張衛(wèi)民

（北京市食品有限公司，北京 100075）

一、國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的基本原則

（一）堅(jiān)持“三公”原則

國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理要自覺遵守國(guó)家法律、法規(guī)，堅(jiān)持公平、公正、公開原則，并接受監(jiān)管。在公開的原則下，國(guó)有企業(yè)物業(yè)要公開經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)規(guī)則以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將制度透明化，必須使大多數(shù)員工都了解并認(rèn)同，從而確保經(jīng)營(yíng)中各項(xiàng)行為的合法性和指向性；在公正的原則下，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理層必須確保執(zhí)行規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)過程的公正，按照既定的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)各項(xiàng)活動(dòng)，并監(jiān)督其是否合乎規(guī)定，從而確保出租經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)和相關(guān)制度的有效和一致性；在公平的原則下，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理層需要營(yíng)造一個(gè)公平的環(huán)境，通過保障管理活動(dòng)和制度制定的公平性，促使員工以實(shí)現(xiàn)自我超越為主，反對(duì)簡(jiǎn)單的縱向比較，堅(jiān)持公正、公開原則等實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，從而提高員工的凝聚力和積極性[1]。

（二）堅(jiān)持政府和市場(chǎng)“兩把手”相結(jié)合的原則

國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租需要配合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，配合城市功能改造，在政府相關(guān)政策的引導(dǎo)中發(fā)揮企業(yè)自主的作用。國(guó)有企業(yè)物業(yè)要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，不以行政、領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)等人為方式違背市場(chǎng)自然規(guī)律。在物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)過程中還涉及到國(guó)有資產(chǎn)、環(huán)境、社會(huì)管理等多方領(lǐng)域，市場(chǎng)的作用發(fā)揮受到相關(guān)因素的制約，還需要政府進(jìn)行調(diào)節(jié)。通過發(fā)布相應(yīng)的政策保障市場(chǎng)運(yùn)行，從而使政府這把“有形之手”和市場(chǎng)這個(gè)“無(wú)形之手”共同發(fā)揮作用，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的良好發(fā)展。

（三）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合的原則

經(jīng)濟(jì)效益主要指企業(yè)通過較少的勞動(dòng)力損耗獲得較多的經(jīng)營(yíng)成果，一般所說的經(jīng)濟(jì)效益較好就是資金投入少且成本支出也少，但經(jīng)營(yíng)成果較多的情況。社會(huì)效益主要指利用有效的資源滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，廣義上與經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)而言。經(jīng)濟(jì)效益的提高是所有企業(yè)追求的目標(biāo)，是保障企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)資本，而社會(huì)效益是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身社會(huì)價(jià)值所追求的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)效益為社會(huì)效益提供了物質(zhì)保障，社會(huì)效益是企業(yè)信譽(yù)立足的重點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展必然損耗社會(huì)資源，缺乏社會(huì)效益則被市場(chǎng)淘汰。故而國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理在整個(gè)過程中還要充分發(fā)揮存量資源優(yōu)勢(shì)，通過物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)周邊區(qū)域的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，承擔(dān)擔(dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任[2]。

二、國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)

（一）收益性

國(guó)有企業(yè)進(jìn)行物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)多是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變中尋求新的突破。國(guó)有企業(yè)，尤其是發(fā)展歷史較長(zhǎng)的國(guó)有企業(yè)多數(shù)擁有一定量的物業(yè)資產(chǎn)，通過出租一定的使用年限獲得租金，即具有收益性。

（二）復(fù)雜性

國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性主要從三個(gè)方面體現(xiàn)：第一，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問題，國(guó)有企業(yè)物業(yè)在開展出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)也需要配置適宜的設(shè)備，比如空調(diào)、監(jiān)控、智能消防系統(tǒng)以及高科技通信設(shè)備等，故而在設(shè)備配置上較為復(fù)雜。第二，國(guó)有企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)在租賃時(shí)并未對(duì)承租人有過多限制，導(dǎo)致承租人的來(lái)源較廣，使用者構(gòu)成復(fù)雜。第三，國(guó)有企業(yè)物業(yè)除了和承租人打好關(guān)系之外，還要與街道、公安、城管、工商、稅務(wù)、消防等部門保持良好的關(guān)系，同時(shí)可能還需要關(guān)注個(gè)體協(xié)會(huì)、酒店協(xié)會(huì)等之間的合作，故而國(guó)有企業(yè)物業(yè)的對(duì)外關(guān)系較為復(fù)雜。第四，一般國(guó)有企業(yè)用于出租的物業(yè)資產(chǎn)多在交通要道或人氣集中的地方，這些地方人流量較大，故而環(huán)境較為復(fù)雜[3]。

