shí)，親族、鄰佑在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);在不動(dòng)產(chǎn)出典或回贖時(shí)，親族、鄰佑于同等條件下享有優(yōu)先典買(mǎi)權(quán)或回贖權(quán)。親鄰優(yōu)先權(quán)主要規(guī)范親族、鄰居之物業(yè)典賣(mài)行為。所謂“物業(yè)”，系指田地、房屋、墓塋等不動(dòng)產(chǎn);所謂“典賣(mài)”，包括出典、出賣(mài)兩種民事行為，因其法律程序相近，古代經(jīng)常連用，此處一并論及;所謂“親鄰”，即服親、鄰佑之謂。親鄰優(yōu)先權(quán)作為一種歷史性存在，既在民間贏得了廣泛的生存空間，還獲得了官府的積極認(rèn)同，顯然屬于馬克斯·韋伯批判的中國(guó)式“無(wú)所不能的傳統(tǒng)、地方習(xí)俗、與官方具體的私人恩惠”[ [德]馬克斯·韋伯：《韋伯作品集V中國(guó)的宗教 宗教與世界》，康樂(lè)、簡(jiǎn)惠美譯，廣西師范大學(xué)出版社2004年版，第326頁(yè)。]。

親鄰優(yōu)先權(quán)為什么會(huì)存在？為什么會(huì)與韋伯所謂的“理性的法律與理性的協(xié)議”背道而馳？[ [德]馬克斯·韋伯：《儒教與道教》，王容芬譯，商務(wù)印書(shū)館2003年版，第58-60頁(yè)。]真正的原因應(yīng)當(dāng)與中國(guó)家族制度的連續(xù)存在著必然的價(jià)值關(guān)聯(lián)。韋伯敏銳地意識(shí)到這一點(diǎn)，認(rèn)為宗族的作用在西方中世紀(jì)時(shí)已然煙消云散，而在中國(guó)卻從未斷絕，還方興未艾。家族既是最小的行政管理單位，也是一種經(jīng)濟(jì)合股方式。具有難以克服的倫理性、封閉性、自足性特征，與西方城市法、共同體、市民階層、自治行會(huì)、政治盟會(huì)相去甚遠(yuǎn)。[同上注，第140頁(yè)。]

韋伯對(duì)儒教的“俗人倫理”的理論偏向，顯然少了布洛赫和汪德邁等學(xué)者的客觀與科學(xué)態(tài)度。布洛赫《封建社會(huì)》專(zhuān)注于歷史本身，但從未以自身文化的演化尺度衡量其他文化。通過(guò)歷時(shí)考察，布洛赫發(fā)現(xiàn)歐洲親族義務(wù)圈于十三世紀(jì)后漸次縮小，親屬聯(lián)盟亦不斷被削弱，政府當(dāng)局甚至?xí)?qiáng)制推行發(fā)誓脫離親屬團(tuán)體，最終導(dǎo)致了家族的式微甚至解體，強(qiáng)大的公權(quán)力組織替代了傳統(tǒng)家族力量，最終形成了“國(guó)家-公民-社會(huì)”的三維主體。[ [法]馬克·布洛赫：《封建社會(huì)》（上卷），張緒山譯，郭守田、徐家玲校，商務(wù)印書(shū)館2012年版，第240-243頁(yè)。]相形之下，中國(guó)家族之歷史命運(yùn)及其與國(guó)家之關(guān)系迥異于西方發(fā)展路徑，不僅保有強(qiáng)盛的生命力和獨(dú)立性，還能與國(guó)家和諧共榮，互動(dòng)互通。有鑒于此，法國(guó)著名漢學(xué)家汪德邁（Léon Vandermeersch）提出了兩個(gè)極為重要的觀點(diǎn)：一是中國(guó)家族不但是人口再生產(chǎn)（institution）的基本單位，還擔(dān)負(fù)著經(jīng)濟(jì)、教育甚至政治的功能，中國(guó)的一切規(guī)范也都是從家族規(guī)范中演繹、改造而來(lái);二是從根本意義上講，中西文化是“差異性文化”，不能用自有標(biāo)準(zhǔn)去解釋、評(píng)價(jià)他國(guó)文化。[ [法]汪德邁：《中國(guó)文化思想研究》，中國(guó)大百科全書(shū)出版社2016年版，第13頁(yè)。]

揆諸親鄰優(yōu)先權(quán)制度本身，宋元以來(lái)的官府在法源地位上一般采取三種策略，無(wú)論何種策略，都是最大程度認(rèn)可其調(diào)節(jié)功能并賦予其合法性。

（一）直接上升為成文法

日本學(xué)者內(nèi)田智雄、天野元之助認(rèn)為宗族“先買(mǎi)權(quán)”源自于古代宗族共有制，而岸本美緒則認(rèn)為親鄰優(yōu)先權(quán)“是民間層次上人們?yōu)榱藢?duì)付土地自由流通帶來(lái)的危險(xiǎn)而構(gòu)成的一種制度裝置”[ [日]岸本美緒：《明清契約文書(shū)》，載王亞新、梁治平編：《明清時(shí)期的民事審判與民間契約》，法律出版社1998年版，第301頁(yè)。]?？芍^破的之論，但岸本認(rèn)為親鄰優(yōu)先權(quán)僅限于民間層次，于今尚可，于古則不盡然。

揆諸宋以來(lái)成文法，對(duì)親鄰優(yōu)先權(quán)均有與家族自治法相同的行為規(guī)范。如親鄰優(yōu)先權(quán)的順序與范圍，據(jù)《宋刑統(tǒng)》規(guī)定：“應(yīng)典、買(mǎi)、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親;房親不要，次問(wèn)四鄰;四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契帖內(nèi)虛抬價(jià)錢(qián)，及鄰、親妄有遮恡者，并據(jù)所欺錢(qián)數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷?！薄端涡探y(tǒng)》卷十三《戶(hù)婚律》，“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”條。由是言之，親族不動(dòng)產(chǎn)處分必先問(wèn)親鄰;親鄰在同等條件下不予典買(mǎi)或所批價(jià)錢(qián)低于業(yè)主所邀約價(jià)格，業(yè)主得以合意價(jià)格與旁人交易;如親鄰人等抑價(jià)典買(mǎi)阻礙正常交易，或業(yè)主、牙人共謀虛高價(jià)錢(qián)，欺哄親鄰，均需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

根據(jù)開(kāi)寶二年（969年）官方文本，親鄰優(yōu)先權(quán)的具體順序和范圍如下：“凡典賣(mài)物業(yè)，先問(wèn)房親;不買(mǎi)，次問(wèn)四鄰。其鄰以東、南為上，西、北次之。上鄰不買(mǎi)，遞問(wèn)次鄰;四鄰俱不售，乃外召錢(qián)主?！盵 《宋會(huì)要輯稿II》，劉琳、刁忠民、舒大剛等點(diǎn)校， 上海古籍出版社2014年版，第6805頁(yè)。]延及南宋哲宗紹圣元年（1094年），親鄰優(yōu)先權(quán)之親鄰序位與范圍均有限縮，即典賣(mài)田宅“應(yīng)問(wèn)鄰者，止問(wèn)本宗有服親，及墓田相去百步內(nèi)與所斷田宅接者”[ 《文獻(xiàn)通考》卷五《田賦考五》。]。元代涉及不動(dòng)產(chǎn)典賣(mài)時(shí)，繼承了這一精神。至元六（1269年）年中書(shū)省復(fù)令太原路依“舊例”處理民人典賣(mài)田宅物業(yè)欺瞞親鄰典主、親鄰典主故行勒減價(jià)錢(qián)及勒要畫(huà)字錢(qián)物等案中，就親鄰之順序、范圍再次明申：“諸典賣(mài)田宅，及已典就賣(mài)，先須立限取問(wèn)有服房親（先親后疏），次及鄰人（親從等及諸鄰處分典賣(mài)者聽(tīng)），次見(jiàn)典主?！盵 《元典章》卷一九《戶(hù)部五·田宅·典賣(mài)》，“典賣(mài)田宅須問(wèn)親鄰”條。]

