呂萍 林馨 于淼

摘要：構(gòu)建地區(qū)住房梯度消費(fèi)體系是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴(yán)重等問題，實(shí)現(xiàn)京津冀城市群內(nèi)部資源合理流動(dòng)和有效配置的重要舉措。當(dāng)前京津冀協(xié)同發(fā)展中存在一系列住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾，表現(xiàn)為各城市住房市場(chǎng)發(fā)育差距大、市場(chǎng)健康程度低、市場(chǎng)協(xié)調(diào)程度低等方面。而三地各城市現(xiàn)有住房政策是主要原因之一，包括住房限購(gòu)、限貸管制明顯，而對(duì)住房限售、限商、限價(jià)則不同程度缺乏，且缺少全面有效的人才住房保障政策等。為解決上述問題，應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機(jī)制，完善京津冀城市群住房發(fā)展規(guī)劃，因城（地）施策，促進(jìn)城市住房梯度消費(fèi)形成，促進(jìn)和助力京津冀協(xié)同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房梯度消費(fèi);京津冀協(xié)同發(fā)展;房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0010-13 收稿日期：2019-07-18

構(gòu)建京津冀城市群內(nèi)部住房梯度消費(fèi)體系，是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴(yán)重等問題，緩解北京住房壓力，適應(yīng)京津冀半小時(shí)、1小時(shí)生活圈，消解虹吸效應(yīng)，帶動(dòng)津冀兩地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源等有效流通和合理配置的重要舉措。

自2014年京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略提出，城市群內(nèi)非首都功能疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通完善等舉措齊頭并進(jìn)，為構(gòu)建城市群住房梯度消費(fèi)體系提供可能，但由于三地既有住房政策尚未得到及時(shí)調(diào)整，地區(qū)住房梯度消費(fèi)壁壘重重，導(dǎo)致一系列結(jié)構(gòu)性供需矛盾更加嚴(yán)重。從房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展助力城市群協(xié)同發(fā)展的角度，對(duì)三地住房政策進(jìn)行整體調(diào)整和完善已經(jīng)十分緊迫。

1京津冀協(xié)同發(fā)展中的住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾及其影響

1.1房?jī)r(jià)斷層明顯，制約城市群住房形成梯度消費(fèi)

當(dāng)前京津冀城市群房?jī)r(jià)斷層明顯，市場(chǎng)發(fā)育極不均衡，難以形成有序的地區(qū)住房消費(fèi)梯度，具體表現(xiàn)為三方面：

一是北京市住房?jī)r(jià)格始終居高不下，新就業(yè)人群等住房壓力始終難以緩解。北京市作為我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)、人口、資源等優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度遠(yuǎn)高于津冀二地，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于領(lǐng)跑地位。2016-2018年，北京市平均房?jī)r(jià)高達(dá)52648元/平方米，約為天津市和廊坊市房?jī)r(jià)的3-4倍，約為衡水市房?jī)r(jià)的10倍。同期北京市低收入群體人均可支配收人為21197元，居高不下的房?jī)r(jià)導(dǎo)致北京市中低收入群體、新就業(yè)人群的住房需求難以滿足，甚至擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)居民心理、社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，嚴(yán)重阻礙城市群內(nèi)社會(huì)資源有效配置。

二是天津、廊坊、保定等北京周邊城市住房?jī)r(jià)格與北京形成斷崖式變動(dòng)，沒有形成合理住房梯度消費(fèi)。天津、廊坊、保定等環(huán)京城市平均房?jī)r(jià)介于10000-20000元之間，在城市群中處于較高水平，但均不足北京房?jī)r(jià)的35%，市場(chǎng)發(fā)育程度和資源集聚能力與北京差距較大。由于這些城市吸引北京轉(zhuǎn)移人才定居、就業(yè)的拉力不足，再加上住房政策限制等因素，北京市住房需求難以有效轉(zhuǎn)出，有序的地區(qū)住房消費(fèi)梯度難以形成。

