周章凱

摘要：

宅基地房因其特有的身份性、無(wú)償性及無(wú)期限性、受法律的約束性等性質(zhì)，一般以集體的名義申請(qǐng)建造，夫妻離婚時(shí)極易與家庭共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行混同，導(dǎo)致分割房產(chǎn)時(shí)爭(zhēng)議不斷。本文以房屋建造過(guò)程中不同法律主體為分類依據(jù)，梳理出離婚夫妻宅基地房產(chǎn)權(quán)分割的常見(jiàn)糾紛類型，并探討實(shí)務(wù)中的一般做法，以期對(duì)相關(guān)研究有所助益。

關(guān)鍵詞：宅基地房;房產(chǎn)分割;糾紛類型;小產(chǎn)權(quán)房

一、宅基地房概述

宅基地房，也就是農(nóng)村房，是建造在宅基地上的房屋及其附屬設(shè)施。宅基地的具體概念我國(guó)法律未明確規(guī)定，最早見(jiàn)于1962年通過(guò)的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》之中，現(xiàn)代漢語(yǔ)大辭典對(duì)其解釋為“家宅，房舍及田地”。而農(nóng)村房屋離不開(kāi)房屋所依附的宅基地使用權(quán)。作為用益物權(quán)的一個(gè)種類，宅基地使用權(quán)以宅基地的使用價(jià)值為支配內(nèi)容，權(quán)利人獨(dú)立地享有該宅基地占有、使用和收益的權(quán)能。

基于此，建造在宅基地之上的宅基地房也具有其特有的性質(zhì)：（1）身份性。根據(jù)《憲法》規(guī)定，我國(guó)土地分為國(guó)家所有和集體所有兩種所有制。農(nóng)村土地屬于村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民僅享有土地使用權(quán)，即宅基地使用權(quán)的獲得是基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而產(chǎn)生的。根據(jù)《土地管理法》第8條第2款、第62條第4款以及《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶可申請(qǐng)一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。也就是說(shuō)，只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在遵循“一戶一宅”原則的前提下，符合條件時(shí)都有權(quán)申請(qǐng)一處宅基地。（2）無(wú)償性及無(wú)期限性?；谡咭?guī)定，出于維護(hù)農(nóng)民利益、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的考慮，為了彌補(bǔ)歷年來(lái)土地改革所帶來(lái)的損失，國(guó)家為符合條件的農(nóng)戶及個(gè)人無(wú)償提供土地并允許其建設(shè)房屋及其他附屬配套設(shè)施，區(qū)別于以出讓方式取的國(guó)有土地使用權(quán)和有償?shù)霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。此外，不同于明確規(guī)定了城市建設(shè)用地使用權(quán)70年的期限，且法律對(duì)宅基地使用權(quán)通過(guò)繼承等繼受取得的方式?jīng)]有限制，農(nóng)戶可以長(zhǎng)期使用宅基地。（3）受法律的約束性?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！鞭r(nóng)村房屋可以出賣(mài)、出租，但在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格的限制，現(xiàn)有法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓而不得轉(zhuǎn)讓給外部成員，如果轉(zhuǎn)讓房屋就喪失了申請(qǐng)宅基地的資格。目前，在我國(guó)大部分地方?jīng)]有建立宅基地住房登記發(fā)證制度，農(nóng)民一般能獲取的便是《集體土地建設(shè)用地使用證》，若沒(méi)有該證，則房屋本身便是違法建筑，不具備通過(guò)訴訟方式進(jìn)行分割的合法性基礎(chǔ)。

二、已取得權(quán)屬證書(shū)的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見(jiàn)糾紛類型

因宅基地的取得大部分是由先輩申請(qǐng)或是由案件當(dāng)事人家庭以戶的名義申請(qǐng)取得的，故有關(guān)宅基地房的分割糾紛大多建立在大家庭共同財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)之上。在我國(guó)未建立宅基地房屋登記制度的前提下，難以確定宅基地房權(quán)屬，故分割時(shí)多有糾紛。

如上圖所示，以不同名義進(jìn)行申報(bào)、不同出資人進(jìn)行房屋建造均有不同情況，筆者對(duì)搜集的案例進(jìn)行整理，常見(jiàn)的有以下幾種情形：

