文/張海峰，巴彥淖爾市保障性住房管理中心

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

1.1 外在因素

1.1.1 經(jīng)濟因素

對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響的主要是宏觀經(jīng)濟以及其他方面的原因。它主要包含宏觀的經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響和與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。宏觀經(jīng)濟利用了經(jīng)濟變量以及參數(shù)來對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進行影響。然而，宏觀經(jīng)濟的參數(shù)以及變量主要包含了國民收入和消費的水平、物價和通貨膨脹率、經(jīng)濟增長率和銀行的利率等。

1.1.2 社會發(fā)展的因素

隨著人們生活水平的提高人們對房屋的在價值、功能以及社會環(huán)境需求也逐漸升高。這就使房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟發(fā)展空間越來越大。

1.1.3 城市發(fā)展的因素

隨著我國城市化發(fā)展不斷加快，進一步提升了人們對住宅以及基礎(chǔ)設(shè)施的需要。城市人口、流動狀況以及交通方面也隨著城市化發(fā)展過程的不斷加速而大大推進，進而長期的影響地價上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性的上下浮動。

1.1.4 政策的因素

在政策的因素方面，指的是和房地產(chǎn)存在密切聯(lián)系的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策以及經(jīng)濟制度和區(qū)域的發(fā)展等方面中來。這些有關(guān)政策都是國家為了對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控來制定出來的各種政策手段。這些手段包含了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展當中的各個方面，通過這些措施基本可以全面的對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控，進而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生周期性的波動。

1.2 內(nèi)在因素

1.2.1 房地產(chǎn)市場的供、需矛盾

房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)的供給量和消費者的需求量是經(jīng)常變化的，當房地產(chǎn)加大投入的時候要有消費者需求量的增加做支持，否則房地產(chǎn)經(jīng)濟就會呈下降的趨勢。由于技術(shù)、勞動、資金、管理等因素的影響，房地產(chǎn)的供給量會上下波動，同時房地產(chǎn)的需求量也會由于諸多因素的影響而波動，而且房地產(chǎn)的供給波動要比需求的波動幅度大，所以房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的情況是短暫的。然而，經(jīng)常出現(xiàn)的狀況為供求關(guān)系平衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟要不斷的對供求關(guān)系進行調(diào)整。因此，如果房地產(chǎn)供求關(guān)系如果出現(xiàn)變化將直接使房地產(chǎn)的經(jīng)濟出現(xiàn)較大的波動狀況。

1.2.2 房地產(chǎn)價格波動

因為房地產(chǎn)的投資含有投機性以及盲目性的特點。所以，將讓房地產(chǎn)價格出現(xiàn)毫無規(guī)律的增加。同時，因為比較大的價格波動將會讓房地產(chǎn)利潤大大提高。在比較高的利潤驅(qū)動以及吸收之下，將會存在更多數(shù)量的房地產(chǎn)商將資金注入房地產(chǎn)市場中來。所以，房地產(chǎn)市場規(guī)模會快速擴大，交易的數(shù)量也迅速增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，從眼前情況來看，房地產(chǎn)市場的效益是迅速增長的，但是因為供求關(guān)系出現(xiàn)比較大的不均衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟含有許多虛假泡沫的組分。因此，這種高利潤的經(jīng)濟收入是要付出代價的，會影響未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動應(yīng)對策略

2.1 保證投資政策動態(tài)化

房地產(chǎn)經(jīng)濟投資之所以具備動態(tài)化特點，主要是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著市場經(jīng)濟發(fā)展與城市化建設(shè)，需要一定的調(diào)整，這樣不僅能夠幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟適應(yīng)環(huán)境與政策的變化，還能夠起到房地產(chǎn)發(fā)展導(dǎo)向作用。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在實際發(fā)展期間，因為經(jīng)濟環(huán)境的變化經(jīng)常會面臨各種發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)，對此需要編制與房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展相符合的投資政策。一旦周圍環(huán)境出現(xiàn)變化，及時調(diào)整投資政策，將不符合發(fā)展現(xiàn)狀的政策進行改正，同時補充相應(yīng)的投資設(shè)計方案內(nèi)容。當然，在房地產(chǎn)投資政策動態(tài)調(diào)整期間，必須明確政府職權(quán)與房地產(chǎn)職責，并且合理規(guī)避發(fā)展風險，正確認識發(fā)展問題，深入市場開展調(diào)查，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟投資的理想化與科學(xué)化。

2.2 增加投資吸引力

吸引力的提升是幫助房地產(chǎn)順利發(fā)展與吸引更多投資商的關(guān)鍵。增加投資吸引力，第一，明確投資主體以及房地產(chǎn)權(quán)責，并且改善房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)不清問題。第二，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提高關(guān)注度，認清市場發(fā)展方向，做好資產(chǎn)預(yù)測，并且還要制定與國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的經(jīng)濟方案，實現(xiàn)投資商與房地產(chǎn)經(jīng)濟的目標統(tǒng)一，進而共同發(fā)展。第三，對投資結(jié)構(gòu)合理性的保證，投資商非常重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資結(jié)構(gòu)，如果投資存在盲目性，將會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟信息不準確，風險控制不當，因此優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的吸引力將會得到很大提升，市場競爭能力也會得到提高。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

政府方面需要提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動管理的重視，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理機制，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定。全方面的政府土地管理制度，幫助房地產(chǎn)科學(xué)控制經(jīng)濟波動，并且穩(wěn)定市場發(fā)展與土地價格，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)合實際情況對土地管理政策展開調(diào)整，優(yōu)化政策的同時還要防止出現(xiàn)耕地商用化現(xiàn)象。同時，對金融組織體系也要進行完善，這方面需要從城鎮(zhèn)化發(fā)展著手，為房地產(chǎn)拓寬融資渠道，解決資金問題。

2.4 房地產(chǎn)金融體系完整性的提升

當前促進房地產(chǎn)金融體系具有較強的完善性與合理性，通常是對房地產(chǎn)金融波動實現(xiàn)有效控制的主要方法，因此可根據(jù)實際情況從三方面入手：首先，提高房地產(chǎn)金融系統(tǒng)多樣性，這可以結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展需求對市場融資、商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)信托以及產(chǎn)業(yè)資金引入等方式進行使用，促進房地產(chǎn)融資高效性的全面提升。其次，實現(xiàn)住房融資途徑多樣化發(fā)展。不僅需要對政府優(yōu)惠性政策以及商業(yè)按揭房貸等模式進行利用，還應(yīng)結(jié)合市場發(fā)展需求利用各種融資模式，例如住房合作基金；最后，提升金融管理制度科學(xué)性全面發(fā)揮金融管理體系作用，并以此為基礎(chǔ)完善金融體系，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。本文主要對造成我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動的主要原因進行分析，并深入探討房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動特征，希望能夠建立良好的房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并根據(jù)可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)要求和市場客觀規(guī)律，加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和調(diào)控，以有效促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

[1]劉歡.試論我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特征及成因[J].科技經(jīng)濟市場.

[2]卓仁貴.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及應(yīng)對策略研究[J].中國高新技術(shù)企業(yè).