廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳綜合處 陳雪花 黎基欽 鄭 煒 黃紹婷

一、公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)實(shí)背景

(一)公租房的基本內(nèi)涵

公租房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，按照保本微利的原則，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。公租房具有限定配租條件和租金水平的局部競(jìng)爭(zhēng)性、局部排他性，具有準(zhǔn)公共物品的屬性。這一屬性決定了公租房必須由政府主導(dǎo)，并充分利用各項(xiàng)資源要素，積極調(diào)動(dòng)各類社會(huì)資源，從而提高公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率。我國(guó)公租房不僅包括并軌前的廉租房，還包括人才公寓、單位租賃公寓、白領(lǐng)公寓、外來(lái)務(wù)工人員集體宿舍等類型。公租房是我國(guó)實(shí)現(xiàn)“住有所居”住房保障目標(biāo)的重要手段，有效解決了“夾心層”群體的住房問(wèn)題，拓寬了保障性住房的保障范圍，具有廣泛而深遠(yuǎn)的意義。

(二)公租房發(fā)展的政策背景

1.城鎮(zhèn)化催生公租房。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，1978～2009年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從17.9%增長(zhǎng)到46.6%，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來(lái)了中心城市人口的快速集中，進(jìn)而快速集聚并釋放大量的住房需求。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)高校畢業(yè)生從1978年的16.5萬(wàn)人增長(zhǎng)到2009年的531.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)了32倍，中心城市人口集聚效應(yīng)更為顯著。隨著城市土地進(jìn)入稀缺時(shí)代，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，居高不下，部分中等偏下收入群體既無(wú)能力通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房，也無(wú)機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，階段性住房供需矛盾突出。為了彌補(bǔ)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的空缺，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大量增加的“夾心層”群體住房問(wèn)題，公租房應(yīng)運(yùn)而生。

2.公租房發(fā)展重心轉(zhuǎn)移。2009年政府工作報(bào)告首次提及公租房，指出“要加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，積極發(fā)展公租房”。2010～2015年，公租房進(jìn)入房源快速建設(shè)和籌集階段，各項(xiàng)政策紛紛出臺(tái)，配套財(cái)稅優(yōu)惠政策陸續(xù)跟進(jìn)。2010～2011年，國(guó)務(wù)院在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有關(guān)文件中強(qiáng)調(diào)，中央以適當(dāng)方式給予資金支持，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與公租房建設(shè)并給予土地、稅收、財(cái)政補(bǔ)助等優(yōu)惠政策，要求各地可采用政府投建、企業(yè)投資、商品房配建等方式，加快公租房供應(yīng)。顯然，大力推進(jìn)公租房建設(shè)是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的重要手段。2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了公租房的重大意義、基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持和監(jiān)督管理等，首次從政策層面將中等偏下收入群體和外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障計(jì)劃，這對(duì)完善我國(guó)住房保障體系具有重大意義。2012年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《公共租賃住房管理辦法》，規(guī)范了公租房的申請(qǐng)、分配、運(yùn)營(yíng)、使用、退出和管理等。此外，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，在吸引、鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、稅收優(yōu)惠、財(cái)政資金投入和引導(dǎo)、資產(chǎn)管理、分類保障等方面出臺(tái)了系列配套政策，內(nèi)容日漸清晰，可操作性越來(lái)越強(qiáng)。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，總體按照“高端有約束，中端有市場(chǎng)，低端有保障”的思路，分城施策實(shí)施常態(tài)化調(diào)控手段。通過(guò)大規(guī)模投建公租房的房地產(chǎn)調(diào)控手段告一段落。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好公共租賃住房有關(guān)工作的意見(jiàn)》，要求各地區(qū)全面清理盤(pán)活政府投資公租房，加強(qiáng)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和管理。同時(shí)，中央停止從全國(guó)層面上對(duì)公租房建設(shè)資金的支持，把公租房的發(fā)展重心從著重抓房源的建設(shè)籌集轉(zhuǎn)移到重點(diǎn)抓運(yùn)營(yíng)管理上。2018年起，先后出臺(tái)政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)、加強(qiáng)公租房資產(chǎn)管理、規(guī)范發(fā)展公租房等一系列管理文件。2019年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委辦公廳印發(fā)《對(duì)部分城市新籌集公租房給予中央補(bǔ)助的通知》，明確從2019年起只對(duì)全國(guó)71個(gè)大中城市新籌集公租房給予中央補(bǔ)助資金。

從國(guó)家體制機(jī)制建設(shè)和政策導(dǎo)向看，發(fā)展公租房重心從加快房源供給逐步轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)多主體供應(yīng)、按需籌集、提高運(yùn)營(yíng)管理效率方面。隨著大量的公租房建成和交付使用，如何引導(dǎo)社會(huì)資本參與運(yùn)營(yíng)管理、健全準(zhǔn)入退出機(jī)制、完善后期管理和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)等成為發(fā)展好公租房的重點(diǎn)。

(三)完善公租房運(yùn)營(yíng)管理的客觀現(xiàn)實(shí)要求

2017年在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上，習(xí)近平總書(shū)記提出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾發(fā)生了歷史性變化，開(kāi)啟了決勝全面建成小康社會(huì)、全面建成社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的新征程。公租房作為我國(guó)住房保障體系重要的補(bǔ)位政策，提高運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)水平是增進(jìn)人民福祉、為人民謀幸福的重要事業(yè)，是新時(shí)代的客觀現(xiàn)實(shí)要求。

1.國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的基本要求。習(xí)近平總書(shū)記指出，國(guó)家治理體系和治理能力是一個(gè)國(guó)家的制度和制度執(zhí)行能力的集中體現(xiàn)。要提高國(guó)家機(jī)構(gòu)履職能力，實(shí)現(xiàn)黨、國(guó)家、社會(huì)各項(xiàng)事務(wù)治理制度化、規(guī)范化、程序化。住房保障是關(guān)系人民群眾切身利益的重大民生工程，“住有所居”是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)重要目標(biāo)，是國(guó)家職能的基本體現(xiàn)。發(fā)展公租房可以滿足各收入階層的住房需求，引導(dǎo)居民建立合理的住房消費(fèi)觀，抑制房?jī)r(jià)攀升，深化“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。運(yùn)營(yíng)管理好公租房有助于深化住房保障制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提升政府管理服務(wù)效能。