（三）綜合性

在將物業(yè)資產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)后，物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理就具有綜合性，不但要維護(hù)日常的設(shè)備維修、保潔等基本服務(wù)，同時(shí)還要管理物業(yè)租售、商業(yè)策劃與推廣等，在有租金進(jìn)賬的同時(shí)，也因?yàn)樾枰峁┙煌?、?kù)房、辦公娛樂等而導(dǎo)致成本支出較多。同一般物業(yè)管理相比，物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理更加多樣化和綜合化，

（四）創(chuàng)造性

國(guó)有企業(yè)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)時(shí)并未有過多政策支持，在吸引承租者時(shí)同樣面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以物業(yè)布置、服務(wù)等同樣要具有一定的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷隨時(shí)代進(jìn)行創(chuàng)新，如此才能緊隨時(shí)代潮流，進(jìn)而保障國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展。

三、國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)存在的問題

（一）受政策影響較大

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革中，以國(guó)有企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為國(guó)有企業(yè)收入來(lái)源的一部分，且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這部分資金所占比重在不斷增加。為了更好地規(guī)范國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)家也發(fā)布相關(guān)政策，從國(guó)家的角度對(duì)國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理提出了要求。比如在招租時(shí)以公開招租的方式進(jìn)行，同時(shí)還需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及物業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限一般不得超過6年，如因?yàn)橐恍┲贫取⒄咝枰悠跁r(shí)，單次租賃期限最長(zhǎng)不得超過12年等。國(guó)家相關(guān)政策制度是國(guó)有企業(yè)制定物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范制度和進(jìn)行規(guī)范管理時(shí)的約束條件，一定程度上保障了國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的穩(wěn)定性。但這些政策要求也使招租過程較為煩瑣、損耗較多，提高了物業(yè)出租成本。

（二）經(jīng)營(yíng)管理分散，難以統(tǒng)籌調(diào)動(dòng)

國(guó)有企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)多是在發(fā)展過程中的積累、劃撥以及重組整合而來(lái)，資產(chǎn)分部較為分散。這也是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)在管理上多以當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)管理的原因之一，所以國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理也較為分散。而造成的影響主要有以下幾點(diǎn)：

首先，在一些未在總部設(shè)置物業(yè)管理的國(guó)有企業(yè)中，總部對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的掌控力較弱，一方面難以發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，另一方面無(wú)法發(fā)揮統(tǒng)籌調(diào)動(dòng)的作用，各部門獨(dú)立經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致整體物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)效率低下。其次，由各分支機(jī)構(gòu)自主管理物業(yè)資產(chǎn)時(shí)各單位各自為營(yíng)，難以實(shí)現(xiàn)制度的完全統(tǒng)一，從而增加了總部物業(yè)管理的難度，難以保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從而降低國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。比如國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)制定時(shí)，物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)據(jù)不正確容易導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)過高或過低，不利于國(guó)有企業(yè)的精細(xì)化管理。另外，經(jīng)營(yíng)管理的分散也導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)難以監(jiān)管財(cái)務(wù)管理工作在物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)過程中的執(zhí)行情況，財(cái)務(wù)管理措施得不到有效的反饋，不利于國(guó)有企業(yè)優(yōu)化相關(guān)措施，從而抑制財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型[3]。

（三）國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)缺乏定位

大部分國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)并沒有明確的目標(biāo)，也未有明確的定位，使國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中缺乏合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略目標(biāo)的缺失極大地影響了對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的管理。包括預(yù)算指標(biāo)、目標(biāo)成本等都難以進(jìn)行合理、準(zhǔn)確地計(jì)算，國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的管理不嚴(yán)謹(jǐn)，難以利用預(yù)算管理、成本控制、績(jī)效管理等達(dá)到降本增效的效果，同時(shí)也導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)的資源難以得到充分利用，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)支出缺乏明確的方向，進(jìn)一步加劇國(guó)有企業(yè)資源濫用、浪費(fèi)問題。比如在進(jìn)行資金投資時(shí)，缺乏合理的目標(biāo)使國(guó)有企業(yè)難以對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行契合性分析，容易以短期收益為主進(jìn)行對(duì)比，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)物業(yè)損失發(fā)展前景較好的投資項(xiàng)目，國(guó)有企業(yè)資源的價(jià)值并未得到充分發(fā)揮，形成資源浪費(fèi)。

