桂滿榮

摘 要：根據(jù)潛山市耕地地力評(píng)價(jià)結(jié)果，利用土地流轉(zhuǎn)與地力等級(jí)劃分的關(guān)系，初步建立了潛山市不同地力的耕地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，為土地流轉(zhuǎn)提供價(jià)格依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn);價(jià)格;地力等級(jí);潛山市

中圖分類號(hào) F323.211文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A文章編號(hào) 1007-7731（2020）05-0097-04

近年來(lái)，潛山市委、市政府把推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作作為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、解決“三農(nóng)”問題的重大舉措來(lái)抓。針對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)后出現(xiàn)的新情況、新問題，積極探索，創(chuàng)新機(jī)制，按照“依法、自愿、有償”的原則，通過政府引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、試點(diǎn)示范，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，有效地提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)水平，加快了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)步伐，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力。

土地流轉(zhuǎn)，也就是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，即農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓和農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、入股、互換、承租反包、反租倒包等。在此過程中，不同的土地，在肥沃度、位置的差別影響著流轉(zhuǎn)的價(jià)格，因此，土地定級(jí)工作必不可少。土地定級(jí)就是根據(jù)土壤肥力、土質(zhì)、地勢(shì)地貌、平整度、灌溉條件等，對(duì)土地分等、評(píng)級(jí)和估價(jià)的過程。

1 潛山市土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與存在問題

潛山市現(xiàn)有16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?8.6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口53.4萬(wàn)人;總面積1686km2，其中宜林山場(chǎng)9.1萬(wàn)hm2，水面6400hm2，耕地3.3萬(wàn)hm2。

1.1 土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 目前，全市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)35193hm2，其中：耕地13720hm2，占總耕地面積41.77%;水面806.6hm2;山場(chǎng)20666.4hm2。流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶5.13萬(wàn)戶，流轉(zhuǎn)入土地的農(nóng)戶（單位）0.1萬(wàn)戶。全市3.33hm2以上規(guī)模流轉(zhuǎn)面積達(dá)34340hm2，占總流轉(zhuǎn)面積的97.58%，涉及轉(zhuǎn)入大戶（單位）612戶。

1.1.1 流轉(zhuǎn)形式 轉(zhuǎn)包12200hm2（34.67%）、租賃14887hm2（42.30%）、互換100hm2（0.28%）、入股7673hm2（21.80%）、代耕333hm2（0.95%）。

1.1.2 流轉(zhuǎn)途徑 通過合作社流轉(zhuǎn)的面積1687hm2（4.79%）、通過村委會(huì)流轉(zhuǎn)的為14867hm2（42.25%）、農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的為18639hm2（52.96%）。

1.1.3 流轉(zhuǎn)時(shí)期 2000年（稅改前）流轉(zhuǎn)的面積為407hm2（1.16%）、2001—2005年（稅改期間）流轉(zhuǎn)的為3959hm2（11.25%）、2006年（稅改后）流轉(zhuǎn)30827hm2（87.59%）。

1.1.4 行業(yè) 從事糧食生產(chǎn)的面積為13200hm2，占37.51%;從事花卉苗木生產(chǎn)的為140hm2，占0.40%;從事蔬菜生產(chǎn)為39hm2，占0.11%;從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)的為907hm2，占2.57%;從事林木生產(chǎn)的為20907hm2，占59.41%。