三是河北其他城市住房市場(chǎng)較少受到北京的影響，住房市場(chǎng)發(fā)展較慢。河北省其他城市除石家莊、張家口二市受省會(huì)資源、冬奧會(huì)政策等利好因素影響房?jī)r(jià)稍高，其余均低于9000元/平方米，與北京市房?jī)r(jià)形成極大差異，不僅其住房市場(chǎng)發(fā)育程度較低，且供需兩端動(dòng)力均不足，尚未具備承接北京市轉(zhuǎn)移住房需求的能力。

1.2租金差距大、租價(jià)比水平低，不利于城市群合理住房消費(fèi)形成

一是租金水平差距大，城市間住房真實(shí)需求差異明顯。從租金水平來看，近三年，天津、石家莊等二級(jí)城市住房租金水平不足北京市40%，與北京差距較大，表明其住房真實(shí)消費(fèi)需求與其經(jīng)濟(jì)行政地位不匹配。廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市三縣市地處“飛地”，擁有得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，理論上是承接北京住房真實(shí)需求的優(yōu)先地區(qū)，但其房?jī)r(jià)水平高于廊坊市平均水平，租金水平低于廊坊平均水平。說明其投機(jī)需求較高，真實(shí)住房需求較低，尚未發(fā)揮承接北京轉(zhuǎn)移人口的作用。保定下轄的雄安新區(qū)租金水平高于保定平均水平，顯示其地理優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為吸引人口和提升住房消費(fèi)需求重要因素。

二是租價(jià)比低，住房投機(jī)需求旺盛且差異明顯。各城市租價(jià)比均低于4.50%，表明住房投機(jī)需求旺盛，城市群住房市場(chǎng)整體處于不健康狀態(tài)。廊坊市、保定市租價(jià)比最低，分別為1.60%和1.68%;廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市租價(jià)比約為1%，低于廊坊市平均水平，巨大的住房市場(chǎng)投資需求，不利于城市群合理住房需求的形成。

廊坊、保定二市租價(jià)比低于北京市，天津市、石家莊市、張家口市、秦皇島市租價(jià)比均低于城市群平均水平。這種情況表明，一是地區(qū)整體住房市場(chǎng)發(fā)育不健康，二是北京周邊住房市場(chǎng)形成洼地，可能成為投機(jī)行為較為嚴(yán)重的地區(qū)。

1.3地區(qū)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾相對(duì)突出，成為制約地區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要因素

與長(zhǎng)三角、珠三角城市群對(duì)比，京津冀城市群住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)程度整體較低，具體表現(xiàn)為兩方面：

一是京津冀城市群租金水平、房?jī)r(jià)水平斷層最為明顯。天津、石家莊等二級(jí)城市租金和房?jī)r(jià)水平均低于北京的40%，而長(zhǎng)三角和珠三角的二級(jí)城市租金水平均超過其一級(jí)城市的50%，房?jī)r(jià)水平均高于40%，租金和房?jī)r(jià)分布相比京津冀地區(qū)更加均衡。

二是京津冀城市群租價(jià)比水平整體最低。京津冀城市群租價(jià)比平均水平為2.25%，長(zhǎng)三角和珠三角分別為2.62%和2.30%，表明京津冀城市群整體住房市場(chǎng)發(fā)展不如長(zhǎng)三角和珠三角健康，投機(jī)需求最為旺盛。

城市間住房市場(chǎng)的不合理發(fā)展，不僅難以形成地區(qū)間住房梯度消費(fèi)，使京津冀地區(qū)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾長(zhǎng)期難以緩和，也導(dǎo)致京津冀城市群住房需求過度集中于中心城市北京，需求外溢不足;天津、石家莊等二級(jí)城市市場(chǎng)發(fā)育乏力，難以有效發(fā)揮承接北京和帶動(dòng)周邊城市住房市場(chǎng)發(fā)展的中介作用，阻礙京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)。

2當(dāng)前三地住房政策是住房市場(chǎng)梯度消費(fèi)難以形成的重要原因

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，三地住房政策規(guī)定和變化成為影響市場(chǎng)供求和價(jià)格的重要因素。從房地產(chǎn)調(diào)控政策和人才引進(jìn)住房政策來看，制約京津冀城市群形成健康有序的梯度住房消費(fèi)體系的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機(jī)制缺失，表現(xiàn)為以下方面：