據(jù)此，物業(yè)典賣(mài)交易是否成功取決于親鄰是否行使優(yōu)先權(quán)。所謂親鄰順序，

以親為上，親以五服等次別親疏;鄰佑次之，鄰以東、西為上，南、北次之;典主或買(mǎi)受人之典買(mǎi)、買(mǎi)受權(quán)利因親鄰行使優(yōu)先權(quán)而喪失或因親鄰放棄優(yōu)先權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。此種風(fēng)習(xí)一直延續(xù)至明清以迄于今天之民間社會(huì)。明代民間契約如嘉靖三十年（1551年）六月《魏佛清賣(mài)苗田契》：“在城住人魏佛清續(xù)置畝田二段……今來(lái)要物使用，托中召賣(mài)，先盡房親鄰佑人等，各不成就，遂中引至本里鄧法富出頭承買(mǎi)?！盵 傅衣凌：《明清時(shí)代福建佃農(nóng)風(fēng)潮考證》，載《福建文化季刊》第1卷第1期，后重刊于傅衣凌：《明清農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)》，生活·讀書(shū)·新知三聯(lián)書(shū)店1961年版，第173頁(yè)。]清代民間契約如乾隆九年（1744年）（五月《葉林卷賣(mài)地契》：“立賣(mài)斷骨文契字人外里風(fēng)池坊葉林卷，承兄續(xù)置分得民田一段……且卷今因缺少銀兩，完編無(wú)從所辦，情愿托中說(shuō)諭，即將前田先問(wèn)親房伯叔兄弟人等各不承受后，憑中引到大康文學(xué)坊楊士朝邊承買(mǎi)為業(yè)。”[ 楊國(guó)楨：《清代閩北土地文書(shū)選編（一）》，載《中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)史研究》1982年第1期，第116頁(yè)。]

上舉二例說(shuō)明：宋明以來(lái)之物業(yè)典賣(mài)親鄰優(yōu)先權(quán)既屬于家族自治法規(guī)定，也屬于法定強(qiáng)制規(guī)范。至遲在明代，親鄰優(yōu)先權(quán)已形成一項(xiàng)強(qiáng)有力的締約條款，民間社會(huì)已將國(guó)家律令直接吸納涵化入合同中，成為確保合同生效的必備條款。

（二）以習(xí)慣補(bǔ)足正式法源

親鄰優(yōu)先權(quán)一旦進(jìn)入成文法保護(hù)范圍，其相關(guān)保護(hù)手段亦隨之成為官府判案直接援引的依據(jù)。但正規(guī)法源僅能解決其核心功能實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于各類(lèi)程序性要件，法律不可能面面俱到，只能通過(guò)親鄰優(yōu)先權(quán)民間習(xí)俗補(bǔ)足。以業(yè)主告知義務(wù)為例，宋代判詞明確引用民間習(xí)慣，要求業(yè)主欲出賣(mài)、出典物業(yè)，必須向親鄰人等履行告知義務(wù)。習(xí)慣法之精髓亦為成文法全盤(pán)采納吸收。如對(duì)于處分墓地的書(shū)面告知義務(wù)，習(xí)慣法既有嚴(yán)明的規(guī)范，而據(jù)官員的判詞，法律亦有完全相同的法定義務(wù)：“諸典賣(mài)田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親，其墓田相去百步內(nèi)者，以帳取問(wèn)?！盵 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第322頁(yè)。]

習(xí)慣法與成文法共同強(qiáng)調(diào)業(yè)主之告知義務(wù)，其原因無(wú)非有二：一是保障親鄰之身份性?xún)?yōu)先權(quán)，杜絕爭(zhēng)訟;二是保護(hù)善意相對(duì)人。按照家族自治法與《宋刑統(tǒng)》卷一三《戶(hù)婚》“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”條之相關(guān)規(guī)定：如當(dāng)問(wèn)親鄰而不問(wèn)或竟至中人、業(yè)主典主共謀欺罔瞞昧親鄰，則需承擔(dān)民事責(zé)任及刑事責(zé)任，其典賣(mài)合同歸于無(wú)效且可能承擔(dān)刑事責(zé)任。此種風(fēng)習(xí)于諸多少數(shù)民族中仍有保留。據(jù)高其才教授之研究成果，壯族之土地買(mǎi)賣(mài)，由賣(mài)主找中人并先通知房親，房親無(wú)錢(qián)方能賣(mài)與他族。苗族的家族優(yōu)先權(quán)表現(xiàn)得更明顯，外族賣(mài)主即使已確立了田價(jià)，只要族內(nèi)人所出價(jià)錢(qián)不低于外族買(mǎi)主，仍應(yīng)由本族人收買(mǎi)。典權(quán)亦復(fù)如是，本族人的典權(quán)優(yōu)于外族人，只有在房親或鄰佑所出典價(jià)低于外人時(shí)，業(yè)主方可外典，且典主、業(yè)主之典當(dāng)協(xié)議必須由雙方親族作證，以絕后患。[ 高其才：《中國(guó)習(xí)慣法論》，湖南出版社1995年版，第331-333頁(yè)。]

（三）協(xié)助施行

由上可知，無(wú)論是作為正規(guī)法律，抑或是作為“俗例”，親鄰優(yōu)先權(quán)在宋代無(wú)疑獲得了成文法的認(rèn)同，要么成為正規(guī)法源，要么作為法律的補(bǔ)充，成為官府判案的補(bǔ)充法源。此點(diǎn)固然反映了親鄰優(yōu)先權(quán)自身具有合理性的質(zhì)素，也反映了官府務(wù)實(shí)、親民的優(yōu)良品行。按照諾斯的制度變遷理論：真正決定制度績(jī)效的是以個(gè)性化知識(shí)為基礎(chǔ)的非正式制度安排。如果忽視傳統(tǒng)、習(xí)俗等非正式制度，強(qiáng)行移入正式制度，不僅會(huì)毫無(wú)效果，還可能適得其反。[ [美]道格拉斯·C·諾斯：《制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效》，劉守英譯，上海三聯(lián)書(shū)店1994年版，第49-50頁(yè)。]

即便家族自治法未能上升為成文法，但如其實(shí)施過(guò)程中，需要官府予以配合、協(xié)助，官府一般會(huì)積極施為、妥為護(hù)佑。以親鄰優(yōu)先權(quán)之保護(hù)程序而論，自漢至唐，都特別注重親鄰署契，即于物業(yè)出賣(mài)、典賣(mài)契約上簽押，以杜絕后患。宋明以來(lái)，親鄰優(yōu)先權(quán)入法，官府對(duì)其保護(hù)更是不遺余力。