2.滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要的本質(zhì)內(nèi)涵。習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。公租房不僅要保障群眾住得進(jìn)，穩(wěn)得住，更要注重住得好、住得樂(lè)、有尊嚴(yán)。運(yùn)營(yíng)管理好公租房，滿足群眾日益增長(zhǎng)的美好住房需求，是堅(jiān)持“以人民為中心”的重要體現(xiàn)。

3.全面建成小康社會(huì)補(bǔ)短板的必然要求。2020年是全面建成小康社會(huì)的收官之年。習(xí)近平總書(shū)記在《關(guān)于全面建成小康社會(huì)補(bǔ)短板問(wèn)題》中指出，衡量全面小康社會(huì)建成與否，既要看量化指標(biāo)，也要充分考慮人民群眾的實(shí)際生活狀態(tài)和現(xiàn)實(shí)獲得感。公租房在保障低收入群體住房需求、緩解中等收入群體、新市民階段性住房困難方面發(fā)揮了重要作用。運(yùn)營(yíng)管理好公租房則是在解決好量的問(wèn)題基礎(chǔ)上，通過(guò)質(zhì)的提升，不斷增強(qiáng)群眾共享改革發(fā)展成果的獲得感和幸福感。

4.提高財(cái)政資金使用效益，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的內(nèi)在要求。政府投資建設(shè)是公租房早期主要的籌集方式，地方政府通過(guò)各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金、增值收益中提取的廉租住房補(bǔ)充資金、出地出讓收益、地方債券和市場(chǎng)化融資等方式籌集建設(shè)資金。在保本微利的原則下，公租房項(xiàng)目依靠住房租金收入難以平衡前期投入和后續(xù)支出。隨著國(guó)有資產(chǎn)折舊，后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本逐年遞增，運(yùn)營(yíng)管理好公租房的房屋和公益性、商業(yè)化的配套設(shè)施，有助于放緩國(guó)有資產(chǎn)折舊減值速度，拓寬國(guó)有資產(chǎn)增值渠道，在保障群眾獲得更好的住房體驗(yàn)的同時(shí)，提高財(cái)政資金的產(chǎn)出效益。

二、廣西公租房發(fā)展現(xiàn)狀及運(yùn)營(yíng)管理存在的問(wèn)題

(一)廣西公租房發(fā)展現(xiàn)狀

1.財(cái)政資金投入效益顯著。2010～2015年是廣西公租房大規(guī)?；I建期，累計(jì)籌措財(cái)政補(bǔ)助資金130億元支持29萬(wàn)套公租房建設(shè)。2016年起，公租房房源籌集步伐放緩，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向加強(qiáng)公租房運(yùn)營(yíng)管理。2017～2018年共籌措財(cái)政補(bǔ)助資金5.1億元支持4.55萬(wàn)套公租房完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從硬件配置上提高運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)能力。2019年起，中央財(cái)政補(bǔ)助資金專項(xiàng)支持71個(gè)大中城市新籌集公租房，南寧、北海、桂林納入支持范圍，獲得中央財(cái)政補(bǔ)助資金2.3億元。與此同時(shí)，2017～2019年，廣西分三批對(duì)全區(qū)政府投建公租房進(jìn)行摸底調(diào)查，共盤(pán)活長(zhǎng)期停建公租房1980套，調(diào)價(jià)收回資金0.41億元。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)歷年資金下達(dá)文件，截至2020年5月，廣西通過(guò)政府投資新建、購(gòu)買(mǎi)、企業(yè)投資新建、商品房配建、長(zhǎng)期租賃等方式，共籌集公租房47萬(wàn)套。其中，政府投資公租房小區(qū)建設(shè)4207個(gè)，基本建成38.8萬(wàn)套，已分配入住37.3萬(wàn)套，入住率96%。累計(jì)基本建成企業(yè)所有的公租房4萬(wàn)套，已分配入住3.3萬(wàn)套，入住率82.5%，有效解決了新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口的住房困難問(wèn)題。重點(diǎn)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師公租房建設(shè)，基本建成3.7萬(wàn)套，已分配入住3.5萬(wàn)套，入住率95%，有效解決了基層醫(yī)療衛(wèi)生、教育等特殊群體住房需求問(wèn)題。

2.政策體系建設(shè)逐步完善。廣西積極貫徹落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院的有關(guān)工作部署，逐步完善公租房體制機(jī)制建設(shè)。2011年，自治區(qū)人民政府頒布《關(guān)于加快發(fā)展公租房的實(shí)施意見(jiàn)》，從公租房規(guī)劃建設(shè)、房源籌集、政策支持、準(zhǔn)入、租賃、退出和監(jiān)督管理等方面作出了明確規(guī)定，從自治區(qū)層面對(duì)公租房籌集和運(yùn)營(yíng)管理給出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。2013年，自治區(qū)政府辦公廳頒布《關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)保障性住房管理暫行辦法〉的通知》，明確了包括公租房在內(nèi)的保障性住房的項(xiàng)目管理、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地、資金、分配、運(yùn)營(yíng)、退出、監(jiān)督等方面的具體要求，具有重要的指導(dǎo)意義。2015年，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好公租房分配入住相關(guān)工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》明確提出要加大公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完善公租房申請(qǐng)、受理、配租、輪候等制度，強(qiáng)化“以房養(yǎng)房”、提升服務(wù)水平等后期運(yùn)營(yíng)管理要求。同時(shí)，將發(fā)展公租房納入“十二五”“十三五”住房保障建設(shè)規(guī)劃中同謀劃、同部署、同落實(shí)、同考核，分年度制定住房保障工作實(shí)施方案，有計(jì)劃、有步驟推進(jìn)公租房發(fā)展。2020年，自治區(qū)財(cái)政廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布《關(guān)于印發(fā)廣西城鎮(zhèn)保障性安居工程資金管理辦法的通知》，再次明確了包括公租房籌集在內(nèi)的保障性安居工程補(bǔ)助資金的分配方法、使用范圍、績(jī)效考核和結(jié)果運(yùn)用。

