鄧楠

[摘 要] 長租公寓本是乘“租購并舉”政策的東風(fēng)填補(bǔ)市場空白的創(chuàng)新商業(yè)模式，具有良好的發(fā)展前景。但近來長租公寓行業(yè)“爆雷”事件頻發(fā)，引起業(yè)界一片嘩然。不僅給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，也損害了房東和租客的利益，引發(fā)一系列社會事件。文章從長租公寓視角出發(fā)，對長租公寓財務(wù)風(fēng)險的成因進(jìn)行了探討分析，并在此基礎(chǔ)上針對長租行業(yè)面臨的現(xiàn)行挑戰(zhàn)提出相應(yīng)的解決措施，以供相關(guān)研究者參考。

[關(guān)鍵詞] 長租公寓；財務(wù)風(fēng)險；成因；防范

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、財務(wù)風(fēng)險概述

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在日常財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，使得公司在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲得的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，進(jìn)而加大公司財務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。財務(wù)風(fēng)險客觀存在于企業(yè)財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，會對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展態(tài)勢產(chǎn)生重大影響。因此，需要加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)知并做好防范工作，分析其發(fā)生的因果路徑，并在此基礎(chǔ)上采取相關(guān)的應(yīng)對措施去降低經(jīng)營風(fēng)險、提高企業(yè)效益[1]。

“長租公寓”模式就是指租賃企業(yè)先把房子從房主手里租過來，經(jīng)過設(shè)計裝修、添置一些家具家電后，再把房子租給需要居住使用的租戶。雖然其原理看似簡單，但它背后卻是不合理的“高收低租”運營模式，長租公司一般會以明顯高于市場的價格向房東收房，通過月付的方式支付給房東相應(yīng)的租金。然后再以明顯低于市場的價格向租客出租，并向租客推出“租金貸”服務(wù)，要求租客租金一年一付。這樣下來，雖然房東每月獲得長租公司支付的租金，租客也只需每月向銀行或貸款公司還貸，但長租公司卻可以一次性拿到了租客一年的租金，如此巨大“現(xiàn)金流”所帶來的利益誘惑，吸引眾多資本趨之若鶩。但在實踐中，這種通過“租金貸”方式形成的資金池，在公司業(yè)務(wù)正常運轉(zhuǎn)時問題不大，但是一旦擴(kuò)張過快超過用戶需求，極易導(dǎo)致房屋空置率過高的問題，特別是當(dāng)資金被“某些人”挪做其他用處時，常常會因為運轉(zhuǎn)受限而造成企業(yè)資金鏈斷裂，增加公司財務(wù)狀況的不確定性，從而使企業(yè)蒙受損失。近來長租公寓爆雷事件持續(xù)發(fā)酵，多地傳出欠薪、欠房東租金、租客被強(qiáng)制解約等各種負(fù)面消息，公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以強(qiáng)烈的譴責(zé)和追問，企業(yè)面臨著財務(wù)風(fēng)險、信任危機(jī)、社會責(zé)任等多重挑戰(zhàn)。因此如何識別和管控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，推動資本市場健康平穩(wěn)發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。

二、財務(wù)風(fēng)險的成因分析

近來，長租公寓行業(yè)不斷出現(xiàn)爆倉的現(xiàn)象，其主要受租金貸（分期付款）、收房成本過高、行業(yè)內(nèi)的無序競爭等影響，多重因素作用下導(dǎo)致了企業(yè)資金鏈的斷裂，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。特別是租金貸業(yè)務(wù)，其潛在的金融性質(zhì)加大了公司的財務(wù)杠桿，同時也給租客和房東帶來潛在威脅，一旦長租企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營問題或破產(chǎn)跑路，租客不僅會損失支付的押金而且仍需按期償還貸款，面臨較大的還款壓力。而企業(yè)資金鏈斷裂也會影響其日常經(jīng)營活動的正常進(jìn)行，財務(wù)狀況不確定因素加大[2]。本文基于長租公寓的商業(yè)模式和管理方式進(jìn)行探討，研究發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致長租公寓出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的原因主要有以下幾個方面。

（一）行業(yè)存在不合理競爭

長租公寓運營商在“高收低租”運營模式的影響下，為了擴(kuò)大規(guī)模取得更多的房源，一般會以高于市場正常價格的標(biāo)價爭搶房源，實現(xiàn)長租公寓的擴(kuò)張，占領(lǐng)行業(yè)高點。但這種新的租賃模式給房屋租賃市場帶來了潛在的財務(wù)風(fēng)險，在利益追逐的動機(jī)下，資本力量熱衷于去搶占市場占有率和跟風(fēng)擴(kuò)大規(guī)模，不僅造成了企業(yè)資金的緊張，也帶動了交易成本的上漲。部分長租機(jī)構(gòu)為了提高市場占有率，存在盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，忽視了公司經(jīng)營發(fā)展的現(xiàn)況。雖然投資眾多，但本身出租能力低、運營能力不足，尤其是當(dāng)資本市場發(fā)生重大變動時，可能會出現(xiàn)出租率下降、房屋無人問津的問題，現(xiàn)金流難以在資本市場上正常流通和運轉(zhuǎn)，不足以抵御市場風(fēng)險，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來不穩(wěn)定性[3]。

