杜 磊

（吉林省社會(huì)科學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130033）

一、嚴(yán)格土地供給管理，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)農(nóng)地的保護(hù)力度

土地作為城市發(fā)展中重要的稀缺資源之一，其價(jià)格是房?jī)r(jià)的重要影響因素。但是單純控制土地價(jià)格，不僅影響吉林省這一不發(fā)達(dá)省份的財(cái)政收入，而且事實(shí)上也在變相降低房地產(chǎn)商的成本，使其能夠擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)控制力和回旋空間。因此，應(yīng)加快轉(zhuǎn)變土地供應(yīng)的雙軌制格局，通過(guò)擴(kuò)大土地有償使用的范圍，在保證土地收益的同時(shí)，增加土地市場(chǎng)的活力。在源頭上加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)、使用的管理，在供給上要控制好土地的質(zhì)與量，這是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。對(duì)土地“質(zhì)”的控制，主要是指加強(qiáng)吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中對(duì)優(yōu)質(zhì)耕地的保護(hù)。作為農(nóng)業(yè)大省，吉林省糧食與蔬菜的有效供給問(wèn)題具有特殊的意義。因?yàn)槿绻r(nóng)業(yè)大省都存在食品供給不足問(wèn)題，那么全國(guó)食品供給不足問(wèn)題將變得極其嚴(yán)峻。而在糧蔬生產(chǎn)中，優(yōu)質(zhì)土地不僅在產(chǎn)量上有優(yōu)勢(shì)，而且對(duì)化肥、農(nóng)藥等依賴較低，更符合綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，吉林省在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的保護(hù)。同時(shí)，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要嚴(yán)控土地的用途轉(zhuǎn)變問(wèn)題，防止土地流轉(zhuǎn)后未按開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃使用而導(dǎo)致的土質(zhì)下降問(wèn)題。對(duì)土地“量”的控制主要是通過(guò)多種手段，增強(qiáng)對(duì)城市土地的調(diào)控力度，處理好城市各類用地的劃撥問(wèn)題，要做到土地使用信息的透明化，通過(guò)公眾參與機(jī)制，保證土地使用的科學(xué)、合理和公平。要做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，從不同地區(qū)城市可持續(xù)發(fā)展角度，對(duì)舊城改造、棚戶區(qū)改造及其他保障性住房建設(shè)用地作出系統(tǒng)安排，并納入宏觀調(diào)控計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)承受力合理安排開發(fā)規(guī)模。

二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)水平

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟與發(fā)展直接影響到吉林省房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)從根本上加大規(guī)范力度，從法制、信息、人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模等方面全面提高房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平。第一，健全房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職能，建立更多高水平、大規(guī)模的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。發(fā)展更多大型房地產(chǎn)銷售企業(yè)和咨詢?cè)u(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介機(jī)構(gòu)，并達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)水平。實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)業(yè)連鎖網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大吉林省中介服務(wù)業(yè)的影響力，打造省內(nèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)品牌。第二，利用網(wǎng)絡(luò)資源，加快吉林省房地產(chǎn)信息交流平臺(tái)的發(fā)展。穩(wěn)定房地產(chǎn)交易根基，突破房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展瓶頸。暢通中介服務(wù)業(yè)業(yè)內(nèi)交流渠道，使房地產(chǎn)中介信息更加透明，便于廣大購(gòu)房者使用。第三，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)法制體系，加強(qiáng)管理，規(guī)范工作流程，提高工作效率。第四，嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求，房地產(chǎn)中介必須出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件，公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)告知委托人簽訂相關(guān)合同，并明確合同內(nèi)容。若合同約定事項(xiàng)未能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得收取傭金。對(duì)于一項(xiàng)服務(wù)由多個(gè)經(jīng)紀(jì)人或機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，不得以此混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)于一份合同中，委托人只需交納一份傭金。對(duì)于違反規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)予以必要的經(jīng)濟(jì)處罰與停業(yè)整頓。此外，建議吉林省在全省范圍內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，完善經(jīng)紀(jì)人專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，優(yōu)化中介機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)。