2.1限購(gòu)、限貸政策限制明顯，阻礙住房消費(fèi)需求轉(zhuǎn)移

當(dāng)前京津冀各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策各自獨(dú)立，局限于調(diào)控單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城際協(xié)調(diào)機(jī)制，阻礙住房梯度消費(fèi)體系構(gòu)建。

從限購(gòu)政策來看，除河北南部的衡水、邢臺(tái)、邯鄲三市尚未實(shí)行限購(gòu)政策外，其余京津冀城市均實(shí)行強(qiáng)度不一的限購(gòu)政策。其中環(huán)京6個(gè)城市中，除張家口市對(duì)于非本市家庭不要求納稅或繳納社保證明外，其余城市均有不同年限的限制性要求，從政策層面直接阻礙了城市群住房消費(fèi)需求自發(fā)轉(zhuǎn)移。

從限貸政策來看，廊坊市及其下轄的香河縣、大廠縣和三河市、承德市、張家口市、保定白溝新城等市縣對(duì)于非本地戶籍家庭實(shí)行更嚴(yán)格的限貸政策，首付款比例高于本地戶籍家庭，顯著增加異地購(gòu)房壓力，不利于北京市真實(shí)住房需求有效轉(zhuǎn)移。

2.2限售、限商、限價(jià)政策力度不足，助長(zhǎng)住房投機(jī)需求

限售、限商、限價(jià)政策在短期內(nèi)打擊住房投機(jī)行為具有良好的效果?，F(xiàn)階段廊坊等環(huán)京城市投機(jī)需求較為旺盛，但在調(diào)控政策上，限購(gòu)、限貸政策較嚴(yán)格，限售、限商、限價(jià)政策力度不足，難以有效抑制投機(jī)需求。從當(dāng)前的規(guī)定來看，廊坊市尚未實(shí)行限售、限商或限價(jià)政策，僅依靠限購(gòu)和限貸政策進(jìn)行調(diào)控效果不佳，既無法嚴(yán)格打擊投機(jī)需求，又抑制部分住房消費(fèi)需求實(shí)現(xiàn)。天津、保定、張家口等其他環(huán)京城市在房地產(chǎn)調(diào)控上也存在重限購(gòu)和限貸，輕限售、限商和限價(jià)等現(xiàn)象。

限售、限商、限價(jià)政策等調(diào)控政策力度不足，將進(jìn)一步助長(zhǎng)投機(jī)需求，形成房地產(chǎn)泡沫，推高房?jī)r(jià)，增加北京市中低收人群體在周邊城市購(gòu)房壓力，阻礙北京市住房消費(fèi)需求向外轉(zhuǎn)移。

2.3全面有效的人才住房保障政策缺位。難以形成人才拉力

現(xiàn)階段，津冀各城市人才住房補(bǔ)貼多針對(duì)高層次人才，如滄州市對(duì)于全職在滄州市工作的國(guó)際頂尖人才將給予每人200萬元安家費(fèi)。對(duì)于新畢業(yè)大學(xué)生等群體多通過公租房解決其住房需求，住房保障方式單一，政策吸引力不足。廊坊、保定、張家口等市人才住房保障沒有實(shí)質(zhì)性政策落地。對(duì)人才購(gòu)房補(bǔ)貼缺位，人才引進(jìn)的政策吸引力過低，難以形成有效人才拉力，不利于人才要素在城市群范圍內(nèi)流通。

3促進(jìn)京津冀住房地區(qū)梯度消費(fèi)及完善住房市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展的政策建議

3.1構(gòu)建房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機(jī)制，破除住房需求轉(zhuǎn)移障礙

京津冀城市群內(nèi)部限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的目的在于打擊城市群住房投機(jī)行為，但一刀切的調(diào)控方式也阻礙了北京市真實(shí)住房需求向外轉(zhuǎn)移，不利于城市群住房市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。因此，應(yīng)以城市群整體為調(diào)控主體，結(jié)合各城市住房市場(chǎng)空間關(guān)聯(lián)、外溢關(guān)系及其差異進(jìn)行協(xié)同聯(lián)動(dòng)調(diào)控。

