徐志峰 張文韜

[提要] 中糧祥云小鎮(zhèn)是中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分，中糧祥云國際生活區(qū)是中糧置地在北京打造的一個大型綜合體項目，隸屬于中糧集團，具有多方位的資源優(yōu)勢，對于實體經(jīng)濟發(fā)展有著很好的引領(lǐng)借鑒作用。本文主要從管理學角度，運用SWOT分析法，闡述中糧祥云小鎮(zhèn)的優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅，依據(jù)SWOT組合分析，構(gòu)建中糧祥云小鎮(zhèn)的SWOT分析矩陣，并提出具體應用思路。

關(guān)鍵詞：中糧;祥云小鎮(zhèn);SWOT分析法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年12月26日

中糧祥云小鎮(zhèn)坐落于北京順義，是中糧置地打造的中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分，項目涵蓋高品質(zhì)的連排別墅、景觀大宅及精品別墅，包括創(chuàng)意辦公、商業(yè)等組成部分。中糧祥云小鎮(zhèn)秉持著“國際化、漫生活、高品質(zhì)、情感圈”的理念，激發(fā)并滿足目標客群的高層次精神需求。中糧祥云小鎮(zhèn)為街區(qū)型主題商業(yè)，分為南北兩區(qū)，北區(qū)打造高品位、生活型、國際化的360度全景式國際生活方式，南區(qū)致力于營造“城市微度假”的休閑體驗。

一、中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展SWOT分析

SWOT分析法是一種企業(yè)內(nèi)部分析方法，運用這種方法可以對研究對象所處的情景進行全面、系統(tǒng)、準確的研究，從而制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略。

（一）S元素分析。中糧祥云小鎮(zhèn)地處北京順義，地緣優(yōu)勢明確。北京是中國的首都，另外順義擁有著首都機場的眷顧。坐落于中央別墅區(qū)與臨空經(jīng)濟帶融匯區(qū)，毗鄰首都機場及新國展、周邊密布機場高速、機場第二高速、京承高速、京密路等多條主干道，源源不斷的人流量為中糧祥云小鎮(zhèn)提供了充足的潛在消費者。另外，中糧祥云小鎮(zhèn)隸屬中糧置地，中糧置地是世界500強企業(yè)中糧集團旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司，業(yè)務覆蓋商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、旅游地產(chǎn)及區(qū)域綜合開發(fā)等多種業(yè)態(tài)，并進駐北京、上海、深圳、成都、西安等20余個一二線核心城市，擁有大悅城地產(chǎn)及中糧地產(chǎn)兩家上市公司，總資產(chǎn)1，231億元，構(gòu)建起了業(yè)態(tài)類型豐富、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡的地產(chǎn)版圖。中糧置地以發(fā)展大悅城為品牌的城市綜合體為戰(zhàn)略主線，在堅持持有銷售相結(jié)合的基礎(chǔ)上，雙輪驅(qū)動，輕重并舉，建立起“大資管”發(fā)展模式，打造專業(yè)化的統(tǒng)一平臺，持續(xù)提升盈利水平和核心競爭力，開啟新一輪有質(zhì)增長之路，致力于成為最具持續(xù)發(fā)展能力的品牌地產(chǎn)引領(lǐng)者。

1、有利的競爭態(tài)勢。中糧祥云小鎮(zhèn)將自己定位為“國際化、微度假、漫生活”的心靈棲息地，成為擁有多元化消費場所、愜意生活方式的購物商街，獨創(chuàng)的“重體驗”商業(yè)模式貫穿始終。作為開放型街區(qū)商業(yè)，一別傳統(tǒng)的室內(nèi)購物廣場，給人營造一種舒暢自由的感覺。與奧特萊斯的經(jīng)營模式類似，但比之又更深入了一個層次。中糧祥云小鎮(zhèn)是“中央別墅區(qū)”首個商街項目，更是為都市人提供“城市微度假”的理想去處，還原閑適自在的重體驗式的小鎮(zhèn)生活。都市人并不缺乏豐盛的商業(yè)環(huán)境，卻亟須突破壓力束縛，回歸自然悠閑的生活狀態(tài)。祥云小鎮(zhèn)特色的風情商業(yè)街的出現(xiàn)，成為前沿的商業(yè)消費模式，人們的商業(yè)消費不再只是滿足生活需求，傳統(tǒng)體驗業(yè)態(tài)的發(fā)展已經(jīng)不足以成為顧客到店的動力，現(xiàn)在顧客需要的是享受一種個性化的“情感體驗式“的生活方式。