1.締約程式與文本注籍。中國(guó)契約文書(shū)定型較早，日常交易亦以質(zhì)劑、要書(shū)、合同作為確定雙方權(quán)利、義務(wù)的根據(jù)。就筆者所見(jiàn)，關(guān)于親鄰優(yōu)先權(quán)在物業(yè)典賣(mài)中官府要求作為合同條款并呈報(bào)官府備案，始于北宋太平興國(guó)八年（公元983年）趙孚之上書(shū)：“莊宅多有爭(zhēng)訟，皆由衷私妄寫(xiě)文契，說(shuō)界至則全無(wú)丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請(qǐng)下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人，眾定割移典賣(mài)文契各一本，立為榜樣。”[ 《續(xù)資治通鑒長(zhǎng)編》卷二四，“太平興國(guó)八年三月乙酉”條。]但年深日久，親鄰爭(zhēng)占，有的當(dāng)事人隱沒(méi)契書(shū)，商稅院檢尋不到。有鑒于此，宋真宗乾興元年（1022年）又曉示天下，擴(kuò)大了合同文本的呈報(bào)數(shù)量：“應(yīng)典賣(mài)倚當(dāng)莊宅田土，并立合同契四本：一付錢(qián)主，一付業(yè)主，一納商稅院，一留本縣?！盵 《宋會(huì)要輯稿12》，劉琳、刁忠民、舒大剛等點(diǎn)校， 上海古籍出版社2014年版，第7464頁(yè)。]

司法實(shí)踐中，官府判案亦以契約為主要憑據(jù)。《名公書(shū)判清明集》中多有“典田宅者，皆為合同契，錢(qián)、業(yè)主各取其一。此天下之所通行，常人所共曉”[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第149頁(yè)。]

等語(yǔ)，說(shuō)明若非有合同契約為據(jù)，很難勝訴。同時(shí)，契約也并非經(jīng)雙方當(dāng)事人合意便能成立生效，契約立定后一定時(shí)期內(nèi)，必“勘會(huì)業(yè)主、鄰人、牙保、寫(xiě)契人書(shū)字圓備無(wú)交加”[ 《宋會(huì)要輯稿12》，劉琳、刁忠民、舒大剛等點(diǎn)校， 上海古籍出版社2014年版，第7469頁(yè)。]

，“執(zhí)分書(shū)或租契赴官”按驗(yàn)畝角稅畝分?jǐn)?shù)之實(shí)”同上注。。 只有經(jīng)官檢驗(yàn)無(wú)誤并交納契稅后，官府方“當(dāng)官注籍，給憑由付錢(qián)主”同上注。 ，并于原業(yè)稅租、免役錢(qián)等過(guò)割之后，官府始得在契書(shū)上加蓋官印，予以確認(rèn)，至此合同方告成立并產(chǎn)生約束力。

上述系列程序統(tǒng)稱(chēng)為“經(jīng)官投印”。值得注意的是，之所以要求業(yè)主、鄰居、牙保、寫(xiě)契人均需到場(chǎng)，是為了確保合同內(nèi)容的真實(shí)性，如以后發(fā)生追奪或爭(zhēng)訟之事則由上述人等負(fù)連帶責(zé)任;同時(shí)鄰人到場(chǎng)也是為了確保其經(jīng)官放棄優(yōu)先權(quán)。據(jù)宋代《州縣提綱》卷二：“田戶(hù)典賣(mài)，須憑印券交業(yè)，若券不印，未及交業(yè)，雖有輸納鈔，不足據(jù)憑。”[陳襄：《州縣提綱》，中華書(shū)局1985年版，第14頁(yè)。]由是言之，官府理論田宅爭(zhēng)訟案件，以官府印契（而非私家白契）和買(mǎi)受人管業(yè)作為確權(quán)根據(jù)，也以此作為親鄰優(yōu)先權(quán)享有人行使或放棄權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，此即所謂“交易有爭(zhēng)，官司定奪，止憑契約”[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第153頁(yè)。]。

2.知押、簽押與合同效力認(rèn)定。物業(yè)典賣(mài)契約必須由親鄰人等簽押后，方可確保合同成立生效并免去后顧之憂。親鄰人等在業(yè)主轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的合同契約上簽署名字或押畫(huà)手印，宋代稱(chēng)為“知押”?！睹珪?shū)判清明集·戶(hù)婚門(mén)·爭(zhēng)業(yè)類(lèi)》所載“莫如山訴莫如江案”中，莫如山以莫如江所簽契照無(wú)其本人之簽押而引發(fā)訴訟到官。[同上注，第152-153頁(yè)。]

親鄰人等的知押和中人之簽押都具有證約和擔(dān)保兩種功能，但親鄰之知押更有一種隱涵功能，即作為知情者，如其本人系優(yōu)先權(quán)人，其證約、擔(dān)保已默示其放棄優(yōu)先權(quán)并承認(rèn)業(yè)主對(duì)物業(yè)的處分結(jié)果。土族習(xí)慣法中買(mǎi)主付價(jià)金包括地價(jià)和三份錢(qián)，是在地價(jià)之外另備三份錢(qián)色，一份給中人，一份付寫(xiě)契人，一份送賣(mài)主之親房人，就其原因是當(dāng)?shù)亓?xí)慣法要求不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須賣(mài)方親房畫(huà)押方能生效。[ 高其才：《中國(guó)習(xí)慣法論》，湖南出版社1995年版，第333頁(yè)。]

3.公示公信效力之認(rèn)定。從遠(yuǎn)古到現(xiàn)代，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)均以一定程序證明交易已經(jīng)完成。上古的沽酒到今日民間宴飲，實(shí)質(zhì)上都起到了物業(yè)典賣(mài)的公示公信作用。一定程度上講，官方的印契只能證明合同成立并生效，而對(duì)于親鄰優(yōu)先權(quán)而言，沽酒或宴飲則更具物權(quán)公示性并取得更高的公信力。

滋賀秀三在探討“中人”的幾種功能后，提出了為酬謝中人之宴會(huì)具有公告性質(zhì)。美國(guó)學(xué)者宋格文、郭錦等人在論及中國(guó)古代契約“證人”（“中人”）的作用時(shí)，也闡明其證約性質(zhì)，并進(jìn)一步提出“程序的公開(kāi)性和對(duì)證人及文書(shū)的強(qiáng)調(diào)，使證據(jù)起到了實(shí)際證明的作用”，并且沽酒、宴飲等契約儀式與遠(yuǎn)古盟誓儀式一樣，“具有道德約束力和宗教約束力”[ [美]宋格文：《天人之間：漢代的契約與國(guó)家》，載高道蘊(yùn)等編：《美國(guó)學(xué)者論中國(guó)法律傳統(tǒng)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994年版，第175-177頁(yè);[美]郭錦：《法律與宗教：略論中國(guó)早期法律之性質(zhì)及其法律觀念》，載高道蘊(yùn)等編：《美國(guó)學(xué)者論中國(guó)法律傳統(tǒng)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994年版，第90-94頁(yè)。]。如壯、苗、藏、彝、土、侗各族之“吃中”或“親房谷”習(xí)俗，都是為買(mǎi)賣(mài)的合法性、有效性提供公示公信手段;同時(shí)，買(mǎi)方之所以愿意于正價(jià)之外另舍財(cái)宴飲或饋送賣(mài)方親族，也不僅僅是使其將來(lái)履行作證義務(wù)，而是藉此逆推賣(mài)主之親房鄰佑放棄優(yōu)先權(quán)，可謂一石三鳥(niǎo)，曲盡其意。

