胡嘉琦 朱耘

有家難回

在“規(guī)模為王”的時(shí)代，房產(chǎn)行業(yè)如何有效實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，兼顧規(guī)模與品質(zhì)？

近日，青客公寓“退押金難事件”持續(xù)發(fā)酵，截至2020年2月18日，黑貓投訴平臺(tái)上關(guān)于青客公寓的投訴量多達(dá)1016條，其中，青客公寓不退押金，房租押金退到青客寶難以提現(xiàn)，青客寶客服電話打不通，支付房東房租逾期等問(wèn)題是投訴的主要原因。

成立于2012年的青客公寓，總部位于上海，其經(jīng)營(yíng)模式屬分散式長(zhǎng)租公寓。2019年11月15日在納斯達(dá)克上市，發(fā)行價(jià)為17.00美元/股，募集資金達(dá)4590萬(wàn)美元。截至2020年1月2日，股價(jià)報(bào)收11美元/股，短短1個(gè)多月時(shí)間，青客股價(jià)下跌超35%。

《商學(xué)院》記者就青客公寓退押金難，股價(jià)較發(fā)行日大幅下跌等問(wèn)題向青客公寓方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

屢遭投訴

在黑貓投訴、21CN聚投訴平臺(tái)，關(guān)于青客公寓退押金難以提現(xiàn)等問(wèn)題多達(dá)千條，而在騰訊QQ平臺(tái)，更有青客公寓的消費(fèi)者組成了500人的投訴群，劍指青客公寓服務(wù)質(zhì)量差、不退押金、支付房東房租逾期等弊病。

據(jù)青客公寓消費(fèi)者向《商學(xué)院》記者透露，退押金的申請(qǐng)已經(jīng)提交1個(gè)多月之久，青客公寓至今還未解決。而在多達(dá)500人的維權(quán)群里，消費(fèi)者則準(zhǔn)備去青客總部索要押金。

青客公寓退押金難還體現(xiàn)在中間提現(xiàn)APP體系不成熟，據(jù)一名青客租客在黑貓投訴上稱，“從青客寶APP提現(xiàn)到銀行卡里，顯示提現(xiàn)成功，查銀行卡顯示沒(méi)有到賬，咨詢青客客服，一直說(shuō)這個(gè)錢提現(xiàn)成功了，跟她們沒(méi)關(guān)系，我又打銀行客服，對(duì)方說(shuō)根本沒(méi)有這筆交易記錄，我自己在手機(jī)銀行也查不到交易記錄，雖然說(shuō)錢不多，青客的APP不成熟，連流水交易記錄也沒(méi)有。”

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林建議，青客首要解決的事情就是安撫消費(fèi)者，積極處理押金退款等問(wèn)題，重塑企業(yè)形象，否則一旦房東擔(dān)心平臺(tái)能力不再出借房屋，租客也不再使用該平臺(tái)租房，那巨大的運(yùn)營(yíng)成本將徹底拖垮青客。

多名青客公寓的房東向《商學(xué)院》記者表示，青客公寓從2019年12月25日開始，沒(méi)有按合同付租金，業(yè)主電話聯(lián)系無(wú)果。一名房東稱，青客公寓方要求簽補(bǔ)充協(xié)議降低房租或者月付，房東不同意該條款就一直拒付房租?！耙?yàn)榍嗫筒皇睾贤`約在先，所以我要拿回房子，不想無(wú)限期被拖延?！痹撁麡I(yè)主稱。而更讓該名業(yè)主難以忍受的是，青客私自用業(yè)主的個(gè)人信息開通青客寶賬戶，業(yè)主如果想拿到錢需要去青客寶申請(qǐng)退款到銀行卡，“現(xiàn)在從青客寶賬戶審批到我銀行卡的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，都是青客對(duì)我的侵權(quán)行為?！?/p>