3.創(chuàng)新管理主體初見(jiàn)成效。一是積極運(yùn)用PPP模式吸引社會(huì)資本參與投建運(yùn)營(yíng)。為提升政府服務(wù)水平，提高公租房資源配置效率，改善住房保障服務(wù)，2016年，欽州市原財(cái)校公租房小區(qū)項(xiàng)目納入PPP試點(diǎn)。該項(xiàng)目位于中心區(qū)域繁華商業(yè)區(qū)、就業(yè)密集區(qū)和城市聚居區(qū)，交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施布局合理，總建設(shè)套數(shù)200套。目前該項(xiàng)目“兩報(bào)告一方案”已通過(guò)專家評(píng)審并經(jīng)政府批復(fù)，現(xiàn)處于社會(huì)資本方招投標(biāo)階段。該項(xiàng)目的試點(diǎn)成功將為其他市縣提供可參考的經(jīng)驗(yàn)。二是穩(wěn)步推進(jìn)政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。2019年，廣西作為全國(guó)政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)的8個(gè)省(區(qū)、市)之一，將南寧、柳州、梧州、欽州、百色和賀州市平桂區(qū)5市1區(qū)11個(gè)小區(qū)共7821套公租房納入服務(wù)試點(diǎn)。目前，各試點(diǎn)地區(qū)已通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商、擇優(yōu)選擇和戰(zhàn)略合作方式確定了承接主體，購(gòu)買(mǎi)內(nèi)容包括信息系統(tǒng)建設(shè)、智能化建設(shè)、準(zhǔn)入退出管理、租金收繳、房屋維護(hù)等方面。

4.績(jī)效監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)織密織牢。2011年，自治區(qū)政府辦公廳頒布《關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)住房保障工作考核問(wèn)責(zé)暫行辦法〉的通知》，對(duì)加強(qiáng)月報(bào)、統(tǒng)計(jì)報(bào)告、檔案管理等方面的制度建設(shè)，健全機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理、提升管理服務(wù)、信息化建設(shè)等基礎(chǔ)管理的考核，強(qiáng)化激勵(lì)和問(wèn)責(zé)等幾個(gè)方面提出了具體要求。2013年，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布《關(guān)于印發(fā)〈廣西住房保障資源配置監(jiān)管規(guī)程(試行)〉的通知》，強(qiáng)調(diào)了對(duì)保障性住房分配后管理和保障對(duì)象申請(qǐng)審批過(guò)程的監(jiān)督，規(guī)范監(jiān)管規(guī)程。2015年，自治區(qū)財(cái)政廳頒布《關(guān)于印發(fā)廣西城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)施細(xì)則的通知》，明確了財(cái)政補(bǔ)助資金使用管理績(jī)效考核和結(jié)果運(yùn)用，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)政資金的使用效益。同時(shí)，自治區(qū)審計(jì)廳從2010年起，連續(xù)10年對(duì)城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)、財(cái)政資金管理和使用、公租房配租和租金收繳等開(kāi)展跟蹤審計(jì)，加強(qiáng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改工作。

(二)公租房運(yùn)營(yíng)管理存在的主要問(wèn)題

1.政策更新完善不及時(shí)。廣西公租房政策體系在“十二五”規(guī)劃期間已基本搭建。由于中央政策總體導(dǎo)向和基本框架沒(méi)有變，廣西在“十三五”期間主要通過(guò)年度實(shí)施方案落實(shí)公租房相關(guān)政策。隨著發(fā)展公租房的重點(diǎn)和難點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向后期運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)管理中暴露的政府等管理主體職能不清晰、管理效能不高，各協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)分工不明確、合力不強(qiáng)，管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不規(guī)范，監(jiān)督管理不嚴(yán)格、考評(píng)形式化，人防技防手段欠缺等問(wèn)題，一定程度反映了體制機(jī)制建設(shè)不健全、不細(xì)致，約束性弱。目前，廣西在完善科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理模式、精準(zhǔn)匹配的準(zhǔn)入退出機(jī)制、獎(jiǎng)懲分明的監(jiān)管機(jī)制、高效統(tǒng)一的信用體系等方面仍有不足。

2.房屋使用管理不規(guī)范。一是公租房被違規(guī)挪用。2018年審計(jì)發(fā)現(xiàn)，全區(qū)抽查項(xiàng)目中有71個(gè)政府投建公租房項(xiàng)目出現(xiàn)違規(guī)使用問(wèn)題，涉及套數(shù)636套，集中出現(xiàn)在縣、鎮(zhèn)一級(jí)，主要用于政府部門(mén)辦公用房、學(xué)生宿舍等方面。市級(jí)公租房主要違規(guī)用于物業(yè)公司業(yè)務(wù)用房、租戶活動(dòng)中心、商鋪經(jīng)營(yíng)用房等。二是準(zhǔn)入機(jī)制落實(shí)不嚴(yán)，公租房違規(guī)分配給不符合條件的人員使用。2017～2019年，審計(jì)抽查市縣中共有2050戶家庭違規(guī)入住公租房，主要原因在于部分居民虛報(bào)、瞞報(bào)家庭收入和資產(chǎn)，申領(lǐng)條件不細(xì)致，審查人員違規(guī)審批等。三是租金收繳難度大。2017～2019年審計(jì)發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目長(zhǎng)期欠收，抽查項(xiàng)目共欠收房租1522萬(wàn)元，如崇左市A縣公租房項(xiàng)目，2019年應(yīng)收租金165.03萬(wàn)元，實(shí)收租金43.17萬(wàn)元，應(yīng)收未收租金121.86萬(wàn)元，占應(yīng)收租金74%。四是違規(guī)行為取證難。部分租戶條件發(fā)生變化不再符合保障條件但未按規(guī)定主動(dòng)及時(shí)退出。2017～2019年審計(jì)發(fā)現(xiàn)，部分租戶在擁有居住、商業(yè)等房產(chǎn)，家庭財(cái)產(chǎn)收入提高后仍繼續(xù)享受公租房，涉及823套。五是運(yùn)營(yíng)管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前，各市縣運(yùn)營(yíng)管理主體有所不同，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)管理沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。而且，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)總體面臨人才短缺、總量不足、專業(yè)性不強(qiáng)、服務(wù)水平不高、管理不規(guī)范等問(wèn)題，各小區(qū)管理水平參差不齊。

