閆潔

摘 要 伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和房地產(chǎn)商多項(xiàng)目、規(guī)?；陌l(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存發(fā)展，就需要不斷加強(qiáng)自身內(nèi)部的管理水平，建立有效的內(nèi)部控制體系，在強(qiáng)化企業(yè)管理健全自我約束機(jī)制的同時(shí)，提高公司經(jīng)營(yíng)效益，保證公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文簡(jiǎn)要闡述了內(nèi)部控制制度的主要內(nèi)容，介紹了加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的現(xiàn)實(shí)意義，分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的主要問(wèn)題，并據(jù)此提出完善內(nèi)部控制管理的具體建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 企業(yè)戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制理論概述

（一）內(nèi)部控制制度的主要內(nèi)容

內(nèi)部控制是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性，關(guān)注其運(yùn)營(yíng)的效率性、效果性和對(duì)于法律法規(guī)的遵守，而在單位內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的一系列方法、手段與措施的統(tǒng)稱。內(nèi)部控制職能為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保證，而非絕對(duì)保證。當(dāng)然，合理保證意味著內(nèi)部控制不能百分百的保證企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋喝丝赡茉跊Q策和落實(shí)決策上出現(xiàn)失誤;合謀會(huì)瓦解內(nèi)部控制的有效性;管理者本身會(huì)凌駕于內(nèi)部控制體系之上。因此，要建立健全有效的內(nèi)部控制體系需要考慮以下重要因素，具體包括明確合理的職責(zé)分工制度、嚴(yán)格的審批檢查制度、健全的會(huì)計(jì)制度和企業(yè)管理制度、嚴(yán)密的保管保衛(wèi)制度、有效的內(nèi)部審計(jì)制度和能夠勝任的工作人員。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義

隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控和監(jiān)管力度加大，后又相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大，過(guò)去的高增長(zhǎng)、高收益態(tài)勢(shì)不復(fù)存在，房地產(chǎn)企業(yè)在逐步開拓新的市場(chǎng)尋求企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也開始注重提高自身的精細(xì)化管理，正視內(nèi)部控制建設(shè)的重要性。其現(xiàn)實(shí)意義在于：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制管理，能夠提高企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)及應(yīng)對(duì)外部環(huán)境沖擊的能力，推動(dòng)公司預(yù)定目標(biāo)健康持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)。其次，內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)有效的內(nèi)部控制，并借助信息化平臺(tái)優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，促進(jìn)部門間協(xié)調(diào)配合及有效溝通，實(shí)現(xiàn)業(yè)、財(cái)融合，從而提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。最后，完善的內(nèi)部控制管理體系能充分發(fā)揮其監(jiān)督職能，幫助企業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)督從市場(chǎng)調(diào)研、開工、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)的具體情況，有助于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)全過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題

（一）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高層重視度不夠

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是有效執(zhí)行內(nèi)部控制制度的基礎(chǔ)，而管理哲學(xué)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格影響著管理者的經(jīng)營(yíng)方式，自然也會(huì)觸及管理層對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度及其承受風(fēng)險(xiǎn)的限度。在目前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，部分房企領(lǐng)導(dǎo)高層往往遠(yuǎn)離企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)層面，只注重業(yè)績(jī)而忽視內(nèi)部管理，更有甚者凌駕于企業(yè)的內(nèi)部控制制度之上，使得內(nèi)控制度形同虛設(shè)。再好的管理理念和建議在這種潛移默化的企業(yè)文化之下，也就必然會(huì)出現(xiàn)各部門之間閉門造車、各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，部門間溝通不暢、管理問(wèn)題越發(fā)嚴(yán)重，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。

