中國黃金集團第三工程有限公司

摘要：在現(xiàn)階段，隨著我們國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大，我們國家也是采取了一定的措施進行了宏觀調(diào)控以及對經(jīng)濟體制 改革作出了相應的改革。首先，國家通過進行制定出臺一些制度規(guī)范，來進行控制房地產(chǎn)的價格，從而對房地產(chǎn)企業(yè)所能得到的利益進行一定的控制。其次，在很多地方，政府沒有開發(fā)用地儲備，可用的土地資源相對較少。隨著土地價格的飆升，成本變得越來越高。在成本逐漸升高、利潤逐漸下降的嚴峻形勢下，全過程成本控制是保證利潤的重要條件和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這使得全過程成本控制顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本造價;全過程控制

一、房地產(chǎn)項目成本管理概述

（一）現(xiàn)階段發(fā)展概況

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，其主要原因是我國的經(jīng)濟體制正在不斷的改革中，國家對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控進行的越來越深入。在國家層面上，政府發(fā)布的各種針對房地產(chǎn)的限購政策，對房地產(chǎn)行業(yè)銷售價格的不斷打壓，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤不斷的降低。從地方層面看，我國可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少，俗話說物以稀為貴，可供開發(fā)土地的減少使著土地的價格以一種非?？植赖乃俣扰噬@也使得房地產(chǎn)開發(fā)的成本大大提高，而政府出臺的一些相關(guān)政策又使得房地產(chǎn)的利潤降低，所以可以看出成本全過程控制對于房地產(chǎn)行業(yè)來說使十分重要的，不可或缺的一步。所以說，降低成本才是解決房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)項目的成本

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模得到了極大程度的擴展，其專業(yè)化程度也在不斷地提高，但是對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度來說，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的控制卻有點追不上了，甚至是被我國房地產(chǎn)行業(yè)遠遠地落在了后面，根本趕不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)所需要的資金量是十分的龐大的，資金鏈也是十分的長的，而且資金的回收周期也不短。而且我國的房地產(chǎn)企業(yè)也比較集中，各大房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭壓力也是非常的大的，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本也在不斷地提高，房地產(chǎn)壓力也在不斷地增加，不僅僅要面對成本方面的壓力，還有國家方面的壓力和人民收入與房價不成比例的問題，所以說房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展得十分迅速，但是也有些舉步維艱了，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要克服這些困難解決掉這些壓力，在市場上長久的發(fā)展并屹立不倒的話，就需要從房地產(chǎn)的根本上入手，從土地的價格上入手，只有降低了房地產(chǎn)行業(yè)的成本，才有可能解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所面對的難題，所以說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，必須要對房地產(chǎn)的成本管理進行十分的重視。

二、房地產(chǎn)項目的特點

（一）目的明確性強

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分廣泛的領(lǐng)域，它包含著各種跟建筑有關(guān)的行業(yè)，辦公樓，住宅，還有各種劇院，體育場等建筑也與房地產(chǎn)行業(yè)有著非常緊密的關(guān)系，而房地產(chǎn)行業(yè)的目標也是十分的明確的，就是各種建筑，只要和建筑有關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)都可以對其進行“染指”，因為各種建筑有著不同的用途，所以房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展出了不同的應對措施，使得房地產(chǎn)行業(yè)的橫向發(fā)展面特別的廣，對于不同的建筑，是需要房地產(chǎn)行業(yè)的目的性十分明確。

（二）資金需求大

因為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅速，和其產(chǎn)業(yè)的工程巨大性，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不需要大量的資金去啟動一個又一個項目，而且資金流動又不是十分的迅速的，所以房地產(chǎn)行業(yè)是需要一定的經(jīng)濟支持的，畢竟如果建造住宅的話資金回流是非常緩慢的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)商也不是誰都可以當?shù)?，是需要大量的資金的，房地產(chǎn)開發(fā)商是需要有一定的經(jīng)濟能力的，否則是做不來房地產(chǎn)的。同時也正是因為土地成本價格的不斷增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的門檻也越來越高，同時也產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)新鮮血液注入少的現(xiàn)象，由此可以看出來，可供開發(fā)的土地成本對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分的巨大的。

（三）建設(shè)環(huán)節(jié)多

從我國現(xiàn)在的國情來看，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)開發(fā)部門是十分的多的，這就使得土地的開發(fā)變得十分煩瑣，一塊地皮的開發(fā)過程要涉及多方面，例如計劃、規(guī)劃、消防、交通、人防、土地、墻改辦、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、房管等眾多部門，過程極其的復雜，而且每一個環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要不可或缺的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)所需要面對的最基本的問題，因為這些過程都聯(lián)系著我國人民的利益和國家安全等方面。所以說房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)雖然十分的煩瑣，但也都是必不可少的。