3.監(jiān)管績(jī)效考評(píng)不到位。一是內(nèi)部監(jiān)督懲戒不嚴(yán)格。目前，公租房申請(qǐng)條件主要為居住地、人均住房面積、人均年收入、實(shí)物資產(chǎn)等較為籠統(tǒng)的規(guī)定，審批人員有較大的權(quán)利尋租空間，且缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，審批人員失職失責(zé)行為不易發(fā)現(xiàn)且懲戒較少。二是社會(huì)監(jiān)督渠道不寬泛。目前社會(huì)監(jiān)督主要方式是通過(guò)公開(kāi)公示、電話信件反饋等，表面上廣而告之，實(shí)際上關(guān)注度不夠、知悉范圍較窄，監(jiān)督作用有限。三是居民違規(guī)懲戒力度弱。對(duì)違規(guī)申領(lǐng)租戶大多只是實(shí)施3年或5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)公租房的政策，懲罰力度弱，投機(jī)成本低。四是財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格。2019年審計(jì)發(fā)現(xiàn)，桂林市A縣教育系統(tǒng)2019年收取公租房租金22萬(wàn)元，已上繳國(guó)庫(kù)5.9萬(wàn)元，剩余16.2萬(wàn)元尚未上繳財(cái)政。B縣9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育系統(tǒng)收取的公租房租金共計(jì)39萬(wàn)元滯留單位財(cái)務(wù)賬上，未及時(shí)上繳縣財(cái)政，涉及套數(shù)298套。五是運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)績(jī)效考評(píng)結(jié)果運(yùn)用不足。目前各市縣運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)大多處于壟斷地位，績(jī)效考評(píng)結(jié)果運(yùn)用流于形式，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)普遍旱澇保收，積極性不高。

4.經(jīng)濟(jì)效益難平衡。一是部分市縣前期融資投入大。公租房在保本微利的原則下，租金收入扣除物業(yè)補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼、維護(hù)養(yǎng)護(hù)等日常運(yùn)營(yíng)管理成本后可用于還本付息的資金不多，對(duì)于融資舉債投資建設(shè)的項(xiàng)目，還本付息壓力大。二是公租房后續(xù)維護(hù)成本高。公租房作為國(guó)有資產(chǎn)，為了保障居民基本的居住質(zhì)量，必須對(duì)房屋的后續(xù)使用、維修、更新、改造等持續(xù)投入資金。隨著建筑使用時(shí)間加長(zhǎng)，房屋老舊、設(shè)備老化，未來(lái)還需要投入大量的人力、物力、財(cái)力維修養(yǎng)護(hù)。三是部分市縣住房和商業(yè)配套設(shè)施閑置時(shí)間長(zhǎng)。2018～2019年審計(jì)抽查項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，2290套公租房因項(xiàng)目選址偏遠(yuǎn)、需求不足等原因閑置時(shí)間超過(guò)一年。此外，政府投建的公租房大多選址較遠(yuǎn)，周邊生產(chǎn)生活出行等基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，項(xiàng)目配套的商業(yè)住房大多處于閑置狀態(tài)。

三、國(guó)內(nèi)外公租房運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)

公租房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的產(chǎn)物。20世紀(jì)50年代，美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、新加坡、日本、中國(guó)香港等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的國(guó)家和地區(qū)優(yōu)先發(fā)展公租房。經(jīng)歷了七十年的發(fā)展，其在立法、運(yùn)營(yíng)管理方式、準(zhǔn)入退出機(jī)制、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)方面建立了較為成熟的體系。在我國(guó)，北京、上海、重慶等城市化進(jìn)程較快的城市，在運(yùn)營(yíng)管理主體選擇、準(zhǔn)入退出機(jī)制、社區(qū)建設(shè)等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)分析借鑒國(guó)內(nèi)外的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，可以因地制宜地補(bǔ)足廣西存在的短板和不足，更好地發(fā)揮公租房的社會(huì)效益。

(一)完善的法律法規(guī)體系

1.完善的法律保障體系。美國(guó)通過(guò)立法等強(qiáng)制性手段保障中低收入群體住房保障問(wèn)題，先后頒布《國(guó)家住房法》《住房和社區(qū)發(fā)展法》《國(guó)家經(jīng)濟(jì)房法》等法律實(shí)現(xiàn)住房保障目標(biāo)。英國(guó)尤其注重立法為先、制度先行，相繼頒布了數(shù)十部住房相關(guān)法律法規(guī)，如《住宅法》《住房與建筑法》《住房與規(guī)劃法》等，為住房保障走上規(guī)范化道路奠定了良好的立法基礎(chǔ)和強(qiáng)有力的法制保障。中國(guó)香港作為地少人多、租賃住房僧多粥少的典型地區(qū)，為有效實(shí)施長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房保障政策，必須依靠完備的住房法律體系保駕護(hù)航。先后制定了《房屋條例》《建筑條例》《業(yè)主與租客條例》等法律法規(guī)，從立法上規(guī)定了住房保障適用對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)和水平、資金來(lái)源、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的建立、運(yùn)營(yíng)職責(zé)及懲戒辦法等。同時(shí)制定可操作性很強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，避免尋租行為發(fā)生。

2.健全的體制機(jī)制建設(shè)。英國(guó)財(cái)政部、環(huán)境交通和區(qū)域部、社會(huì)福利保障部3個(gè)政府部門(mén)，從利率優(yōu)惠、住房政策、公共住房建設(shè)與維修資金的分配、公房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、失業(yè)居民還貸等幾個(gè)方面作出了明確規(guī)定，保障不同層次居民住房需求的實(shí)現(xiàn)。中國(guó)香港建立自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)管理延伸至每個(gè)公租房社區(qū)，并進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)審和監(jiān)督。每個(gè)社區(qū)均設(shè)有租約事務(wù)管理處，執(zhí)行租約條款、管理各項(xiàng)租賃事宜。與中國(guó)香港地區(qū)類似，重慶市每個(gè)公租房項(xiàng)目都設(shè)有公租房管理中心，隸屬國(guó)土房管局，按800戶配1人的比例配置管理人員，負(fù)責(zé)公租房運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)事宜。健全的法律法規(guī)體系、完善的體制機(jī)制建設(shè)保障了公租房運(yùn)營(yíng)管理有法可依、有規(guī)可循。

