鄭林

摘要：現(xiàn)階段，成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力有了顯著的提升，逐漸實(shí)現(xiàn)了企業(yè)成本目標(biāo)可控。隨著近幾年地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷增多，房企之間競(jìng)爭(zhēng)逐步轉(zhuǎn)向價(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)，成本管理逐步向著新一輪改進(jìn)。本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及管控中現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行分析，從成本核算的對(duì)象、分配方式、目標(biāo)監(jiān)管等方面進(jìn)行探究，挖掘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法中的主要問(wèn)題，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)，提出成本核算與成本管控的對(duì)策，旨在優(yōu)化分配各項(xiàng)資源，提高房企的核心價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)成本核算;成本管控

在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、利潤(rùn)逐步下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要提升成本核算與成本管控的重視程度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)，需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境及企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，融入現(xiàn)代化的管理理念與先進(jìn)管理技術(shù)。文章將結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管控提供借鑒價(jià)值，推動(dòng)現(xiàn)階段房企的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及管控中現(xiàn)存的問(wèn)題分析

成本核算的對(duì)象即為房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中已經(jīng)消耗的費(fèi)用，并在既定范圍內(nèi)實(shí)施有效分配[1]。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的開(kāi)展，需要提升成本管控與成本核算的重視程度，縱觀(guān)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，普遍存在著成本核算的對(duì)象比較模糊，成本分配的方式不夠科學(xué)及目標(biāo)成本監(jiān)管不到位等方面的問(wèn)題，影響著房企整體核算的效果。

（一）成本核算的對(duì)象比較模糊

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量較多。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施針對(duì)性分析，比如商業(yè)地產(chǎn)、公寓以及別墅等等[2]。不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工期下，所需要消耗的時(shí)間、成本核算的內(nèi)容也會(huì)存在著差異，會(huì)增加成本核算的難度，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算效率。

（二）成本分配的方式不夠科學(xué)

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)中所形成的費(fèi)用，均需要直接納入產(chǎn)品的成本中。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算過(guò)程中，會(huì)間接產(chǎn)生諸多費(fèi)用[3]。成本核算期間如果間接費(fèi)用重視程度不夠，成本核算周期不夠明確，分配方式不夠科學(xué)，則很難有效計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）目標(biāo)成本的監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑安裝成本為成本核算的重要組成部分，由于缺乏完善的管理制度，成本核算時(shí)，容易出現(xiàn)建筑安裝成本虛增的情況，難以真正彰顯出項(xiàng)目真實(shí)的成本與實(shí)際利潤(rùn)[4]。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)可能同時(shí)展開(kāi)多項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的土地價(jià)格、地理位置以及實(shí)際的開(kāi)發(fā)途徑等會(huì)存在較大差異，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)期利潤(rùn)也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目成本預(yù)算中，一旦缺乏動(dòng)態(tài)化監(jiān)管，很容易出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與資金的周轉(zhuǎn)面臨困境。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本管控對(duì)策分析

近5年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家限價(jià)政策及高地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐年下滑，從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)從20%左右，下滑至不足8%，其下降速度令人吃驚;從大數(shù)據(jù)來(lái)分析，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降，主要是受到了國(guó)家不斷出臺(tái)限售、限購(gòu)、限價(jià)、限貸和限商等方面的政策，宏觀(guān)調(diào)控不斷加碼，政策壓力越來(lái)越大、建筑材料及施工成本逐年上升、客戶(hù)對(duì)品質(zhì)的重視等，都對(duì)企業(yè)成本核算帶來(lái)影響，增加了企業(yè)的成本投入。在面對(duì)高地價(jià)、如何降低材料單價(jià)，減少現(xiàn)場(chǎng)變更，更多滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)住宅的需求等等，這些都急需成本管控模式的創(chuàng)新，加強(qiáng)成本核算。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算與成本管控期間，需要通過(guò)明確成本核算項(xiàng)目，提升成本管控重視程度;健全監(jiān)督管理制度，實(shí)施項(xiàng)目信息動(dòng)態(tài)監(jiān)控及加強(qiáng)內(nèi)部成本控制，落實(shí)成本控制具體要求等方式展開(kāi)，要轉(zhuǎn)變思想，從傳統(tǒng)的事后成本核算，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭轮械某杀究刂?，再到?dāng)前以策劃為主導(dǎo)的成本控制思路，要優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，拓寬管理邊界，保障房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）搞清成本核算對(duì)象，明確成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本核算工作，需要明確其具體的對(duì)象。成本核算中需要從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，注重成本核算工作的開(kāi)展，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所能夠產(chǎn)生的附加成本等進(jìn)行清晰規(guī)定。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本周期核算實(shí)施明確規(guī)定，建立健全規(guī)章制度，保證成本核算工作的有序開(kāi)展[5]。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主要成本包括土地開(kāi)發(fā)、房建開(kāi)發(fā)以及配套設(shè)施這幾個(gè)方面的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)一步細(xì)化可劃分以下幾個(gè)成本核算內(nèi)容：①土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②前期工程支出成本。③建筑工程成本。④配套設(shè)施成本。⑤公共配套設(shè)施。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在確定好各項(xiàng)成本支出費(fèi)用內(nèi)容后，對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容開(kāi)展核算工作，務(wù)必保證沒(méi)有差錯(cuò)，做好核對(duì)工作，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程提供準(zhǔn)確可靠的計(jì)量結(jié)果。