2、充足的資金來源。中糧祥云小鎮(zhèn)是中糧置地集團的下屬子公司商業(yè)地產(chǎn)項目，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的標桿性集群。中糧集團有限公司是國際領(lǐng)先的全球大糧商之一，是中國獨一無二的全球布局、全產(chǎn)業(yè)鏈、擁有最大市場和發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)業(yè)及糧油食品企業(yè)，在全球糧食主產(chǎn)地和需求增量最大的新興市場間搭設(shè)穩(wěn)定的糧食走廊。作為與新中國同齡的國有企業(yè)，中糧集團歷經(jīng)70余年發(fā)展，已經(jīng)成為以糧、油、糖、棉為核心主業(yè)的農(nóng)業(yè)及糧油食品企業(yè)，主業(yè)涉及食品、金融、地產(chǎn)等行業(yè)，在中國市場上占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢，并開啟了布局世界、打造國際大糧商的歷程。目前，中糧集團資產(chǎn)總額5，373.6億元，年營業(yè)收入4，426.5億元，年經(jīng)營總量近1.5億噸，全球倉儲能力3，100萬噸，年加工能力9，000萬噸，年港口中轉(zhuǎn)能力6，500萬噸。所以，在資金上，中糧祥云小鎮(zhèn)將無后顧之憂，擁有著得天獨厚的發(fā)展條件。

3、良好的企業(yè)形象。企業(yè)形象是企業(yè)內(nèi)外對企業(yè)的整體感覺、印象和認知，是企業(yè)狀況的綜合反映，包括理念形象、行為形象和視覺形象三個層次，理念形象起主導作用，決定行為形象和視覺形象。中糧置地重裝打造商業(yè)街區(qū)新模式，為探索商業(yè)實體經(jīng)濟重新崛起努力奮斗。歸結(jié)起來，都是中糧形象的呈現(xiàn)，而中糧成立于1949年，距今已有70多年的歷史了，企業(yè)文化源遠流長，良好的企業(yè)形象在消費者心中已然根深蒂固。所以，中糧祥云小鎮(zhèn)的企業(yè)形象必然對其發(fā)展是良好的。

4、可拓的產(chǎn)品質(zhì)量。中糧祥云小鎮(zhèn)是集休閑、娛樂、購物、餐飲、教育等功能于一體的全景式國際生活方式的主體消費型商業(yè)，是中糧祥云國際生活區(qū)的組成部分。更有首次進駐順義區(qū)域的家盒子、時尚廊、愛蹦客、飛行家、梧桐湘愛等知名品牌。周邊金融機構(gòu)有中國建設(shè)銀行、中國工商銀行等。周邊國際教育配套主要有北京鼎石國際學校、伊頓雙語幼兒園等十幾所國際學校，周邊醫(yī)院有北京順義區(qū)空港醫(yī)院。所以，小鎮(zhèn)的相關(guān)產(chǎn)品是相當齊全的，質(zhì)量及發(fā)展?jié)摿Χ急容^大。

（二）W元素分析。雖然中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展具有很多優(yōu)勢，但也存在諸多制約因素。主要有：

1、發(fā)展起步階段。中糧祥云小鎮(zhèn)是“中央別墅區(qū)”首個商街項目，更是為都市人提供“城市微度假”的理想去處，還原閑適自在的重體驗式的小鎮(zhèn)生活。都市人并不缺乏豐盛的商業(yè)環(huán)境，卻亟須突破壓力束縛，回歸自然悠閑的生活狀態(tài)。祥云小鎮(zhèn)特色風情商業(yè)街的出現(xiàn)，成為前沿的商業(yè)消費模式，人們的商業(yè)消費不再只是滿足生活需求，傳統(tǒng)體驗業(yè)態(tài)的發(fā)展已經(jīng)不足以成為顧客到店的動力，現(xiàn)在顧客需要的是享受一種個性化的“情感體驗式”的生活方式。新模式的誕生到成熟會有著一個相當長的摸索過程，這期間必然有著很多挫折和不確定因素的發(fā)生。