二、親鄰優(yōu)先權(quán)的公力救濟(jì)與例外

（一）利益博弈與文化迫力

親鄰優(yōu)先權(quán)就是族內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的利益博弈，屬于一種社會(huì)行為。馮·諾依曼與摩根斯坦之博弈論主張“人生就是戰(zhàn)略拼盤(pán)”，所謂社會(huì)行為就是以得失分配為目標(biāo)的勾心斗角。格爾茨反對(duì)這種純功利主義的泛濫，更推崇“生活就如一套規(guī)則”，主張社會(huì)就是由既定習(xí)俗和適當(dāng)程序構(gòu)成的緊密無(wú)縫的行動(dòng)、反應(yīng)世界。[ [美]克利福德·格爾茨：《地方知識(shí)》，楊德睿譯，商務(wù)印書(shū)館 2016年版，第38、40-41頁(yè)。]在親鄰優(yōu)先權(quán)推行過(guò)程中，“官府-民間”“成文法-習(xí)慣法”“優(yōu)先權(quán)人-買(mǎi)受人”三大關(guān)系始終處于“博弈-平衡”狀態(tài)，以實(shí)現(xiàn)各方利益的均衡，即便偶爾有欺蒙、妄冒等情節(jié)，很快會(huì)遭遇真正權(quán)利人的阻卻，最終維持利益均勢(shì)。

這種規(guī)則的力量顯然來(lái)源于格爾茨所謂的既定習(xí)俗和適當(dāng)程序。實(shí)際上，從其力量來(lái)源考察，親鄰優(yōu)先權(quán)及其所維護(hù)的利益均勢(shì)更接近于馬林諾夫斯基的文化迫力理論。馬林諾夫斯基在研究語(yǔ)言、法律、道德等社會(huì)制度的時(shí)候，認(rèn)為語(yǔ)言、法律、道德作為文化的有效組成部分，絕不是簡(jiǎn)單的工具體系，也并不產(chǎn)生于自身內(nèi)部，而是產(chǎn)生于特定的語(yǔ)境（context of situation），是特定風(fēng)俗和精神文化的有機(jī)組合。所謂精神文化，即是人類(lèi)通過(guò)習(xí)得、協(xié)力，獲取規(guī)則、習(xí)俗、法律、規(guī)矩并完成自我注塑、形塑的地方性、集體性組織與活動(dòng)。人類(lèi)正是憑借這些規(guī)則、習(xí)俗、法律、規(guī)矩以及由此產(chǎn)生的文化迫力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)團(tuán)結(jié)、文化傳遞、群體化生存。[ [英]馬林諾夫斯基：《文化論》，費(fèi)孝通等譯，中國(guó)民間文藝出版社1987年版，第6-7、96-97頁(yè)。]

（二）官府的公力救濟(jì)

考察“民間-官府”對(duì)待親鄰優(yōu)先權(quán)習(xí)俗的態(tài)度可以有效印證馬林諾夫斯基的理論。親鄰優(yōu)先權(quán)在物業(yè)交易中受到侵害，一般是指業(yè)主不履行告知義務(wù)，擅立合同文書(shū)并過(guò)割離業(yè)，或典主、錢(qián)主與業(yè)主共謀欺瞞親鄰，此種行為在宋代屬“違法交易”，親鄰人等可經(jīng)官通過(guò)兩種渠道進(jìn)行救濟(jì)并恢復(fù)、實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先權(quán)：一是以親鄰之法請(qǐng)官府發(fā)文追奪，亦即確認(rèn)物業(yè)交易合同無(wú)效，雙方返還。物業(yè)追奪后由優(yōu)先權(quán)人收買(mǎi);二是以親鄰之法之優(yōu)先權(quán)，以典出之價(jià)回贖出典物業(yè)。

其中，最典型的是欺蒙。所謂欺蒙，是指?jìng)卧炜钠跫s、鼓誘卑幼、瞞騙族親、地鄰之類(lèi)的不法行為，官府對(duì)此處罰極重，民間習(xí)慣對(duì)此也嚴(yán)加禁斷?！睹珪?shū)判清明集》所載判詞中引大量案例，其中“偽冒”“違法”交易各條占相當(dāng)比重。如“黃桂子與楊迪功重疊交易田戶(hù)案”，偽作四至內(nèi)有楊氏祖墓，以求優(yōu)先取贖

;[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第318-319頁(yè)。]如黃宗智私立偽契，意欲占田，被判“勘杖一百，真契給還，偽契毀抹附案”[同上注，第306頁(yè)。]。至于欺瞞本家，是指無(wú)視法定的親鄰優(yōu)先權(quán)，不令親鄰知聞而私下交易。宋代“洪百四案”更為典型。洪身病且死，卻無(wú)送終辦喪之資，其鄰居張光瑞圖謀洪氏產(chǎn)業(yè)既久，“乘人將死，奪人屋業(yè)”[同上注，第132頁(yè)。]，唆使其子寫(xiě)成契書(shū)，以其婿出名為契頭，勾結(jié)洪百四之兄洪百三以長(zhǎng)凌洪百四之子洪千二、洪千五，抑勒謀圖，事敗垂成，為洪百四出繼子周千二說(shuō)破控官，且誣告張氏父子“驚死乃父”，吳安道判張光瑞及其子其婿均合斷罪，業(yè)本當(dāng)還主，因其誣告，被拘入官，以示薄懲。元代亦有相同案例，至大元年（1308年）十月，“冠州貼軍戶(hù)張著告正軍周元，于大德八年欺昧本家，將濼下桑棗地五十三畝暗地賣(mài)與伊另籍軍戶(hù)房親周二等為主。禮部議擬即系違例成交，擬合改政（正），令張著依價(jià)收贖?！盵 轉(zhuǎn)引自孔慶明、胡留元、孫季平編著：《中國(guó)民法史》，吉林人民出版社1966年版，第504頁(yè)。]

