湯慧

摘要：《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》于2019年5月1日起正式施行，其中第15條第8項(xiàng)增設(shè)了“轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)”，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記雙方申請(qǐng)?jiān)瓌t的一次重大突破，有助于化解長(zhǎng)期困擾不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的歷史遺留問(wèn)題。對(duì)《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第15條第8項(xiàng)的立法初衷、法理基礎(chǔ)、實(shí)務(wù)操作進(jìn)行探討，希望可以促進(jìn)該條款從立法向?qū)嵺`的轉(zhuǎn)化。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)讓方主體滅失;單方申請(qǐng);解讀

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0059-61 收稿日期：2019-09-01

《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《江蘇條例》）于2019年5月1日起正式施行，這是江蘇省首部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)?！督K條例》第15條是關(guān)于單方申請(qǐng)的適用條款，其中第8項(xiàng)明確規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位已注銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請(qǐng)登記的;可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”。相較于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，可以說(shuō)《江蘇條例》第15條第8項(xiàng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記雙方申請(qǐng)?jiān)瓌t的一次重大突破，也是對(duì)傳統(tǒng)單方申請(qǐng)情形的重要補(bǔ)充和完善。筆者暫且將它稱(chēng)作“轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)”，并嘗試對(duì)這一特殊情形的單方申請(qǐng)的立法初衷、法理基礎(chǔ)、實(shí)務(wù)操作進(jìn)行探討，希望可以促進(jìn)該條款從立法向?qū)嵺`的轉(zhuǎn)化。

1“轉(zhuǎn)讓方主體滅失單方申請(qǐng)”的立法初衷

長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉后購(gòu)房人如何辦理產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)深受困擾。如果堅(jiān)持雙方申請(qǐng)的原則，要求轉(zhuǎn)讓方和受讓方同時(shí)到場(chǎng)申請(qǐng)，顯然已無(wú)可能;如果允許受讓方持相關(guān)材料單方申請(qǐng)，又違背了登記的基本原則。所以，實(shí)踐中遇到此類(lèi)問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)的常規(guī)做法是建議購(gòu)房人向法院起訴，確認(rèn)房屋的權(quán)利歸屬，然后憑生效法律文書(shū)辦理，一定程度上增加了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。而且如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)注銷(xiāo)工商登記，在法人主體資格滅失的情況下，法院如何確定被告，也是司法審判的一大難題。另外一種情況是：作為轉(zhuǎn)讓方的自然人已經(jīng)死亡，并且沒(méi)有繼承人，受讓方如何辦理轉(zhuǎn)移登記？如何才能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)？《江蘇條例》第15條第8項(xiàng)正是破解這一難題的良方，增加“轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)”，明確：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位已注銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方可以單方申請(qǐng)登記。一方面可以解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，另一方面也有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序、保障權(quán)利人合法權(quán)益。

2“轉(zhuǎn)讓方主體滅失單方申請(qǐng)”的法理基礎(chǔ)

第一，允許轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)，是私法自治原則的體現(xiàn)。私法自治，是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，具體是指民事主體有權(quán)依照自己的意志實(shí)施民事行為，在不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗的前提下，民事主體自愿達(dá)成的協(xié)議優(yōu)先于法律規(guī)定而適用。在我國(guó)的民事立法中，私法自治也稱(chēng)作自愿原則或者意思自治原則。比如：《民法總則》第5條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”，《合同法》第4條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”。轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)，是基于轉(zhuǎn)讓這一基礎(chǔ)民事法律關(guān)系。如果轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的，協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)予以履行（轉(zhuǎn)讓方獲得對(duì)價(jià)，受讓方取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)），如此才能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人當(dāng)初締約之目的，這也是民事活動(dòng)意思自治原則的體現(xiàn)。

第二，允許轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)，可以減少?lài)?guó)家對(duì)于民事活動(dòng)的不當(dāng)干預(yù)，促進(jìn)私有財(cái)產(chǎn)的合法流通。在轉(zhuǎn)讓方主體滅失，并且沒(méi)有權(quán)利義務(wù)承繼主體的情況下，如果堅(jiān)持雙方共同申請(qǐng)的原則，受讓方的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)化為物權(quán)支配權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬該如何認(rèn)定？是不是最終只能認(rèn)定為無(wú)主財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)有？從微觀層面看，對(duì)于受讓方是顯失公平的，雖然其享有債權(quán)，但請(qǐng)求對(duì)象已經(jīng)不存在，請(qǐng)求權(quán)根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，所謂的債權(quán)已無(wú)實(shí)際意義。再?gòu)暮暧^層面看，也不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，某種程度上限制了私有財(cái)產(chǎn)的合法流通。

