韓菲 封亞輝

由于房市的紅火，房價上漲速度之快、上漲幅度之大常常超過人們的心理預(yù)期，因此，也導(dǎo)致了一些利益至上者一房二賣。

那么，兩個買主誰會擁有最終的購買權(quán)？沒有買到房子的買家損失咋辦？請看發(fā)生在江蘇省蘇州市的一個案例。

房價飛漲引發(fā)房主一房二賣

2015年11月28日，在蘇州永年房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱永年中介）的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出賣給李吉，價格375萬元。當日，李吉向晏悟支付了定金5萬元。

該別墅尚有146萬元銀行貸款未還清，需要找墊資公司墊資償還后才能辦理接下來的手續(xù)。由于墊資事宜一直未能落實，直到2016年2月18日，才辦妥他項權(quán)注銷手續(xù)。而在這不到3個月的時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場可謂一日一價，讓晏悟賣早了、賣低了的懊悔之心越來越盛。李吉多次催促晏悟辦理房屋買賣網(wǎng)簽、資金托管、過戶等手續(xù)，但晏悟找各種借口拖延辦理。因永年中介沒有掛牌資質(zhì)，出于盡快推進合同履行考慮，李吉委托其他中介將房屋網(wǎng)簽掛牌。

2016年3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房價基礎(chǔ)上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。李吉得知后堅決不同意，為阻止晏悟與他人簽訂合同出售房屋，李吉再次將涉案房屋委托其他中介網(wǎng)簽掛牌。

見李吉無意加價，晏悟心中憤憤不平。他動了重新找買家的心思，把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。房價越上漲，搶房的人越多，很快，就有新買主上門看房，并表現(xiàn)出強烈的購買愿望。

晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同。3月27日，晏悟分別致函李吉和永年中介，稱因李吉未按約支付房款，并已過合同約定的逾期時間，同時兩次擅自找其他中介至房產(chǎn)交易中心舉行網(wǎng)簽掛牌的違規(guī)操作，李吉嚴重違約，故晏悟解除合同。因地址錯誤，該函未實際送達李吉而退回晏悟。

與此同時，李吉也感到了緊迫性，加緊采取法律手段維護自己的購房權(quán)。3月28日，李吉委托律師致函晏悟：因晏悟已明確表示不再按原約定價格出售房屋，如想購買房屋需加付50萬元，晏悟該行為構(gòu)成違約，要求晏悟在7日內(nèi)與李吉辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管和過戶手續(xù)。該律師函于3月29日送達晏悟。

李吉不敢耽誤，馬不停蹄地于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)人民法院（以下簡稱虎丘法院）起訴晏悟，要求其立即配合辦理房屋的過戶手續(xù)。

李吉的擔心果然不是多余的。

2016年4月7日，在蘇州家貝房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱家貝中介）的居間下，晏悟又與肖達簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出售給肖達，價格485萬元。合同第五條約定：雙方須在2016年5月10日之前提供相應(yīng)原合法的（過戶/貸款）證件，否則視為違約。合同第六條第一款約定：“甲方對該房屋權(quán)屬證件的真實性、合法性及有效性負全責，甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任?！焙贤诹鶙l第五款約定：“甲、乙任何一方解除合同或拒絕履行合同，或發(fā)生本條第1、2、3、4款違約現(xiàn)象，均由違約方向另一方支付房屋成交價格的15%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應(yīng)據(jù)實賠償。”合同簽訂當日，肖達按約向晏悟支付了20萬元定金。

至此，晏悟?qū)崿F(xiàn)了多賣110萬元的目的，也實際做出了一房二賣的行為。

然而，當晏悟與家貝中介前去辦理相應(yīng)房產(chǎn)手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)房屋已因李吉在法院申請了財產(chǎn)保全被查封，家貝中介立即將該查封事宜告知肖達。