由是論之，官府對(duì)于違反親鄰之法的處理措施一般有三：第一，刑法斷罪。對(duì)有過(guò)錯(cuò)一方，一般施以笞、杖、徒、流等刑事處罰，以徹底禁斷此類(lèi)不良交易行為;第二，追還本主，優(yōu)先權(quán)人依照通行價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或收贖;第三，財(cái)沒(méi)入官。對(duì)于雙方均有過(guò)錯(cuò)的交易行為，視其情節(jié)輕重，以產(chǎn)業(yè)錢(qián)貨入官，以示懲戒。于官府而言，違法交易中違背親鄰之法者，如買(mǎi)主明知業(yè)主當(dāng)問(wèn)鄰而未問(wèn)且與之交易，則買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)還主，價(jià)錢(qián)沒(méi)官并對(duì)雙方各處杖刑。至元代，親鄰典主的知情權(quán)或出賣(mài)人的告知義務(wù)更有明文規(guī)定，其具體情況有如下幾種：一是通過(guò)立帳“批退”或“批價(jià)”，以此種方法如實(shí)反映業(yè)主是否告知親鄰，后有詳述;二是親鄰優(yōu)先權(quán)權(quán)利人不在本地，業(yè)主應(yīng)遣人請(qǐng)問(wèn);三是業(yè)主如未履行告知義務(wù)而私輒賣(mài)出，優(yōu)先權(quán)人可在百日內(nèi)依賣(mài)價(jià)收贖;四是業(yè)主雖然履行了告知義務(wù)但又故意抬高價(jià)錢(qián)，阻止親鄰人等行使優(yōu)先權(quán)，私下又以低價(jià)賣(mài)與第三人，此種情況，法律允許優(yōu)先權(quán)人百日內(nèi)依賣(mài)價(jià)收贖;五是如業(yè)主與買(mǎi)主有欺罔情節(jié)或故延時(shí)日，勒掯價(jià)錢(qián)而竟與第三人成交，雖過(guò)百日，法律仍許優(yōu)先權(quán)人依賣(mài)價(jià)收贖。[同上注，第87-88頁(yè)。]

物業(yè)典賣(mài)親鄰優(yōu)先權(quán)制度在中國(guó)古代社會(huì)通行并逐步完善，說(shuō)明了其合理性和實(shí)效性。親鄰之法在宋代要求親、鄰二者必須重合，到元代則兩相分離。[ 霍存福：《論元代不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序》，載《法學(xué)研究》1995年第6期，第88頁(yè)。]但其立法原意并未發(fā)生根本性改變。

（三）親鄰優(yōu)先權(quán)例外情形

但不可忽略的是，親鄰優(yōu)先權(quán)顯屬身份性權(quán)利，如一味強(qiáng)力保護(hù)，則很難實(shí)現(xiàn)善意第三人與身份權(quán)受益人之間的權(quán)利平衡。有鑒于此，官府在明文、強(qiáng)力保護(hù)的同時(shí)，亦對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格界定并予以多重限制，藉此保護(hù)市場(chǎng)，平衡親鄰與買(mǎi)受人之間的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和交易成本。

詳而言之，親鄰優(yōu)先權(quán)的受限體現(xiàn)在人、地、時(shí)三方面。

1.主體限定。據(jù)宋代之法：“所謂應(yīng)問(wèn)所親鄰者，止是問(wèn)本宗有服紀(jì)親之有鄰至者。如有親而無(wú)鄰，與有鄰而無(wú)親，皆不在問(wèn)限?！盵 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第309頁(yè)。]

又據(jù)宋代之令：“諸典賣(mài)田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親者，以帳取問(wèn)。有別戶(hù)田隔間者，并其間隔古來(lái)溝河及眾戶(hù)往來(lái)道路者，不為鄰?！盵同上注。]此種律令對(duì)親鄰優(yōu)先權(quán)作了人、地的限制，即物業(yè)典賣(mài)中的主體要享有優(yōu)先權(quán)必須是服紀(jì)之親，同時(shí)其地產(chǎn)或房產(chǎn)必須相互毗鄰，二者俱合始為親鄰，亦即血緣、地緣二者結(jié)合，方能產(chǎn)生物業(yè)典賣(mài)中的優(yōu)先權(quán)，否則即為妄執(zhí)親鄰，須受官府追索理論?！睹珪?shū)判清明集》中“陳子萬(wàn)案”足以說(shuō)明此種限制在宋代已為官府所重視：陳子萬(wàn)家產(chǎn)敗亡，與楊世榮合謀，以親鄰之法取贖三十前出賣(mài)的田產(chǎn)，后被判“妄執(zhí)親鄰”，“勘杖一百”[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第310頁(yè)。]。

2.時(shí)效限定。至于時(shí)間方面的限制分為三種：一是親鄰優(yōu)先權(quán)之行使，自典賣(mài)之日起滿(mǎn)三年以應(yīng)問(wèn)鄰而不問(wèn)提起訴訟，要求行使優(yōu)先權(quán)，官府不許受理。即親鄰優(yōu)先權(quán)之一般訴訟時(shí)效為三年，超過(guò)三年，官府不再?gòu)?qiáng)行予以保護(hù);二是典賣(mài)中如合同當(dāng)事人（契頭）一方亡歿經(jīng)三十年，享有優(yōu)先權(quán)之人取贖親鄰物業(yè)，官府不許受理;三是業(yè)主立帳取問(wèn)親鄰必在法定時(shí)間內(nèi)作出意思表示，“若不愿者，限三日批退，愿者限五日批價(jià)。若酬價(jià)不平并違限者，任便交易;限批不滿(mǎn)，故有遮占者，仍不得典賣(mài)。”[ 《元典章》卷一九《戶(hù)部五·田宅·典賣(mài)》，“典賣(mài)批問(wèn)程限”條。]

以上三種時(shí)效制度，既保障了買(mǎi)受人和業(yè)主交易的效率，又促使優(yōu)先權(quán)人積極行使其權(quán)利，免去交易后的爭(zhēng)訟之累，以獲取交易的安全性。另外，對(duì)于收購(gòu)贖典產(chǎn)者，元代規(guī)定收贖期限是百日，超過(guò)百日官府不予保護(hù);但如系欺昧親鄰典主則例外，雖過(guò)百日之限，并聽(tīng)“依價(jià)收贖”。此條規(guī)定可謂是對(duì)優(yōu)先權(quán)的一種合法性救濟(jì)，但同時(shí)也構(gòu)成對(duì)優(yōu)先權(quán)的一種時(shí)效限制。

3.“歸就不問(wèn)”與“墓田為上”。作為親鄰優(yōu)先權(quán)的另兩種限制是“歸就不問(wèn)”和“墓田為上”兩大原則。所謂“歸就”，系指家族親房間發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。[ 張晉藩：《清代民法綜論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第142頁(yè)。]此種交易，親鄰不得主張優(yōu)先權(quán)?！睹珪?shū)判清明集·戶(hù)婚門(mén)》中黃子真自訟將田產(chǎn)“賣(mài)與本家，自是祖產(chǎn)，不應(yīng)更問(wèn)親鄰”[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第120頁(yè)。]

，顯見(jiàn)當(dāng)時(shí)家族與地方習(xí)慣法均有規(guī)定，官府法律亦有明文，故引以為據(jù)。所謂“墓田為上”，于傳統(tǒng)中國(guó)，墓塋和祠堂分別代表了家族、國(guó)家、社會(huì)三位一體的精神紐帶，故物業(yè)典賣(mài)凡涉墓田墳塋與祠堂，當(dāng)事人與官府均嚴(yán)謹(jǐn)縝密，恐壞人倫名教。因之，當(dāng)親鄰優(yōu)先權(quán)與墓田墳塋主人發(fā)生沖突時(shí)，自應(yīng)以墓田墳塋所有人利益為上。范西堂（應(yīng)鈐）在一則判詞中說(shuō)得特別明白：“墓田之于親鄰兩項(xiàng)，俱為當(dāng)問(wèn)，然以親鄰者，其意在產(chǎn)業(yè)，以墓田者，其意在祖宗。今舍墓田，而主親鄰，是重其所輕，而輕其所重，殊乖法意?！盵同上注，第121-122頁(yè)。]換言之，凡涉墓塋、祠堂之物業(yè)轉(zhuǎn)讓需限制親鄰優(yōu)先權(quán)，即使買(mǎi)受人已為受并占有使用，其土地使用權(quán)仍受到重重限制。突出表現(xiàn)即墓地典賣(mài)，古代地契中必須載明“陰陽(yáng)”，如地產(chǎn)契約中并未約定“陰陽(yáng)一并在內(nèi)”，則買(mǎi)受人僅得耕種、不得進(jìn)葬。[ 《民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄》，臺(tái)北進(jìn)學(xué)書(shū)局1969年版，第599頁(yè)。]此即所謂“業(yè)可奪，墳不可奪”[ 《名公書(shū)判清明集》，中華書(shū)局2002年版，第324頁(yè)。]。