(二)專業(yè)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

為了提高公租房的運(yùn)營(yíng)管理水平，瑞典、英國(guó)、法國(guó)、新加坡、荷蘭等國(guó)家依托專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，尤其注重調(diào)動(dòng)非營(yíng)利性組織等社會(huì)團(tuán)體的力量。法國(guó)專門(mén)成立非營(yíng)利性組織——低租金住房聯(lián)合會(huì)，由其承擔(dān)大部分公租房投融資、實(shí)物建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)等，法國(guó)政府給予財(cái)政補(bǔ)貼、貸款優(yōu)惠、貼息等政策傾斜。為了規(guī)范非營(yíng)利性組織的行為，荷蘭通過(guò)頒布《住房法》明確規(guī)定住房協(xié)會(huì)的合法權(quán)利和義務(wù)，其既承擔(dān)著公共服務(wù)職能，又以獨(dú)立的私人組織參與市場(chǎng)活動(dòng)。住房協(xié)會(huì)可優(yōu)先承接社會(huì)住房建設(shè)，但必須在住房市場(chǎng)中優(yōu)先保障低收入家庭的住房需求。為鼓勵(lì)住房協(xié)會(huì)積極參與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，荷蘭政府停止了對(duì)住房協(xié)會(huì)的資產(chǎn)津貼和政府貸款，同時(shí)成立了社會(huì)住房擔(dān)保基金，為住房協(xié)會(huì)提供長(zhǎng)期貸款擔(dān)保，增強(qiáng)貸款能力，降低社會(huì)住房的開(kāi)發(fā)成本。上海市將公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措和經(jīng)租管理等全盤(pán)交由運(yùn)營(yíng)管理公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。廈門(mén)市使用管理和監(jiān)管工作由房產(chǎn)局負(fù)責(zé)，審核、經(jīng)租等具體工作由公房管理中心承擔(dān)，物業(yè)管理由非營(yíng)利性國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)。無(wú)論是國(guó)外依托非營(yíng)利性組織，還是國(guó)內(nèi)交由專門(mén)住房保障中心運(yùn)營(yíng)管理，提高管理效率和服務(wù)水平是出發(fā)點(diǎn)，提高居民的住房滿意度和幸福感是落腳點(diǎn)。

(三)精準(zhǔn)嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理體系

在準(zhǔn)入機(jī)制建設(shè)方面，我國(guó)香港地區(qū)為了將公屋公平分配給急需住房的中低收入人群，制定了科學(xué)的申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)，包括共享頤年優(yōu)先配屋計(jì)劃、長(zhǎng)者安居樂(lè)優(yōu)先配屋計(jì)劃和新市樂(lè)天倫優(yōu)先配屋計(jì)劃，對(duì)申請(qǐng)者的年齡和家庭成員進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定，減少了運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)審批核定的自由裁量權(quán)，最大限度保障了公屋的利用效率。北京、廣州、廈門(mén)、大連等城市對(duì)申請(qǐng)者的收入水平進(jìn)行了細(xì)化的分類，包括申請(qǐng)人居住人數(shù)、收入水平、家庭資產(chǎn)情況、人均居住面積等。其中，廈門(mén)建立了嚴(yán)格的市區(qū)聯(lián)動(dòng)“五審、二監(jiān)督、二公示、多部門(mén)協(xié)查”的審核制度?！拔鍖彙奔赐ㄟ^(guò)居委會(huì)、街道辦、民政局、公房中心、國(guó)土房產(chǎn)局五級(jí)審核；“二監(jiān)督”即監(jiān)察局和信訪局全過(guò)程監(jiān)督；“二公示”即由戶籍所在地、實(shí)際居住居委會(huì)組織在社區(qū)和全市公示；“多部門(mén)協(xié)查”即通過(guò)公安、房產(chǎn)、金融、稅務(wù)、工商、社保、交通管理等各職能部門(mén)，依法提供申請(qǐng)人戶籍、房產(chǎn)、收入、資產(chǎn)等信息或證明。

在退出管理方面，香港地區(qū)房屋委員會(huì)針對(duì)不同的公屋計(jì)劃設(shè)立一系列嚴(yán)格的退出機(jī)制。公共租住公屋滿10年以上的租戶必須兩年申報(bào)一次家庭收入和資產(chǎn)，不申報(bào)或超過(guò)準(zhǔn)入上線的，給予按市場(chǎng)租金租住1年的寬限期，到期立即終止租約。對(duì)于長(zhǎng)者安居樂(lè)住屋計(jì)劃的老年人租戶，戶主或配偶去世后，需重新申報(bào)準(zhǔn)入條件，否則及時(shí)收回。此外，為鼓勵(lì)條件改善租戶主動(dòng)退租，給予一定額度的無(wú)息貸款和一定期限的安居還款補(bǔ)助金，有效減輕騰退租賃，節(jié)約行政資源。精準(zhǔn)細(xì)致的準(zhǔn)入條件、靈活的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和分級(jí)分類的退出管理機(jī)制，有效保障了公租房的公平性和配置率。

(四)人性化的配套管理服務(wù)

陜西省為了推進(jìn)公共服務(wù)均等化、普惠化、便捷化，將公共服務(wù)、社會(huì)管理資源及其平臺(tái)下沉到公租房小區(qū)。組織教育、警務(wù)、社區(qū)管理、就業(yè)援助、商業(yè)服務(wù)、文化、文藝、醫(yī)療養(yǎng)老、體育健身等基本公共服務(wù)向小區(qū)延伸，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。發(fā)揮司法、環(huán)保、工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)等部門(mén)和組織的作用，在小區(qū)開(kāi)展社區(qū)公益活動(dòng)，免費(fèi)提供法律援助、糾紛調(diào)解、兒童課外輔導(dǎo)、心理疏導(dǎo)等服務(wù)。將所有入住的公租房納入社區(qū)管理，支持居民依法成立自治組織，建立居民自治議事制度，引導(dǎo)居民參與社區(qū)共建。廈門(mén)市針對(duì)不同的租房群體，推出“安居公舍”系列產(chǎn)品，涵蓋健身、社區(qū)便利店、咖啡館、公共廚房、公共洗衣房、貼心管家等，打造“安心居住、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、共享空間、智慧管理”的公租房新社區(qū)。同時(shí)，組織編制《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房小區(qū)管理服務(wù)規(guī)范》，從小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、客服品質(zhì)、企業(yè)建設(shè)、社區(qū)文化、人才管理六個(gè)方面作了規(guī)范管理。

(五)嚴(yán)厲有效的懲罰機(jī)制

中國(guó)香港地區(qū)和新加坡保障性住房政策有效推進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)之一是實(shí)行嚴(yán)厲的懲罰機(jī)制。任何違規(guī)申領(lǐng)公租房、利用公租房牟利的，一經(jīng)查出，必受?chē)?yán)罰。中國(guó)香港房屋署成立專責(zé)調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督機(jī)制和嚴(yán)厲的懲罰措施，對(duì)虛報(bào)材料、違規(guī)入住的，立即終止租約，根據(jù)法律檢控一經(jīng)定罪，可判罰款2萬(wàn)港元及監(jiān)禁6個(gè)月。新加坡規(guī)定租屋在申請(qǐng)5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將處以高額罰款或者牢獄懲罰。租戶必須如實(shí)向建屋局提供詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)、收入檔案資料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)虛報(bào)、瞞報(bào)，處以5000新元罰款或監(jiān)禁6個(gè)月，嚴(yán)重者兩者兼施。實(shí)質(zhì)性的追究與懲罰機(jī)制，使申請(qǐng)者的違法違規(guī)成本加大，促使惡意申領(lǐng)租戶退出公租房，確保真正需要的居民享受應(yīng)有的公租房保障。