紙包不住火了。晏悟和其律師，于2016年4月28日與肖達進行了溝通。晏悟及律師在溝通中多次表示系李吉違約，并表示已向李吉發(fā)送了解除合同的告知函。肖達很看好這個房子，愿意等一段時間。

當日，他們簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定：大觀人家02室的房屋，因李吉已起訴并將此房產(chǎn)通過法院查封，此房屋目前無法辦理網(wǎng)簽及過戶，具體解封時間需要等待法院的處理結(jié)果。晏悟特將上述情況向肖達告知，肖達對上述情況已知悉，現(xiàn)雙方一致確認待此房屋解除查封，訴訟案件結(jié)束后三十日內(nèi)再履行簽訂網(wǎng)簽合同、協(xié)助過戶等事宜。

第一位買主獲得房屋所有權(quán)

肖達沒有想到的是，他一等就等了一年多。

李吉訴晏悟的案件，虎丘法院于2016年6月20日、2017年2月10日、3月24日三次公開開庭進行了審理。

李吉指出：晏悟單方毀約的行為已構(gòu)成根本違約，嚴重侵害了原告的合法權(quán)益。

晏悟則向虎丘法院提出了對李吉的反訴，認為其一直積極配合李吉辦理房屋買賣過戶手續(xù)，按約履行了合同；沒有辦成的主要原因是李吉雖然找來了墊資公司，但不肯提供擔保，導(dǎo)致墊資公司不肯墊資。為了履行合同，晏悟高息借款將涉案房屋的貸款還清。李吉也沒有按照合同約定支付價款，根據(jù)合同約定逾期15日付款視為拒絕履行，晏悟有權(quán)要求原告支付房款的10%作為違約金，且即日合同解除。晏悟已于2016年3月23日通過ems快遞通知原告合同解除。晏悟賣掉此房的目的是要在上海購房，由于李吉的原因，晏悟遲遲無法賣掉此房，上海房價上漲，晏悟損失慘重。故晏悟向法院提出請求：確認晏悟與李吉簽訂的房地產(chǎn)買賣中介合同已解除；李吉支付違約金37.5萬元。

李吉當然不同意解除合同，并稱晏悟所稱的合同解除通知并未收到，被告寄送的地址由于拆遷已經(jīng)不存在。原告沒有任何違約行為，支付違約金沒有依據(jù)。

訴訟過程中，李吉將304萬元購房款匯入法院標的款專戶。

2017年3月31日，虎丘法院對該案作出了民事判決，認為：原、被告雙方經(jīng)過前期磋商，于2015年11月28日簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》已經(jīng)約定了特定的標的物、價格、付款時間、交付手續(xù)、違約責任等，具備了買賣合同的主要內(nèi)容，故原、被告間房屋買賣合同已經(jīng)成立、合法有效。房屋買賣合同是原、被告的真實意思表示，對雙方均具有拘束力，被告單方提價構(gòu)成違約。原告現(xiàn)已為履行房屋買賣合同做好了準備，原、被告雙方房屋買賣合同的合同目的已能實現(xiàn)，合同可繼續(xù)履行，故對原告要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同、辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的本訴請求予以支持。據(jù)此，虎丘法院判決晏悟繼續(xù)履行房屋買賣合同，將大觀人家02室房屋不動產(chǎn)變更登記至李吉名下。

晏悟不服一審判決上訴至蘇州市中級人民法院（以下簡稱蘇州中級法院）。

蘇州中級法院于2017年6月7日立案受理。經(jīng)審理后于2017年8月25日作出了終審判決：合同履行過程中，根據(jù)涉案當事人之間的微信聊天記錄以及錄音等資料可以反映晏悟提出了增加房款50萬元的情形，增加了履行合同的障礙。同時在雙方未處理完畢合同是否繼續(xù)履行以及是否協(xié)商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買賣合同，應(yīng)視為其構(gòu)成違約。鑒于目前李吉已經(jīng)將大部分房款304萬元匯入原審法院賬戶，具備履行合同的條件，原審法院據(jù)此判決雙方繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同并無不當，本院予以維持。

