徐遠

“二次房改”不是一個簡單的建造房子的問題，而是引導(dǎo)農(nóng)民工市民化的問題，是消解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的問題。

常規(guī)刺激政策空間不大，必須另辟蹊徑

面對疫情對經(jīng)濟的影響，后面要出臺一系列的重大經(jīng)濟政策，才能把疫情造成的損失補回來。總體來看，目前出臺的一系列政策，包括降低社保、減稅、減租金或是帶薪休假等等，都是有利于應(yīng)對疫情的。但是，這些政策都是“亡羊補牢”型的，而不是增強動力型的，它們都是針對困難而制定的政策，對于解決困難是有用的，但是對于進一步增強經(jīng)濟動力的效果很有限。

考慮到2019年的整個經(jīng)濟增速下行的態(tài)勢，要想把增速扭轉(zhuǎn)回來，本來就要增加寬松的力度，當(dāng)前疊加疫情的情況下，就更需要把政策再放開一點。但這就面臨另一個困難：現(xiàn)在的政策空間其實很有限。

財政政策是第一項?，F(xiàn)在地方政府財政負擔(dān)比較重，而且看得見的、容易做的基建都已經(jīng)做的差不多了。大中型核心城市的城市基建建設(shè)還有空間，但存在建設(shè)速度的問題。偏遠地區(qū)，則涉及到它的基建是否合理、以后的效率是否會高、財政資金怎么回籠的問題。所以，基本判斷是，財政的政策空間并不大，而且財政還有選擇項目、財政資金的使用效率等各種各樣的問題。

貨幣政策是第二項。目前來看，貨幣政策的空間也不大。一月、二月的通脹率分別是5.4%、5.2%，整個一季度都會在5%以上。而央行的政策目標(biāo)是2020全年的通脹率都保持在3%以內(nèi)，這個目標(biāo)不會輕易放松——這意味著后面三個季度通脹的水平要在3%和2%以下。假設(shè)后面三個季度想通過貨幣來刺激經(jīng)濟，還要同時滿足全年通脹率3%以下的目標(biāo)，政策空間很小。還有很多其他的問題，比如貨幣政策傳導(dǎo)機制的有效性、資金到哪里去等等。如果在生產(chǎn)側(cè)沒有一些有力的配套措施，這個政策的實際效果會怎么樣，也有極大的不確定性。

第三是房地產(chǎn)。想要刺激中國短期的經(jīng)濟周期，房地產(chǎn)是非常有效的工具，因為它不僅自身體量大，而且關(guān)聯(lián)效果大。但目前“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控是基本的政策基調(diào)，想大規(guī)模放松現(xiàn)有的商品房調(diào)控，難度比較大。

總結(jié)一下則是，現(xiàn)有的主要的政策空間并不大。

已經(jīng)出臺的政策空間不夠，想進一步出臺政策，又面臨各種各樣的制約。

那怎么辦呢？理想的政策類型應(yīng)該同時滿足幾個條件。第一，要促進短期的經(jīng)濟復(fù)蘇——這個政策力度必須足夠大，有足夠的力量能夠把今年的短期經(jīng)濟目標(biāo)任務(wù)完成。第二，這種短期政策不能只顧短期、不管長期——所以，這種短期政策還要沒有太大的副作用，能夠同時夯實中長期的經(jīng)濟增長基礎(chǔ)，或者說孕育中長期的經(jīng)濟增長潛力。第三，中國去年的人均GDP是1萬美元，已經(jīng)進入到中高收入的社會階段，這對社會治理和其他方面都提出了要求一政策應(yīng)該同時有助于社會長期的綜合治理的改善。

根據(jù)這些方面，這里有一個探索性的建議：大規(guī)模建設(shè)安居房，啟動“二次房改”。

大規(guī)模建設(shè)安居房，啟動“二次房改”

大規(guī)模建設(shè)安居房，啟動“二次房改”，能夠滿足我們剛才說的三個要求。

第一，能夠短期快速地促進經(jīng)濟復(fù)蘇?；窘ㄗh是每年建設(shè)1000萬套安居房，套均50平米。套均投資100萬元，每年投資有10萬億，再加上關(guān)聯(lián)投資，這個力量是足夠大的。這樣就可以帶動GDP增長好幾個百分點，可以解決短期的經(jīng)濟增長和經(jīng)濟復(fù)蘇的問題。為什么是50平米呢？安居房對應(yīng)的是外來的新市民、農(nóng)民工，還有一些其他的年輕人口，房屋面積就不能太大，太大太貴的話，新市民買不起。

