孫慈遠(yuǎn) 吉林市金鴻控股集團(tuán)股份有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展運(yùn)作期間，會計核算與納稅是核心，而這與其未來發(fā)展目標(biāo)存在緊密聯(lián)系。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，營改增政策的推行與實施均使機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。由此可見，深入研究并分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響十分有必要。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的具體影響

第一，以免重復(fù)征稅。根據(jù)營業(yè)稅規(guī)定，在企業(yè)各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銷售額均被當(dāng)做征稅的對象。但增值稅不同，其將征稅的重點集中于流通環(huán)節(jié)，以不同流通環(huán)節(jié)增值額為主。以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本為切入點分析在營業(yè)稅征收中，材料和建安成本的繳稅會重復(fù)[1]。自增值稅推行以后，有效優(yōu)化了既有征稅環(huán)節(jié)，僅需在增值環(huán)節(jié)繳稅即可。這樣一來，材料和建安成本等稅收項目只要企業(yè)提供發(fā)票即可抵扣增值稅，因而使其稅負(fù)明顯減少，規(guī)避了重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。

第二，利于稅票整合。在營業(yè)稅報銷中，需采購人員向財務(wù)部門提交單據(jù)，但并沒有明確單據(jù)來源，使得財務(wù)工作人員負(fù)擔(dān)加重。而且，很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模相對較大，工程項目資金額度也十分龐大，所涉及的項目環(huán)節(jié)相對復(fù)雜。即便財務(wù)部門可整理營業(yè)稅并以財務(wù)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來，但數(shù)據(jù)所涉及的內(nèi)容無法厘清[2]。在增值稅實施后，對傳統(tǒng)單據(jù)報銷的模式加以替代，可借助增值稅專用發(fā)發(fā)票對繳稅進(jìn)行抵扣，使得財務(wù)部門無需對大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，也不必要對數(shù)據(jù)來源進(jìn)行分析，僅審核增值稅發(fā)票即可，而發(fā)票來源則是業(yè)務(wù)部門處理，有利于稅票整合，財務(wù)部門壓力得以緩解，業(yè)務(wù)流程也更加簡化。

第三，價外稅的推行提高了企業(yè)利潤。自營改增政策的推行后，價內(nèi)稅被調(diào)整成價外稅。根據(jù)數(shù)據(jù)整理和分析，營改增前后平衡率是56%，也就是說，如果房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤不超過56%，那么此項改革即可使企業(yè)的稅負(fù)壓力緩解，進(jìn)而增加其利潤的獲取。但實際上，國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)毛利率并沒有達(dá)到56%，根據(jù)5%營業(yè)稅和11%增值稅標(biāo)準(zhǔn)計算，在營改增以后，綜合稅率降低0.48%?？梢宰C實，營改增使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)明顯緩解，利潤隨之增加[3]。

第四，納稅管理得以優(yōu)化。推行營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收需財務(wù)、業(yè)務(wù)部門聯(lián)合進(jìn)行審核和測算，以更好地規(guī)范企業(yè)的納稅制度，對工作人員素質(zhì)水平也提出了全新要求。所以，財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)水平提升，并且關(guān)注稅收優(yōu)惠政策使得企業(yè)稅負(fù)降低意識增強(qiáng)，不斷優(yōu)化其納稅管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的有效策略

（一）稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用

營改增戰(zhàn)略的實施初期明確指出，會為部分地區(qū)與特定行業(yè)提供相應(yīng)的鼓勵和扶持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要對國家出臺的稅收政策加以利用，進(jìn)而為調(diào)整企業(yè)發(fā)展布局提供必要幫助。根據(jù)其內(nèi)部財務(wù)管理模式與會計核算流程重新構(gòu)建全新的財稅體系，以促進(jìn)既有項目程序的建設(shè)，根據(jù)國家的政策與市場動向，參考其內(nèi)部組織管理狀況科學(xué)調(diào)整經(jīng)營方針，使得稅務(wù)部門辦事流程得以簡化，在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作期間更好地融入新的優(yōu)惠政策，在財政支持下減少企業(yè)的稅收。

（二）發(fā)票票據(jù)管理的強(qiáng)化

增值稅發(fā)票管理期間，與普通發(fā)票相比，專用發(fā)票能夠抵扣部分稅額，所以應(yīng)強(qiáng)調(diào)增值稅專用發(fā)票管理重要性，從根本上避免偽造發(fā)票的情況出現(xiàn)。與此同時，還應(yīng)嚴(yán)格審核并檢驗材料供應(yīng)商，保證其具備一定資質(zhì)且可靠，進(jìn)而構(gòu)建長期的合作關(guān)系，盡可能降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險隱患的發(fā)生[4]。在企業(yè)購置固定資產(chǎn)的時候，若不存在特別的要求，即可將購置時間合理推延，借助進(jìn)項稅額服務(wù)企業(yè)的其他經(jīng)營活動，以利于其經(jīng)營和生產(chǎn)。

（三）財務(wù)管理制度的完善

營改增政策使得企業(yè)的會計科目和財務(wù)核算難度增加，所以要在其內(nèi)部構(gòu)建健全的風(fēng)險防控機(jī)制。采購期間，企業(yè)需在獲取進(jìn)項發(fā)票以后支付款項，以免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。而在項目開發(fā)期間，財務(wù)部門需要對成本管理加以完善，收集并整理相關(guān)憑據(jù)與憑證，進(jìn)而在其扣除增值稅的時候可提供依據(jù)，促進(jìn)財務(wù)處理工作的開展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要對內(nèi)部財務(wù)管理模式加以創(chuàng)新，財務(wù)管理工作人員要強(qiáng)調(diào)對增值稅發(fā)票的管理，確保上游企業(yè)與下游企業(yè)的有效對接，進(jìn)一步提高發(fā)票抵扣的合格率[5]。

（四）稅收征管措施的創(chuàng)新

在營改增政策實施背景下，房地產(chǎn)企業(yè)難以采用縮減開發(fā)成本的方式減少稅負(fù)，所以要對全新的稅收征管措施加以制定。以材料采購環(huán)節(jié)稅收統(tǒng)籌為主，若難以在最初的開發(fā)成本中納入，那么后期就要科學(xué)選擇供應(yīng)商，盡量選擇可獲取增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商構(gòu)建合作關(guān)系，進(jìn)而抵扣進(jìn)項稅，充分利用營改增政策減少企業(yè)的開支，對自身經(jīng)濟(jì)利益加以維護(hù)。此外，稅務(wù)部門應(yīng)對各項服務(wù)加以完善，對管理機(jī)制加以健全并細(xì)化部門分工，創(chuàng)建專項的營改增部門，負(fù)責(zé)印制發(fā)票和繳納等多種業(yè)務(wù)，進(jìn)而為企業(yè)提供必要服務(wù)。

結(jié)束語：綜上所述，在營改增全面推行的背景下，加快了財稅改革的速度，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響。為此，作為財務(wù)會計工作人員應(yīng)對既有思想加以轉(zhuǎn)變，全面建設(shè)內(nèi)部控制環(huán)境，將企業(yè)競爭優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。