袁麗蘭

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

1、財(cái)務(wù)管理制度不完善在很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期都是一個(gè)比較明顯的問(wèn)題

企業(yè)沒(méi)有預(yù)先針對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展情況制定合適的財(cái)務(wù)管理制度，內(nèi)部資金流動(dòng)性大且缺乏管理，企業(yè)管理層的投資決策也存在一定的主觀臆斷，資金使用效益較低。同時(shí)，由于內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂，很多賬目的賬單憑證丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)實(shí)際的收支情況無(wú)法及時(shí)歸集，在一定程度上造成內(nèi)部資金流失，嚴(yán)重影響企業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展。

2、融資壓力大是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前在資金管理上面對(duì)的一項(xiàng)重大難題

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要在前期投入大量的資金，而施工過(guò)程更要消耗漫長(zhǎng)的時(shí)間，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率低、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍的特征。當(dāng)前國(guó)家為了抑制“泡沫經(jīng)濟(jì)”的增長(zhǎng)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的政策也不斷更新。而金融市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)下行階段融資渠道緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)都存在著融資成本高、融資渠道單一的問(wèn)題，無(wú)形中對(duì)企業(yè)的償債能力提出了一定的要求，而企業(yè)如果無(wú)法到期償債，也會(huì)引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3、財(cái)務(wù)管理人員不夠?qū)I(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高的主要因素

房地產(chǎn)企業(yè)普遍比較重視業(yè)務(wù)發(fā)展，沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)實(shí)施聯(lián)系在一起，財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不高，財(cái)務(wù)核算工作失誤頻發(fā)，財(cái)會(huì)人員流動(dòng)交接工作上存在一定的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的融合發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

1、缺乏成本控制意識(shí)具體指企業(yè)沒(méi)有形成嚴(yán)密的成本控制制度，成本控制工作缺乏全面性和科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中往往將工作重心放在投資總支出、房屋銷(xiāo)售以及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制力度比較薄弱，企業(yè)基層人員更是缺乏成本控制理念、資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，影響了企業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)效益。

2、成本管理不合理是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

在當(dāng)前一線、二線城市土地價(jià)格不斷攀升的社會(huì)環(huán)境中，企業(yè)對(duì)土地競(jìng)購(gòu)缺乏前期預(yù)算與控制工作，土地競(jìng)買(mǎi)價(jià)格成本失控；而建設(shè)過(guò)程中還存在著工程糾紛、交易時(shí)間更改等問(wèn)題，企業(yè)背負(fù)著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，從而造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體的成本費(fèi)用也高居不下。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理涉及到內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)與程序，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)施也離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理與成本控制工作。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工需要多個(gè)部門(mén)的合作，只有保證各個(gè)部門(mén)之間的統(tǒng)籌合作，才能做好后期的資金支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作主要包括財(cái)務(wù)收支管理、融資投資管理、核算盈余管理等；房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作主要針對(duì)企業(yè)施工過(guò)程中產(chǎn)生的材料成本、設(shè)備成本以及人員成本的管理。而財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理主要是指管理協(xié)同和信息協(xié)同，二者相互作用，處理好企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、項(xiàng)目決策與成本控制的關(guān)系

項(xiàng)目決策是項(xiàng)目實(shí)施成本產(chǎn)生的根源，無(wú)論是外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，還是內(nèi)部法律政策的革新，或者是管理層的工作能力等都會(huì)對(duì)成本控制工作產(chǎn)生直接影響。而房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工環(huán)節(jié)周期性比較長(zhǎng)，在這一過(guò)程中可能因市場(chǎng)需求、利率或法律法規(guī)政策的變化而增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)提升財(cái)務(wù)管理水平，可以通過(guò)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)做好外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，從而促進(jìn)成本工作的開(kāi)展；

2、資金管理與成本控制的關(guān)系

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策包括產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整與信貸政策的調(diào)整，當(dāng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的資金規(guī)模就會(huì)相應(yīng)變少，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。而成本控制則是從企業(yè)內(nèi)部降低資金支出，從而降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)；

3、財(cái)務(wù)監(jiān)督與成本控制的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展股分有限公司中，管理層對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度影響企業(yè)成本控制，財(cái)務(wù)管理混亂的企業(yè)，成本控制工作也無(wú)法進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)只有指定相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，做好對(duì)財(cái)務(wù)管理全過(guò)程的監(jiān)督控制，才能為成本控制工作創(chuàng)造良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的具體對(duì)策

