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1 全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理主要講的是各個(gè)企業(yè)針對(duì)自己內(nèi)部各個(gè)部「丁而做出的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)方面資源分配、考核的一個(gè)總過程。通過實(shí)施全面預(yù)算管理，企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)變得更加清晰明了，企業(yè)的發(fā)展也變得更加長效規(guī)范。一般而言，全面預(yù)算控制擁有三大方面的優(yōu)勢(shì)，分別是人本化、系統(tǒng)化和戰(zhàn)略化。與其他預(yù)算形式相比，全面預(yù)算管理也具有自己的一些特征。全面預(yù)算控制能讓原本分散的預(yù)算集中起來，有助于提升企業(yè)的凝聚力和市場效力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

2.1 預(yù)算管理制度的問題

如果企業(yè)的預(yù)算管理制度不健全，就不能對(duì)項(xiàng)目的正常開展進(jìn)行有效的指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)的整體運(yùn)營產(chǎn)生不良影響。在預(yù)算環(huán)節(jié)上，時(shí)常出現(xiàn)制度的形式化和管理松散的情況，這種不合理的預(yù)算管理方式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的項(xiàng)目執(zhí)行不夠深入，財(cái)務(wù)預(yù)算人員和企業(yè)管理者不能很好的落實(shí)計(jì)劃，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，預(yù)算管理制度的不健全還會(huì)導(dǎo)致結(jié)算、考核等環(huán)節(jié)不能真正發(fā)揮效用。因此，預(yù)算管理制度出現(xiàn)問題會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不利，削減企業(yè)在市場的競爭力。

2.2 全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有效推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展下，全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定進(jìn)程卻比較緩慢。主要表現(xiàn)在：（1）新興房地產(chǎn)企業(yè)沒有盡快形成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。（2）已有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了預(yù)算，但是預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)跟不上行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，造成準(zhǔn)確度降低。（3）房地產(chǎn)企業(yè)受多種因素的影響，國家制定全面、統(tǒng)一的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有一定難度，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的不全面就容易造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算環(huán)節(jié)的混亂。

2.3 全面預(yù)算和戰(zhàn)略目標(biāo)不一致的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，容易忽視項(xiàng)目開發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行企業(yè)預(yù)算。這樣的預(yù)算方式就顯得不合理，如果企業(yè)都只關(guān)注年度運(yùn)營計(jì)劃或者其中一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算，忽視了預(yù)算的整體性特征，就會(huì)導(dǎo)致結(jié)算環(huán)節(jié)中資金出現(xiàn)差異，造成企業(yè)的既定發(fā)展目標(biāo)和預(yù)算不符。

3 地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算和成本控制策略總結(jié)

3.1 構(gòu)建完善的出租收入預(yù)算體系

對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算和成本的把控，要從各個(gè)方面入手。在全面預(yù)算的把控方面，要做好出租收入預(yù)算的控制。通常情況下，出租形式包括自有出租、返租物業(yè)形式。在進(jìn)行預(yù)算時(shí)，要分開實(shí)行。對(duì)于預(yù)算形式的選擇，要堅(jiān)持簡單便捷的原則進(jìn)行。通常來說，按照預(yù)算出租收入的計(jì)算基數(shù)=年初總的商鋪面積+本年度提出的商鋪面積-預(yù)計(jì)銷售面積和退租面積。預(yù)算時(shí)，新建的面積通常不納入預(yù)算粘度范圍。

3.2 完善工程類預(yù)算和控制

從工程款預(yù)算角度來說，對(duì)于預(yù)算款的計(jì)算，必須要嚴(yán)格按照地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際實(shí)際，根據(jù)發(fā)展節(jié)點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生的合同未付款，以及尚未發(fā)生的業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)劃。對(duì)合同成本，進(jìn)行細(xì)化拆分，劃分到具體的成本科目下。付款業(yè)務(wù)的處理，若有信息技術(shù)的支撐，能夠極大程度上提高工作的效率和質(zhì)量。這需要地產(chǎn)企業(yè)注重信息化建設(shè)，采取成本信息化管理手段，利用信息管理系統(tǒng)，結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)已簽合同款以及已支付合同款等，及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。具體來說，工程預(yù)算要根據(jù)成本科目，開展預(yù)算工作。在企業(yè)預(yù)算表內(nèi)，財(cái)務(wù)部要結(jié)合工程實(shí)際，進(jìn)行科目類型的設(shè)置，細(xì)化為多個(gè)小科目，將成本控制任務(wù)，劃分到具體部門，由相關(guān)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。

3.3 期間費(fèi)用預(yù)算和控制

從會(huì)計(jì)角度來說，期間費(fèi)用具體包括管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用等。在進(jìn)行預(yù)算時(shí)，圍繞費(fèi)用組成內(nèi)容，開展具體的預(yù)算工作。若為工程類的預(yù)算，則工作難度較低，因?yàn)榭梢圆扇〉念A(yù)算方法較多。首先，貫徹精細(xì)化理念，培養(yǎng)人員的精細(xì)化意識(shí)，制定完善的成本控制制度，明確預(yù)算和成本控制的職責(zé)和內(nèi)容，由具體人員負(fù)責(zé)。其次，結(jié)合費(fèi)用產(chǎn)生特點(diǎn)和實(shí)際情況，采取管控措施。比如，管理費(fèi)用，為降低管理費(fèi)用，不可以盲目通過減少資源配置實(shí)現(xiàn)，要從項(xiàng)目管理實(shí)際出發(fā)，通過提高管理水平，降低管理成本。具體來說，引入現(xiàn)代化管理手段和管理理念，提高管理水平，創(chuàng)新管理模式和方法，減少資源浪費(fèi)，節(jié)約管理成本，最大程度上控制項(xiàng)目成本。

3.4 做好預(yù)算和成本分析

在地產(chǎn)開發(fā)的過程中，為實(shí)現(xiàn)預(yù)算和成本控制目標(biāo)，必須要做好預(yù)算和成本分析以及把控工作。預(yù)算執(zhí)行工作的開展，主要是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，做好預(yù)算設(shè)計(jì)合理性的分析。在具體實(shí)踐中，做好動(dòng)態(tài)化管控工作，從預(yù)算執(zhí)行以及成本控制實(shí)際出發(fā)，掌握預(yù)算收入完成情況以及成本費(fèi)用預(yù)算超支情況等。目前，在地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算和成本控制中，可采用的預(yù)算分析方法較多。不過預(yù)算方法運(yùn)用的效果不是很理想，主要受到人員工作素養(yǎng)和能力等的影響，使得預(yù)算分析工作水平難以提升。對(duì)于此問題，要注重加強(qiáng)對(duì)預(yù)算人員、財(cái)務(wù)人員等的業(yè)務(wù)素質(zhì)培養(yǎng)，結(jié)合工作崗位實(shí)際需要，對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其能夠勝任此項(xiàng)工作。

綜上，地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中要想站穩(wěn)腳步，增加自己的競爭力，因此就應(yīng)該重視全面預(yù)算管理工作，全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)的工作，這個(gè)內(nèi)容需要所有企業(yè)部門和員工的參與，還需要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，這樣才能制定完善科學(xué)的全面預(yù)算管理制度，才能更好地為企業(yè)的經(jīng)營節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，在獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造更多的價(jià)值。