陳玉秀

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近幾年在全國各地快速的發(fā)展起來，房價(jià)問題給人們的日常生活帶來了很大的影響。政府雖然通過采取一定的調(diào)控去加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理。在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有了一定的制約，但卻給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了很大的困難。在現(xiàn)在形勢背景下，房地產(chǎn)作為一個(gè)密集型企業(yè)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在逐年不斷的加大。所以，企業(yè)必須加強(qiáng)在財(cái)務(wù)方面的管理，盡量的減少在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。為此，企業(yè)就應(yīng)該全面的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，制定出相關(guān)的解決方法，使企業(yè)能夠順利的渡過困難。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);管理措施

我國在房地產(chǎn)上出現(xiàn)發(fā)展的問題是不可忽視的。某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展是密不可分的。因?yàn)椤巴恋刎?cái)政”這一現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致了我國房價(jià)的暴漲，為了使人們的日常生活不受房價(jià)的影響，政府在房產(chǎn)行業(yè)采取了相應(yīng)的調(diào)整措施，這些措施雖然在一定程度上是有幫助的，但是另一方面又嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)發(fā)展，使企業(yè)面臨著隨時(shí)破產(chǎn)的危機(jī)。這樣一來企業(yè)便有了嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將不利于企業(yè)的生存和發(fā)展。所以建立一個(gè)關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理是非常有必要的。

一、對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

在市場下行的背景之下，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）對(duì)房地產(chǎn)面臨的市場環(huán)境進(jìn)行分析

文章主要是以當(dāng)前的市場下行為宏觀背景對(duì)我國的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討的。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)之所以面臨著這樣一個(gè)嚴(yán)峻的市場主要是由于國家實(shí)行的宏觀政治因素所導(dǎo)致的。近些年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)飛快的發(fā)展，地方政府還形成了“土地財(cái)政”的地方經(jīng)濟(jì)模式。另一方面，房地產(chǎn)的快速發(fā)展使得房價(jià)也在飛快的增長，使得普通人的生活面臨著巨大的壓力。為此國家需要采取相應(yīng)的政策去抑制房價(jià)，使其恢復(fù)到合理水平，以便更好的改善人們的生活水平。在政府采取宏觀政策的同時(shí)又使得我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)蕭條的現(xiàn)象，嚴(yán)重的影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的持久發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要對(duì)象

房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用十分密集的行業(yè)，在它發(fā)展的每個(gè)時(shí)期，都需要花費(fèi)大量的資金投入，所以對(duì)財(cái)務(wù)的管理就顯得尤為的重要。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行核算，在此基礎(chǔ)上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的資金活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分析主要分為以下階段。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，會(huì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估和對(duì)其性能分析，制定出相應(yīng)的投資方案。在此期間也會(huì)消耗大量的資金。這就使得房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)的時(shí)候，會(huì)存在著很大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而且我們都知道 ，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，一旦項(xiàng)目開始建立就不能在中途停止。所以，在項(xiàng)目開始前就必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案的制定。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目中期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行必然要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。只要任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都使得項(xiàng)目無法繼續(xù)。嚴(yán)重的情況下會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。開發(fā)進(jìn)度與銷售去化計(jì)劃是否匹配，預(yù)售制與現(xiàn)售制的考慮，支付與回款的平衡點(diǎn)等諸多方面考慮;截止目前大部分城市是預(yù)售制，保守的回款頻率要與激進(jìn)的付款節(jié)奏預(yù)測必須相配比來安排資金。因此，在項(xiàng)目中期的時(shí)候企業(yè)的財(cái)務(wù)管理重心應(yīng)該放在資金鏈安全的問題上。保證項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

（3）對(duì)房地項(xiàng)目后期銷售風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)之后，就要對(duì)它們進(jìn)行銷售。如果將它們?nèi)康匿N售出去，那么企業(yè)之前對(duì)項(xiàng)目的投入就會(huì)取得一定的回報(bào)。則企業(yè)的這個(gè)項(xiàng)目就算圓滿成功了。如果后期的房產(chǎn)項(xiàng)目不能售出，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的整個(gè)資金鏈就會(huì)斷裂。嚴(yán)重者就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。所以在企業(yè)后期的管理中，企業(yè)要加強(qiáng)在銷售方面的管理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的財(cái)務(wù)管理措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作，主要是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的資金進(jìn)行管理，管理分為項(xiàng)目的融資和預(yù)算管理兩個(gè)部分。

（一）在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理

我們首先要明確融資的結(jié)構(gòu)和來源，選擇一條有利于企業(yè)管理和運(yùn)營的融資來源。企業(yè)制定一個(gè)完善的融資方案一般需要如下幾個(gè)步驟。

1. 明確需求

企業(yè)應(yīng)該明確自己項(xiàng)目建設(shè)的融資需求是什么，根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求來制定相應(yīng)的融資方案。