（四）受國家政策嚴格約束

房地產(chǎn)行業(yè)是與我國人民活動息息相關(guān)的一個行業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟中有著一定的地位，而且還要涉及相關(guān)的土地資源的配置問題，要知道，土地資源對于每一個國家來說都是十分重要的，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)是根據(jù)土地資源來進行發(fā)展的，國家也對其推行了相關(guān)的政策，對其進行嚴格的約束。嚴格到剛地產(chǎn)開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)都要受到相關(guān)政策的管制。

三、房地產(chǎn)項目成本控制過程

（一）建立完善的目標成本管理體系

房地產(chǎn)業(yè)要想實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，在未來的世界中占有一席之地，就需要建立一個相對完善的目標成本管理體系，使成本的劃分更加清晰和詳細，才能有效地控制成本，盡量減少房地產(chǎn)行業(yè)在成本上的壓力，讓每個部門都參與到成本的預算當中，使成本極可能的降低減少在各個方面的不必要開支，從而獲得更多的利益，還能起到調(diào)動各部門員工積極性的作用。

（二）投資機會選擇與投資計劃選擇階段的成本控制

在房地產(chǎn)行業(yè)的投資問題當中，有著兩個階段，投資機會選擇階段和投資計劃選擇階段，雖然這兩個階段在字面上的意思差不多，但卻是兩個完全不同的階段，這兩個階段之間雖然有著一定的關(guān)系，但卻又是相對獨立的，投資機會選擇階段在房地產(chǎn)行業(yè)的整個行業(yè)鏈中其實所占的比例是十分的小的，但是其地位卻絲毫不低，在整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用，毫不過分地說，投資機會選擇階段甚至是掌握著整個工程的命運。因為他掌握著項目的啟動資金。

（三）前階段的成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)在進行一個項目的時候也是分很多階段的，其中前階段的成本控制就是比較重要的一環(huán)，成本控制就是在項目未動工之前預估出項目所需的資金，算好預算，盡可能地減少不必要的成本支出，對市場上各個材料商中找到性價比最高的材料，在保證質(zhì)量的前提下盡可能的節(jié)約成本，使獲得的利益盡可能的增多。

（四）項目建設(shè)階段的成本控制

因為在一個項目中的施工過程中，有著太多的不可預測問題，而要減少不可預測問題的發(fā)生對其進行預防就需要資金，所以醒目建設(shè)階段的成本控制是比較難的。

1、對工程供應商、材料設(shè)備供應商進行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了土地成本外，材料的成本可以說是最重要的了，為了盡可能地減少材料上的成本，還要保證質(zhì)量達標的同時，就要對材料供應商等各個商業(yè)公司進行管理，房地產(chǎn)公司應該要嚴格遵循國家的相關(guān)規(guī)定進行公正公平的招標，使各

公司進行公平的競爭從而降低成本。

2、對設(shè)計變更進行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，在工程的施工過程中對設(shè)計進行變更是一件比較少有發(fā)生的事情，雖然說是比較少見的事情，但是如果發(fā)生了也不能掉以輕心，要想有關(guān)部門進行反應，以及對整個工程的影響做出評定，也要對工程中相關(guān)的部門負責人的責任進行清楚的認識，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

3、對工程結(jié)算進行管理

成本管理的相關(guān)部門不僅僅要在工程的施工過程中對成本進行嚴格的管理，還要對工程結(jié)束后的資金進行嚴格的管理。從而才能確保工程能過夠平安順利地結(jié)束。

四、結(jié)語：

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，各行各業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時也面臨著巨大的競爭壓力。房地產(chǎn)在正常發(fā)展，也有更大的經(jīng)營風險，房地產(chǎn)成本管理，成本全過程成本控制的應用程序，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，企業(yè)可以把項目成本的有效控制，實現(xiàn)成本控制得住，保證利潤，并保護企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張曉萌.ZY公司房地產(chǎn)項目成本管理改進研究[D].大連理工大學，2018.

[2]董風枚.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].科技視界，2018（24）：217-218.

[3]鐘學勇.A房地產(chǎn)公司項目成本管理研究[D].華南理工大學，2018.

[4]馬亞麗.D地產(chǎn)公司成本管理問題與對策研究[D].華南理工大學，2018.

[5]王曉茹.SF房地產(chǎn)公司項目成本估算中的作業(yè)成本法應用[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學，2018.

[6]盧林.目標成本管理法在濱河新天地房地產(chǎn)項目中的應用[D].太原理工大學，2018.

作者簡介：寧鵬飛（1987—）男，漢，大學本科，職稱：工程師，研究方向：建筑工程技術(shù)。