段建軍

摘? ? 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展貢獻了重要的力量，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)，但是在其發(fā)展過程中也暴露出了許多問題，其中最突出的問題就是財務(wù)安全問題。產(chǎn)生這一問題的主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)影響，其項目開發(fā)需要的資金額較大且資金回收周期較長，一定程度上導致了企業(yè)財務(wù)風險增加。對于這一問題，企業(yè)需要通過科學合理的財務(wù)管理辦法，對可能會存在的財務(wù)風險進行有效管控和解決，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;完善對策

1? 房地產(chǎn)企業(yè)主要存在的財務(wù)風險

1.1? 投資風險

投資風險是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險之一，而投資風險主要是在房地產(chǎn)開發(fā)項目從決策階段到開發(fā)建設(shè)完成階段，由于外部市場環(huán)境的不確定性因素影響，最終導致實際的經(jīng)濟利益與預期的計劃目標差距較大，經(jīng)濟利益明顯下降，以至于投資所獲得收益下降而發(fā)生風險。

1.2? 運營風險

房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險中還有運營風險，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中受到外部不確定性因素影響，包括市場需求、物價水平、消費者偏好、競爭對手經(jīng)營策略等方面的變化，這些都會導致企業(yè)的銷售額下降，從而盈利情況不理想。同時，還有內(nèi)部因素的影響，主要表現(xiàn)在物資價格提高、員工薪酬變化等方面，以至于實際的運營效果和預期目標有所出入，從而產(chǎn)生風險。除了上述兩個方面的因素外，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)，主要是通過銷售房產(chǎn)獲得資金實現(xiàn)發(fā)展，說明了房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)主要的庫存商品，而隨著國家相關(guān)政策的實施，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)積極順應(yīng)政策推行了去庫存策略，但是由于房企項目眾多，且全國布局，各個項目的位置、戶型、面積等差異化很大，即使采取去庫存的銷售策略，實際銷售房產(chǎn)獲得的收入仍無法滿足項目開發(fā)投資資金需求，從而導致企業(yè)運營風險增加。

1.3? 融資風險

隨著我國經(jīng)濟水平的提升，物價水平也在不斷提升，這也導致了房地產(chǎn)項目開發(fā)所需要投入的成本增加。而房地產(chǎn)行業(yè)其本身又是一個需要大量資金且運作周期較長的行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的項目的開發(fā)，需要足夠的資金進行支持。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的來源，除了企業(yè)自身的資金之外，還有就是通過融資渠道來獲得資金，而目前房地產(chǎn)主要的融資渠道有兩種，一種是股權(quán)融資，另一種是債券融資，房地產(chǎn)企業(yè)存在融資風險也正是由于這兩種融資方式存在資金比例不恰當所造成，一方面是因為要防止負債過多，另一方面是要合理運用財務(wù)杠桿作用，這兩方面協(xié)調(diào)不好，從而增大了融資風險。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中財務(wù)方面風險

2.1? 資產(chǎn)負債率偏高

調(diào)查顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在80%以上，遠超一般企業(yè)的資產(chǎn)負債率。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，雖然有可能獲得高收益，但前提是需要有大量的資金投入其中，很多房地產(chǎn)業(yè)一旦有機會面臨新項目時，需要在短時間內(nèi)籌集大量資金用于購買土地、支付設(shè)計費、配套費用等，會不惜高息借貸融資，無形中加大了融資成本，對資金鏈的依賴加強，債務(wù)風險也在攀升。房地產(chǎn)行業(yè)在確認收入方面也有其特殊性，在取得預收款到竣工備案之前的收入都是在“預收賬款”科目中反應(yīng)，并不記入“營業(yè)收入”科目，因此財務(wù)報表的資產(chǎn)負債率比重明顯過高。

2.2? 融資方式過于單一

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金由股東投資款、銀行貸款和預售房款組成。股東投資款在購置土地時已經(jīng)用去一大半或者基本用完，而預售房款要等到開發(fā)企業(yè)從政府部門取得《商品房預售許可證》后才能銷售房屋，才能取得預售房款，有的地區(qū)要求項目主體達到四層以上，才能辦理預售證，這需要一段很長的時間，所以在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)資金都來自銀行貸款，土地抵押貸款或在建工程抵押貸款，對銀行信貸的依賴相當高，而股權(quán)融資和債權(quán)融資所占的比重很小。一旦出現(xiàn)行業(yè)波動，風險壓力都在銀行，對國民經(jīng)濟非常不利。