1.2 土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

1.2.1 農(nóng)戶認(rèn)識(shí)不一 畈區(qū)農(nóng)戶對(duì)耕地流轉(zhuǎn)的態(tài)度很有代表性，基本上形成了以下4個(gè)層次：第1類是少數(shù)農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)5年、10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間后還能不能擁有自己的承包地心存疑慮，不愿流轉(zhuǎn)。第2類是部分缺少技能（多是婦女）或50歲以上的農(nóng)民，種田是其基本生活保障，雖然種田效益低，但沒有其他更好的收入渠道，因此仍然選擇自家田或同時(shí)租種少量田，而不愿將田地流轉(zhuǎn)出去。第3類是部分處于務(wù)工、種田兼業(yè)狀態(tài)下的農(nóng)民，往往只種一季口糧，季節(jié)性拋荒較普遍，他們對(duì)于土地流轉(zhuǎn)是歡迎的。第4類是已基本脫離土地的農(nóng)民，大多在40歲以下，他們?cè)诔鞘校ㄦ?zhèn)）有較為穩(wěn)定的職業(yè)和收入，田地留給家中老人耕種，或流轉(zhuǎn)給周邊農(nóng)戶，甚至干脆拋荒，他們是土地流轉(zhuǎn)的積極促進(jìn)者。后2類農(nóng)民是當(dāng)前潛山市土地流轉(zhuǎn)自發(fā)發(fā)展并在局部地區(qū)大面積推開的群眾基礎(chǔ)，而少數(shù)農(nóng)民的顧慮特別是年齡偏大和缺乏技術(shù)技能的農(nóng)民生活保障問題一時(shí)難以有效解決，制約了土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)。

1.2.2 相關(guān)政策措施有待完善 一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理、信息發(fā)布、土地價(jià)格調(diào)控機(jī)制、法律政策咨詢、合同糾紛調(diào)解等市場(chǎng)服務(wù)機(jī)制不夠建全，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)管理運(yùn)作不規(guī)范，服務(wù)不到位。二是財(cái)政資金十分有限，扶持龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)大戶力不從心，而從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大額度的資金投入，承包業(yè)主在流轉(zhuǎn)初期一般缺乏雄厚的資金實(shí)力，從金融信貸部門貸款往往必備條件不足，資金受限，使其規(guī)模難擴(kuò)大，效益難提高，致使一些大戶不敢貿(mào)然承包，有的只是小面積的小試身手。同時(shí)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)承包業(yè)主為了獲得穩(wěn)定的生產(chǎn)周期，要求中長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)土地。而一些農(nóng)戶由于擔(dān)心外出務(wù)工不穩(wěn)定，考慮一旦因故返鄉(xiāng)，能夠隨時(shí)恢復(fù)耕種承包土地，只考慮短期性、季節(jié)性流轉(zhuǎn)。因此，要把土地從分散的農(nóng)戶手中集中成片，沒有較好的利益導(dǎo)向或出臺(tái)新的政策措施，很難獲得所有承包戶的同意。即使有較高的收益，只要有個(gè)別承包戶不愿把經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓出來(lái)，業(yè)主就無(wú)法集中連片土地，只得放棄租賃。

1.2.3 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有待提速 由于潛山市地處山區(qū)丘陵，土地分散，難以實(shí)施機(jī)械化耕作，這無(wú)形中增加了承包者的投入成本，從而在一定程度上制約了土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。因此，加大土地整理及相關(guān)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施力度，加快農(nóng)業(yè)機(jī)械化進(jìn)程，變土地分散為集中連片，是當(dāng)前加快潛山市土地流轉(zhuǎn)步伐的前提條件，是變粗放經(jīng)營(yíng)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工程。同時(shí)，真正有較強(qiáng)帶動(dòng)能力農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作組織尚未發(fā)展起來(lái)，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者仍偏少，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)缺乏有效載體。此外，農(nóng)業(yè)比較效益整體偏低，農(nóng)業(yè)開發(fā)受到市場(chǎng)和自然災(zāi)害雙重風(fēng)險(xiǎn)的影響，外來(lái)業(yè)主對(duì)投資開發(fā)農(nóng)業(yè)極為慎重，大多真正有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)或業(yè)主對(duì)參與農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)、實(shí)施規(guī)模經(jīng)營(yíng)持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度，主動(dòng)參與流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的還不多。

