劉文君

關(guān)鍵詞商品房買賣合同 合同糾紛 司法審判

如今，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，為營造良好環(huán)境、維護(hù)市場秩序，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)，并嚴(yán)格按照法律法規(guī)要求規(guī)范買賣合同簽約、履約行為。當(dāng)前商品房買賣合同糾紛動(dòng)態(tài)變化，從長遠(yuǎn)角度來看，審判觀點(diǎn)集成式創(chuàng)新具有必要性和迫切性。

一、商品房買賣合同效力認(rèn)證

（一）預(yù)售許可證未發(fā)放情形下效力認(rèn)證

無預(yù)售許可證簽署商品房買賣合同，從購房主體知情簽署、購房主體不知情或受騙簽署這兩種情況進(jìn)行分析。如果購房者因粗心忘記查看預(yù)售許可證，毅然做出購買決定，則法律會(huì)保障買賣合同效力，意味著購房者需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果開發(fā)商存在欺騙行為，即刻意隱瞞或出示非真實(shí)預(yù)售許可證，則買賣合同失去法律效力，這時(shí)開發(fā)商要依法賠償相應(yīng)損失。

（二）無登記備案手續(xù)情形下的效力認(rèn)證

購房者簽署商品房買賣合同后，應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門備案，如果登記備案環(huán)節(jié)缺失，那么開發(fā)商極易在利益驅(qū)使下引發(fā)一房兩賣現(xiàn)象，對(duì)于后續(xù)糾紛問題，開發(fā)商需承擔(dān)一定責(zé)任。換言之，經(jīng)登記備案的商品房買賣合同具備法律效力。

基于簽署合同角度分析，合同簽署雙方應(yīng)圍繞備案合同法律效力協(xié)商一致，待符合登記條件后進(jìn)行登記確認(rèn)，否則合同無法律效力。

（三）按揭買賣合同方面的效力認(rèn)證

商品房買賣合同與按揭買賣合同獨(dú)具法律效力，但購房主體與開發(fā)商簽署合同的法律效力直接影響按揭貸款合同法律效力。一旦商品房買賣合同法律效力因種種因素弱化，則對(duì)銀行產(chǎn)生系列化負(fù)面影響，對(duì)于按揭銀行來說，能夠借助法律法規(guī)維護(hù)合法權(quán)益。隨著市場的不斷發(fā)展，商品房借貸關(guān)系未結(jié)束前存在轉(zhuǎn)賣行為，如果抵押銀行不知情，那么商品房自身價(jià)值存在貶值風(fēng)險(xiǎn)，并且接受商品房的第三方將承受一定經(jīng)濟(jì)損失，致使交易市場混亂。在此期間，根據(jù)住房抵貸款登記制度予以處理，充分保障并發(fā)揮銀行權(quán)利。

二、商品房買賣合同違約表現(xiàn)及糾紛原因

（一）違約表現(xiàn)

商品房買賣合同違約主要表現(xiàn)在兩方面，即先賣后抵和一房多賣。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高成本、高收益等特點(diǎn)，開發(fā)商為獲取經(jīng)濟(jì)效益，往往實(shí)施多個(gè)樓盤同期開發(fā)或分期開發(fā)原則，在流動(dòng)資金獲取方面，開發(fā)商利用買賣合同簽署后、所有權(quán)轉(zhuǎn)移前的這段時(shí)間，經(jīng)商品房抵押獲得資金。這無形當(dāng)中增加了商品房所有權(quán)不穩(wěn)定狀態(tài)，最終只能根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審判。