（二）缺乏健全的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)基礎(chǔ)十分薄弱，仍然處于發(fā)展及探索階段。部分企業(yè)內(nèi)部雖然已經(jīng)建立了內(nèi)控相關(guān)制度，但由于大多數(shù)制度內(nèi)容陳舊、疏于形式，對(duì)房地產(chǎn)全過(guò)程業(yè)務(wù)梳理及風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估等都欠缺系統(tǒng)思考，使之無(wú)法真正落地執(zhí)行。另有一些企業(yè)雖然已經(jīng)意識(shí)到內(nèi)控制度建設(shè)的重要性，但是在急于求成的情況下，盲目套用其他企業(yè)管理模型，并沒(méi)有結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，不僅浪費(fèi)人力物力，導(dǎo)致內(nèi)部控制度與實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)，而且漏洞頻發(fā)，執(zhí)行缺乏可行性的同時(shí)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

（三）崗位考核制度不健全

有效的內(nèi)部考核機(jī)制不僅僅是績(jī)效考評(píng)，它是不斷閉合的循環(huán)管理過(guò)程，根本目的是為了持續(xù)不斷的提高組織績(jī)效，使員工的能力和企業(yè)的核心能力不斷提升，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和員工的共同發(fā)展。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)崗位考核制度缺失，首先在企業(yè)內(nèi)部管理上，不相容崗位未有效分離，職責(zé)不清，缺乏制衡;又未建立有效的獎(jiǎng)懲和激勵(lì)機(jī)制，降低員工積極性;其次在業(yè)務(wù)開展中，未賦予各部門明確的責(zé)權(quán)利關(guān)系，在執(zhí)行目標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的偏差和紕漏對(duì)相關(guān)責(zé)任部門沒(méi)有合理的糾正和懲罰，對(duì)執(zhí)行目標(biāo)過(guò)程中的資源節(jié)約、貢獻(xiàn)沒(méi)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣大幅度降低員工積極性及自主性。員工對(duì)企業(yè)無(wú)認(rèn)同感和歸屬感，企業(yè)缺乏凝聚力，從而不能促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（四）內(nèi)部控制人才專業(yè)能力不足

健全的內(nèi)控體系，強(qiáng)有效的執(zhí)行監(jiān)督、健全的考核機(jī)制都離不開人的建設(shè)與執(zhí)行，而房地產(chǎn)行業(yè)所具有的復(fù)雜性更需要一批復(fù)合型管理人才來(lái)建設(shè)。在目前的地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在人才梯隊(duì)建設(shè)不完善，專業(yè)人才短缺的現(xiàn)象。有些房企并未設(shè)置專業(yè)內(nèi)控崗位，而是由其他職位來(lái)兼職，內(nèi)控建設(shè)由于未受到高度重視，很容易止步于基礎(chǔ)方面的檢查工作;其次，由于是兼職，人員專業(yè)能力不足，對(duì)于內(nèi)控制度體系建設(shè)及思考都缺乏深度與廣度，不能起到有利的作用。另有一些大型多元化集團(tuán)雖然在集團(tuán)總部設(shè)置了內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)部門并劃分了職能引領(lǐng)整個(gè)集團(tuán)內(nèi)控體系搭建及管理，但是由于這些人員并不能實(shí)際深入各產(chǎn)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不了解實(shí)際業(yè)務(wù)，這樣所搭建的內(nèi)控模型及推動(dòng)工作無(wú)法真正落到實(shí)處，從而使得內(nèi)控工作仍然停留于表面，無(wú)法發(fā)揮其有效職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）提高內(nèi)部控制意識(shí)

內(nèi)部控制環(huán)境體現(xiàn)著企業(yè)中群體對(duì)于內(nèi)部控制制度的態(tài)度、意識(shí)和行為。面對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)高層更加應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)，提高內(nèi)部控制意識(shí)。首先，管理高層要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立一套強(qiáng)有力的行為規(guī)范并有效的遵守，打造具有良好道德觀的誠(chéng)信企業(yè)，用以引導(dǎo)全體員工的文化認(rèn)同，在企業(yè)文化的引領(lǐng)下，提升企業(yè)團(tuán)隊(duì)凝聚力和歸屬感，不斷進(jìn)步創(chuàng)新。其次，企業(yè)高層應(yīng)積極參與企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，充分行使必要的治理和監(jiān)督職能，并對(duì)管理高層建立有效的問(wèn)責(zé)機(jī)制。最后，企業(yè)高層要注重責(zé)權(quán)的合理分配，分權(quán)或授權(quán)給日常經(jīng)營(yíng)管理人員，從而激勵(lì)個(gè)人和團(tuán)隊(duì)提出并有效地解決問(wèn)題。