第一，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)，及時(shí)防止熱點(diǎn)中心城市房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲向周邊城市擴(kuò)散。

第二，打通跨城市購(gòu)房壁壘，可考慮將限購(gòu)政策中社會(huì)保障費(fèi)繳納地點(diǎn)從購(gòu)房當(dāng)?shù)胤艑捴脸鞘腥簝?nèi)部各城市，以激勵(lì)真實(shí)住房需求轉(zhuǎn)移。

第三，進(jìn)一步區(qū)分住房消費(fèi)需求和投機(jī)需求，根據(jù)各城市住房市場(chǎng)投機(jī)程度平衡限商、限價(jià)、限售等調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊北京市住房投機(jī)需求向環(huán)京城市擴(kuò)散。

3.2完善城市群住房發(fā)展規(guī)劃，由點(diǎn)到線疏解住房需求

住房發(fā)展規(guī)劃是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要抓手，京津冀城市群住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)圍繞疏解北京市住房需求，從疏解方向和資源配置等方面加以引導(dǎo)。

如圖1所示，為疏解北京市住房需求，短期內(nèi)需要由點(diǎn)到線進(jìn)行住房需求的疏解，即北部向張家口市疏解，南部向雄安新區(qū)一保定市一石家莊市一條線疏解，東部向北京市副中心（通州）一廊坊市一天津市一條線疏解。

長(zhǎng)期內(nèi)一方面由北京市向周邊城市疏解住房需求，另一方面由天津市和石家莊市帶動(dòng)周邊城市住房需求。在北京周邊形成三個(gè)擴(kuò)散區(qū)，即“北京一承德、北京一唐山”“天津一唐山一秦皇島、天津一滄州”“石家莊一衡水、石家莊一邢臺(tái)一邯鄲”，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)京津冀城市群北部、南部、東部三個(gè)面狀住房需求擴(kuò)散，吸引周邊人口，提升京津冀整體城市群的住房吸引力，促進(jìn)京津冀城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快京津冀協(xié)同戰(zhàn)略的推進(jìn)。

3.3因城（地）施策，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房梯度消費(fèi)體系

北京市要從政策層面加強(qiáng)推動(dòng)首都非核心功能疏解，發(fā)揮核心城市的帶動(dòng)和輻射效應(yīng)，與河北省和天津市合作促進(jìn)交通一體化、生態(tài)環(huán)境一體化和人居環(huán)境一體化的發(fā)展，發(fā)揮地區(qū)協(xié)同發(fā)展的核心作用。

天津市、石家莊市應(yīng)提升住房條件的吸引力，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)城市群內(nèi)部人才在天津、石家莊購(gòu)房。對(duì)于沒有經(jīng)濟(jì)能力買房的外來人口和優(yōu)秀人才，應(yīng)多渠道為其解決住房需求，如通過公租房、長(zhǎng)租公寓、住房補(bǔ)貼等，積極為其提供住房保障。

廊坊市、保定市和張家口市作為緊鄰北京市且是現(xiàn)階段最需承接北京市住房需求的三大熱點(diǎn)區(qū)域，一方面應(yīng)通過嚴(yán)格的調(diào)控政策打擊投機(jī)行為，對(duì)限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策加碼，嚴(yán)格控制虛高房?jī)r(jià);另一方面構(gòu)建并完善租賃住房體系，為解決住房需求奠定基礎(chǔ)，從而真正發(fā)揮三大區(qū)域承接北京市住房需求的作用。

河北省其他城市現(xiàn)階段住房消費(fèi)需求較低，應(yīng)著重推動(dòng)城市發(fā)展、重點(diǎn)完善住房市場(chǎng)建設(shè)，配合構(gòu)建統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房政策。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展政策進(jìn)一步落地，以及雄安新區(qū)等新的地區(qū)城市增長(zhǎng)點(diǎn)的迅速發(fā)展，通過京津冀各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和住房發(fā)展規(guī)劃協(xié)同發(fā)展，以及各城市因地制宜的具體舉措，逐步形成的京津冀地區(qū)的住房合理梯度消費(fèi)以及租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)，最終將促進(jìn)城市群格局的優(yōu)化和協(xié)同發(fā)展。