本刊記者 趙彭

未來(lái)，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見(jiàn)，拐點(diǎn)之后，樓市的穩(wěn)定依然是重中之重。

2019年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)550次，11月更是達(dá)72次，創(chuàng)下歷史最高。密集的“調(diào)控”，是2019年房地產(chǎn)不可忽略的熱詞。

然而，今年樓市最受關(guān)注的熱詞卻是“拐點(diǎn)”。這一年，樓市不僅出現(xiàn)了人均居住面積超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的供需平衡線這樣的技術(shù)拐點(diǎn)，也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)值、儲(chǔ)蓄率與債務(wù)比這樣的市場(chǎng)拐點(diǎn)。

需轉(zhuǎn)供：平衡線被打破

從2016年下半年到2019年，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了3年。按照國(guó)內(nèi)2-3年一個(gè)價(jià)格小周期的節(jié)奏，2019年樓市應(yīng)該處于一個(gè)常規(guī)性反攻區(qū)間。年初，青島和全國(guó)樓市也的確出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。但到了三四月份的時(shí)候，房?jī)r(jià)回暖的城市卻集中迎來(lái)了加碼的調(diào)控政策，樓市再次降溫。

在史上最嚴(yán)調(diào)控周期，2019年全國(guó)樓市銷(xiāo)售額變動(dòng)總體平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)量增速呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，需求方面，月度商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率有升有降，總體變動(dòng)比較平穩(wěn)。供給方面，新開(kāi)工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小，反映出總體的現(xiàn)房供應(yīng)在增長(zhǎng)，潛在供給也在持續(xù)增加。庫(kù)存方面，待售商品房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。

回顧過(guò)去樓市的三次房?jī)r(jià)大反彈：第一次是2009年，一線城市的房?jī)r(jià)不到兩年飆漲至少一倍；第二次是2012年悄然放松樓市調(diào)控，2013年房?jī)r(jià)上漲和銷(xiāo)量均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄；第三次是從2016年三四線城市樓市去庫(kù)存開(kāi)始。但這一輪房?jī)r(jià)上漲的周期，是在樓市的基本面出現(xiàn)了顛覆性的變化進(jìn)程中推動(dòng)的。

按照國(guó)際公認(rèn)的供需平衡線。目前，國(guó)內(nèi)人均居住面積實(shí)際超過(guò)了35平，住房短缺的歷史宣告結(jié)束。京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“供需平衡線在成熟市場(chǎng)，被視為一個(gè)技術(shù)拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)往往與人口拐點(diǎn)一致。”據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的綠皮書(shū)預(yù)計(jì)，中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)可能在2028年出現(xiàn)，但這都是基于1.6的總和生育率計(jì)算，而最近兩年總和生育低于1.6，也就是說(shuō)在既定政策下，人口負(fù)增長(zhǎng)可能會(huì)提前。老齡化社會(huì)到來(lái)，人口負(fù)增長(zhǎng)的提前，都會(huì)對(duì)住房消費(fèi)帶來(lái)影響。

中國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到60%，未來(lái)城市化將進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，這意味著由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口將減少，以后主要是城市之間的人口流動(dòng)，人口從小城市到大城市、到城市群的轉(zhuǎn)移。

曹珂杰認(rèn)為：“樓市走向拐點(diǎn)的后市階段，會(huì)存在交叉性的市場(chǎng)狀態(tài)。而在供需關(guān)系上，需求型市場(chǎng)已向改善型市場(chǎng)深入?！边@一拐點(diǎn)的到來(lái)，意味著開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將從“供應(yīng)量”的拐點(diǎn)前進(jìn)至“有質(zhì)量”的新高度。

2019年開(kāi)始，中國(guó)樓市剛需型需求將會(huì)逐年減少，改善型需求則逐漸走強(qiáng)。改善型需求，在市場(chǎng)上的體現(xiàn)分為：產(chǎn)品型和完善型兩種。產(chǎn)品型是指，因住宅產(chǎn)品而產(chǎn)生的改善需求，一般住房使用十年左右，就會(huì)有改善升級(jí)需求。比如，十年前的房子多以保障產(chǎn)品為主，往往因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)有人車(chē)未分流、戶型不合理、小區(qū)體驗(yàn)感差、建筑品質(zhì)跟不上等問(wèn)題，業(yè)主在有一定積累后開(kāi)始尋求“改善”。

與產(chǎn)品型不同，完善型改善需求有一定被動(dòng)性。目前，在70后獨(dú)生子女家庭成為社會(huì)中堅(jiān)力量，80后獨(dú)生子女家庭普遍二孩化的人口現(xiàn)狀下，逐漸老齡化的社會(huì)，正在給中國(guó)樓市提供這個(gè)改善型的出口?！翱梢哉f(shuō)，獨(dú)生子女三代房需求、二孩家庭大三居需求在剛需型市場(chǎng)向改善型市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中重疊?！睒?lè)居中國(guó)青島公司總經(jīng)理董娜說(shuō)。

正轉(zhuǎn)負(fù)：凈貢獻(xiàn)逆增長(zhǎng)

2019年樓市增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過(guò)程，同比增幅由2018年10月的9.7%下降至2019年10月的7.6%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅從2018年10月的7.7%變動(dòng)至2019年10月8.8%。經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)率全面轉(zhuǎn)負(fù)。