（二）建立健全的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立健全的內(nèi)部控制體系，可以有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展，保證既定目標(biāo)的有利實(shí)現(xiàn)。科學(xué)、有效的內(nèi)控體系建設(shè)要從幾方面考慮，首先，在公司的組織架構(gòu)及權(quán)責(zé)分配、人力資源政策、企業(yè)文化等方面對(duì)企業(yè)框架結(jié)構(gòu)、工作氛圍等進(jìn)行全盤的思考及制定;其次，風(fēng)控管理部門要從企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)流程開始識(shí)別、分析相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn);然后，企業(yè)要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，梳理業(yè)務(wù)流程，采取相應(yīng)控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi);最后，企業(yè)應(yīng)借助信息化大平臺(tái)及時(shí)、準(zhǔn)確的收集、傳遞信息，實(shí)現(xiàn)有效溝通。在以上原則的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置內(nèi)控審計(jì)部門，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)其有效性，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，應(yīng)及時(shí)加以改進(jìn)。

（三）完善績(jī)效考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)所具有的業(yè)務(wù)特殊性，從前期直至售后服務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜，涉及不同角色人員眾多，只有建立科學(xué)、有效的績(jī)效考核制度，才能使員工的能力和企業(yè)的核心能力不斷提升，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和員工的共同發(fā)展。首先，內(nèi)部管理上要梳理崗位職責(zé)，明確所有不相容崗位，使得崗位間有相互牽制作用，形成有效的監(jiān)督和制衡機(jī)制。建立有效的獎(jiǎng)懲和激勵(lì)機(jī)制，帶動(dòng)員工積極性，提高工作效率。其次，在業(yè)務(wù)開展中要明確各部門職責(zé)，建立有效的獎(jiǎng)懲和激勵(lì)機(jī)制，提高團(tuán)隊(duì)凝聚力。比如，營(yíng)銷部按績(jī)效責(zé)任書完成年度銷售指標(biāo)，未完成任務(wù)的應(yīng)予以追責(zé)，如果是受國(guó)家政策影響，營(yíng)銷部應(yīng)順勢(shì)調(diào)整銷售策略;如果是個(gè)人原因未完成任務(wù)應(yīng)予以核減年度績(jī)效獎(jiǎng)金。

（四）提高專業(yè)人員整體素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視內(nèi)控人才梯隊(duì)建設(shè)，不斷提高專業(yè)人員整體素質(zhì)，緊跟時(shí)代的發(fā)展。一方面，招聘不僅符合崗位要求而且能符合誠(chéng)信價(jià)值觀的員工，給予員工必要的職業(yè)技能和職業(yè)規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于符合要求的員工實(shí)施適當(dāng)?shù)纳w，通過(guò)具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬計(jì)劃來(lái)促進(jìn)和加強(qiáng)進(jìn)步。另一方面，對(duì)現(xiàn)有在職人員建立崗位競(jìng)聘機(jī)制，能力強(qiáng)者可直接競(jìng)聘上崗并給予相應(yīng)的薪金，在競(jìng)爭(zhēng)中激勵(lì)在職人員不斷的自我學(xué)習(xí)和自我提升。

總之，良好的控制環(huán)境、健全的內(nèi)控體系、強(qiáng)有效的執(zhí)行監(jiān)督、優(yōu)秀的人才梯隊(duì)建設(shè)和健全的考核機(jī)制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石，缺一不可。而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期、探索的過(guò)程，企業(yè)管理層應(yīng)予以高度重視，獲得全體人員的認(rèn)同，并自上而下地貫徹執(zhí)行，才能發(fā)揮其監(jiān)督管理職能，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改善和優(yōu)化，才能更有效地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為廊坊新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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