張哲

2019年，新華聯(lián)終于迎來(lái)重要的“文旅運(yùn)營(yíng)年”，然而隨著文旅項(xiàng)目的持續(xù)落地，“文旅運(yùn)營(yíng)年”的首份成績(jī)單卻遭遇營(yíng)收增速放緩、增收不增利的困局，其營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)亦存在較大的勾稽異常，相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性存疑。

此外，在消費(fèi)升級(jí)與去地產(chǎn)化趨勢(shì)下的新文旅時(shí)代，新華聯(lián)“文旅項(xiàng)目配套商品房銷(xiāo)售”的文旅開(kāi)發(fā)模式顯示其難以擺脫“地產(chǎn)依賴(lài)癥”。自2012年宣布轉(zhuǎn)型以來(lái)，其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重仍超八成，公司毛利潤(rùn)也主要來(lái)自商品房銷(xiāo)售，文旅業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率十分有限。同時(shí)，新華聯(lián)的境外項(xiàng)目中占公司凈資產(chǎn)比重最大（高達(dá)52.33%）的新絲路文旅有限公司目前仍處于虧損狀態(tài)。

業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彔I(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)存疑

新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“新華聯(lián)”）2019年半年業(yè)績(jī)公告顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.71億元，比上年同期增長(zhǎng)10.27%，但歸母凈利潤(rùn)卻僅為1.06億元，比上年同期減少19.13%。此外，公司扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)錄得虧損3549.72萬(wàn)元，同比下降127.42%。

《紅周刊》記者注意到，新華聯(lián)上半年不僅陷入增收不增利困局，其營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率也較去年同期的33.61%下滑22.34個(gè)百分點(diǎn)。此外，記者核算新華聯(lián)2019年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)業(yè)收入與現(xiàn)金流量及相關(guān)經(jīng)營(yíng)性債權(quán)之間存在較大的勾稽差異，公司營(yíng)收數(shù)據(jù)真實(shí)性存疑。

據(jù)新華聯(lián)2019年半年度報(bào)告，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.71億元（附表），其中商品房銷(xiāo)售收入為19.75億元，其他業(yè)務(wù)收入為12.95億元。由于新華聯(lián)未分季度公布其營(yíng)收構(gòu)成情況，故根據(jù)其前兩個(gè)季度的營(yíng)收比例大體估算，其一季度實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售收入5.41億元，其他業(yè)務(wù)收入3.55億元;二季度實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售收入14.34億元，其他業(yè)務(wù)收入9.40億元。

根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)文之規(guī)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)適用的增值稅率自2019年4月1日起由10%調(diào)整為9%;另由于新華聯(lián)未公布其他業(yè)務(wù)收入的具體適用稅率情況，故取其適用稅率（3%～16%）中間值10%計(jì)算。整體核算后，新華聯(lián)2019年上半年含稅營(yíng)收大約為35.83億元。

根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系，上述含稅營(yíng)業(yè)收入在財(cái)務(wù)報(bào)表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營(yíng)性債權(quán)的增減。

2019年上半年，新華聯(lián)合并現(xiàn)金流量表中的“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額為51.89億元。由于當(dāng)期預(yù)收賬款不屬于當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預(yù)收賬款較上期增加了18.57億元，在扣除掉該部分后，與營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流為33.32億元，與含稅營(yíng)業(yè)收入35.83億元相較差值約為2.51億元。也就意味著新華聯(lián)在2019年上半年有2.51億元的收入因未收到現(xiàn)金而需體現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性債權(quán)的增加。

新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款金額為3.89億元，2018年末相同項(xiàng)目金額為3.95億元，相較減少了608.66萬(wàn)元。其中還需剔除計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計(jì)提增加額為181.92萬(wàn)元，扣除掉該部分影響后2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款實(shí)際上較上期減少了790.58萬(wàn)元。相比之下，經(jīng)營(yíng)性債權(quán)實(shí)際減少790.58萬(wàn)元，小于理論應(yīng)增加額2.51億元，差異金額約達(dá)2.59億元。

這也就意味著，在新華聯(lián)2019年上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙⒃鍪詹辉隼耐瑫r(shí)，其營(yíng)業(yè)收入仍存虛增的嫌疑。值得注意的是，出現(xiàn)上述差異的原因可能是新華聯(lián)將應(yīng)收票據(jù)背書(shū)、貼現(xiàn)所致，然而其財(cái)報(bào)卻未披露該部分相關(guān)信息，對(duì)此或許需要公司給出合理解釋。