1.夫妻一方婚前以個(gè)人名義申請(qǐng)并建造，婚后夫妻雙方共同居住使用。若雙方無(wú)相反的財(cái)產(chǎn)約定，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)明晰，屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務(wù)是用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的，那么得到房產(chǎn)的一方應(yīng)按償還債務(wù)總額的一半給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

2.一方先輩申請(qǐng)宅基地房，婚后夫妻雙方共同居住使用。根據(jù)情況，可查詢土地主管部門(mén)的登記情況或者要求使用權(quán)人拿出土地產(chǎn)權(quán)證，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記情況為準(zhǔn)該宅基地房所有權(quán)，再行分割：（1）以先輩名義申請(qǐng)、先輩建造。此時(shí)，該宅基地房屬于先輩所有，夫妻離婚不能對(duì)其進(jìn)行分割。（2）以先輩名義申請(qǐng)、夫妻建造。因夫妻參與該宅基地房的建造，離婚訴訟中夫妻可對(duì)該宅基地房屋中屬于雙方居住的部分進(jìn)行分割，同時(shí)應(yīng)當(dāng)給先輩及其他共同生活的家庭成員一定的居住空間。（3）以夫妻一方名義申請(qǐng)、先輩建造。又可分為一方先輩建造和雙方先輩建造兩種情形。因夫妻二人可使用資金的不足，父母進(jìn)行補(bǔ)助，筆者認(rèn)為類似于按揭房中父母幫忙償還貸款。因此若是己方先輩協(xié)助建造，除非明確表示該房產(chǎn)建造后是贈(zèng)與夫妻雙方的，可以認(rèn)定為是對(duì)自己子女建房上的資金支持即贈(zèng)與，則該宅基地房屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不予分割。同理，若是對(duì)方先輩幫助建造，因?yàn)樵摲课菔且粤硪环阶优x申請(qǐng)的，對(duì)方先輩的出資是對(duì)自己子女的贈(zèng)與，除非明確表示是贈(zèng)與夫妻雙方的外。若是雙方先輩共同建造，因用于夫妻婚后共同居住，可認(rèn)定為雙方先輩分別對(duì)自己子女的贈(zèng)與，按照實(shí)際情況判歸一方所有，但需要對(duì)另一方作出相應(yīng)補(bǔ)償。（4）以夫妻一方名義申請(qǐng)、夫妻建造。該屋能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主要看房屋是在婚前建造還是婚后建造。如果是婚前建造，一般視為對(duì)夫妻一方個(gè)人贈(zèng)與，配偶無(wú)權(quán)分割。若是婚后建造，該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方另有約定的除外。

3.以戶為單位進(jìn)行報(bào)建，由家庭建造且共同居住使用。男女雙方締結(jié)婚姻關(guān)系后，女方進(jìn)入男方戶口，以個(gè)人名義（通常是男方）申請(qǐng)并建造宅基地房一般視作以戶為單位進(jìn)行的報(bào)建情況。此時(shí)，該宅基地房屬于整個(gè)家庭即一戶的共同財(cái)產(chǎn)。在夫妻離婚時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先確定夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范圍，不能簡(jiǎn)單地將一戶的共同財(cái)產(chǎn)默認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具體考慮戶中其他人是否有明確的出資行為，然后從中分割出屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)份額，離婚時(shí)對(duì)屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的部分再進(jìn)行分割。

三、未取得權(quán)屬證書(shū)的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見(jiàn)糾紛類型

隨著我國(guó)城市化的擴(kuò)展，城市土地資源日益稀缺，帶動(dòng)城市房屋價(jià)格上漲，城市中低收入人群將目光投向農(nóng)村，同時(shí)隨著戶籍制度的改革，大量農(nóng)村人口涌向城市并取得落戶條件及相應(yīng)的社會(huì)保障，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置的宅基地，農(nóng)村土地的潛在價(jià)值逐步暴露。宅基地房的轉(zhuǎn)讓不再局限于村民集體經(jīng)濟(jì)組織之中，但因尚未改變土地用途而無(wú)法取得土地確權(quán)證書(shū)。此時(shí)法院一般不處理所有權(quán)，而只對(duì)房屋的居住或使用權(quán)作出處理。而對(duì)于已取得權(quán)屬證書(shū)的宅基地房，由于受到流轉(zhuǎn)的限制，不能通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)的方式處理，在離婚案件中以判歸一方所有，同時(shí)給予另一方補(bǔ)償為主。

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（作者單位：浙江理工大學(xué)法政學(xué)院，浙江 杭州 310018）