（四）國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控建設(shè)不完善

國(guó)有企業(yè)以往在發(fā)展過程中受到較多的國(guó)家政策支持，所以在經(jīng)營(yíng)中多忽視自身內(nèi)部建設(shè)。雖然隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革，國(guó)有企業(yè)逐漸朝著自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)型，為了保持可持續(xù)發(fā)展，國(guó)有企業(yè)開始實(shí)行財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型、重視內(nèi)部控制等措施。但在健全內(nèi)部控制的過程中存在諸多問題，比如對(duì)內(nèi)控管理的認(rèn)識(shí)不全面、內(nèi)控監(jiān)管制度缺失等，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的管理不善，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。比如由于內(nèi)控建設(shè)的不健全，內(nèi)部控制難以在物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮良好的作用，也難以對(duì)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，出現(xiàn)承租方拖延繳納水電以及物業(yè)費(fèi)的問題。而且容易滋生腐敗，如承租方為了延緩繳費(fèi)期限或者延緩物業(yè)資產(chǎn)的使用期限，通過向相關(guān)管理層送禮等“走后門”的方式增加自身獲利時(shí)間，違背相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定的公平、公正、公開原則。另外，內(nèi)控建設(shè)的不健全也導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中的庫(kù)存管理、固定資產(chǎn)管理出現(xiàn)問題，如資產(chǎn)購(gòu)買時(shí)重視價(jià)格不關(guān)注質(zhì)量、對(duì)購(gòu)入資產(chǎn)以及現(xiàn)有資產(chǎn)管理不善出現(xiàn)損壞、閑置資產(chǎn)剩余價(jià)值得不到有效發(fā)揮等，從而導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失[4]。

（五）管理人員綜合素質(zhì)有待提高

大部分國(guó)有企業(yè)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的認(rèn)知存在一定的偏差，在相關(guān)人員的配備上并未重視其專業(yè)性。不可否認(rèn)物業(yè)最開始的職能是為業(yè)務(wù)提供服務(wù)，屬于國(guó)有企業(yè)的后勤部門。但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展迅速，物業(yè)部門的職責(zé)也從單一性轉(zhuǎn)為多維性。除了維持日常的物業(yè)服務(wù)之外，還涉及到落實(shí)成本控制、預(yù)算管理以及內(nèi)部控制措施等，對(duì)相關(guān)管理人員的專業(yè)水平提出了較高的要求。而實(shí)際上，國(guó)有企業(yè)在招募物業(yè)管理人員時(shí)缺乏合理的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致人員技能水平參次不齊，難以支持各項(xiàng)措施的有效執(zhí)行，影響國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理工作的有效開展。

四、國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的優(yōu)化對(duì)策探析

（一）加強(qiáng)管理者對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)重要性的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)統(tǒng)籌管理

國(guó)有企業(yè)要想有效且快速的優(yōu)化物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理，則首先要從全面的角度認(rèn)識(shí)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的重要性，加強(qiáng)管理層和全體員工的思想建設(shè)。國(guó)有企業(yè)可以從增強(qiáng)管理層的思想建設(shè)開始，通過專業(yè)講座了解現(xiàn)代物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的建設(shè)及其建設(shè)的意義，從而增加管理層在完善物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理中的推動(dòng)力。同時(shí)為普通員工樹立榜樣，促進(jìn)普通員工對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的重要性認(rèn)知，為其行動(dòng)提供明確的指導(dǎo)方向，一定程度上也提高了員工對(duì)推行制度的主動(dòng)性和積極性，為國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的管理構(gòu)建一個(gè)較為理想的運(yùn)行環(huán)境。另外，國(guó)有企業(yè)還要專門設(shè)立物業(yè)管理部門，將各分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理工作進(jìn)行整合，并制定統(tǒng)一的規(guī)章制度，加強(qiáng)總部對(duì)其擁有資產(chǎn)的掌控力，便于統(tǒng)籌管理[5]。

（二）規(guī)范經(jīng)營(yíng)流程，完善內(nèi)部控制體系

在目前國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理中，關(guān)于財(cái)務(wù)收支兩條線都缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芸兀晟苾?nèi)部控制體系有利于保障國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金安全性和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)、準(zhǔn)確性。國(guó)有企業(yè)在完善內(nèi)部控制體系時(shí)可以從以下三個(gè)方面入手：一是構(gòu)建物業(yè)收入管理，結(jié)合國(guó)有企業(yè)物業(yè)所處的環(huán)境和自身情況，制定合理、明確的費(fèi)用收取流程，對(duì)流程各環(huán)節(jié)都要通過制度進(jìn)行管控，并做好記賬管理，便于數(shù)據(jù)稽核。二是關(guān)注庫(kù)存物資的管理。國(guó)有企業(yè)可以依據(jù)資產(chǎn)管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)記錄和更新企業(yè)資產(chǎn)的存量和損耗情況，為采購(gòu)提供較為準(zhǔn)確的依據(jù)，同時(shí)在這個(gè)過程中還要重視采購(gòu)環(huán)節(jié)的公開化和透明化。三是對(duì)物業(yè)支出成本的控制。提高資源利用率，以目標(biāo)成本為依據(jù)落實(shí)對(duì)成本的管控。依據(jù)這幾個(gè)方面，再結(jié)合國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的具體情況構(gòu)建內(nèi)部控制框架，并制定適宜的內(nèi)控管理制度。另外，還需要相應(yīng)的監(jiān)管評(píng)價(jià)制度，一方面對(duì)內(nèi)部控制的運(yùn)行和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，另一方面還需要對(duì)內(nèi)控制度的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，為國(guó)有企業(yè)提供優(yōu)化內(nèi)部控制管理的線索。