2.3? 財務(wù)涉及面廣、管理難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)涉及面比較廣，財務(wù)工作也比較復雜。從最初的購置土地，到市場定位、方案設(shè)計、廣告宣傳、工程施工，再到小區(qū)配套設(shè)施，至最后的工程竣工驗收，每一環(huán)節(jié)都涉及資金往來、財務(wù)核算。財務(wù)工作貫穿始末，需要財務(wù)人員細致核算每一個環(huán)節(jié)。在每一個環(huán)節(jié)中都會涉及現(xiàn)金流，預收房款的回收管理，工程款撥付，配套費用繳納，每個環(huán)節(jié)都需要財務(wù)人員的配合。另外項目的開發(fā)貸、融資融券等業(yè)務(wù)的開展，也需要專業(yè)的財務(wù)人員與金融和證券機構(gòu)對接。維持企業(yè)的資金收支平衡，確保公司正常運營，財務(wù)人員管理的難度和承擔的風險也是較大的。

3? 房地產(chǎn)財務(wù)風險的防范措施

3.1? 提高企業(yè)財務(wù)風險管理意識，建立風險預警機制

首先，應(yīng)該提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理意識，建立完善的財務(wù)風險預警機制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險防范不能僅依靠財務(wù)部門或者企業(yè)管理層，而要形成自上而下的財務(wù)風險管理意識?？梢愿鶕?jù)自身房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標和當前項目開發(fā)情況制定財務(wù)控制目標，并將這一目標分解細化，落實到企業(yè)每個部門和員工身上，建立企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風險控制責任制機制，并且針對財務(wù)風險管理問題建立以數(shù)據(jù)為標準的預警機制，用量化的方式對財務(wù)風險進行監(jiān)控和把握，這樣能夠更好的進行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險防范。其次，在財務(wù)管理風險控制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意進行多元化的融資借貸，一方面要創(chuàng)新開發(fā)融資渠道，除了傳統(tǒng)的銀行借貸、內(nèi)部融資之外，也可以嘗試與其他社會企業(yè)和機構(gòu)進行合作，吸引外部投資和融資，這樣多元化的融資渠道，更容易保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，能夠避免由于資金斷裂而導致的財務(wù)管理風險問題。再次，要重視項目的高周轉(zhuǎn)，加快項目的開發(fā)進度，尤其是預售回款，盡快完成現(xiàn)金流回正。保證項目的資金鏈安全有序運行。最后，要注意房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)合理性的控制，要保證企業(yè)自身資金和流動資金的充足，才能更好地減少財務(wù)管理風險。

3.2? 構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管機制，完善財務(wù)風險管理制度

在完善財務(wù)管理制度以避免財務(wù)風險方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意構(gòu)建更加完善的財務(wù)管理制度和財務(wù)監(jiān)管機制。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行財務(wù)監(jiān)管機制完善時，應(yīng)該注意其獨立性，財務(wù)預算、成本核算、項目審計等方面的控制需建立獨立管理部門來完成，在內(nèi)部機構(gòu)完善的情況下，引進外部第三方審計機構(gòu)。同時，要注意善用財務(wù)數(shù)據(jù)分析對項目管理和經(jīng)營方向的調(diào)控，財務(wù)數(shù)據(jù)的深層次分析能夠起到發(fā)現(xiàn)項目推進問題、了解工程推進狀態(tài)的作用，在財務(wù)數(shù)據(jù)分析方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試引入信息化管理系統(tǒng)進行財務(wù)數(shù)據(jù)處理分析和財務(wù)監(jiān)管等，以M房地產(chǎn)企業(yè)為例，其在2018年優(yōu)化升級了內(nèi)部信息化財務(wù)管理平臺，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)申請、審批、會計核算、項目預算申報等都通過信息化平臺完成，不但實現(xiàn)了內(nèi)部信息及時共享，而且通過信息化平臺進行財務(wù)管理，在規(guī)范財務(wù)管理流程的同時，也實現(xiàn)了更好的利用信息化財務(wù)模型進行數(shù)據(jù)化財務(wù)風險評估和監(jiān)控，提高了自身財務(wù)風險管控效果。

4? 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟增長中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，國家通過一系列的政策調(diào)控房地產(chǎn)。一方面，樓面地價、建安成本和人工成本上漲導致的房價的上漲，使購房者的經(jīng)濟負擔加重;另一方面，國家通過信貸、限購、限售等政策，抑制投資炒房，有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)該充分認識和控制經(jīng)營風險，加強財務(wù)風險的防范，規(guī)避各種政策和經(jīng)營性風險，保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，為國民經(jīng)濟的健康有序發(fā)展貢獻力量。

參考文獻：

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