(南開大學(xué) 天津 300000)

眾所周知，當(dāng)前各地基本上均采用掛牌出讓方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地，伴隨地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，行業(yè)企業(yè)數(shù)量的增多，就整體趨勢(shì)而言，土地的出讓價(jià)格逐年攀升，同時(shí)因金融政策的收緊，房企融資成本也快速攀升，地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間也大幅壓縮，從投資回報(bào)率而言，我國(guó)樓市早已告別了高歌猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”，當(dāng)前是否仍處于“白銀時(shí)代”，想必各家房企都有自己的判斷?；诂F(xiàn)狀背景下，在項(xiàng)目投資和管理中，筆者認(rèn)為在確保充足的投資安全邊際下，更應(yīng)從現(xiàn)金流角度加大項(xiàng)目的日常管理，不僅要確保項(xiàng)目現(xiàn)金流的安全，而且還需從現(xiàn)金流視角挖掘項(xiàng)目投資價(jià)值，做到提速增效。以下以A項(xiàng)目為例做相關(guān)闡述。

一、案例模擬(基準(zhǔn)值)

(一)項(xiàng)目基本概況

A項(xiàng)目位于X市，地理位置優(yōu)越，地塊占地面積10萬m2，容積率(FAR)2.0，住宅占比100%，建筑密度(D)≤40%，住宅建筑高度>30M，綠地率(GAR)≥30%，項(xiàng)目計(jì)容面積10萬m2，住宅面積均小于144m2，地下室面積3.2萬m2，項(xiàng)目樓面單方價(jià)格為4000元/m2。

(二)進(jìn)度情況假設(shè)

正常情況下，項(xiàng)目從定位到施工圖設(shè)計(jì)完成需要3個(gè)月，方案報(bào)建并取得施工許可證需要2個(gè)月，項(xiàng)目從基礎(chǔ)動(dòng)工到達(dá)到預(yù)售條件需要3個(gè)月(常規(guī)工作時(shí)間)，項(xiàng)目達(dá)預(yù)售到主體封頂需要4個(gè)月(主體封頂與資金監(jiān)管及公積金放款條件相關(guān))。

(三)項(xiàng)目收入預(yù)計(jì)

結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位、周邊競(jìng)品情況、開發(fā)商綜合實(shí)力、物業(yè)管理、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合測(cè)算，本項(xiàng)目住宅均價(jià)可達(dá)10500元/m2，車位全部可售，單個(gè)車位市場(chǎng)售價(jià)為10萬/m2，按上述價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目住宅貨值為21億元，車位貨值為0.91億元，項(xiàng)目總貨值約21.91億元。

(四)項(xiàng)目成本預(yù)計(jì)

項(xiàng)目不含稅地價(jià)為8億元，契稅及交易服務(wù)費(fèi)合計(jì)0.32億元，前期費(fèi)用約0.46億元，建筑成本約6.11億元，管理費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì)約1.42億元。結(jié)合市場(chǎng)正常去化水平，項(xiàng)目資金峰值預(yù)計(jì)為9億元，現(xiàn)金流需2.5年回正，融資成本按年化12%考慮，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)計(jì)約1.59億元，項(xiàng)目總投資合計(jì)17.91億元。

(五)項(xiàng)目收益情況

結(jié)合上述條件，正常情況下，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅費(fèi)金額合計(jì)1.68億元(其中項(xiàng)目增值稅及附加、土地增值稅均處于預(yù)繳水平，所得稅清算金額超過預(yù)繳約2000萬元)，占比收入的8.36%，凈利潤(rùn)為2.31億元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率為11.51%。

二、現(xiàn)金流視角下的項(xiàng)目提速增效管理

(一)基于前置及加大前期投入的現(xiàn)金流管理

本項(xiàng)目基準(zhǔn)條件下，項(xiàng)目拿地后至開工，需要?dú)v時(shí)5個(gè)月時(shí)間，假定該公司在拍地前，即投入人力及資金開展項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作，初步預(yù)計(jì)需投入的費(fèi)用約200萬元。通過工作的前置，將項(xiàng)目開工所需時(shí)間由早期的5個(gè)月壓縮至4個(gè)月，即節(jié)省一個(gè)月的情況下，則項(xiàng)目整體進(jìn)度均可提前一個(gè)月，對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流回正時(shí)間也將提前，按此測(cè)算，由此可直接節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用約900萬元(注：計(jì)算公式為：90000萬元×12%/12)。另外，通過測(cè)算可知，在項(xiàng)目前期關(guān)鍵路線上，每天所對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用為30萬，由此我們還可以設(shè)立許多其他的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，縮短前期工作時(shí)間，理論上只要付出的成本小于30萬元/天，整體工作舉措將成正向經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

結(jié)合上述闡述，我們可以觀察到許多真實(shí)的案例，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)中，許多倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，無不借助其強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金投入，在前期即可用較短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開工，極大地提升資金的使用效率。