（二）糾紛原因

之所以出現(xiàn)商品房買賣合同糾紛，主要與開發(fā)商、購房者、建筑施工單位、房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。開發(fā)商因資金不足或工期安排不當(dāng)而延期交房、辦證協(xié)助不利、違背規(guī)劃建設(shè)及銷售要求而產(chǎn)生糾紛。購房者在投資心理引導(dǎo)下做出商品房購買決定，一旦市場價(jià)格下跌，則購房者會(huì)以質(zhì)量不保、房款過高等理由提出退房要求，進(jìn)而出現(xiàn)商品房買賣合同糾紛。司法審理此類案件時(shí)，通常會(huì)駁回訴訟請(qǐng)求。建筑施工單位往往以應(yīng)付心理承接工程，不僅施工質(zhì)量得不到保證，而且會(huì)延期交工，施工期間，存在轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象，這無疑會(huì)為徇私舞弊、責(zé)任推諉等行為提供可乘之機(jī)，最終會(huì)引發(fā)利益各方間的糾紛。房地產(chǎn)調(diào)控政策受稅費(fèi)、金融政策影響較大，部分開發(fā)商為避開政策規(guī)定，往往在法律法規(guī)灰色地帶大做文章，通過打法律擦邊球從中獲利。

三、商品房買賣合同糾紛審判觀點(diǎn)集成分析

（一）執(zhí)行異議之訴與商品房買賣合同判定標(biāo)準(zhǔn)不一

二者圍繞未辦理過戶債權(quán)是否排除執(zhí)行權(quán)力這一內(nèi)容存在爭議，實(shí)踐期間應(yīng)考慮購房者權(quán)利保護(hù)問題、《查扣凍規(guī)定》要件理解問題。司法審判時(shí)，首先參照《查扣凍規(guī)定》要件予以分析，如果符合要件規(guī)定，那么執(zhí)行人請(qǐng)求有權(quán)駁回。否則，參照《物權(quán)法》規(guī)定進(jìn)行處理。購房者約定支付首付，但貸款辦理期間因其他原因未成功辦理，致使商品房被相關(guān)部門查收，面對(duì)這種情形，審判觀點(diǎn)集成分析可知，如果商品房價(jià)款全部付清，從購房者利益角度出發(fā)，能夠按照《查扣凍規(guī)定》要件規(guī)定予以處理;如果商品房價(jià)款未結(jié)清，則《查扣凍規(guī)定》要件不具備適用性。實(shí)際占有認(rèn)定案件審理時(shí)，購房者以租賃協(xié)議簽署方式占有，參照要件內(nèi)容及子協(xié)議將其確定為實(shí)際占有。審判第三人是否存在過錯(cuò)類案件時(shí)，總結(jié)商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記常見阻力，如果阻力來自客觀因素，則第三人無措;如果第三人刻意為之，則認(rèn)定第三人有過錯(cuò)。

（二）新政策實(shí)施帶來挑戰(zhàn)

新政策明確提出限購、限貸等要求，當(dāng)購房者簽署預(yù)約合同或買賣合同，但無法繼續(xù)轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)、無法順利辦理貸款，這時(shí)主要分析當(dāng)事人是否對(duì)新政有所了解，據(jù)此判定是否構(gòu)成情勢變更。當(dāng)其中一方延期辦理系列手續(xù)，政策后續(xù)頒布，這時(shí)延遲方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。在這一過程中，重點(diǎn)解決行為性質(zhì)認(rèn)定問題，大多數(shù)新政規(guī)避者通過借名購房、以房抵債、簽署“陰陽合同”、偽造資料等方式參與商品房交易活動(dòng)。對(duì)于借名購房行為引發(fā)的糾紛，主要從交易安全角度出發(fā)，加大非誠信行為打擊力度，使房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果全面顯現(xiàn)。對(duì)于以房抵債行為產(chǎn)生的買賣合同糾紛，當(dāng)事人以債務(wù)糾紛名義向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，且當(dāng)庭達(dá)成以房抵債協(xié)議，但當(dāng)事人未如約履行責(zé)任，則法院按照原債關(guān)系進(jìn)行解決，避免出現(xiàn)虛假訴訟現(xiàn)象。