對(duì)此，北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師認(rèn)為，青客公寓方與房東方之間應(yīng)當(dāng)訂立過(guò)相應(yīng)的租賃合同，根據(jù)雙方之間的合同，青客公寓方應(yīng)當(dāng)充分、全面的履行合同內(nèi)約定的義務(wù)，其中最重要的就是房屋租賃費(fèi)用的足額和及時(shí)給付。對(duì)于房租是否能夠降低或者是否能夠修改支付方式，均應(yīng)當(dāng)由青客公寓方和房東方共同協(xié)商進(jìn)行確認(rèn)，而青客公寓現(xiàn)在采取的這種“軟強(qiáng)迫措施”顯然違反了合同的精神和原則。另外，鞠秦儀建議，房東方可以再查閱一下雙方合同中的違約條款及對(duì)于自身權(quán)利的救濟(jì)條款，如果青客公寓怠于支付房屋租賃費(fèi)用，構(gòu)成雙方合同中的解除條件，房東可以根據(jù)合同的約定，單方面解除雙方之間的合同關(guān)系，收回自己的房屋，還可以依據(jù)合同的約定追究青客公寓的其他違約責(zé)任。

北京市京師律師事務(wù)所律師許浩向《商學(xué)院》記者表示，按照雙方簽訂合同約定的金額、時(shí)間支付租金是承租人的主要義務(wù)。承租人青客逾期未支付房租租金，屬于根本性違約行為，房屋出租方可以要求與承租方解除房屋租賃合同，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂之后，對(duì)于雙方具有法定約束力，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，任何一方不得擅自違背合同約定變更合同條款，如果實(shí)施了上述行為，構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

上市是“救命稻草”？

青客公寓在押金難退、托付房租的同時(shí)，也面臨著赴美上市花費(fèi)巨大成本，經(jīng)營(yíng)持續(xù)虧損的窘境。

據(jù)青客公寓CEO金光杰此前接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)公開表示，“赴美上市是一筆很大的開銷，在納斯達(dá)克IPO，心情是很復(fù)雜的，有一個(gè)字我可以用來(lái)形容的，就是‘貴，貴到什么程度？打個(gè)比方，美國(guó)一家公寓品牌在納斯達(dá)克上市花了差不多五年的收入，這個(gè)是巨貴無(wú)比的一個(gè)成本?！?/p>

“青客公寓花費(fèi)巨資上市的原因或是為了追逐品牌知名度，以便未來(lái)大張旗鼓地圈錢?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)評(píng)論稱?；ň揞~上市“裝點(diǎn)門面”的青客公寓現(xiàn)階段仍處于持續(xù)虧損中。據(jù)青客公寓招股說(shuō)明書顯示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累計(jì)虧損額為人民幣20.286億元；總資產(chǎn)約為20.35億元，總負(fù)債則高達(dá)27.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%。

宋清輝認(rèn)為，隨著公寓租賃市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，這對(duì)本就持續(xù)虧損的青客公寓有巨大的負(fù)面影響，無(wú)異于雪上加霜。青客公寓虧損逐年增加，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，尚看不到青客公寓未來(lái)能扭虧為盈。在宋清輝看來(lái)，青客上市花費(fèi)了巨款加之青客公寓持續(xù)虧損，在此背景下，顯而易見(jiàn)青客公寓存在較大的資金壓力。

對(duì)于青客公寓股價(jià)較發(fā)行日下跌的原因，在宋清輝看來(lái)，青客股價(jià)下跌如此之多的原因是資本市場(chǎng)對(duì)其不認(rèn)可，進(jìn)而“用腳投票”。青客公寓要想止損很困難，除非拿出更好的經(jīng)營(yíng)模式說(shuō)服資本市場(chǎng)，通過(guò)融資擴(kuò)張的方式并不能從根本上解決問(wèn)題，還是需要注重練好“內(nèi)功”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，青客股價(jià)下跌和其本身的運(yùn)營(yíng)情況以及長(zhǎng)期盈利預(yù)期都有著直接關(guān)系，從目前的政策來(lái)看，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方并不十分有利，同時(shí)受制于多城租金上漲動(dòng)力趨弱，長(zhǎng)租公寓本身的收益率也無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速提升，由此引發(fā)股價(jià)出現(xiàn)下跌。

