唐榮躍

【摘要】近年來，中國的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各項成就舉世矚目。隨著人們生活水平的不斷提高，不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益也越來越受到重視。做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，不但可以保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，而且能為國家安定提供重要保障。在現(xiàn)代信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，不動產(chǎn)登記信息已經(jīng)實現(xiàn)了區(qū)域化共享，并且給廣大業(yè)主的自由交易提供了極大的方便。為了保障不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，需要做好測繪工作，但是還是會有些許差異存在與相關(guān)測繪工作中?；诖耍疚木筒粍赢a(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策進(jìn)行詳細(xì)探究。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;測繪;規(guī)劃面積;差異分析;對策

【中圖分類號】P271

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

1、引言

在建立不動產(chǎn)登記制度之前，所有類型的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都是分別進(jìn)行登記的，這導(dǎo)致測繪工作必須由不同的機(jī)構(gòu)實施，而各種不動產(chǎn)測繪的標(biāo)準(zhǔn)存在一定差異，使得登記信息難以共享。在不動產(chǎn)登記中，不動產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)是最基本的數(shù)據(jù)，兩者的整合已成為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)的重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)不動產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)的差異分析尤為重要。

2、不動產(chǎn)測繪

相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)為不動產(chǎn)測繪。地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等各個方面都是不動產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容。在不動產(chǎn)測繪工作中，土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量、面積等調(diào)查都要以各個區(qū)域土地實際情況開展，根據(jù)調(diào)查結(jié)果完成土地相關(guān)使用情況的圖表數(shù)據(jù)繪制。在開展不動產(chǎn)測繪工作時，測繪技術(shù)需要根據(jù)不動產(chǎn)區(qū)域?qū)嶋H構(gòu)造、位置等情況進(jìn)行合理地選擇，然后確保測繪技術(shù)能夠切實得到應(yīng)用，保證能夠準(zhǔn)確測量不動產(chǎn)。在測繪過程中，使用者基本權(quán)益為開展不動產(chǎn)測繪工作的基礎(chǔ)，需要在整個測繪工作當(dāng)中充分融入?yún)^(qū)域地質(zhì)條件，從而有效分析測繪工作經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)可行性。在具體開展測繪工作過程中可以有效合理地轉(zhuǎn)換同一個區(qū)域內(nèi)的地籍圖。在不動產(chǎn)測繪工作開展中要堅持統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)管理原則，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，進(jìn)而確保高效準(zhǔn)確地開展后續(xù)查詢、統(tǒng)計等相關(guān)工作內(nèi)容。通過合理開展不動產(chǎn)測繪工作能夠保證地籍、產(chǎn)權(quán)信息更加精準(zhǔn)全面，能夠以此為基礎(chǔ)評估不動產(chǎn)的價值。根據(jù)測繪結(jié)果還能夠?qū)Ξ?dāng)前我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃情況進(jìn)行充分融合從而保證相關(guān)測繪策略和技術(shù)方法更加科學(xué)合理。在具體開展測繪工作過程中，應(yīng)當(dāng)注意加強(qiáng)不動產(chǎn)測繪質(zhì)量和效率水平的提升，保證不動產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性。

3、不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析

3.1測定標(biāo)準(zhǔn)差異

雖然在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方面國家要求必須統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但是在實際執(zhí)行過程中，涉及的部門較多，各部門的規(guī)定各有不同。在不同的規(guī)定下，測繪方法難免多樣化，在同一個不動產(chǎn)計算出不同的數(shù)據(jù)的風(fēng)險就會非常高。在工作人員登記時往往會陷入困惑，也會造成較多的爭議與糾紛，阻礙不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的發(fā)展。針對此問題，國家推出了一系列舉措，但是執(zhí)行情況不佳，短期內(nèi)這樣的情況難以避免，已有的數(shù)據(jù)難以統(tǒng)一整合[1]。

3.2規(guī)劃設(shè)計變更差異

開發(fā)建設(shè)單位由于某些原因，需要對原規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行變更，使建筑物或構(gòu)筑物的諸如井深、開間或使用功能發(fā)生變化時，建筑面積相應(yīng)的也會跟著變化。另外房屋公共部位使用功能的變化也會影響到公用面積的分?jǐn)?，進(jìn)而引起分戶面積的改變。