四、對(duì)策和建議

(一)制度先行，完善公租房保障體系

1.完善公租房運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施辦法。隨著發(fā)展公租房重點(diǎn)轉(zhuǎn)向后期運(yùn)營(yíng)管理方面，自治區(qū)本級(jí)應(yīng)出臺(tái)加強(qiáng)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的指導(dǎo)性文件，進(jìn)一步明確和規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施主體職責(zé)、組織構(gòu)建和人員配備、房源接管、租房及租戶管理、配套事務(wù)管理、監(jiān)督評(píng)價(jià)和績(jī)效考核等方面的要求。出臺(tái)政府集中投建、商品房配建、長(zhǎng)期租賃等政府所有產(chǎn)權(quán)的公租房分類管理辦法，明確管理主體和租戶的權(quán)責(zé)，規(guī)范房源使用、物業(yè)管理、配租管理等。制定面向環(huán)衛(wèi)、公交、教育、衛(wèi)生、輔警等公共服務(wù)行業(yè)特定人群的定向配租管理辦法，實(shí)行分類管理、定向配租、集中審核、聯(lián)合監(jiān)管等方式，提高保障對(duì)象精準(zhǔn)度。制定公租房租金收繳管理辦法，明確租金收繳的程序、使用范圍、資金監(jiān)管、懲戒處罰等，規(guī)范財(cái)政資金的使用管理，提高資金的安全性。

2.制定公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。建立公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化目錄，統(tǒng)一規(guī)范小區(qū)社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)管理、信息化建設(shè)等標(biāo)準(zhǔn)，明確參與運(yùn)營(yíng)管理單位責(zé)任清單，建立管理主體紅黑項(xiàng)目庫(kù)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)、承接主體和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)績(jī)效考核量化指標(biāo)，注重對(duì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)經(jīng)租管理的配套商業(yè)住房收益指標(biāo)的考核，明確考核指標(biāo)和獎(jiǎng)懲辦法，不斷提升管理服務(wù)水平。

3.制定科學(xué)合理的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)定價(jià)機(jī)制。例如，武漢市聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)定價(jià)模型構(gòu)建及動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制研究，按照“以事定費(fèi)”的原則，統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)性、公益性、社會(huì)性、服務(wù)性、項(xiàng)目規(guī)模以及財(cái)政資金使用效率等因素，依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，擬采用兩部定價(jià)法的方式構(gòu)建基礎(chǔ)項(xiàng)目預(yù)算定價(jià)模型，測(cè)算政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)價(jià)格，形成價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。廣西應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、承接主體實(shí)力、市縣財(cái)力等因素，建立全區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)定價(jià)機(jī)制，指導(dǎo)市縣提高資金使用效益。

4.完善公租房監(jiān)管機(jī)制。建立住房保障內(nèi)部審查懲戒機(jī)制，規(guī)范審核人員的審批職權(quán)，提高違規(guī)審批、信息泄密風(fēng)險(xiǎn)，保障租戶的合法權(quán)益。建立聯(lián)合巡查審查機(jī)制，與民政、公安、稅務(wù)、社保、公積金、車(chē)管等部門(mén)實(shí)行數(shù)據(jù)共享、聯(lián)合督查機(jī)制，強(qiáng)化聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)比對(duì)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)租戶的準(zhǔn)入條件。出臺(tái)公租房信用體系建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)，建立以“制度建設(shè)為核心、聯(lián)合懲戒為關(guān)鍵、信息平臺(tái)為支撐”的信用體系，實(shí)施負(fù)面清單管理制度，明確失信行為目錄及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)申請(qǐng)審核、分配供應(yīng)、配租使用、退出管理等各個(gè)階段實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管。

(二)因城施策，科學(xué)選擇運(yùn)營(yíng)管理主體

建立以政府為主導(dǎo)，專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理的模式，將運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)職能逐漸從政府部門(mén)中剝離，推進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)范化。首先要整合各部門(mén)資源，原則上一個(gè)市縣確立一個(gè)政府責(zé)任主體，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)住戶資格審查、監(jiān)督管理、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等工作，避免多頭管理。對(duì)于承接主體比較成熟的市縣，可采用政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方式，根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀，將入住和退出、信息采集、住戶檔案、租金收繳、維修養(yǎng)護(hù)等事項(xiàng)納入購(gòu)買(mǎi)內(nèi)容，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化指標(biāo)，加強(qiáng)績(jī)效評(píng)價(jià)和結(jié)果運(yùn)用。特別是委托如房管所等公益二類事業(yè)單位運(yùn)營(yíng)管理的市縣，要結(jié)合事業(yè)單位分類改革財(cái)政補(bǔ)助方式，逐步將財(cái)政大包大攬的補(bǔ)助方式轉(zhuǎn)變?yōu)檎?gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，積極引入社會(huì)機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。對(duì)于商業(yè)配套設(shè)施較多的小區(qū)，可將商業(yè)配套經(jīng)租管理打包委托企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。結(jié)合小區(qū)地段、周邊商業(yè)氛圍、商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)等開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，明確經(jīng)營(yíng)收益、托幼、養(yǎng)老、家政等配套服務(wù)方面的運(yùn)營(yíng)管理量化指標(biāo)，并將考核結(jié)果作為續(xù)約、支付管理費(fèi)用等重要參考。對(duì)于公租房籌集任務(wù)重，并已成立住房保障中心的市縣，建議將建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理職能從事業(yè)單位中剝離，整體改制為企業(yè)或非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)公租房的投融資、建設(shè)收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。