三、努力解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中關(guān)系民生的具體問(wèn)題

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的管理力度

對(duì)于已建成社區(qū)來(lái)說(shuō)，各類物業(yè)問(wèn)題亟待解決。一些成型社區(qū)大多面臨不成熟的物業(yè)管理，一些保障房社區(qū)、低檔社區(qū)或者物業(yè)管理極其落后，或者干脆沒(méi)有物業(yè)，而吉林省很多老社區(qū)大多以居委會(huì)管理或自治為主，更不要說(shuō)物業(yè)和社區(qū)服務(wù)了。因此，建議改變過(guò)去單純依賴開發(fā)商提供物業(yè)服務(wù)的模式，通過(guò)物業(yè)的市場(chǎng)化改革，促進(jìn)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)商的形成與發(fā)展?？梢酝ㄟ^(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式，完善成型社區(qū)的物業(yè)服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)與資金的積累，將物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到更多類型的社區(qū)，進(jìn)而形成專業(yè)的住宅物業(yè)服務(wù)商。同時(shí)，要通過(guò)保潔、綠化、工程維修等專業(yè)服務(wù)的擴(kuò)展，從住宅物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為包括商用物業(yè)在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)集成商。通過(guò)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化，帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)商的規(guī)?；c專業(yè)化，徹底改善吉林省房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)落后的面貌。此外，導(dǎo)致小區(qū)遭棄管的主要原因包括社區(qū)業(yè)委會(huì)缺失、物業(yè)費(fèi)過(guò)高、物業(yè)管理不規(guī)范等等。對(duì)此，應(yīng)積極組織社區(qū)組建業(yè)委會(huì)，代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司提供的服務(wù)與合同是否相符、物業(yè)經(jīng)營(yíng)是否虧損等情況。應(yīng)明確約定物業(yè)公司的工作范圍及詳細(xì)內(nèi)容，并告知社區(qū)各業(yè)主。政府部門應(yīng)加強(qiáng)制度化管理，給予相應(yīng)的協(xié)調(diào)政策，在業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)矛盾時(shí)充當(dāng)裁判的角色。最關(guān)鍵的是要改變現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)繳納形式。目前普遍實(shí)行的是業(yè)主交納固定的物業(yè)費(fèi)，與物業(yè)公司簽服務(wù)合同的承包服務(wù)，其盈余或虧損由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，業(yè)內(nèi)稱之為包干制。在收費(fèi)固定的情況下，物業(yè)提供的服務(wù)越多、服務(wù)質(zhì)量越高，支付的成本也越高。因此，很多物業(yè)公司“喜新厭舊”，當(dāng)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)入中修和大修期時(shí)，物業(yè)管理利潤(rùn)變小甚至虧損失，就會(huì)棄管。建議推廣酬金制模式。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2.加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