3“轉(zhuǎn)讓方主體滅失單方申請(qǐng)”的實(shí)務(wù)操作

對(duì)于轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下幾方面的內(nèi)容：

第一，轉(zhuǎn)讓方主體已經(jīng)滅失。作為申請(qǐng)人的受讓人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證明材料：如果是轉(zhuǎn)讓的單位已經(jīng)注銷(xiāo)，需要提供工商登記注銷(xiāo)證明。如果是轉(zhuǎn)讓的自然人已經(jīng)死亡，應(yīng)當(dāng)提供死亡證明。

第二，轉(zhuǎn)讓方確無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人。對(duì)于這一事實(shí)的審查，實(shí)踐中可能難以操作。如果要求受讓人提供相關(guān)證明材料，也不太現(xiàn)實(shí)。

轉(zhuǎn)讓的單位已經(jīng)注銷(xiāo)，如何確定有無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人？筆者認(rèn)為，一般情況下，可區(qū)別單位性質(zhì)做出初步判定：如果單位是非國(guó)有性質(zhì)，單位注銷(xiāo)即可視為無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人（除非有生效法律文書(shū)明確）;如果單位是國(guó)有性質(zhì)，注銷(xiāo)后當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)可視為權(quán)利義務(wù)承繼人。

轉(zhuǎn)讓方為自然人且已經(jīng)死亡的，如何確定有權(quán)利義務(wù)承繼人？首先，這里為何使用“權(quán)利義務(wù)承繼人”的概念而不直接使用“繼承人、受遺贈(zèng)人”？筆者認(rèn)為，如果繼承人明示放棄繼承、受遺贈(zèng)人未明示接受遺贈(zèng)，法律上顯然不能作為轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利義務(wù)承繼人實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)處分行為。因此，這里的“權(quán)利義務(wù)承繼人”應(yīng)該是未放棄承繼資格的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承繼人。其次，如何審查？是否可以參照繼承（非公證且未提供生效法律文書(shū)的）轉(zhuǎn)移登記的程序？但是，繼承轉(zhuǎn)移登記是由繼承人提出申請(qǐng)并且提供相關(guān)繼承材料（包括繼承人和被繼承人關(guān)系的親屬關(guān)系證明），而要求受讓人證明轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有權(quán)利義務(wù)承繼人是較高的證明責(zé)任，因?yàn)槭茏屓撕芸赡懿皇寝D(zhuǎn)讓人的親屬，其調(diào)查取證的難度和成本可想而知。那么，是否可以由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)查核實(shí)？雖然，根據(jù)自然資源部的流程優(yōu)化要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門(mén)之間的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，但就目前的實(shí)際情況來(lái)看，這項(xiàng)工作尚處于初步開(kāi)展階段，還有待于深入推進(jìn)。結(jié)合《江蘇條例》第27條規(guī)定：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。因情況特別復(fù)雜，難以確定權(quán)利人的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)核查，具體辦法由省自然資源主管部門(mén)制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施”，這種情形是否可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)核查？筆者認(rèn)為，這也需要相關(guān)配套文件的細(xì)化和明確，在此之前，對(duì)于“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方單方申請(qǐng)登記的”，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎受理。

第三，受讓人已經(jīng)履行合同義務(wù)。受讓人應(yīng)當(dāng)提供已經(jīng)支付對(duì)價(jià)的證明材料，如：發(fā)票、收據(jù)等。轉(zhuǎn)讓合同中，一般情況下，受讓人支付對(duì)價(jià)是取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的前提，受讓人如果沒(méi)有履行合同義務(wù)，就會(huì)喪失實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)，也不具備提出單方申請(qǐng)的資格。

第四，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過(guò)首次登記（初始登記）或者具備辦理首次登記的條件。這是連續(xù)登記原則的基本要求。再?gòu)暮贤ǖ慕嵌确治觯绻D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)不是合法建筑，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同也會(huì)因此而無(wú)效。

第五，履行異議公告程序。《江蘇條例》第28條明確規(guī)定：“有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：

（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

（三）依職權(quán)更正、注銷(xiāo)登記;

（四）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位已注銷(xiāo)，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請(qǐng)登記的;

（五）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請(qǐng)登記的;

（六）申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)繼承、受遺贈(zèng)登記未提交生效法律文書(shū)或者公證書(shū);

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所發(fā)布，公告期限不少于15個(gè)工作日，前款第5項(xiàng)、第6項(xiàng)公告期限不少于60日。公告期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。”

從上述規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請(qǐng)登記的”，公告期（60日）遠(yuǎn)超出“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位已注銷(xiāo)，并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請(qǐng)登記的”情形（15個(gè)工作日），也從側(cè)面印證了“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的自然人死亡且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人”核查程序的復(fù)雜性。

筆者認(rèn)為，《江蘇條例》第15條第8項(xiàng)增設(shè)“轉(zhuǎn)讓方主體滅失的單方申請(qǐng)”情形，總體上有助于解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，但只有進(jìn)一步研究和細(xì)化具體操作規(guī)范，才能真正起到化解登記難題、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的效果。