（二）商業(yè)模式存在問題

長租公寓的商業(yè)模式有一定的脆弱性，存在著投入成本高、租金回報率低、回報周期長等特點?！案哌M(jìn)低出”“長租短付”的交易流程隱藏著不可控的風(fēng)險，若長租公寓經(jīng)營管理不善或決策失誤，容易造成企業(yè)資金鏈斷裂、現(xiàn)金流分層，對企業(yè)和房東、租客等其他利益相關(guān)者帶來嚴(yán)重威脅。此外蛋殼公寓企業(yè)引入“租金貸”的模式，通過“長收短付”的模式，向租客收取長期房租，但只按季度或按月度支付給房東，借機(jī)占有了本該屬于房東的房租，實際上是無形中占有了別人的利益而彌補(bǔ)自身現(xiàn)金流動性，含有金融機(jī)構(gòu)的特性，加大公司的財務(wù)杠桿系數(shù)，從而也加劇了財務(wù)狀況的風(fēng)險[4]。

（三）經(jīng)營管理不到位

首先，長租公寓承擔(dān)的風(fēng)險與其獲取的高收益是不匹配的，而企業(yè)的管理層拿著大把的現(xiàn)金卻很少投資主營業(yè)務(wù)，而是去投資自己不熟悉的金融市場，在股價漲幅下很容易受到波及，面臨金融風(fēng)險。其次，公司內(nèi)部控制不健全，監(jiān)管存在滯后。長租行業(yè)歸屬于住建部門或居委會管理，沒有嚴(yán)格的規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范，因此管理層受到較少的監(jiān)督和約束，容易出現(xiàn)隨便占用挪用企業(yè)資金的問題，各種財務(wù)欺詐手段有了可乘之機(jī)。此外，企業(yè)的危機(jī)管理和應(yīng)對也沒有得到系統(tǒng)的規(guī)劃和落實。在長租公寓爆發(fā)破產(chǎn)危機(jī)后，陸續(xù)出現(xiàn)租戶被房東驅(qū)趕的現(xiàn)象，雖然已經(jīng)發(fā)布消息辟謠破產(chǎn)傳聞，但是在房東未收到機(jī)構(gòu)支付租金款項的情況下，只能對租戶通過斷水?dāng)嚯?、換鎖等方式進(jìn)行驅(qū)趕。大批長租公寓租客在寒冬時節(jié)無家可歸，造成的社會影響持續(xù)發(fā)酵，使得企業(yè)形象受損，股價也因此受到影響，陷入信任危機(jī)[5-6]。

三、財務(wù)風(fēng)險的防范

（一）完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制

長租公寓事件提醒我們，企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的治理體系和監(jiān)管機(jī)制，因此為了加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防范，需要健全內(nèi)部控制制度，使企業(yè)內(nèi)人員相互制約和監(jiān)督，減少管理層為了謀取私利而從事的造假、欺詐等違規(guī)行為。同時也要發(fā)揮政府、債權(quán)人、社會等外部監(jiān)督機(jī)制的力量，通過制定相關(guān)法律法規(guī)或者道德準(zhǔn)則等措施來約束行業(yè)中存在的不合理行為，營造資本市場穩(wěn)定、和諧的經(jīng)濟(jì)秩序。在內(nèi)外部的良好配合下，有利于加強(qiáng)對企業(yè)資金的控制與監(jiān)管、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升管理人員的經(jīng)營水平和責(zé)任意識，進(jìn)而幫助企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險。面對近期來長租公寓“爆雷”、跑路等現(xiàn)象，多地主管部門專門發(fā)布通知，對租賃市場加強(qiáng)資金監(jiān)管，要求對住房租賃企業(yè)收到的租金進(jìn)行專項監(jiān)管，這都有利于防范此類事件的發(fā)生。

（二）轉(zhuǎn)變運營模式

一方面，從長租公寓機(jī)構(gòu)本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊，這種商業(yè)模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，需要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，走精細(xì)化運營道路，提高機(jī)構(gòu)的運營能力，優(yōu)化服務(wù)水平、產(chǎn)品設(shè)計等軟實力，使財務(wù)狀況向著更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)競爭力。另一方面，企業(yè)的運營管理也要與時俱進(jìn)，聚焦精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念，一種文化，也是社會分工精細(xì)化、以及服務(wù)質(zhì)量精細(xì)化對現(xiàn)代管理的必然要求。企業(yè)需要落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，使每一個管理者都能做到盡職盡責(zé)，發(fā)現(xiàn)財務(wù)問題及時糾正并處理，使企業(yè)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)金流量更加穩(wěn)定[7-8]。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險管理

風(fēng)險管理對企業(yè)科學(xué)決策、正常生產(chǎn)、可持續(xù)發(fā)展等都具有重大的意義，主要是指企業(yè)在管理和處置各種風(fēng)險時，要采用科學(xué)系統(tǒng)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險意識。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理是企業(yè)發(fā)展運營的關(guān)鍵，能夠在事前、事中和事后洞察企業(yè)各種潛在的財務(wù)問題，幫助企業(yè)及時了解財務(wù)風(fēng)險并做出相關(guān)的調(diào)控。例如，企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)決策和經(jīng)營活動時要有風(fēng)險意識，在全面思考的基礎(chǔ)上審慎行動，對財務(wù)舞弊行為嚴(yán)格監(jiān)督，以此來提高各個職能部門的經(jīng)營管理效率，減少風(fēng)險損失。在經(jīng)濟(jì)全球化的新時代，企業(yè)所面臨的環(huán)境越來越復(fù)雜，尤其是受新冠疫情的影響，長租公寓機(jī)構(gòu)面臨的不確定因素加大，企業(yè)只有建立起有效的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，實施有效的財務(wù)風(fēng)險管理，才能在變幻莫測的市場環(huán)境中做出正確的行動，促進(jìn)資本市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展[9-10]。

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