隨著全球氣候變暖，城市極端氣候事件的發(fā)生頻率也隨之增加、強(qiáng)度隨之增大。然而，由于城市的最初規(guī)劃和布局未能考慮這些自然和城市發(fā)展的新變化，使得城市的供電、供水、供氣、通信、交通等生命線很容易受到氣象災(zāi)害的影響。對(duì)此，應(yīng)建立氣象預(yù)警系統(tǒng)，提供城市氣象監(jiān)測(cè)預(yù)警預(yù)報(bào)服務(wù)，做到“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早發(fā)布、早處置”。設(shè)計(jì)科學(xué)的地下排水系統(tǒng)，防止突發(fā)降雨導(dǎo)致的城市內(nèi)澇問(wèn)題。通過(guò)地鐵、高架橋、過(guò)街天橋、地下通道等的建設(shè)，緩解市內(nèi)的交通壓力。大力發(fā)展公共交通，科學(xué)布局市內(nèi)及郊區(qū)的公共交通網(wǎng)線，充分發(fā)揮公共交通的疏導(dǎo)作用。應(yīng)針對(duì)新的自然條件的變化，更新新建住房的標(biāo)準(zhǔn)，甚至可以采取較為靈活的標(biāo)準(zhǔn)。如，針對(duì)可能的極寒天氣，規(guī)定新建住房必須做到一定標(biāo)準(zhǔn)的保暖措施；針對(duì)可能的暴雨天氣，規(guī)定新建住房必須做好地下室、一樓的排水措施。此外，作為北方省份，吉林省每年冬季都會(huì)遇到供暖難題。由于極端天氣的不定時(shí)爆發(fā)，在供暖方面應(yīng)改變過(guò)去固定的供暖時(shí)間安排，建立根據(jù)室外天氣變化而調(diào)整供暖期的靈活供暖機(jī)制。同時(shí)，由于供暖原料主要是煤炭，而隨著煤炭資源的緊張及其價(jià)格的上漲，供暖成本日益提高，而且煤炭同樣是火電的主要原料，吉林省耗電量又一直保持著很高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。因此，建議積極發(fā)展新能源，改變采暖所用能源單一化的局面，從根本上緩解冬季用煤緊張的狀態(tài)。

四、以低碳的房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低碳化發(fā)展

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，低碳環(huán)保不再僅僅是政府的工作目標(biāo)，而且成為人們的日常生活理念。當(dāng)然，低碳生活的實(shí)現(xiàn)最初仍然需要政府的支持與引導(dǎo)。具有巨大帶動(dòng)作用的房地產(chǎn)業(yè)，不僅其產(chǎn)品本身要追求綠色、低碳，努力提高房地產(chǎn)業(yè)的低碳環(huán)保，而且應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其帶動(dòng)作用，使各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同樣向低碳化方向發(fā)展。例如，政府可以通過(guò)補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)開發(fā)商應(yīng)用新技術(shù)、新材料，逐漸用低碳節(jié)能的新型建筑材料取代傳統(tǒng)建筑材料，加速培育新型建材行業(yè)的發(fā)展。除了帶動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)低碳化發(fā)展以外，對(duì)于其他間接相關(guān)的行業(yè)如裝修裝潢等，也應(yīng)納入低碳化引導(dǎo)范圍。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)多方力量，共同努力實(shí)現(xiàn)各類房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低碳化發(fā)展。此外，在國(guó)家大力推動(dòng)保障性住房建設(shè)的背景下，可以基于《全國(guó)公租房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案》活動(dòng)，推廣“標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、部品化采購(gòu)、工業(yè)化施工”的新型住宅產(chǎn)業(yè)化模式。住宅產(chǎn)業(yè)化模式是對(duì)房屋各組成部分（如臥室、衛(wèi)生間、廚房）進(jìn)行規(guī)格化批量生產(chǎn)，適合于大規(guī)模、統(tǒng)一格局標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)使用。具體實(shí)施中，開發(fā)商只要做好房屋的框架，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，由工廠批量預(yù)制各自規(guī)格統(tǒng)一的“部件”，然后進(jìn)行“填充”即可。住宅產(chǎn)業(yè)化模式可以大大縮短現(xiàn)場(chǎng)施工的時(shí)間，降低冬季氣候寒冷對(duì)建筑業(yè)的影響，非常適合在吉林省推廣。住宅產(chǎn)業(yè)化模式在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，在我國(guó)尚未推廣。吉林省可以利用大規(guī)模推動(dòng)公租房建設(shè)這一有利環(huán)境，為住宅產(chǎn)業(yè)化模式的發(fā)展先打下基礎(chǔ)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。而且由于是批量定制，所以住宅產(chǎn)業(yè)化可以大大降低建設(shè)成本和維護(hù)費(fèi)用。因此，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化模式對(duì)于財(cái)政并不十分寬裕的吉林省來(lái)說(shuō)，推廣意義很大。