其后，李吉向虎丘法院申請予以強制執(zhí)行，該案于2017年10月23日全部強制執(zhí)行完畢。

第二位買主獲得了差價賠償

肖達在糾結(jié)中等了一年多，等來的結(jié)果卻是晏悟的一再敗訴。

蘇州中級法院于2017年8月25日作出房屋明確歸屬李吉的終審判決后，肖達不得不對買這套別墅死了心。但房價一直在漲，這一年多這套別墅竟然又漲了百萬元左右。他于2017年9月7日訴至虎丘法院，請求判令晏悟返還購房定金20萬元，并向肖達賠償現(xiàn)價與當初合同價的房屋差價損失。虎丘法院于11月13日組織雙方進行聽證，肖達提出了司法鑒定申請，申請對房屋價值進行評估，并認為2017年8月25日的房屋價值減去合同訂立時的房屋價格即為其損失。

經(jīng)虎丘法院委托，蘇州市中安房地產(chǎn)評估有限公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)估價報告，認定房屋市場單位價值為20200元/平方米，市場總價值為579.38萬元。

虎丘法院于2018年3月6日、4月17日公開開庭進行了審理。

在庭審中，肖達表示已于2017年10月另行在光福購房，房屋總價480萬元左右。

虎丘法院認為，肖達與晏悟簽訂的《房屋買賣（居間）合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案所涉的大觀人家02室別墅，晏悟明知自己已與李吉簽訂了買賣合同，且已收到李吉要求配合過戶的律師函，依然于2016年4月7日與肖達簽訂了再次出售房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同時向肖達隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買賣合同且雙方存在糾紛的事實。晏悟一房二賣的這一行為系導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的直接原因，其違約行為導(dǎo)致雙方之間的《房屋買賣（居間）合同》的合同目的無法實現(xiàn)，對此肖達作為守約方有權(quán)要求晏悟承擔相應(yīng)的賠償責任。根據(jù)評估報告，涉案房屋2017年8月25日的估價為579.38萬元，與原、被告合同約定的房價相比上漲了94.38萬元，肖達實際損失為94.38萬元。

2018年4月26日，虎丘法院作出了晏悟向肖達退還購房定金和賠償房屋差價損失的判決。

晏悟不服虎丘法院判決，于2018年6月11日向蘇州中級法院提起上訴。

蘇州中級法院依法組成合議庭審理了本案。法院認為，晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買賣合同關(guān)系并實際履行，系導(dǎo)致本案合同無法實際履行的主要原因，對此晏悟應(yīng)當承擔違約責任。當事人訂立合同的目的在于獲得預(yù)期的履行利益。一審法院依據(jù)另案生效判決確定本案合同于2017年8月25日無法實際履行并以此日期作為涉案房產(chǎn)價值評估時間節(jié)點并無不當。一審法院據(jù)此認定合同違約損失數(shù)額為房屋差價94.38萬元，并未超出肖達預(yù)期可得利益范疇，本院予以維持。

蘇州中級法院于2018年7月18日判決駁回了晏悟的上訴，維持原判。

值得一提的是，兩位買家勝訴之后，兩家中介公司也將晏悟訴至法院。

法院認為，既然前后兩份合同都是合法有效的，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，包括應(yīng)付的中介費。故法院判決晏悟支付兩家中介公司居間服務(wù)費用及違約金共計約10萬元。為了多賺百萬元，晏悟一房二賣，最終還是以300余萬元成交，反過來支付了賠償金百萬元，晏悟為自己的失信行為付出了沉重的代價，后悔莫及。

人在江湖不能丟了誠信，每個人都必須有強烈的契約意識。契約就是當事人之間的法律，一旦簽訂了合同就必須按約履行，哪怕你隨后發(fā)現(xiàn)虧了也得履行，這是你正常的市場風險，你就要承擔。你不想承擔，就是踐踏了誠信，法律當然不會答應(yīng)。

（文中當事人均系化名）