（三）借商品房買賣之名實(shí)行借貸行為

企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢時(shí)，經(jīng)營者往往通過商品房買賣來獲取貸款，當(dāng)借款期限到達(dá)，借款人與出借人因合同無法繼續(xù)履行而產(chǎn)生糾紛。審判觀點(diǎn)集成分析得知，無法從表面界定二者屬于商品房買賣關(guān)系，或是借貸關(guān)系，所以要從全局角度出發(fā)，綜合判定證據(jù)信息，以便借助法律效力進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定，確保司法審理工作有序開展。

實(shí)際上，雙方明知商品房買賣合同簽署意愿來自債權(quán)擔(dān)保，當(dāng)臨近債務(wù)履行期，約定出借人享有擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，這時(shí)主要參照借貸合同關(guān)系予以處理。

（四）新型商品房買賣合同糾紛

新時(shí)期背景下，商品房買賣合同糾紛問題歸結(jié)為兩方面，即商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題、售后包租效力認(rèn)定問題、虛構(gòu)合同獲取貸款問題。正常來說，商鋪使用權(quán)長達(dá)二十年，商鋪管理方式主要為出租，即買受人定期獲取收益。對(duì)于購買合同效力問題，審判觀點(diǎn)集成結(jié)果為：即便使用權(quán)與所有權(quán)分離，但并不影響合同效力，如果超過約定使用期限，那么法律效力隨之消失。需說明的是，買受人不享有完整權(quán)，當(dāng)所有權(quán)人一方提出合同解除訴求，那么買受人應(yīng)立即索賠。售后包租法律效力認(rèn)定時(shí)，具體根據(jù)售后包租、借貸融資關(guān)系來分析，一旦銷售內(nèi)容缺乏真實(shí)性，或銷售目的不夠純粹，則司法審判官將按照借貸融資關(guān)系來處理。

（五）解決商品房買賣合同糾紛的合理化建議

首先，規(guī)范管制權(quán)力濫用行為。當(dāng)事人訴訟權(quán)利程序適當(dāng)優(yōu)化，這是提高程序價(jià)值的有效途徑，同時(shí)，能夠有效彌補(bǔ)法律法規(guī)的不足?，F(xiàn)今當(dāng)事人隨意應(yīng)用訴訟權(quán)利現(xiàn)象較普遍，這既會(huì)延長案件處理時(shí)間，又會(huì)浪費(fèi)司法資源，致使司法審判工作低效開展。在這一過程中，主動(dòng)參考國外立法，結(jié)合本國國情規(guī)定管轄權(quán)異議，確保案件處理任務(wù)高效、妥善完成。

其次，整合調(diào)節(jié)力量?；谡毮懿块T制定相關(guān)制度，使商品房買賣糾紛案件審理工作有據(jù)可依，進(jìn)而提高雙方和解效率。與此同時(shí)，充分發(fā)揮陪審員作用，將當(dāng)事人調(diào)解工作穩(wěn)步落實(shí)。

最后，實(shí)施自主調(diào)節(jié)激勵(lì)制度。針對(duì)現(xiàn)有訴訟收費(fèi)制度合理改進(jìn)，根據(jù)司法資源耗費(fèi)實(shí)際確定訴訟費(fèi)收取規(guī)定，這既能調(diào)動(dòng)律師調(diào)節(jié)積極性，又能提高當(dāng)事人調(diào)節(jié)效率。

最為關(guān)鍵的是，全面保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，堅(jiān)持“能調(diào)則調(diào)、當(dāng)判則判”原則，這既能保證司法審判公正性和平等性，又能為和諧社會(huì)構(gòu)建助力。

四、總結(jié)

綜上所述，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中，商品房買賣合同糾紛案件類型呈現(xiàn)新特點(diǎn)，從社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展、合法權(quán)益維護(hù)角度出發(fā)，應(yīng)將審判觀點(diǎn)有效集成，以便為司法審判提供依據(jù)，促進(jìn)司法審判工作有序進(jìn)行。這對(duì)我國法治社會(huì)建設(shè)、人民群眾法律意識(shí)強(qiáng)化有促進(jìn)作用，最終能夠提升商品房買賣合同糾紛案件處理水平。