（一）完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系

建立健全財(cái)務(wù)管理體系是企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平的必要途徑，也是公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的基礎(chǔ)。只有規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度才能為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)實(shí)施提供有效的數(shù)據(jù)支持，并創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在這一過(guò)程中，企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理和資本結(jié)構(gòu)管理，積極適應(yīng)當(dāng)前的融資環(huán)境，把握好資產(chǎn)與負(fù)債比例。針對(duì)權(quán)益?zhèn)鶆?wù)的核算要全面考慮企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，同時(shí)充分利用盈余資金，從而減少企業(yè)的融資成本；其次，企業(yè)要針對(duì)財(cái)務(wù)管理工作建立一支高素質(zhì)、高水平的團(tuán)隊(duì)，要求財(cái)會(huì)人員具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)和職業(yè)道德，并定期組織財(cái)會(huì)人員進(jìn)行工作培訓(xùn)，減少財(cái)務(wù)管理過(guò)程中人為失誤現(xiàn)象；最后，企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理與成本控制之間的關(guān)系，將成本控制納入企業(yè)財(cái)務(wù)管理中心，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的各種成本進(jìn)行控制與監(jiān)督，保證企業(yè)管理層能夠全面了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

（一）建立企業(yè)成本控制體系

一方面，企業(yè)要完善成本控制制度，針對(duì)成本預(yù)算、決策、核算、控制、評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的成本控制制度，完善公司內(nèi)控管理，從施工設(shè)計(jì)、物資采購(gòu)、建設(shè)建造以及項(xiàng)目竣工等各個(gè)業(yè)務(wù)實(shí)施流程進(jìn)行成本控制，及時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)損失降到最低，從而確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以實(shí)現(xiàn)；另一方面，企業(yè)的成本控制工作要以企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況為依據(jù)，在成本發(fā)生前就做好成本支出的預(yù)估，對(duì)企業(yè)內(nèi)有限的資源進(jìn)行合理運(yùn)用，科學(xué)穩(wěn)健投資，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

（三）形成財(cái)務(wù)管理與成本控制之間協(xié)同效應(yīng)管理

人力資源是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的根本和基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視對(duì)人才的管理，通過(guò)人才聚集形成協(xié)同效應(yīng)。企業(yè)要深入人才市場(chǎng)，招納更多復(fù)合型人才，并建立良好的人才管理機(jī)制，為財(cái)務(wù)管理和成本控制工作的開(kāi)展?fàn)I造良好的工作氛圍，打造合適的環(huán)境基礎(chǔ)。其次，企業(yè)要通過(guò)人力資源的聚集再進(jìn)一步形成部門(mén)協(xié)同效應(yīng)，將企業(yè)作為一個(gè)整體，凝聚各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)與配合產(chǎn)生的力量，建立好良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，保證個(gè)人、部門(mén)與企業(yè)協(xié)同發(fā)展，從而為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。例如在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，企業(yè)要在遵循質(zhì)量和安全原則的基礎(chǔ)上再對(duì)外進(jìn)行業(yè)務(wù)分包工作，選擇有信用的供應(yīng)商；在項(xiàng)目管理過(guò)程中，管理人員要對(duì)做好項(xiàng)目部和成本、財(cái)務(wù)以及其他各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)管控，獲得企業(yè)與市場(chǎng)之間的雙贏。最后，企業(yè)要加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的配合意識(shí)與緊密聯(lián)系，牽頭部門(mén)要定期開(kāi)展協(xié)調(diào)會(huì)議，通過(guò)對(duì)各個(gè)部門(mén)之間的矛盾協(xié)調(diào)以及意見(jiàn)協(xié)商等共同解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的難題，明確各個(gè)部門(mén)的職能與責(zé)任，建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)配合制度，并規(guī)范協(xié)調(diào)配合制度的組織形式、范圍、工作內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)流程，要求各部門(mén)遵守相關(guān)規(guī)章制度，在保證獨(dú)立行使權(quán)益的基礎(chǔ)上配合其他部門(mén)的工作，完善財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理體系，提高企業(yè)整體的財(cái)務(wù)管理水平和成本控制效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理與成本控制工作中已經(jīng)獲得初步成效，但其財(cái)務(wù)管理和成本控制中還存在著一些問(wèn)題，影響了二者之間的融合與協(xié)同發(fā)展。因此，企業(yè)要在分別完善財(cái)務(wù)管理體系與成本控制體系的基礎(chǔ)上堅(jiān)持“以人為本”的理念，調(diào)動(dòng)人的因素作用于財(cái)務(wù)管理和成本控制的效果，從而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。