三、親鄰優(yōu)先權(quán)的制度功能

按照西方近代以來(lái)的產(chǎn)權(quán)理論，每一個(gè)獨(dú)立的決策者可以通過(guò)相互承認(rèn)、合作、交易實(shí)現(xiàn)資源的分配和權(quán)利的均衡，此即所謂契約自由與利益博弈。這是產(chǎn)權(quán)的政治哲學(xué)基礎(chǔ)，也是產(chǎn)權(quán)道德正當(dāng)性獲得的前提。但依照紐約大學(xué)哲學(xué)、法學(xué)教授托馬斯·內(nèi)格爾的觀點(diǎn)，這種正當(dāng)性雖然在道德意義上確實(shí)具有無(wú)可反駁和反對(duì)的權(quán)威，但卻未必能夠契合一切交易行為，特別是身份性交易行為。對(duì)于身份性交易行為，因?yàn)榈赖?、倫理的介入，或者?cái)產(chǎn)屬性、效能關(guān)聯(lián)，必須進(jìn)行依照偏倚性保護(hù)。[ [美]托馬斯·內(nèi)格爾：《平等與偏倚性》，譚安奎譯，商務(wù)印書(shū)館2016年版，第37-40頁(yè)。]親鄰優(yōu)先權(quán)為什么入法？為什么需要對(duì)其進(jìn)行偏倚性保護(hù)？按照斯梅爾瑟的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)理論，經(jīng)濟(jì)理性只是一個(gè)變項(xiàng)而不是一種原則;很大層面上，經(jīng)濟(jì)理性也并不反映人類(lèi)心理的全部，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，是策略性安排。[ [美]尼爾·斯梅爾瑟：《經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)》，方明、折曉葉譯，華夏出版社1989年版，第41-42頁(yè)。]

無(wú)論是內(nèi)格爾的偏倚性保護(hù)，抑或是斯梅爾瑟的策略性產(chǎn)權(quán)安排，都能有力解釋親鄰優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制與目標(biāo)定位：維護(hù)家族不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定。我們從如下方面評(píng)價(jià)親鄰優(yōu)先權(quán)的制度功能：

（一）親鄰優(yōu)先權(quán)是維系家庭、地方社會(huì)穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)前提

親鄰優(yōu)先權(quán)是中國(guó)宗族制度的必然產(chǎn)物，也是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部治理的有效制度供給。宗族公有制以及嚴(yán)禁卑幼私積私蓄財(cái)產(chǎn)是中國(guó)家庭的長(zhǎng)期傳統(tǒng)，這就從根本上排斥了個(gè)體對(duì)財(cái)產(chǎn)之獨(dú)立處分權(quán)，其交易行為必須以家族利益而非個(gè)體利益為重。此種宗族血緣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與同居其財(cái)?shù)募彝ソY(jié)構(gòu)相互結(jié)合直接導(dǎo)致了親鄰優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生。聚族而居的村落地緣結(jié)構(gòu)又間接刺激了該制度的發(fā)展與成熟，并使之最終趨于定型化。

換言之，任何一種經(jīng)濟(jì)制度或法律制度都是為了尋求一種利益平衡，否則就會(huì)喪失其存在的基礎(chǔ)。表面上看，親鄰優(yōu)先權(quán)保護(hù)的確實(shí)是“至親無(wú)斷業(yè)”“業(yè)不出戶(hù)”的封閉性、身份性交易制度。梁治平先生認(rèn)為，親族先買(mǎi)權(quán)“一直是土地自由轉(zhuǎn)讓的障礙”，親緣關(guān)系使土地“賣(mài)而不斷，斷而不死”[ 梁治平：《清代習(xí)慣法：社會(huì)與國(guó)家》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版，第61頁(yè)。]。

此種觀點(diǎn)言之大過(guò)。親鄰優(yōu)先權(quán)是否必然導(dǎo)致交易不確定性，阻礙了土地的自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)繉?duì)此必須持有理性的歷史立場(chǎng)。首先，土地、房宅等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)之親鄰優(yōu)先權(quán)是相對(duì)的、受限的，而非絕對(duì)的、毫無(wú)條件的;其次，中國(guó)家族史中雖有同居共財(cái)近七百年者，但其族戶(hù)之分散聚合則是常有之事。除去天災(zāi)人禍之外，正常的交易仍占主體部分?？滴跻怀K“百年田地轉(zhuǎn)三家”，乾隆時(shí)，蘇州“田地十年之間已易數(shù)主”，康乾盛世尚且如此，動(dòng)亂年代更不用說(shuō)。因此，真正阻礙中國(guó)古代土地自由流轉(zhuǎn)的原因源自于“以末（商）致富，以本（農(nóng)）守之”的觀念形態(tài)，而非親鄰優(yōu)先權(quán)制度。[參見(jiàn)葉顯恩：《徽商利潤(rùn)的封建化與資本主義萌芽》，載中國(guó)史研究編輯部編：《中國(guó)封建社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社1985年版，第262-263頁(yè);傅衣凌：《明清時(shí)代商人及商業(yè)資本》，人民出版社1956年版，第35、80頁(yè)。]

親鄰優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生基礎(chǔ)與動(dòng)力源自于家庭互助互惠、以有補(bǔ)無(wú)，以有余補(bǔ)不足，藉此維系家族的穩(wěn)定乃至于社會(huì)的穩(wěn)定。嚴(yán)野義太郎認(rèn)為：西方講求個(gè)人主義和對(duì)立斗爭(zhēng)，而中國(guó)村落（實(shí)則是聚族而居的家族集團(tuán)）則有一種互相合作的親和性。內(nèi)藤湖南則認(rèn)為：中國(guó)社會(huì)是建立在進(jìn)步的公產(chǎn)制家族制度之上的，無(wú)疑說(shuō)明了親鄰優(yōu)先權(quán)自有其存在的社會(huì)根基，其調(diào)控亦具有正當(dāng)性基礎(chǔ)。[ [日]岸本美緒：《市民社會(huì)與中國(guó)》，載王亞新、梁治平編：《明清時(shí)期的民事審判與民間契約》，法律出版社1998年版，第357-358頁(yè)。]

（二）親鄰優(yōu)先權(quán)有效節(jié)約了社會(huì)治理成本

就其大者要者而論，因傳統(tǒng)多聚族而居，所謂“鄰”，名義上指地鄰、房鄰，但就其身份仍多系親族。親族之間不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)掷m(xù)簡(jiǎn)單，大幅度節(jié)約了交易成本;同等條件下的親鄰優(yōu)先權(quán)使業(yè)主獲得了同等收益，既增快了資金融通的速度，也分散利用了家族內(nèi)部的閑置資金，各得其益;更重要的是，親鄰優(yōu)先權(quán)可杜絕物業(yè)典賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)的欺昧現(xiàn)象，既穩(wěn)定了物業(yè)的使用價(jià)值，也節(jié)約了不必要的爭(zhēng)訟成本。