第二，可以解決我們經(jīng)濟增長的問題。假設(shè)未來每年都做這么一個政策設(shè)計，10年大概就是1億套的安居房，對應(yīng)的三口之家就是3億人。假設(shè)有3億新市民進城，這會有兩個效果：一是每年這些新增投資大概可以托住未來10年中每年的經(jīng)濟增長的下限。二是現(xiàn)在有“二次開放”的問題。今年年初，《外商投資法》生效，主要是擴大金融服務(wù)業(yè)的開放，把外面的生產(chǎn)要素、生產(chǎn)經(jīng)驗、服務(wù)業(yè)經(jīng)驗引進來，促進國內(nèi)的服務(wù)業(yè)發(fā)展以及高端制造的發(fā)展，這樣還可以拔高經(jīng)濟增長的上限。里里外外這些事情如果能做到，大概未來10年到15年，每年5%以上的高質(zhì)量增長是可以托住的。這樣，到2035年經(jīng)濟再翻一番、實現(xiàn)基本現(xiàn)代化的要求，是有保障的。

第三，有助于社會治理的改善。如果每年1000萬套安居房，十年1億套，大概容納3億新市民，再加上它的商品條件，還可以再吸收1億新市民，那么就有4億新市民?，F(xiàn)在的城鎮(zhèn)家庭居民總量大概是6億人口，再加上這4億新市民，未來10到15年以后，中國的市民總量大概是10億，城市化基本完成。這樣，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)基本上打破了，人在城里家在村里、在城里得不到公共服務(wù)的現(xiàn)象將得到改善。從長期看，這和社會治理的改善、國家治理現(xiàn)代化，也是一致的。

不只是蓋房子，而是引導(dǎo)3億農(nóng)民工市民化

說一說“二次房改”的基本版圖。

1998年“一次房改”，是住房商品化改革，主要是針對城鎮(zhèn)職工、老市民，體量大概是5億人;20多年過去了，“二次房改”就是針對以農(nóng)民工為主體的新市民，理想狀態(tài)下，將會有5到6億的新市民體量。

其實，過去二三十年的經(jīng)濟增長有“一次房改”的歷史背景，它的整個經(jīng)濟背景是中國的初級工業(yè)化。換言之，“一次房改”時期的城鎮(zhèn)化是和中國當(dāng)時的初級工業(yè)化的經(jīng)濟發(fā)展階段相適應(yīng)的，它是初級工業(yè)化的載體。未來的現(xiàn)代服務(wù)和高端制造主要是在城市里進行的，它是初級階段和高級階段的關(guān)系——城市化有兩個階段，房改也是兩個階段。

剛才說的安居房建設(shè)，為什么要以“二次房改”這個概念提出來呢？因為它不是一個簡單的建房子讓人住，而是整個社會的一個綜合變化。

“二次房改”的方向不是一個簡單的建造房子問題，而是引導(dǎo)農(nóng)民工市民化的問題，是消解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的問題。安居房是經(jīng)濟抓手，也是一個社會變遷的考慮、一個綜合的考慮。它的基本思路由政府來定，但還是要讓市場機制發(fā)揮作用，同時保證方向的正確和任務(wù)的實現(xiàn)。如果不利用市場力量，這么大的事做起來會很困難。

安居房前面還有個關(guān)鍵詞：中心城市和都市圈建設(shè)安居房。為什么要強調(diào)中心城市和都市圈？這和我們的人口流動方向是高度一致的。包括這次新冠肺炎疫情可以看到，人口流動是中國現(xiàn)在社會治理面臨的主要問題，如果沒有大規(guī)模的人口流動，很多事情都會變得不太一樣。

這么多的安居房和“房住不炒”是什么關(guān)系？安居房和“房住不炒”是高度一致的：因為“房住不炒”不是不讓人買，而是不讓人買很多、不讓人炒。這個安居房主要是針對中低收入的流動人口，把他們轉(zhuǎn)化為新市民。主要是以在就業(yè)地交社保作為指標(biāo)來分配購房名額，這不是投資炒作，而是滿足很多流動人口的居住需求，然后在居住需求的基礎(chǔ)上再配備基本的公共服務(wù)、把他市民化。如果建很多的安居房，也是“房住不炒”的一個保障——把供給增加了，人人都有房子，總供給上去了，炒房自然就沒有空間了。