2、缺少關(guān)鍵技術(shù)。中糧祥云小鎮(zhèn)屬于商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然是有著可復制性的操作空間，但本質(zhì)是務虛型的，缺少關(guān)鍵技術(shù)就失去了確保獨一無二地位的核心競爭力。另外，在拓寬業(yè)務范圍的過程中，也會受到區(qū)域性文化、政治等多種環(huán)境因素的沖擊影響。

3、內(nèi)部管理混亂。中糧集團是中央所屬國有獨資企業(yè)，基本認知的國企員工一般是沒有積極主動作為的，大都是被動接受領(lǐng)導布置的任務。中糧祥云小鎮(zhèn)也受到了大文化意識影響，員工大部分時間都是清閑狀態(tài)，不習慣提前思考要做的事情，也不習慣及時處理事情，總是會拖到不足時間然后采取加班舉措來應對，還能從側(cè)面給領(lǐng)導留下一個很好的印象。另外，內(nèi)部部門之間溝通次數(shù)也相對較少，溝通效力也很難起到明顯的結(jié)果。

4、宣傳范圍局限。在地區(qū)方面，因為坐落于順義后沙峪，所以在范圍上相對局限。其次，宣傳方式上一味崇尚追求新媒體，禁錮在微信公眾號和微博推廣。而對于傳統(tǒng)媒體就出現(xiàn)了較大的忽略，電臺廣播只限制在小鎮(zhèn)內(nèi)部，電視報紙等幾乎沒有投入。

（三）O元素分析

1、政策扶持力度加大?，F(xiàn)階段我國“脫實入虛”問題嚴重，十九大報告提出，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，顯著增強我國經(jīng)濟質(zhì)量優(yōu)勢。實體經(jīng)濟是根基，它的發(fā)展直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展與國際競爭力的提高。政策的加強，為實體商業(yè)的進一步崛起提供了千載難逢的機會。

2、“一帶一路”倡議推進?！耙粠б宦贰笔侵附z綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路?！耙粠б宦贰弊鳛橹袊壮?、高層推動的國家戰(zhàn)略，戰(zhàn)略構(gòu)想的提出，契合沿線國家的共同需求，為沿線國家優(yōu)勢互補、開放發(fā)展開啟了新的機遇之窗，是國際合作的新平臺。越來越多的外國友人選擇來中國發(fā)展，祥云小鎮(zhèn)國際化開放式的規(guī)劃理念、現(xiàn)代簡約的建筑風格、異域風情的氛圍營造必然會成為一個閃光點。

3、發(fā)展形勢總體看好。在2015年開業(yè)期間，銷量和客流雙向開花，持續(xù)增長，不斷攀升。在銷售量方面，周六日的單日銷量突創(chuàng)新高，最高達到170萬元，工作日銷量也維持在80萬元左右，每周增長率達到了53%?？土鞣矫?，也呈現(xiàn)高速增長的趨勢。休息日單日客流最高達35，000人，周一至周五每天也穩(wěn)定在16，000人左右，客流增長率高達57%。新的街區(qū)商業(yè)模式在起始階段，有著很大的創(chuàng)新發(fā)展空間，為都市人打造閑適、溫馨的“微度假”去處。

4、市場需求潛力巨大。在經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，生活水平逐漸提高。但是生活壓力卻在悄然劇增，與人溝通交流成為一項重要的減壓方式。工作日的緊張節(jié)奏讓人們渴望周末的放松，約上三五好友逛街購物就是大部分人的好選擇。一個存在新穎點并在不斷創(chuàng)新的商場必然會拴住消費者的內(nèi)心，吸引更多的潛在消費者。