(三)精準(zhǔn)靈活，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制

1.精細(xì)化準(zhǔn)入條件，科學(xué)配租。一是制定公租房準(zhǔn)入操作細(xì)則，針對(duì)不同行業(yè)、不同類別人員收入水平、家庭成員、住房支付能力、就業(yè)狀況等設(shè)定精細(xì)化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)并設(shè)置相應(yīng)權(quán)重，實(shí)行精準(zhǔn)計(jì)分制；明確審批操作規(guī)程、配租規(guī)則和程序，減少自由裁量權(quán)。二是堅(jiān)持適當(dāng)混居和分類配租相結(jié)合。合理安排特困群體、新市民、剛畢業(yè)大學(xué)生等各類群體混居，避免群體分化帶來(lái)的社會(huì)矛盾。同時(shí)兼顧租戶工作、生活便利性，根據(jù)不同群體的需求科學(xué)配租。若租戶家庭成員中有老人、殘疾人、慢性病人等特殊人群，應(yīng)優(yōu)先配租至醫(yī)療、交通、養(yǎng)老、家政等配套服務(wù)較為齊全的整租式公租房。若租戶中有幼兒、適齡兒童等，應(yīng)優(yōu)先配租至托幼、教育、培訓(xùn)等配套服務(wù)較為完善的公租房。三是探索實(shí)行長(zhǎng)中短不同租期的公租房。目前，公租房最長(zhǎng)租期為5年，期滿后需及時(shí)騰退。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人群涌入城市，不同層次群體的住房保障需求不同。對(duì)于中等收入群體、新畢業(yè)大學(xué)生等存在階段性住房困難的群體，可配租至短期(5年)公租房，提高公租房周轉(zhuǎn)率；對(duì)于穩(wěn)定就業(yè)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，環(huán)衛(wèi)、公交等特定人群，可配租至中期(10年)公租房，緩釋購(gòu)房壓力，保障住房需求；對(duì)于優(yōu)撫對(duì)象、孤老病殘、低保等特困群體，可配置至長(zhǎng)期(20年)公租房，實(shí)行救助制度，保障最低收入群體的長(zhǎng)期住房需求。

2.加強(qiáng)檔案信息管理，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。通過(guò)巡查、普查等實(shí)地摸排方式，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”等大數(shù)據(jù)手段，強(qiáng)化與民政、公安、稅務(wù)、社保、公積金、車(chē)管等部門(mén)的數(shù)據(jù)共享，建立分行業(yè)、多層次、分類別人員檔案，切實(shí)做到高效、精準(zhǔn)。提高收入核查審查技術(shù)手段，強(qiáng)化租戶信息動(dòng)態(tài)調(diào)整。建立房源和租戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，通過(guò)水電氣繳款情況、門(mén)禁系統(tǒng)、租金繳納等核查房屋使用情況，定期上門(mén)復(fù)核保障對(duì)象人口、住房和經(jīng)濟(jì)狀況變化情況等。

3.激勵(lì)與懲罰并重，實(shí)行分類退出機(jī)制。對(duì)于入住后財(cái)產(chǎn)收入或其他資產(chǎn)條件改善不符合租住條件的，應(yīng)以激勵(lì)方式引導(dǎo)其主動(dòng)退出，如提供經(jīng)適房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、降低首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼等。對(duì)于租期已滿仍符合準(zhǔn)入條件且無(wú)其他房源的租戶，應(yīng)提前半年介入租戶資產(chǎn)審核，積極與經(jīng)適房等房源對(duì)接，提供購(gòu)房咨詢，激勵(lì)其盡快擁有自有住房。同時(shí)，適當(dāng)放寬退出期限，按照市場(chǎng)化資金給予6～12個(gè)月的緩沖期，建立延租住戶檔案，加強(qiáng)日常監(jiān)管。對(duì)于瞞報(bào)、虛報(bào)財(cái)產(chǎn)收入違規(guī)入住、惡意拖欠房租、無(wú)正當(dāng)理由空置、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、經(jīng)營(yíng)等租戶，執(zhí)行嚴(yán)格的“一票否決”退出機(jī)制，及時(shí)解約，限期退出公租房。以押金扣留、門(mén)禁失效、補(bǔ)貼暫停等方式輔助退出，同時(shí)列入房產(chǎn)登記、銀行稅務(wù)、住房保障等聯(lián)網(wǎng)失信名單，并在居住地、單位、戶口所在地等實(shí)行公示懲戒。

(四)“六位一體”，提升管理服務(wù)水平

1.健全房屋管理、物業(yè)管理等日常監(jiān)管機(jī)制。建立房屋使用管理臺(tái)賬，規(guī)范房屋使用范圍，預(yù)防監(jiān)管自盜。要加強(qiáng)對(duì)水電路氣、小區(qū)環(huán)境等公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，利用人臉識(shí)別、門(mén)禁系統(tǒng)等信息化手段，推動(dòng)日常管理的智能化和精細(xì)化。建立租戶評(píng)分體系，對(duì)按時(shí)繳納房租、物業(yè)費(fèi)，落實(shí)垃圾分類，合理使用公共設(shè)施的租戶予以加分，對(duì)惡意破壞小區(qū)公共設(shè)施和環(huán)境、拖欠房租和物業(yè)費(fèi)的，予以扣分。評(píng)分結(jié)果影響租戶續(xù)約、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、申領(lǐng)租金補(bǔ)助等。

2.實(shí)現(xiàn)公租房小區(qū)社區(qū)管理全覆蓋，強(qiáng)化自治管理。以居民自治為方向，踐行共建共享共治理念，統(tǒng)籌各類資源，成立公租房社區(qū)管理委員會(huì)，專職對(duì)接民政、公安、市政、園林、街道辦等相關(guān)事宜，負(fù)責(zé)社區(qū)事務(wù)的綜合協(xié)調(diào)和服務(wù)。在社區(qū)內(nèi)部，構(gòu)建以居委會(huì)為主體，警務(wù)室、房管中心、物業(yè)公司、衛(wèi)生服務(wù)站、治安巡邏、文體娛樂(lè)于一體的社區(qū)組織體系，實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共服務(wù)全覆蓋。利用自治管理加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)，通過(guò)從租金收入中安排一定的社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，組織夕陽(yáng)聊天室、青年議事小組、舞蹈隊(duì)等，豐富居民的業(yè)余文化生活，增強(qiáng)歸屬感和認(rèn)同感。

3.強(qiáng)化社區(qū)公益服務(wù)。支持有條件的小區(qū)建立公益服務(wù)站，以駐點(diǎn)形式把志愿服務(wù)常態(tài)化。引導(dǎo)志愿者協(xié)會(huì)、社會(huì)公益組織、企業(yè)、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等向小區(qū)居民提供定點(diǎn)幫扶服務(wù)，如為老年人、殘疾人提供理療按摩，為適齡兒童提供課外輔導(dǎo)，為低保、就業(yè)困難家庭提供職業(yè)規(guī)劃、就業(yè)培訓(xùn)等。