（二）引進(jìn)基于作業(yè)成本法的成本分配方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的內(nèi)容繁多，如果事無(wú)巨細(xì)進(jìn)行管理的話(huà)，將帶來(lái)極大的工作量，反而造成人力、資金的浪費(fèi)。對(duì)此，可引入作業(yè)成本法開(kāi)展成本控制。首先針對(duì)以上所列出的幾項(xiàng)成本支出進(jìn)行分析，分析能夠影響支出的主要因素，就是作業(yè)成本動(dòng)因，著重對(duì)成本動(dòng)因進(jìn)行管理。在成本管理過(guò)程中，需要找到影響成本的主要因素，抓住重點(diǎn)進(jìn)行管理，做到有的放矢，減少無(wú)用功，提高成本管控實(shí)效。從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)戰(zhàn)來(lái)講，將業(yè)務(wù)和管理前置是風(fēng)險(xiǎn)管理與進(jìn)度控制的有效對(duì)策?！扒爸?、前置、再前置”，已成為成本管理、控制和優(yōu)化的必然趨勢(shì)。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)典型的實(shí)操方法為：成本管理前置、合約規(guī)劃前置、供方尋源前置和招標(biāo)策劃前置等。

（三）借助信息技術(shù)，實(shí)施項(xiàng)目信息動(dòng)態(tài)監(jiān)控

現(xiàn)實(shí)工作中，部分房企早已實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，信息化，全成本過(guò)程精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)成本過(guò)程處處可控。成本管理數(shù)據(jù)化、業(yè)務(wù)在線(xiàn)化和場(chǎng)景智能化，助推房企進(jìn)入“數(shù)據(jù)”驅(qū)動(dòng)的“智慧成本”時(shí)代，全面提升工作效率和效果。房地產(chǎn)企業(yè)更需要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)成本的動(dòng)態(tài)化監(jiān)控，將成本核算與成本控制的理念融入整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間還可以將信息技術(shù)融入其中，構(gòu)建智能化、信息化的審計(jì)工作模式。網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的應(yīng)用，能夠構(gòu)建較為完善的成本動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)，對(duì)成本運(yùn)行的情況實(shí)施全面監(jiān)控、動(dòng)態(tài)調(diào)整。要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各相關(guān)部門(mén)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，每月、每周上傳支出情況，并和預(yù)期的核算范圍進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本支出中存在的問(wèn)題，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)整改。如果發(fā)生資金不足的情況，也需要及時(shí)籌集調(diào)整，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完成。信息化技術(shù)的應(yīng)用，能夠使核算信息更加全面，減少工作人員的任務(wù)量，在提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量的同時(shí)，也能夠提升整體工作的效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，但是一些企業(yè)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中成本核算與成本管控的方式不當(dāng)，故而其經(jīng)濟(jì)效益受到損失。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，需要建立健全成本管控制度，提升成本控制人員的專(zhuān)業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)等，使每一位工作人員均能夠明確自身的工作內(nèi)容，保持良好的工作態(tài)度，激發(fā)創(chuàng)新意識(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)成本控制的方法，更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

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