（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的改造，提高物業(yè)收入

處于商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)、人口密集區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)擁有更好的市場(chǎng)，便利的環(huán)境給物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值增值。但國(guó)有企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)并非全部處于鬧市中，部分物業(yè)資產(chǎn)所處地方偏遠(yuǎn)，難以找到承租方或者租金過于低廉。而且管理層在資金、精力投入上更傾向于鬧市中的物業(yè)資產(chǎn)，使國(guó)有企業(yè)整體物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮并未有較大的提高，還存在可利用空間。國(guó)有企業(yè)在對(duì)偏僻地方的物業(yè)資產(chǎn)可以選擇尋求與產(chǎn)權(quán)交易所的合作，通過產(chǎn)權(quán)交易所這個(gè)平臺(tái)擴(kuò)大承租方的來(lái)源，引入投資者對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)進(jìn)行改造。以當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展為導(dǎo)向，將其升級(jí)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值增值，提高出租率和出租金，從而提高國(guó)有企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，為各制度的開展和實(shí)施提供經(jīng)濟(jì)支持。

（四）完善全面預(yù)算管理

對(duì)于國(guó)有企業(yè)在物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理還要借助預(yù)算管理，通過完善全面預(yù)算管理，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，將其具體化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)并細(xì)分到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，制定具體的預(yù)算指標(biāo)，以此作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本、資金的管控。國(guó)有企業(yè)在完善全面預(yù)算管理時(shí)可以從下面三個(gè)方面進(jìn)行：一是從多角度選擇預(yù)算編制方法。在目前形勢(shì)下，國(guó)有企業(yè)的發(fā)展趨于多元化，繼續(xù)延續(xù)以往的預(yù)算編制缺乏一定的科學(xué)性，其預(yù)算編制方法也要跟隨國(guó)有企業(yè)的改革而革新，比如可以將傳統(tǒng)的預(yù)算方式比如固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等組合進(jìn)行預(yù)算編制，從而提高預(yù)算編制的全覆蓋性，避免重復(fù)、真空問題，提高效率 。二是完善預(yù)算執(zhí)行制度。在制定好合理的指標(biāo)后，下一步需要重視其在物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的執(zhí)行，構(gòu)建監(jiān)管制度，并借助內(nèi)部控制制度規(guī)范活動(dòng)流程和員工行為，從而確保預(yù)算計(jì)劃的落實(shí)。三是完善預(yù)算偏離調(diào)整機(jī)制。由于市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家政策隨著時(shí)代不斷變化，國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也具有不確定性，預(yù)算計(jì)劃也需要不斷調(diào)整。預(yù)算偏離調(diào)整機(jī)制大體分為判斷預(yù)算是否出現(xiàn)偏差及確定偏差程度、分析偏差原因并確定關(guān)鍵影響因素、采取應(yīng)對(duì)措施調(diào)整偏差這三個(gè)步驟[6]。

（五）加強(qiáng)專業(yè)性培訓(xùn)，構(gòu)建績(jī)效評(píng)級(jí)機(jī)制

相關(guān)管理人員的專業(yè)技能不足是阻礙國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要因素，管理層需要重視對(duì)員工專業(yè)技能的培訓(xùn)，可以設(shè)置定期的培訓(xùn)活動(dòng)或者督促員工自主學(xué)習(xí)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)其專業(yè)能力的考核，將專業(yè)技能的提升落實(shí)到集體。并借助績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制發(fā)現(xiàn)員工在工作中存在的問題，并利用績(jī)效指標(biāo)適當(dāng)增加員工的工作壓力，將員工工資與績(jī)效考核結(jié)果掛鉤，從而提高員工工作中的積極性和主動(dòng)性。

五、結(jié)束語(yǔ)

國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)是國(guó)有企業(yè)管理中的重要組成部分，由物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收入在國(guó)有企業(yè)總收入中的占比越來(lái)越重。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理層需要通過完善內(nèi)部控制、預(yù)算管理等提高其資源利用率，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的改造提高出租經(jīng)營(yíng)收入，以便有多余資金投入管理。同時(shí)提高管理人員專業(yè)能力，從而不斷完善物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)管理。