(五)多措并舉，強(qiáng)化監(jiān)管懲戒效果

1.強(qiáng)化常態(tài)化監(jiān)督和巡查審查并重。加強(qiáng)公租房審批人員、運(yùn)營(yíng)管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、職業(yè)道德教育、法律法規(guī)教育和警示教育等，實(shí)行審批人員定期輪崗和談話制度，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督和管控。實(shí)現(xiàn)房源信息、租戶基本信息、配租輪候信息、審批意見(jiàn)等全信息公開(kāi)公示，通過(guò)網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、紙媒等渠道，有針對(duì)性地在工作單位、當(dāng)前居住地、戶口所在地、擬承租社區(qū)等實(shí)行公開(kāi)公示，開(kāi)設(shè)日常線上反饋和線下監(jiān)督舉報(bào)電話，及時(shí)受理投訴舉報(bào)。堅(jiān)持年度專項(xiàng)檢查、季度隨機(jī)檢查、月度定點(diǎn)檢查、日常巡查等，持續(xù)保持公租房管理監(jiān)督態(tài)勢(shì)。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，確保租金足額上繳。一是建立租金收繳臺(tái)賬和明細(xì)清單，按月清理租金臺(tái)賬，設(shè)立欠繳預(yù)警通報(bào)，督促管理主體及時(shí)上繳租金收入，對(duì)于違規(guī)截留財(cái)政資金計(jì)入績(jī)效考評(píng)結(jié)果，予以相應(yīng)處罰，并扣減運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)費(fèi)。二是明確財(cái)政補(bǔ)助資金的使用管理范圍，對(duì)領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的特困群體，要定期核查申領(lǐng)條件，及時(shí)追討違規(guī)、重復(fù)申領(lǐng)資金。制定公租房維修養(yǎng)護(hù)支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確租金收入、公共維修基金的管理使用，提高資金使用的精準(zhǔn)度。三是建立租金擔(dān)保機(jī)制和抵扣制度。實(shí)行工作單位擔(dān)保機(jī)制，通過(guò)完善定向單位定向管理辦法，對(duì)于定向配租人員欠繳6個(gè)月以上的，可約定從其工資賬戶中直接扣減；對(duì)其他租戶，若為公積金繳存戶，直接從公積金中抵扣。

3.強(qiáng)化信用信息歸集和應(yīng)用，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。對(duì)公租房申請(qǐng)、使用、退出等全過(guò)程實(shí)行分級(jí)分類管理，嚴(yán)格實(shí)行懲戒措施。將嚴(yán)重失信行為納入失信名單予以聯(lián)合懲戒；對(duì)較重失信行為或多次輕微失信行為，列為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，取消其申請(qǐng)保障性住房實(shí)物和貨幣補(bǔ)助的資格。

(六)聚力共建，提升可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力

1.鼓勵(lì)非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)參與投建運(yùn)營(yíng)。非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)以支持社會(huì)公益性事業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，參與公共物品、準(zhǔn)公共物品的供給，并提供社會(huì)服務(wù)、評(píng)價(jià)和裁斷。非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)與政府和市場(chǎng)主體相比具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，不但能通過(guò)政府資助、向社會(huì)募捐、企業(yè)融資、吸引社會(huì)閑散資金等方式籌集資金，緩解政府投建運(yùn)營(yíng)壓力，而且其非營(yíng)利性質(zhì)促使其將盈余轉(zhuǎn)投機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)和公租房投建和運(yùn)營(yíng)管理，彌補(bǔ)市場(chǎng)主體參與運(yùn)營(yíng)的擠出效應(yīng)。公租房市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的美國(guó)、英國(guó)、瑞典等國(guó)家，非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)如美國(guó)社區(qū)開(kāi)發(fā)公司、英國(guó)住房協(xié)會(huì)、瑞典全國(guó)住房合作社聯(lián)盟HSB在住房保障領(lǐng)域作出了突出貢獻(xiàn)，對(duì)于減輕財(cái)政壓力、拓寬融資渠道、緩解住房困難發(fā)揮了重要作用。鑒于廣西非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)尚不成熟，相關(guān)制度保障有待完善，建議利用行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)與行政機(jī)關(guān)脫鉤的契機(jī)，選擇有籌集公租房需求，已設(shè)立專門(mén)社會(huì)保障服務(wù)中心的縣區(qū)，統(tǒng)籌整合現(xiàn)有資源，試點(diǎn)培育非營(yíng)利性住房保障協(xié)會(huì)，從試點(diǎn)政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)開(kāi)始，逐漸擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)內(nèi)容，逐步完善相關(guān)體制機(jī)制，逐步過(guò)渡到將公共租賃住房投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等事項(xiàng)交由協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，充分發(fā)揮非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)提供公共服務(wù)的能力。

2.科學(xué)規(guī)劃提高公租房社會(huì)效益。一是科學(xué)規(guī)劃，有序選址。公租房投建應(yīng)堅(jiān)持“大分散、小聚集”原則，滿足不同群體就業(yè)、就醫(yī)、教育等需求。要在城市居住區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，將公租房選址納入“居住社區(qū)”規(guī)劃范圍。綜合考慮新市區(qū)周邊配套齊全、商業(yè)活力足，近郊區(qū)地價(jià)低廉、出行成本高，老城區(qū)就業(yè)機(jī)會(huì)大、土地緊缺等優(yōu)缺點(diǎn)，平衡好公租房在各區(qū)域的選址。二是社區(qū)混合，避免分化。大片低收入同質(zhì)社區(qū)的建設(shè)容易造成城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)分化，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。在片區(qū)規(guī)劃中，要以合適的規(guī)模將公租房納入其他商品房社區(qū)中，促進(jìn)不同階層居民的交往交流，充分利用“互補(bǔ)性”就業(yè)機(jī)會(huì)，為低收入群體拓寬提供鐘點(diǎn)工、保姆、清潔、養(yǎng)老等家政服務(wù)，從事超市售貨員、安保、物業(yè)等崗位的就業(yè)機(jī)會(huì)。

3.充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)效應(yīng)。充分利用公租房和商業(yè)配套設(shè)施租金收入、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位售房款等，按年度制定資金使用方案，分項(xiàng)設(shè)置公租房投建引導(dǎo)資金、運(yùn)營(yíng)管理資金、補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)資金等，提高資金使用的精準(zhǔn)度和有效性。