1.2.4 規(guī)模生產(chǎn)難以形成，綜合效應(yīng)不明顯 一方面，全市土地流轉(zhuǎn)仍主要靠經(jīng)營(yíng)大戶和龍頭企業(yè)帶動(dòng)轉(zhuǎn)包進(jìn)行，而作為全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化主要平臺(tái)的專業(yè)合作社、養(yǎng)殖基地等平臺(tái)作用卻未充分發(fā)揮，未能實(shí)現(xiàn)規(guī)模最大化、效益最優(yōu)化;另一方面，承包戶融資困難，開發(fā)資金匱乏。由于經(jīng)營(yíng)大戶一般沒有貸款擔(dān)保單位，又不能將土地使用權(quán)作為貸款抵押，當(dāng)每季農(nóng)業(yè)生產(chǎn)前期需較大投資時(shí)，不能及時(shí)從銀行貸到急需資金，在資金周轉(zhuǎn)上十分困難，加之銀行系統(tǒng)對(duì)每個(gè)貸款戶加收保險(xiǎn)金，更加重了承包戶的負(fù)擔(dān)，這使得承包戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模難以擴(kuò)大，效益難以提高。

1.2.5 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格無(wú)規(guī)律 散戶土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格是由承包人與土地使用人協(xié)商達(dá)成的，這很難反映土地的市場(chǎng)價(jià)格。而大戶土地的流轉(zhuǎn)，以原先承包價(jià)或參照同期市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行，很少以土地部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格?？梢姡瑹o(wú)論是散戶還是大戶流轉(zhuǎn)的價(jià)格，都不是健康市場(chǎng)自發(fā)形成的價(jià)格。

2 潛山市農(nóng)業(yè)耕地地力狀況

從上述分析可以看出，土地流轉(zhuǎn)制度的核心是建立一套科學(xué)的土地價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由以下4 個(gè)部分構(gòu)成：農(nóng)戶的生存保障價(jià)值、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的投入、土地流轉(zhuǎn)的增值分成以及土地潛在效益，這就要求在全市范圍內(nèi)開展土地定級(jí)工作。在潛山市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)際基礎(chǔ)上，根據(jù)對(duì)耕地土壤影響較大、變異明顯、性質(zhì)穩(wěn)定、與生產(chǎn)相關(guān)的條件建立耕地地力指標(biāo)體系，結(jié)合潛山市土壤圖、土地利用現(xiàn)狀圖、行政區(qū)劃圖劃分地力等級(jí)，潛山市耕地等級(jí)劃分為5級(jí)。

2.1 耕地現(xiàn)狀 2018年底，潛山市耕地面積32850hm2，各級(jí)別具體分布情況見表1。

2.2 耕地地力等級(jí)區(qū)域分布

2.2.1 地域分布 1級(jí)地、2級(jí)地集中分布在東部與南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)圩畈區(qū)，該區(qū)域水源充足，多為水田，少量旱地。3級(jí)地分布較廣，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，主要集中分布在海拔高度50～80m，崗沖交錯(cuò)，水旱相間。4級(jí)地全市均有分布，集中于痘姆、天柱山、余井一線的西北側(cè)，主要分布在山間谷地或者緩坡地。5級(jí)地分布在潛山市山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，該區(qū)域地形復(fù)雜，多為旱地。

2.2.2 行政區(qū)域分布 耕地地力是耕地的基礎(chǔ)能力，直接反映耕地的水產(chǎn)能力，潛山市山區(qū)大畈區(qū)小，受地形的影響，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地地力等級(jí)分布各不相同。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地等級(jí)劃分情況見表2。

2.3 耕地地力等級(jí)分述

2.3.1 1級(jí)地

2.3.1.1 面積與分布 1級(jí)地面積4631.85hm2，占耕地總面積的14.1%。集中分布于王河、梅城、黃鋪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中王河鎮(zhèn)分布面積最大，為1088.16hm2，占全縣耕地面積的3.3%;其次是梅城鎮(zhèn)，面積為751.26hm2，占2.3%;黃鋪鎮(zhèn)占2.2%;源潭、余井、黃泥等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有分布。