2. 選擇可行的融資計(jì)劃

參考企業(yè)上的一個(gè)項(xiàng)目，計(jì)算出不同的資金需求結(jié)果以及可以選擇的融資方案，選出來的融資方案能夠適用于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)的融資計(jì)劃。

3. 對(duì)融資計(jì)劃的效果進(jìn)行評(píng)估

將企業(yè)選擇出來的幾種項(xiàng)目融資計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比與評(píng)估，選出最優(yōu)的一個(gè)融資計(jì)劃用于企業(yè)中。

4. 高效的執(zhí)行融資計(jì)劃

企業(yè)在制定好一個(gè)融資計(jì)劃后，要高效的運(yùn)用于企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)中。并且在執(zhí)行的過程要及時(shí)的對(duì)突發(fā)的情況進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)中的項(xiàng)目建設(shè)融資部分完成的時(shí)候也就意味著項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)開始進(jìn)行了，在此過程中就得需要企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)制定的融資計(jì)劃對(duì)企業(yè)的融資進(jìn)行管理了 ，并全程的去關(guān)注項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，一旦發(fā)生問題就進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。一般來說，企業(yè)的預(yù)算管理工作主要有以下幾個(gè)方面。

1. 對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的執(zhí)行與控制

企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行是房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中的經(jīng)濟(jì)所進(jìn)行的預(yù)算管理。預(yù)算管理必須嚴(yán)格的按照企業(yè)之前制定的方案來進(jìn)行執(zhí)行與監(jiān)督。一旦執(zhí)行的過程中發(fā)現(xiàn)了問題，必須及時(shí)的對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，使企業(yè)能夠順利的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算管理。

2. 企業(yè)項(xiàng)目的執(zhí)行與目標(biāo)

預(yù)算計(jì)劃是在預(yù)算管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上制定的，在一般的情況下，預(yù)算計(jì)劃的好與壞會(huì)嚴(yán)重的影響企業(yè)的利潤情況。因此，在滿足企業(yè)目標(biāo)的情況下要使得預(yù)算的計(jì)劃高效的執(zhí)行。與此同時(shí)，還得提高企業(yè)內(nèi)部員工的成本控管意識(shí)，一起來促進(jìn)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3. 企業(yè)項(xiàng)目的執(zhí)行與支出

房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算管理，主要是對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營資金的支出情況進(jìn)行控制與管理。資金鏈的正常運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目能否順利的進(jìn)行至關(guān)重要。在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，需要大量的資金支持。所以企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的預(yù)算管理。

（三）對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行調(diào)整

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)管理主要是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金進(jìn)行管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)慢長的過程，在建設(shè)的過程中，還可能受到國家相關(guān)政策的調(diào)控。所以在企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中還得考慮到政府的宏觀影響，及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利的完成。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售管理措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目建立完成后，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營重心將會(huì)轉(zhuǎn)移到售后銷售上，在這個(gè)銷售方面就應(yīng)該建立一套合理、高效的銷售管理。在銷售方面企業(yè)進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理需要考慮以下幾個(gè)方面。

（一）銷售方面的折扣運(yùn)用

提高企業(yè)的銷售效率，應(yīng)該從吸引顧客的眼球開始，企業(yè)可以通過銷售折扣的方法來吸引眼球。使顧客產(chǎn)生購買的欲望。怎樣判斷銷售的折扣活動(dòng)是否可行?？梢酝ㄟ^銷售利息的多少來進(jìn)行采納。

（二）信用期限的規(guī)定

信用期限對(duì)于銷售的管理是非常重要的，因?yàn)樾庞闷谙奘菍?duì)買方的付款限制，付款期限的長短不僅會(huì)對(duì)買方企業(yè)貸款的占用產(chǎn)生影響，而且還會(huì)對(duì)賣方的銷售業(yè)績產(chǎn)生影響。不管信用時(shí)間的長短都會(huì)對(duì)雙方產(chǎn)生影響。所以，企業(yè)在制定信用期限時(shí)要綜合的去考慮各種因素。

（三）使用支票付款

企業(yè)在付款的時(shí)候應(yīng)該盡量的選擇支票結(jié)算的方式來付款。一方面，支票有出票期和付款期限的記錄。另一方面，可以利用出票期與付款期他們之間的時(shí)間差來保障房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這一過程中也要注意信用期限，避免出現(xiàn)空頭支票的情況。一旦出現(xiàn)這樣的情況就會(huì)影響到企業(yè)的日常運(yùn)作。

四、總結(jié)

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展起來，導(dǎo)致房價(jià)的暴漲。為了穩(wěn)定人們的日常生活，政府采取的一系列的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，雖然解決了房價(jià)問題，卻給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，本文提出了相應(yīng)的措施，使企業(yè)迎來新的良機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：啟迪協(xié)信集團(tuán)重慶公司）