(二)基于適當(dāng)條件下延后總包付款的現(xiàn)金流管理

地產(chǎn)公司最大的供應(yīng)商當(dāng)屬施工總承包單位，在項(xiàng)目建筑成本中，總包單位合同金額的占比超過60%，結(jié)合本項(xiàng)目建筑成本，總包合同預(yù)計(jì)至少有3.6億元，從現(xiàn)金流管理的角度而言，在總包合同招標(biāo)及談判中，可以跟總包就墊資問題進(jìn)行談判，原則上如果對(duì)方墊資的財(cái)務(wù)費(fèi)用低于12%的情況下，對(duì)企業(yè)而言，資金的利用都是正向的。這種情況在地產(chǎn)行業(yè)里面也屬于普遍情況，尤其是針對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)，融資成本較高的中小型房企而言，往往在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售之前，均要求總包進(jìn)行墊資，當(dāng)然也有一些大型房企對(duì)于總包墊資的要求更為苛刻，有甚者需要總包墊資到封頂乃至落架，究其原理，也正是從現(xiàn)金流角度更大地壓縮本項(xiàng)目的支出成本，降低項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用，乃至為公司其他項(xiàng)目的拿地或是建設(shè)提供資金周轉(zhuǎn)需求，也可以將此理解為另一種形式的加杠桿。

(三)基于加快銷售回款的現(xiàn)金流管理

當(dāng)前市場(chǎng)情況，政府部門為降低房企爛尾風(fēng)險(xiǎn)，往往對(duì)項(xiàng)目銷售回款進(jìn)行監(jiān)管，并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度情況逐步釋放監(jiān)管資金。例如本項(xiàng)目所在城市政府監(jiān)管規(guī)定：項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售后，可釋放25%的銷售房款。假定某個(gè)階段，該部分對(duì)應(yīng)的金額為5000萬元，從企業(yè)的融資成本來看，如能提早一天達(dá)到封頂節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資金釋放，則對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)成本可節(jié)省1.66萬元/天，即50萬/月，對(duì)企業(yè)的管理者而言，則需要綜合評(píng)判加大投入、壓縮工期與財(cái)務(wù)費(fèi)用節(jié)省的差異，據(jù)此判斷是否進(jìn)行趕工。

實(shí)際工作中，許多商業(yè)銀行或公積金放款均要求項(xiàng)目主體封頂，結(jié)合該影響因素，項(xiàng)目的進(jìn)度就更加重要，由此帶來的效益提升將變得十分顯著。

(四)基于合理延緩稅務(wù)清算的現(xiàn)金流管理

從項(xiàng)目稅費(fèi)情況來看，本項(xiàng)目在所得稅方面，存在清算大于預(yù)繳的情況，初步測(cè)算結(jié)果反饋兩者金額差值約2000萬元，針對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，項(xiàng)目最終清算往往需待項(xiàng)目竣工交付一段時(shí)間后(該清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)存在一定彈性)，據(jù)此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員可提前與稅務(wù)主管部門做好溝通，盡可能延緩項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)，本項(xiàng)目的清算時(shí)間推后1個(gè)月，帶來的費(fèi)用結(jié)余約20萬元，對(duì)于很多其他項(xiàng)目，清算與預(yù)繳的差值往往超過億元，如此情況下，清算推遲將帶來更為顯著的效果。

(五)基于提升項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金預(yù)算準(zhǔn)確性的現(xiàn)金流管理

地產(chǎn)項(xiàng)目本身涉及的資金量十分巨大，這種特征不僅體現(xiàn)在總量方面，同時(shí)也體現(xiàn)在日常月度工作中，對(duì)于很多房企而言，財(cái)務(wù)部門均要求各專業(yè)按時(shí)提交資金計(jì)劃，以便于提前統(tǒng)籌資金安排，減少閑余資金的浪費(fèi)。為加強(qiáng)資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性，慣常采用資金計(jì)劃偏差率來衡量，實(shí)際工作中，房企的該項(xiàng)指標(biāo)存在較大差異，有的企業(yè)可將其控制5%的偏差范圍內(nèi)，有的則有20%及以上的偏差，假設(shè)按照1億資金支出為基數(shù)測(cè)算，資金偏差率大的公司將可能帶來1500萬資金的閑余，從而導(dǎo)致這部分資金的低效，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

三、小結(jié)及建議

結(jié)合A項(xiàng)目案例的簡(jiǎn)要分析，我們可以觀察到項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的重要性及其經(jīng)濟(jì)效益，本文僅從個(gè)別角度做了闡述，實(shí)操中，許多情況下項(xiàng)目現(xiàn)金流的安全對(duì)企業(yè)的成敗甚至超過了項(xiàng)目盈利本身，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，通過加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度，合理管控項(xiàng)目現(xiàn)金流，不僅可以提高資金使用效率，盡早收回投資，而且還可靈活把控項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，降低外部不確定因素的影響。

結(jié)合案例及行業(yè)情況，建議房企在當(dāng)前市場(chǎng)更加重視項(xiàng)目的現(xiàn)金流，積極調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各部門、外部各合作方的力量，深入研究政府的相關(guān)政策規(guī)范，加強(qiáng)與政府主管部門的溝通協(xié)調(diào)，在前期加大項(xiàng)目投入，中期和后期需把控項(xiàng)目的支出，從收入產(chǎn)出的角度衡量每一筆投入與產(chǎn)出的關(guān)系，算好現(xiàn)金流這盤賬，確保項(xiàng)目現(xiàn)金流的安全與健康，借助穩(wěn)定的現(xiàn)金流提升項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，也讓好的現(xiàn)金流管理為企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮更大的“杠桿”效應(yīng)。