2.3.1.2 主要屬性 1級(jí)地土地利用類型主要是灌溉水田，面積達(dá)4213.19hm2，占1級(jí)地總面積的90.96%。地貌類型以圩畈平原、低崗地大沖和沖前平畈為主。土壤類型主要由砂泥田、表潛砂泥田、砂泥土、紫砂泥田、馬肝田等土種評(píng)價(jià)單元構(gòu)成。其中，砂泥田土種面積1672.85hm2，占1級(jí)地總面積的36.12%，表潛砂泥田面積662.88hm2，占14.31%;砂泥土面積583.56hm2，占12.60%;紫砂泥田面積211.78hm2，占4.57%;馬肝田面積237.77hm2，占5.13%。剖面構(gòu)型總體上較好，無(wú)明顯障礙層，灌溉和排澇條件優(yōu)越。水田多為潴育型水稻土，旱地多為灰潮土，質(zhì)地類型主要是中壤和輕壤，面積分別為886.50hm2、2693.38hm2，分別占1等地的19.14%、58.15%;耕層16.1cm，土壤偏酸性。土壤養(yǎng)分狀況見表3。

2.3.2 2級(jí)地

2.3.2.1 面積與分布 2級(jí)地面積9132.30hm2，占耕地總面積的27.8%。主要分布于王河、源潭、黃鋪、余井、梅城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中王河鎮(zhèn)1935.8hm2，占全市耕地面積的5.9%;源潭鎮(zhèn)1468.91hm2，占4.5%;黃鋪鎮(zhèn)1454.41hm2，占4.4%;余井鎮(zhèn)1125.22hm2，占3.4%;梅城鎮(zhèn)1120.59hm2，占全市耕地面積的3.4%。地貌類型主要為沖積平原、河道兩側(cè)的平畈、丘陵崗地的低沖。

2.3.2.2 主要屬性 2級(jí)地土地利用類型主要是灌溉水田，面積8641.84hm2，占2級(jí)地面積的94.63%，旱地和菜地占3.01%。土壤類型主要由麻砂田、馬肝田、砂泥田、紫砂泥田、表潛砂泥田、青泥砂田、血馬肝田等土種評(píng)價(jià)單元構(gòu)成。其中，表潛砂泥田和砂泥田土種所占的面積較大，分別為1276.16hm2、1136.25hm2，分別占2級(jí)地面積的13.97%、12.44%。剖面構(gòu)型總體上較好，灌排條件良好。和1級(jí)地一樣，旱地剖面發(fā)育良好，黏盤層較低，對(duì)作物生長(zhǎng)影響不大;水田均屬于潴育型水稻土。耕層質(zhì)地類型以重壤和輕壤為主，其中重壤土面積為3278.72hm2，占2級(jí)地的39.19%，輕壤土3843.03hm2，占2級(jí)地的42.08%;耕層15.9cm，土壤偏酸性。土壤養(yǎng)分狀況見表4。

2.3.3 3級(jí)地

2.3.3.1 面積與分布 3級(jí)地面積9986.40hm2，占耕地總面積的30.4%。全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，其中余井、源潭、王河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分布面積較大。余井鎮(zhèn)分布面積為1886.33hm2，約占全市耕地面積的5.7%;王河鎮(zhèn)分布面積為1193.73hm2，約占3.6%。地貌類型主要為山丘的谷、盆、塝、沖，沖積平原的邊緣部分以及崗地的高、中塝。

2.3.3.2 主要屬性 3級(jí)地土地利用類型主要是灌溉水田，面積為8437.90hm2，約占3級(jí)地面積的84.49%。旱地和菜地少量分布，面積分別為478.44hm2、11.80hm2，約占3級(jí)地面積的4.91%。土壤類型主要由黃白土田、青泥砂田、上位黏盤黃棕壤、酸性紫砂土、中層麻石黃紅壤、中層麻石黃棕壤、紫砂泥田等土種評(píng)價(jià)單元構(gòu)成，其中中層麻石黃棕壤和上位黏盤黃棕壤土種面積約為1942.11hm2、891.69hm2，分別占3級(jí)地面積的19.45%、8.93%。水田剖面構(gòu)型良好，旱地剖面構(gòu)型相對(duì)較差，有黏盤層。受地形影響，水利情況一般，質(zhì)地多為輕壤和重壤，面積分別為5056.77hm2、2042.45hm2，砂壤和中壤也有分布，面積分別為1348.71hm2、1438.04hm2;土壤耕層15.8cm，偏酸性。土壤養(yǎng)分狀況見表5。