安居房的基本制度設(shè)計

購房資格：面向所有無房的中低收入流動人口，就一個標(biāo)準(zhǔn)來分配名額，只按照在就業(yè)地繳納社保年限這個標(biāo)準(zhǔn)來分配名額，而不用戶籍和學(xué)位來加以限制。這樣的政策本來就有一定的福利性質(zhì)，是要給流動人口、特別是給中低收入人口在城市里安個家。

戶型設(shè)計。戶型不要太大，大約40到60平米（可以商榷），太大的新市民買不起，而且那就變成商品房了——商品房是70平米以上。這樣兩個住房市場互為補充，形成一個完整的市場。

銷售方面還有很多細節(jié)需要討論，但基本想法還是按照商品房的方法來銷售。這樣的好處是資金可以回籠，開發(fā)商可以持續(xù)運轉(zhuǎn)。如果租賃，資金回籠之后整個執(zhí)行和管理成本都會比較高，從商業(yè)的角度來說，效率會比較低。

購房貸款。考慮到商業(yè)可持續(xù)的問題，安居房不能完全是一個福利，需要一定的首付，但利率可以適當(dāng)優(yōu)惠，首付不能太低，保證還是有支付能力的人來買這個房子。

城市選擇。安居房的建設(shè)要選在中心城市和都市圈，不能選在小城市——小城市人口流出較多，建了房子沒人去買，對整個社會是一個很大的浪費。要按人口數(shù)量來選擇城市，并且分配安居房的名額。中央高層的會議精神已經(jīng)多次指出城市化的方向。2019年8月26號的中央財經(jīng)委員會第五次會議明確指出：未來整個區(qū)域經(jīng)濟格局是各地分工協(xié)作、發(fā)揮比較優(yōu)勢。有一句話特別提到“要增強中心城市和都市圈的經(jīng)濟和人口承載力，增強其他區(qū)域的糧食安全、環(huán)境安全和邊疆安全的保障能力?！卑簿臃康某鞘羞x擇和高層會議的精神是一致的。

城市選完之后，位置選在哪里？這里要特別防止把房子建在遠郊區(qū)。遠郊的房子通勤成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套都非常貴，是很大的浪費。建議選址在比較好的區(qū)域，就是別太遠，最好是近郊。

土地。建在一個好的區(qū)域就有一個土地來源的問題，現(xiàn)在實際的情況是，大城市內(nèi)部都有很多低效的工商用地。還有一些科研用地，也存在很多管理不規(guī)范的問題。我們算過，只要拿出一小部分，足夠每個城市來建安居房。然后，再發(fā)一點國債——因為安居房最后可能還是會有一些銷售價格的補貼，國債補充地方的土地出讓金，也可以調(diào)動地方政府的積極性。其實，城市內(nèi)部土地的數(shù)量從來都不是問題，而是怎么把賬算清楚，使用更高效。比如說建安居房，即便短期之內(nèi)土地出讓金會有一點損失，中央和地方共同來承擔(dān)，未來市民化帶來的新的經(jīng)濟增量、相應(yīng)的稅收和社會效益，是足夠覆蓋這些損失的。

開發(fā)建設(shè)。原則上是商業(yè)化運作。政府負責(zé)監(jiān)管，如果沒有商業(yè)的運作，效率會比較低，最后政策導(dǎo)致走形。

二次房改，不僅僅是房子的問題，更是基本公共服務(wù)的問題，因此基本原則就是社保跟人走。現(xiàn)在每個人都有一個社保賬戶，比如說新市民從中西部或者其他農(nóng)村遷到落戶的城市，社保就要跟著過來，他以前有的資金余額都要跟過來、統(tǒng)計管理。

新市民落戶地的地方政府怎么樣去做公共服務(wù)？很多年前就有一個思路，“有檔次之差，無身份之別”。說白了，就是基本的公共服務(wù)先給，但是社會保障的水平因為各種財政和歷史問題不一定要—下子提出來，以后可以通過城市化（或者都市化）形成的經(jīng)濟增量慢慢補齊。