傳統(tǒng)物業(yè)典賣(mài)中親鄰享有優(yōu)先權(quán)，即親族人等的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先收贖權(quán)。此類(lèi)優(yōu)先權(quán)系出于族親身份，具有極強(qiáng)的排他性。為防止信息不對(duì)稱(chēng)所引發(fā)的內(nèi)部爭(zhēng)訟，民間習(xí)慣法層面發(fā)明了極具創(chuàng)意的“親鄰批退批價(jià)制度”。所謂“批退”，是業(yè)主將所要出典或出賣(mài)物業(yè)之事項(xiàng)以書(shū)面形式作出，邀引享有優(yōu)先權(quán)之親鄰批退或批價(jià)，謂之“立帳”。元代至元二年（1265年）和至正二十六年（1366年）有兩份立帳文書(shū)，錄之于后，以資證明。[ 轉(zhuǎn)引自孔慶明、胡留元、孫季平編著：《中國(guó)民法史》，吉林人民出版社1966年版，第470-471頁(yè)。]

泉州路錄事司：南隅排鋪?zhàn)∪寺楹夏ㄓ凶嫔咸菁夯▓@一段山一段亭一所房屋一間及花果等木在內(nèi)并花園外房屋基一段，坐落晉江縣三十七都土名東塘頭村，今欲出賣(mài)□錢(qián)中統(tǒng)鈔一百五十錠，如有愿買(mǎi)者就上批價(jià)前來(lái)商議，不愿買(mǎi)者就上批退，今恐□□難信立帳目一紙前去為用者。

至元二年七月 日帳目

立帳出賣(mài)? 孫男? 麻合抹

同立帳出賣(mài)母親時(shí)鄰

行帳官牙黃隆祖

不愿買(mǎi)人 姑忽魯舍 姑比比 姑阿彌答 叔忽撒馬丁

晉江縣三十七都東塘頭住人蒲阿友祖有山地一所，坐落本處，栽種果木。今因闕銀用度，抽出西畔山地經(jīng)官告據(jù)出賣(mài)，為無(wú)房親立帳盡賣(mài)，山鄰愿者酬價(jià)，不愿者批退，今恐無(wú)憑，立此帳目一紙為照者。

至正二十六年八月 日

立帳人 蒲 阿 友

不愿買(mǎi)山鄰 曾大 潘大

借鑒今時(shí)民法理論分析，上引兩份立帳文書(shū)，一份屬于房親優(yōu)先權(quán)批退，一份屬于不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)山鄰優(yōu)先權(quán)批退。批退人書(shū)名畫(huà)押其上，說(shuō)明了立帳文書(shū)本身的重要性。

值得注意的是，麻合抹開(kāi)立帳目明碼標(biāo)價(jià)，而蒲阿友賣(mài)山則未標(biāo)價(jià)。麻合抹邀引親鄰批價(jià)，從文意上看并非少于其所出價(jià)額就不可成交，尚有通融余地;而蒲阿友則請(qǐng)求山鄰酬價(jià)，跡近于無(wú)保留底價(jià)之拍賣(mài)（withoutreserve），是知二者均屬要約誘引性質(zhì)。如親鄰批退，則不用進(jìn)入要約承諾階段。如親鄰批價(jià)，則屬要約性質(zhì)，若業(yè)主同意，視為承諾。如業(yè)主于價(jià)格有異議，則為新的要約，買(mǎi)受人同意則為承諾，如此反復(fù)，至交易完成為止。

上述程序設(shè)計(jì)，其核心動(dòng)力無(wú)外乎是確保家族財(cái)產(chǎn)之內(nèi)部流動(dòng)，最大程度保障家族不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)之穩(wěn)定性。即便缺乏完善的批退批價(jià)制度，家族亦可通過(guò)家法對(duì)親族優(yōu)先權(quán)進(jìn)行程序保障。一般有兩種方式，一是“署押”。親鄰人等于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約上簽押，不僅僅是作為“見(jiàn)作人”證明契約關(guān)系的成立，更重要的是可憑此簽押推知其知曉買(mǎi)賣(mài)或典賣(mài)全過(guò)程，并由此推定其放棄親鄰優(yōu)先權(quán)，此舉經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，又增強(qiáng)了交易的穩(wěn)定性和安全性;二是公示。即通過(guò)一定的儀式將買(mǎi)賣(mài)行為及其結(jié)果向族眾公示。以苗家習(xí)俗為例，外族買(mǎi)主即使與賣(mài)主確定了田價(jià)，但同家族人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則仍由族人收買(mǎi)，此種習(xí)俗流傳至今。因之，買(mǎi)主為了確保交易成功和防止親族人等遮占干預(yù)，于是在買(mǎi)賣(mài)締約之后，邀請(qǐng)雙方親族、寨頭、中人飲宴，同時(shí)由買(mǎi)主送賣(mài)主之親叔伯兄弟每人谷十斤，謂之“親房谷”。此種儀式完成，買(mǎi)賣(mài)方告正式成立并生效，以后親房人等不僅不能遮占族內(nèi)所賣(mài)田宅，而且還有作證的義務(wù)。[ 高其才：《中國(guó)習(xí)慣法論》，湖南出版社1995年版，第331-332頁(yè)。]此項(xiàng)程序前已涉及，此不具論。

（三）親鄰優(yōu)先權(quán)是維護(hù)家族利益平衡的必要手段

中國(guó)社會(huì)數(shù)千年來(lái)以家族形式存在，家族、家庭財(cái)產(chǎn)均以公有為主體，類(lèi)似于今日之共有，其內(nèi)部管理績(jī)效與模式亦多有可觀。如二十世紀(jì)二十年代末期，廣東南海荷溪鄉(xiāng)何垂裕堂族尚摹仿“議會(huì)”模式，推行家族公決，藉此平衡族產(chǎn)利益分配，體現(xiàn)了可貴的民主精神。[ 《南海荷溪鄉(xiāng)何垂裕堂族規(guī)》：“不動(dòng)產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)及其他處分等，須有本族全體會(huì)員十分之七出席，始得提議;又必有出席會(huì)員十分之七贊成通過(guò)者，始為合法之議決案，否則不生效力。”轉(zhuǎn)引自費(fèi)成康主編：《中國(guó)的家法族規(guī)》，上海社會(huì)科學(xué)出版社1998年版，第320頁(yè)。]王銘銘教授在考察東南沿海廈、漳、泉經(jīng)濟(jì)文化區(qū)之美法村時(shí)，也以事實(shí)辯明1979年以后傳統(tǒng)家庭、家族意識(shí)的復(fù)活與家族族權(quán)的回歸。[ 王銘銘：《村落視野中的文化與權(quán)力》，生活·讀書(shū)·新知三聯(lián)書(shū)店1997年版，第10頁(yè)。]

