袁琳

摘 要：本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理有關(guān)工作，首先簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，并就提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平，進(jìn)行了詳細(xì)論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?開發(fā)企業(yè) ?財(cái)務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要內(nèi)容

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的土地征用、項(xiàng)目建設(shè)施工、材料設(shè)備購(gòu)置以及有關(guān)配套設(shè)施安裝等多項(xiàng)費(fèi)用所進(jìn)行的估算。

按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理的目的，一般可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算分為損益預(yù)算與資金預(yù)算。其中，損益預(yù)算，主要是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)支出、財(cái)務(wù)成果等經(jīng)濟(jì)狀況，具體來(lái)說(shuō)主要包括了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算、建設(shè)施工過(guò)程中的費(fèi)用支出、按照有關(guān)法律規(guī)定繳納的稅務(wù)、項(xiàng)目完成后房地產(chǎn)收入預(yù)算等。資金預(yù)算則主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)以及銷售過(guò)程中出現(xiàn)的現(xiàn)金收支情況的預(yù)算;具體來(lái)說(shuō)，包括了現(xiàn)金流入算，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期間通過(guò)銀行貸款或者是銷售回款等產(chǎn)生的現(xiàn)金流通情況，現(xiàn)金流入預(yù)算對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)實(shí)施具有非常重要的保障作用?，F(xiàn)金流出預(yù)算，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)現(xiàn)金支出的方式所支付的管理費(fèi)用、施工費(fèi)用、地價(jià)費(fèi)用以及銷售階段有關(guān)的貸款費(fèi)用、房地產(chǎn)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅額費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題分析

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念不強(qiáng)，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算還沒有形成準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念還沒有完全貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)實(shí)施全過(guò)程，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)活動(dòng)以及資金管理還沒有起到應(yīng)有的規(guī)劃約束作用。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制不完善，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析以及考核管理等還沒有建立系統(tǒng)完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，造成了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中存在較多薄弱環(huán)節(jié)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間出現(xiàn)了脫節(jié)，主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制方面沒有根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)制定財(cái)務(wù)預(yù)算，也沒有按照財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況對(duì)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行約束。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理改進(jìn)策略

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該全面強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理理念。尤其是應(yīng)該注重強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間的聯(lián)系，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)施工周期長(zhǎng)、資金投入大以及項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中不確定性因素較多等一系列的特點(diǎn)，從進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流通的角度出發(fā)，完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理組織體系和制度體系，真正依靠財(cái)務(wù)預(yù)算管理促進(jìn)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制與執(zhí)行控制

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，應(yīng)該堅(jiān)持自上而下、自下而上、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總的基本原則，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以及具體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，審核預(yù)算責(zé)任部門提報(bào)的預(yù)算目標(biāo)，綜合各方面情況形成全面預(yù)算。在預(yù)算編制過(guò)程中應(yīng)該科學(xué)的選取預(yù)算編制方法，管理費(fèi)用預(yù)算、固定資產(chǎn)預(yù)算等可以采取固定預(yù)算編制方法，成本費(fèi)用預(yù)算、管理部門費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、投資項(xiàng)目預(yù)算等可以采取零基預(yù)算編制方法。同時(shí)，還應(yīng)該全面加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)差異進(jìn)行具體分析，明確造成預(yù)算差異的原因，通過(guò)改進(jìn)完善全面預(yù)算管理措施，或者是調(diào)整預(yù)算管理措施等，確保預(yù)算管理目標(biāo)的順利落實(shí)。

（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的評(píng)價(jià)分析

確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算的績(jī)效考核評(píng)價(jià)分析，選擇更加系統(tǒng)科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，科學(xué)合理的設(shè)置指標(biāo)權(quán)重，通過(guò)績(jī)效考核評(píng)價(jià)模型，對(duì)預(yù)算具體實(shí)施后產(chǎn)生的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，并強(qiáng)化全面預(yù)算管理考核結(jié)果的有效使用，確保預(yù)算管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的實(shí)際需要，增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，嚴(yán)格財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行落實(shí)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算的績(jī)效評(píng)價(jià)分析，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。