（四）T元素分析

1、其他商場競爭激烈。一個企業(yè)要想發(fā)展，絕不能偏居一隅。在取到相關(guān)經(jīng)營經(jīng)驗之后，必然要往周邊乃至全國、全世界去復制推廣。國內(nèi)大型購物商場排名靠前的有萬達廣場、大悅城、萬象城、COCO Park、恒隆廣場等，這些商業(yè)地產(chǎn)項目都有巨大的實力和市場份額。所以在激烈的競爭下，中糧祥云小鎮(zhèn)的模式要是想在這些老牌商場中占據(jù)一定席位，需要付出更大的努力。

2、電子商務頻繁沖擊。網(wǎng)絡購物的價格相對于實體店價格較低已經(jīng)成為大部分人心中的共識，另外，移動支付和物流業(yè)的快速發(fā)展也為網(wǎng)購的火熱注入了一管強心劑。在觀念的默然形成下，在附加品的推動下，對實體商場的發(fā)展也造成了一定的威脅。

3、標準化問題挑戰(zhàn)。中糧祥云小鎮(zhèn)商戶眾多，各種類型的商戶已達百余家。每家商戶的理念和經(jīng)營方式不同，各有千秋，牽一發(fā)而動全身。如何統(tǒng)一管理成為關(guān)鍵思考要素，標準化的一體構(gòu)建成功也是一種潛在的威脅。

二、中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展措施

（一）SWOT分析的運用組合。通過以上對中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展的SWOT分析，可以發(fā)現(xiàn)中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展面臨“機遇與挑戰(zhàn)并存，希望與困難同在”的形勢。權(quán)衡利弊，“兩利相衡取其大，兩害相衡取其輕”應該找出并充分發(fā)揮中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展優(yōu)勢，利用良好的發(fā)展機遇，克服其發(fā)展劣勢，提升中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展品牌競爭力。另外，還要找出對中糧祥云小鎮(zhèn)發(fā)展的不利因素，盡可能地避免或減輕潛在的威脅和障礙，變發(fā)展劣勢為發(fā)展優(yōu)勢，化威脅因素為發(fā)展機遇。（圖1）

（二）中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展措施。依據(jù)以上分析，構(gòu)建中糧祥云小鎮(zhèn)的發(fā)展SWOT分析矩陣，并依據(jù)優(yōu)劣勢分析制定相應的發(fā)展措施。（表1）

三、結(jié)論

（一）中糧祥云小鎮(zhèn)優(yōu)勢突出、機遇明顯，擁有著充足的資金來源和良好的企業(yè)形象，在相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量方面有著很大的發(fā)展空間。

（二）中糧祥云小鎮(zhèn)尚處于發(fā)展起步階段，缺少關(guān)鍵技術(shù)，沒有企業(yè)核心競爭力與老牌商業(yè)企業(yè)搶占市場份額。另外，對內(nèi)部管理方面也不夠重視，存在懶散怠工等現(xiàn)象，企業(yè)宣傳方面較狹隘，受地區(qū)和新媒體影響的局限。

（三）中糧祥云小鎮(zhèn)外部環(huán)境存在著機會和威脅，機遇與挑戰(zhàn)并存。既有著良好政策的利導作用，也在遭受著電子商務和其他商場的競爭，自身標準化問題急需得到改善與加強。

四、幾點建議

（一）積極探索創(chuàng)新，跟隨大時代的發(fā)展潮流。深入探索發(fā)展“國際化、微度假、漫生活”的核心理念，更快更好地建立自己的品牌意識。

（二）加強內(nèi)部管理。合理運用科學管理激勵員工，在結(jié)合企業(yè)實際狀況下，靈活運用正負強化理論，建立屬于企業(yè)自身的、不可模仿的核心競爭力。

（三）培養(yǎng)合作共贏意識。加強行業(yè)間合作，共發(fā)展、同盈利，在歷史關(guān)鍵時期，應該抓住機遇、規(guī)避威脅，迎接挑戰(zhàn)，謀求更加廣闊的發(fā)展空間。

主要參考文獻：

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