4、不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異對策

4.1對相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合處理

當(dāng)前情況下，多部門同時影響不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的情況不可能短期之內(nèi)得到改變，“一刀切”未免太過武斷。因此，為了提升不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作效率，可以考慮將多個部門做到最大限度的整合，使得一項測繪工作的進(jìn)行由唯一的一個單位為主，其他機(jī)構(gòu)為輔，避免傳統(tǒng)的“九龍治水”的情況。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要單位出面溝通協(xié)調(diào)，盡量以主要單位的計算方法為準(zhǔn)，最大限度的做到權(quán)籍調(diào)查測繪工作的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一[2]。

4.2重新核實

在實務(wù)中，當(dāng)房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃測繪面積相差較懸殊時，就有可能是各相關(guān)測繪部門在面積核算過程中出現(xiàn)了錯誤。因此，登記機(jī)構(gòu)可以本著合理審慎的審核原則，請申請人攜帶相關(guān)測繪報告回原部門進(jìn)行重新核實確認(rèn)，以便準(zhǔn)確登記。但是如果是由于其他原因引起的面積差異，可以按照比例控制及約定俗成的方法處理。建設(shè)工程規(guī)劃許可證上的面積與實測面積允許誤差3%以內(nèi)。不過這樣處理的依據(jù)并非特別充分，只是源于商品房銷售法中面積多與少的處理規(guī)定，目的是為了保證買賣雙方的合法權(quán)益，并不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規(guī)劃許可部分的面積應(yīng)按違法建筑處理，但具體仍需要按各地實際情況處理。

4.3對房產(chǎn)單位進(jìn)行編號編制并檢查

圖形和土地登記是第一個標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則來開發(fā)新的統(tǒng)一代碼，以確保土地可以完成代碼轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換時，必須將先前的編碼值更改為現(xiàn)有的編碼值，并確保數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作的準(zhǔn)確性，確保原始土地注冊可以與圖形工作的一致性進(jìn)行聯(lián)系。使用數(shù)據(jù)庫地圖在地圖上找到合適的位置，并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作，確保房屋的轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)被正確記錄在合適的表中。完成統(tǒng)一的宗地編碼，按照房地產(chǎn)登記管理的要求分析原有的房產(chǎn)土地和房屋登記信息，并繼承原登記證信息等[3]。在統(tǒng)一代碼登記備案系統(tǒng)下，根據(jù)登記信息和房地產(chǎn)份額來統(tǒng)一房地產(chǎn)單位和編號，并建立房地產(chǎn)登記表以實現(xiàn)抵押登記、預(yù)測和扣押等財產(chǎn)登記活動等各種分類信息的分類，然后對轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面審核以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)的核查過程中，可以從空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)兩個方面開始。對于空間數(shù)據(jù)審核，主要是用檢查規(guī)則通過計算機(jī)圖形管理系統(tǒng)進(jìn)行檢查活動，包括房屋的平面圖、地籍區(qū)域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數(shù)據(jù)審核可以通過計算機(jī)審核和手動審核兩種方法完成。

結(jié)語：

綜上所述，在不動產(chǎn)登記過程中加強(qiáng)房產(chǎn)測繪與規(guī)劃面積差異分析的重要性和必要習(xí)性不言而喻。房產(chǎn)測繪不僅能有效推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的開展，也能較好維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)秩序。因此，一方面需要主管部門從房產(chǎn)測繪行業(yè)層面加強(qiáng)監(jiān)督和管理，另一方面房產(chǎn)測繪行業(yè)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)者也要不斷提高自身資質(zhì)和能力，這樣才能有效提高房產(chǎn)測繪成果準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊軍.不動產(chǎn)測繪中測繪工程技術(shù)的實踐應(yīng)用分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，（25）：13.

[2]江澤敏.淺議不動產(chǎn)測繪中測繪工程技術(shù)的實踐應(yīng)用[J].西部資源，2018，（04）：142-143.