肖茹月

（華中師范大學經(jīng)濟與工商管理學院，湖北 武漢 430070）

欲探討中國住房政策體系構(gòu)建中如何體現(xiàn)房屋產(chǎn)權，首先要弄清我國住房政策體系的方針，然后再明確什么是房屋產(chǎn)權，最后把它們結(jié)合起來看。

一、我國住房政策體系的總體構(gòu)想

我國住房政策體系包括四個基本部分：（一）累進制的房地產(chǎn)稅收政策；（二）以貨幣工具為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策；（三）廉租房政策；（四）政策性住房金融政策。除此以外，我國在上述政策體系內(nèi)同時也在推動雙限房政策和經(jīng)濟適用房政策的轉(zhuǎn)型。

市場經(jīng)濟條件下，雖然大家都知道人們是因為收入差距不可避免地造成了購房能力的差距，但另一個事實也令人無可奈何：欲使中低收入人群在短期內(nèi)通過提高收入來大幅度提高購房能力，是非常困難的。因此，居民需要看得見的手——政府住房政策來發(fā)揮作用，保障居民的基本居住權并且調(diào)節(jié)居民購房能力的社會差距，使其盡可能縮小。[1]

因為土地資源是稀缺的并且有限的，再加上居民存在較大的收入差距，政府更加迫切地需要對不同收入的群體應用不同的住房政策：對于高收入的人群，主要通過市場一定范圍內(nèi)的自發(fā)調(diào)節(jié)來滿足其居住和投資的需求，但政府仍然要通過一定的宏觀政策間接調(diào)控以維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定；對低收入的人群，暫且就難以兼顧到他們的投資需求了，主要通過公租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房來滿足其基本的居住需求。

二、關于房屋產(chǎn)權

房屋產(chǎn)權是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。

人們?nèi)菀谆煜课莓a(chǎn)權和土地使用權問題。房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，前者的期限為永久，而后者根據(jù)有關法律法規(guī)而不等，如果土地使用權到期，可以選擇第二次向政府繳納土地出讓金,如此方可繼續(xù)使用土地。還有一種可能是政府因為公共事業(yè)需要收回該土地，那么政府會向該業(yè)主支付一定的補償金。

土地使用權和房屋所有權實質(zhì)上有很大區(qū)別。房屋所有權是永久的，房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的，業(yè)主能夠一直享有直到房產(chǎn)完全毀損滅失；但土地使用權是有期限的。國家通過不同的方式，如土地出讓、土地劃撥等，授予土地使用權人40年、50年或70年不等時間長度的使用權。通俗一點說，只要房子不消失，產(chǎn)權人就可以一直享有它。但是因為我國社會主義國家的性質(zhì)，土地是屬于國家的，所以土地使用年限根據(jù)用地性質(zhì)的不同而變化。

房屋產(chǎn)權的取得形式有：（一）購買取得。購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權的一種主要形式。在購買房屋時應注意所購房屋是合法，有關手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份，合同中有無寫明房屋位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權利義務；不僅如此，還應及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。（二）建設取得。通過建設而取得產(chǎn)權的在產(chǎn)權取得前或前建設過程中應注意建設用地的合法性，有關手續(xù)的合法性，房屋質(zhì)量是否合格。（三）受贈取得。在辦理房屋贈予手續(xù)時，贈予人與受贈人應簽訂書面贈予合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)。（四）抵押取得。通過這種方式而取得產(chǎn)權時，應注意應當?shù)接嘘P部門辦理抵押登記手續(xù)和抵押房地產(chǎn)的合法性。（五）繼承取得。

三、房屋產(chǎn)權的新形勢：共有產(chǎn)權房

近年來出現(xiàn)了“共有產(chǎn)權房”，簡單來說就是政府和購房人湊份子買房，購房人在購買時就可以只用支付一部分的房款，例如購房人付款45%,買下一套房屋45%的產(chǎn)權，雖然可以用于自住，但是這套房屋的轉(zhuǎn)讓和交易是有一定限制的。

但是，共有產(chǎn)權房制度還尚未完善，目前也存在一些問題。試點城市反映出最明顯的問題就是交易不規(guī)范、產(chǎn)權界定不清晰、定價方法不合理。

就拿北京舉例，北京政府承諾每年竣工6萬套保障性住房，按照每套平均83平方米計算，大約500萬平方米；按每平方米4萬元算，那么每年應收款2000億元。如果政府按照均價2.2萬元/平方米賣出55%的所有權，并持有剩余的45%，就意味著政府以國有資產(chǎn)形式持有900億元。所以，北京共有產(chǎn)權房，本質(zhì)上就是每年拿出900億元做保障住房。首先，這意味著替政府放棄了這900億國有資產(chǎn)的收租權。因為如果這些家庭平均付款220萬購買了一套共有產(chǎn)權住房，都自稱自住的話，政府的這900億國有資產(chǎn)，將無法得到房租。再者，這替政府放棄了這900億國有資產(chǎn)的變現(xiàn)權。這些房子什么時候賣出，賣多少錢，都要每一個買房人自行決策，如果大家都不賣，國有資產(chǎn)就相當于“凍結(jié)”了，名存實亡。

共有產(chǎn)權房作為一種帶有保障性質(zhì)的政策性住房，在定價過程中應充分考慮考慮購買者對住房的承受能力，同時也應確保政府投資回收的范圍和周期。

四、結(jié)論

綜上所述，房屋產(chǎn)權不能僅僅作為一個在中國住房政策體系中獨立的版塊，它體現(xiàn)在體系中的方方面面。因為住房從拿地到拆遷，這其中的每個部分，都牽涉到房屋產(chǎn)權的問題。

房屋產(chǎn)權問題一直是個熱點問題，政府也一直在為民生問題發(fā)力，一直在做政策上的創(chuàng)新與改進。完善房屋產(chǎn)權制度，應從明確各方產(chǎn)權入手，建立公平合理的產(chǎn)權交易機制，使產(chǎn)權更加明晰。