親鄰優(yōu)先權(quán)形式上是照顧親鄰的血緣、地緣關(guān)系，實(shí)則是維護(hù)家庭、家族的共同利益使之免受損害。民間習(xí)慣法中，有眾多習(xí)慣可以證明傳統(tǒng)社會(huì)族產(chǎn)對(duì)于家族內(nèi)部的重要性，及其推行親鄰優(yōu)先權(quán)之必要性、必然性。根據(jù)高其才教授的考察，佤族同姓家族對(duì)外來(lái)債權(quán)承擔(dān)共同償債的連帶義務(wù)，如債務(wù)人欠債日久，債權(quán)人可抄家、拉牛、拉人，也可抄拿任何同姓或同寨之人的物品、牲畜。這類(lèi)“父子相承，同姓共償”的習(xí)俗已深入人心，等同法令。要避免同姓其他人的財(cái)產(chǎn)利益受到侵害，同姓之人就必須歸為一體，共同對(duì)抗外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果放任債務(wù)人自由處理不動(dòng)產(chǎn)，其后果最終勢(shì)必要波及同族人之利益，故優(yōu)先權(quán)的行使，可避免外姓占有本姓不動(dòng)產(chǎn)甚至滋生獄訟械斗，也可以使同族人償清債務(wù)后重新贖回不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。饒有趣味的是，佤族人若以人抵債，同姓之人也享有優(yōu)先權(quán)，如同姓不要方得外賣(mài)他人。這種視人為共同財(cái)產(chǎn)且同姓享有先買(mǎi)權(quán)固然是陋俗、惡俗，但卻足以證明同姓保護(hù)生產(chǎn)力資源的真實(shí)動(dòng)因及其行為選擇。[ 高其才：《中國(guó)習(xí)慣法論》，湖南出版社1995年版，第348頁(yè)。]

（四）親鄰優(yōu)先權(quán)并不妨礙交易的穩(wěn)定性

與梁治平先生所論正相反，物業(yè)典賣(mài)親鄰優(yōu)先權(quán)適足增強(qiáng)了交易的確定性。親鄰優(yōu)先權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)本意是平衡買(mǎi)受人與親鄰人等之間的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，物業(yè)典賣(mài)親鄰優(yōu)先權(quán)是維系家庭社會(huì)乃至國(guó)家穩(wěn)定的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，法有明文，民有私約，這是客觀的不可更移的史實(shí)。親鄰優(yōu)先權(quán)的制定，確乎是以保護(hù)親鄰利益為首務(wù)，但不可否認(rèn)的是，該項(xiàng)制度的確立雖然增加了買(mǎi)受人或承典人的交易成本，卻大大降低了其交易風(fēng)險(xiǎn)。在遵守官方法律和私人契約前提下的交易所獲得的正當(dāng)性、合法性、合理性，將會(huì)使買(mǎi)受人、承典人免去無(wú)妄的訴訟成本甚至失業(yè)（罰沒(méi)入官）的風(fēng)險(xiǎn)。由是論之，親鄰優(yōu)先權(quán)在保護(hù)親鄰人等的利益前提下，也同等保護(hù)了買(mǎi)受人、承典人的利益。

綜觀我國(guó)古代物業(yè)典賣(mài)親鄰優(yōu)先權(quán)制度，不僅可以確認(rèn)該項(xiàng)制度的客觀廣泛存在，也可見(jiàn)官方與民間對(duì)該項(xiàng)制度的認(rèn)同，更可以從中看出其維系中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)和家庭穩(wěn)定的歷史性貢獻(xiàn)，也不難發(fā)掘其立法、司法上的一系列成熟的技巧。蘇力先生認(rèn)為：中國(guó)古代的習(xí)慣、慣例在簡(jiǎn)單社會(huì)中比成文法更便利有效，它不僅降低了交易成本，而且可以建立預(yù)期規(guī)制行為。[ 蘇力：《法治及其本土資源》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版，第8-9頁(yè)。]據(jù)此而論，將親鄰優(yōu)先權(quán)視為一種合理的本土資源，并無(wú)不妥。

雖然親鄰優(yōu)先權(quán)在二十一世紀(jì)已然式微，僅存在于特定的身份關(guān)聯(lián)與財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，但探尋其動(dòng)力機(jī)制、法源地位、制度功能不僅可以還原歷史，亦可為今時(shí)立法、司法提供有益借鑒。一個(gè)世紀(jì)前，龐德認(rèn)為對(duì)民法典進(jìn)行解釋和適用時(shí)，應(yīng)恪守“屬地法”原則，不能盲目追摹他國(guó)?！按四酥袊?guó)法典，適用于中國(guó)人民，規(guī)范的是中國(guó)人的生活?！?特別是對(duì)源于傳統(tǒng)儒家思想的系列制度，更應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，不宜按照西方理念或模式一概否棄。龐德認(rèn)為此類(lèi)“倫理思想體系是法律秩序的堅(jiān)強(qiáng)后盾”，進(jìn)而認(rèn)為中國(guó)正是因?yàn)檫@種悠久的道德傳統(tǒng)和倫理習(xí)俗可以轉(zhuǎn)換為被普遍認(rèn)同的法律理念和具體規(guī)范，用以調(diào)整社會(huì)關(guān)系，塑造行為秩序。如果單純使用比較法解釋論和適用技術(shù)，既無(wú)力解決立法借鑒問(wèn)題，即西方法典中國(guó)化的立法目標(biāo)問(wèn)題，也不能解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，即立法效能問(wèn)題。唯有立足于中國(guó)人實(shí)際生活條件和法律適用土壤、立足于中國(guó)人關(guān)于社會(huì)秩序的基本理念、立足于中國(guó)人對(duì)法律秩序的目標(biāo)和期待，才能真正造就合于時(shí)宜的法典。[ [美]龐德：《比較法和歷史——作為中國(guó)法的基礎(chǔ)》，載陳煜編譯：《傳統(tǒng)中國(guó)的法律邏輯和司法推理——海外學(xué)者中國(guó)法論著選譯》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2016年版，第10-11頁(yè)。]

The Status in the Origin of Law and System Function of Relatives and

Neighbors Priority in Song and Yuan Dynasties

ZHANG Zhen-hua

（China Media Group， Beijing 100089， China ）Abstract：

The present study investigates the status in the origin of law of traditional relatives and neighbors priority since Song Dynasty. Probing into the relationships between government and the civilians， the statute law and the customary law， creditor with priority and buyer， the present study discusses the application and system function of relatives and neighbors priority， and insists that this system can effectively maintain the stability of family business， improve the social governance performance， and achieves the interest equilibrium between free trade and transaction security.

Key Words： ?relatives and neighbors priority; the status in the origin of law; limited condition; system function

本文責(zé)任編輯：龍大軒

收稿日期：2020-07-03

基金項(xiàng)目：2018年度中國(guó)法學(xué)會(huì)基礎(chǔ)研究重點(diǎn)激勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目“傳統(tǒng)家法：秩序構(gòu)造與風(fēng)險(xiǎn)治理”（CLS-2018J03）

作者簡(jiǎn)介：

張振華（1977），男，土家族，湖北利川人，中央廣播電視總臺(tái)社交節(jié)目中心“法律講堂”欄目編導(dǎo)，藝術(shù)學(xué)碩士。

① [美]羅斯科·龐德：《通過(guò)法律的社會(huì)控制》，沈宗靈、董世忠譯，商務(wù)印書(shū)館1984年版，第22頁(yè)。