押金緣何難退？

青客公寓押金難退的根本原因就是資金鏈承壓。從資金注入端來(lái)看，青客腰斬的上市籌資額難解青客擴(kuò)張之“渴”。同時(shí)，青客的“二房東”商業(yè)模式已經(jīng)遇到了巨大的問(wèn)題，其最大的競(jìng)爭(zhēng)力在于廉價(jià)的租金和裝修，如今裝修成本占了青客成本的17%。金光潔曾說(shuō)，青客靠的就是價(jià)差，如今這個(gè)價(jià)差越來(lái)越小，一旦空置率上升，青客資金鏈將面臨巨大的危機(jī)，更重要的是，其背后還有龐大的租金貸，其連鎖反應(yīng)也將是難以想象的。據(jù)青客公寓披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂“租金貸”模式， 即長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)引入銀行、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的方式，與金融機(jī)構(gòu)簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將該筆貸款一次性付給長(zhǎng)租公寓公司，租客可以按月或者按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。這也意味著，租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租房合同的同時(shí)，也與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽下了貸款合同，令多位租戶擔(dān)心的是，如果長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆雷”難以按期支付房東租金，租客將因此被房東驅(qū)逐但是仍要繼續(xù)支付分期的租金。

據(jù)青客招股書，截至2019年6月30日，青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款高達(dá)8.726億元，這也意味著金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款是青客公寓最大的現(xiàn)金流來(lái)源，長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)租金貸的模式吸納資金的同時(shí)，還將剩下的資金形成資金池用來(lái)規(guī)模擴(kuò)張。

據(jù)金光杰此前接受媒體采訪時(shí)表示，青客公寓上市融資4590萬(wàn)美元，上市的目的更重要的是打開了融資通道?！半S著房源量的增加，帶出規(guī)模效應(yīng)和區(qū)域定價(jià)權(quán)，青客公寓的虧損率在逐年下調(diào)?！?/p>

然而，不可忽視的是，據(jù)青客招股書中顯示，截至2019年6月30日，青客公寓享受租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受會(huì)員折扣為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。以此計(jì)算，青客公寓單間月租金差額僅為215元，該數(shù)據(jù)尚未計(jì)入運(yùn)營(yíng)成本、裝修成本、維護(hù)支出等。

戴德梁行在《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告 2018-2019》中提出，對(duì)于目前最為普遍的“二房東”模式來(lái)說(shuō)，租金差是主要收入來(lái)源，此外還有管理費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等收入項(xiàng)目。于“二房東”而言，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目前期需要承擔(dān)收房成本、裝修費(fèi)用。

對(duì)于青客公寓的投資前景及現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)狀況，盤和林向《商學(xué)院》記者分析稱，青客的財(cái)務(wù)狀況讓人擔(dān)憂，難以取得投資者的信任。從盈利能力來(lái)看，2019年，青客賴以生存的資金利差已經(jīng)下降到20%，比2018年低了5.3%，2019年前九個(gè)月，虧損高達(dá)3.73億元。而且，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)狀況也隱含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，青客從2017年起，資產(chǎn)負(fù)債率就大于100%，流動(dòng)比率仍然低于1，存在巨大的償債壓力。作為新興行業(yè)的代表，有些具有冒險(xiǎn)精神的投資者可能也會(huì)接受，在他們心中，市場(chǎng)占有率可能更為重要。但是，即便是市場(chǎng)占有率，目前青客房源量也僅有近10萬(wàn)間，而蛋殼是其五倍之多。現(xiàn)在隱患重重，未來(lái)前途堪憂。

盤和林認(rèn)為，青客公寓目前存在著巨大的資金壓力。其資產(chǎn)負(fù)債率非常高，流動(dòng)比率很低，同時(shí)，利潤(rùn)空間也受到了擠壓，情況越來(lái)越嚴(yán)峻。而且，青客已經(jīng)積累的投資者，非?？粗厮氖袌?chǎng)占有率，如果無(wú)法繼續(xù)擴(kuò)張，資本也將徹底喪失耐心，然而，擴(kuò)張需要的是市場(chǎng)信心。從黑貓等平臺(tái)公布的投訴數(shù)據(jù)來(lái)看，青客口碑已經(jīng)開始受到消費(fèi)者和房東的質(zhì)疑，另外，租金貸的另一端金融機(jī)構(gòu)也擔(dān)心會(huì)有糾紛，最終結(jié)果將會(huì)阻礙青客的擴(kuò)張，而這后續(xù)的影響就是資金鏈斷裂，可以說(shuō)，目前的青客，正在巨大的資金壓力下戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。