不難看出，中國(guó)樓市增幅變化的短周期仍為2-3年，且波動(dòng)趨于平緩。同時(shí)，經(jīng)過(guò)史上最嚴(yán)調(diào)控后，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由相背而行轉(zhuǎn)向相向而行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)在下降后總體比較穩(wěn)定。值得注意的是，2019年，是開(kāi)發(fā)市場(chǎng)異常痛苦的一年。銷(xiāo)售遇冷、拿地困難、債務(wù)違約陰霾籠罩，房企壓力重重。據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

從海外市場(chǎng)高息舉債到頻頻出售地皮及項(xiàng)目股權(quán)回籠資金，再到降價(jià)銷(xiāo)售、鼓動(dòng)“公司全員賣(mài)房”，一系列動(dòng)作背后都透露著房企的困境。在政策持續(xù)收緊的背景下，房企融資面臨多重阻礙。然而，在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下，這僅僅是“短痛”。

“拐點(diǎn)”是2019年樓市最受關(guān)注的熱詞

在樓市的消費(fèi)端，2017年到2018年，我國(guó)的儲(chǔ)蓄率下降了10.2%。在儲(chǔ)蓄率下降的同時(shí)，居民的負(fù)債率卻在不斷飆升。到2019年底，我國(guó)的人均負(fù)債金額已經(jīng)達(dá)到了13.34萬(wàn)元，總負(fù)債金額高達(dá)200萬(wàn)億元，大部分債務(wù)來(lái)自樓市杠桿。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，在住房貸款的帶動(dòng)下，中國(guó)正在由“全民儲(chǔ)蓄”轉(zhuǎn)向“全民負(fù)債”。

據(jù)央行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》披露，2018年末，我國(guó)住戶部門(mén)貸款余額47.9萬(wàn)億元，其中超過(guò)一半都是住房貸款，杠桿率為60.4%。60.4%的居民杠桿率，雖然仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但已經(jīng)高出國(guó)際平均水平，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)新興經(jīng)濟(jì)體，居民杠桿率增幅位居世界前列。

回顧2008年，樓市漸興，但我國(guó)居民部門(mén)杠桿率僅有17.9%。2019年已經(jīng)攀升到60.4%的新高。可見(jiàn)，這十年間，居民杠桿率上升了3倍有余，增速遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家。要知道，美國(guó)的居民杠桿率從20%升到50%，用了近40年。但2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的時(shí)候，居民杠桿率達(dá)到92%。

雖然樓市在城市化進(jìn)程中，杠桿率與房?jī)r(jià)的發(fā)展關(guān)系并沒(méi)有失速，目前金融領(lǐng)域多數(shù)住房貸款仍是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。但以史為鑒，沒(méi)有高杠桿率就沒(méi)有泡沫。曾經(jīng)的高杠桿率給發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)帶來(lái)了市場(chǎng)發(fā)展的倒退，其殺傷力會(huì)讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去10年、20年甚至更久。這是在樓市下一階段的發(fā)展中必須警惕的。

穩(wěn)定依然是重中之重

“2019年，中央調(diào)控保持了定力。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)的行為和預(yù)期，維護(hù)了房?jī)r(jià)波動(dòng)率總體穩(wěn)定，因城施策方針保證了樓市健康發(fā)展。”房天下新房青島公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示。

雖然已經(jīng)從理論上進(jìn)入拐點(diǎn)，但是未來(lái)市場(chǎng)的行進(jìn)，仍然會(huì)有不同的體現(xiàn)和很大的不確定性。2019年，密集調(diào)控加持之下仍有城市逆市上漲。這其中由棚改推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)走高是主要原因?？梢?jiàn)，中國(guó)市場(chǎng)存在著廣泛的不平衡。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前10個(gè)月商品房銷(xiāo)售額12.5萬(wàn)億元，今年超過(guò)去年15萬(wàn)億元市場(chǎng)規(guī)?；臼谴蟾怕适录?，在樓市供求比接近1、行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂、供需已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的前期，國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求仍保持了一定熱度。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，居民杠桿率達(dá)到60%左右會(huì)出現(xiàn)一定風(fēng)險(xiǎn)，70%-90%有較高風(fēng)險(xiǎn)，100%有重大風(fēng)險(xiǎn)。如果超過(guò)100%，通常就有可能發(fā)生金融危機(jī)。截止2018年底，中國(guó)居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到60.4%，已經(jīng)正式進(jìn)入第一個(gè)預(yù)警階段。因此，房貸利率換錨LPR有防范金融風(fēng)險(xiǎn)的深意。

行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，居民負(fù)債走高，城市土地開(kāi)發(fā)進(jìn)入后期。在城市邊界和耕地紅線既定的前提下,樓市經(jīng)歷拐點(diǎn)之后，將由“高變化率”轉(zhuǎn)向以“穩(wěn)健”為主的姿態(tài)，而由樓市延伸的產(chǎn)業(yè)鏈，也就是在存量資產(chǎn)市場(chǎng)上，如物業(yè)服務(wù)、二手房交易、產(chǎn)品的智能化則可能成為樓市下半場(chǎng)的主攻方向。

在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，重申了“房住不炒”的定位，并強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，大力發(fā)展租賃住房，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制等。

值得注意的是，以“全面落實(shí)因城施策”，取代了去年的“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”，對(duì)于過(guò)熱城市——調(diào)控會(huì)持續(xù)一定的高壓，對(duì)于房?jī)r(jià)下行壓力較大的城市，或有保護(hù)性政策出臺(tái)。這意味著，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見(jiàn)，拐點(diǎn)之后，樓市的穩(wěn)定依然是重中之重。