2.3.4 4級(jí)地

2.3.4.1 面積與分布 4級(jí)地耕地面積6767.10hm2，占耕地總面積的20.6%。4級(jí)地在全市均有分布，集中分布在以痘姆、天柱山、余井一線的西北側(cè)，地形部位以山丘沖高塝、沖谷的低洼地為主。其中分布面積較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有余井鎮(zhèn)，面積為1129.27hm2，約占全市耕地面積的3.4%;官莊鎮(zhèn)731.32hm2，約占2.2%;水吼鎮(zhèn)638.92hm2，約占1.9%。

2.3.4.2 主要屬性 4級(jí)地主要為水田，面積為5237.55hm2，約占4級(jí)地面積的77.40%;旱地少量分布，面積約為506.34hm2，約占4級(jí)地面積的7.48%。土壤類型多為山地土壤，主要是薄層黃棕壤性麻石土、薄層麻石黃棕壤、礫石酸性紫砂土，面積分別為1832.55hm2、1732.62hm2和950.1hm2。土壤多為砂壤和緊砂，耕層15.2cm，偏酸性。土壤養(yǎng)分狀況見表6。

2.3.5 5級(jí)地

2.3.5.1 面積與分布 5級(jí)地面積2332.35hm2，占耕地總面積的7.1%。5級(jí)地分布在北部和西部的山區(qū)，該地區(qū)地形地貌復(fù)雜，地勢(shì)不平整，坡度大，耕層淺薄。其中，分布面積較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有余井鎮(zhèn)、源潭鎮(zhèn)、黃鋪鎮(zhèn)。分布面積和占耕地總面積的比例分別為：余井鎮(zhèn)385.71hm2、1.2%;源潭鎮(zhèn)439.28hm2、1.3%;黃鋪鎮(zhèn)321.09hm2、1.0%。

2.3.5.2 主要屬性分析 5級(jí)地主要為旱地，面積為2177.46hm2，約占5級(jí)地的93.36%;望天田面積為129.74hm2，約占5級(jí)地的5.56%。土壤類型主要是薄層黃棕壤性麻石土、礫石酸性紫砂土，面積分別為585.45hm2、888.09hm2，占5級(jí)地的比例分別為27.22%、41.29%;其他土種還有薄層紅壤性麻骨土與和薄層麻石黃棕壤等。土壤耕層質(zhì)地主要是緊砂和砂壤，較薄，厚度為14.4cm。土壤養(yǎng)分狀況見表7。

3 潛山市耕地地力評(píng)價(jià)與土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系建設(shè)

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格也是市場(chǎng)價(jià)格，是承包方與所有人在權(quán)衡各自利益的基礎(chǔ)上達(dá)成的交易價(jià)格，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)則和估價(jià)原理確定土地價(jià)格。土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地面積的整合，提高土地的利用效率。土地面積的集中，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模效益和集約化經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在生產(chǎn)力屬性不變的前提下，最大限度的保持或者提高地力情況，比如進(jìn)行土壤改良和配方施肥等措施，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)等級(jí)與產(chǎn)量差異和產(chǎn)量變化幅度的相關(guān)性建立地力等級(jí)—流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，詳見表8。

4 小結(jié)

（1）根據(jù)全市耕地影響較大、變異明顯、性質(zhì)穩(wěn)定、與生產(chǎn)相關(guān)的條件分析結(jié)果，對(duì)潛山市耕地進(jìn)行地力評(píng)價(jià)，結(jié)合潛山市土壤圖、土地利用現(xiàn)狀圖、行政區(qū)劃圖，可將潛山市耕地等級(jí)劃分為5級(jí)。

（2）根據(jù)等級(jí)與產(chǎn)量差異和產(chǎn)量變化幅度的相關(guān)性，可建立耕地地力與土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系。

（3）當(dāng)前，潛山市僅停留在耕地價(jià)格評(píng)估上，下一步相關(guān)部門要做好以下幾項(xiàng)工作：一是加大宣傳力度，尊重群眾意愿，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng);二是加強(qiáng)監(jiān)管服務(wù)，營(yíng)造政策環(huán)境;三是加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造有利于土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)條件;四是進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

（責(zé)編：張宏民）