此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在商品房預(yù)售約兩年后才實(shí)現(xiàn)房屋交付，并將交付商品房的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，故新華聯(lián)2019年計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售日期可能早于2018年，故不受2018年及2019年兩次稅改的影響。若不考慮兩次稅改的稅率變化，其商品房銷(xiāo)售收入適用的增值稅率應(yīng)為11%，其營(yíng)業(yè)收入的實(shí)際差異金額或?qū)⒋笥?.59億元。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮輸血文旅后勁不足

分析新華聯(lián)歷年來(lái)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，雖然涉足文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年，支撐其業(yè)績(jī)表現(xiàn)的大部分來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

公司公告顯示，2016年至2018年及2019年上半年，新華聯(lián)商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)所實(shí)現(xiàn)的收入分別為65.92億元、61.41億元、113.54億元和19.75億元，占營(yíng)業(yè)收入的比重分別高達(dá)87.7%、82.5%、81.1%和60.4%。雖然上述比重在2019年上半年有所收窄，但盡管報(bào)告期內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率有所下滑，卻為新華聯(lián)貢獻(xiàn)了87.9%的毛利潤(rùn)——新華聯(lián)9.34億元的毛利潤(rùn)中，有8.21億元來(lái)自商品房銷(xiāo)售。

《紅周刊》記者注意到，近年來(lái)，為致力于轉(zhuǎn)型升級(jí)、加快文化旅游項(xiàng)目的發(fā)展，新華聯(lián)新增土地儲(chǔ)備步伐不斷趨緩。2016年，新華聯(lián)僅通過(guò)“招拍掛”和股權(quán)收購(gòu)等方式獲取土地219.41萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積311.07萬(wàn)平方米;到了2017年，新增土地面積同比減少45.3%至120.11萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積僅128.75萬(wàn)平方米;2018年年報(bào)則僅表示公司新增土地儲(chǔ)備步伐有所放緩，且現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備較為充裕，并未公布當(dāng)年新增土儲(chǔ)情況;2019年上半年公司則無(wú)新增土儲(chǔ)。

在土地儲(chǔ)備規(guī)模不斷收縮的同時(shí)，新華聯(lián)近年來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也不容樂(lè)觀。在2016年突破百億銷(xiāo)售金額規(guī)模后，其近三年的合同銷(xiāo)售額一直在103億元至110億元間波動(dòng)，甚至出現(xiàn)小幅下滑。2019年上半年，新華聯(lián)銷(xiāo)售額更是較去年同期下滑明顯，簽約銷(xiāo)售面積為22.82萬(wàn)平方米，較去年同期的41.36萬(wàn)平方米下降45%，相應(yīng)的銷(xiāo)售額也從去年同期的47.39億元降至29.50億元，同比下滑37.75%。

新華聯(lián)土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售增速的雙放緩，是否意味著其文旅轉(zhuǎn)型正步入正軌？

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，從新華聯(lián)由地產(chǎn)業(yè)務(wù)邁向文旅業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型進(jìn)程而言，無(wú)論其轉(zhuǎn)型文旅業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間有多長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及范圍有多廣，只要企業(yè)營(yíng)收的主要來(lái)源仍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，就說(shuō)明其無(wú)法脫離對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的依賴(lài)，就不能算是一次“成功的轉(zhuǎn)型”。與此同時(shí)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為支撐公司轉(zhuǎn)型的主要資金來(lái)源，一旦出現(xiàn)銷(xiāo)售動(dòng)力不足、甚至項(xiàng)目?jī)?chǔ)備萎縮的情況時(shí)，后續(xù)轉(zhuǎn)型面臨的壓力也會(huì)不斷增大，對(duì)公司的資金鏈而言更是一個(gè)挑戰(zhàn)。

文旅業(yè)務(wù)仍“綁定”地產(chǎn)銷(xiāo)售“文旅運(yùn)營(yíng)年”盈利持續(xù)性承壓

實(shí)際上，自轉(zhuǎn)型以來(lái)，新華聯(lián)的文旅業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)程并不算快。早在2016年，新華聯(lián)董事長(zhǎng)蘇波就為新華聯(lián)確立了“古鎮(zhèn)+”模式的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線。直到新華聯(lián)于2019年4月份召開(kāi)的2018年全年業(yè)績(jī)報(bào)告媒體溝通會(huì)上，蘇波才正式將2019年確立為“文旅運(yùn)營(yíng)年”，并表示公司將繼續(xù)做大做強(qiáng)文旅產(chǎn)業(yè)，全面加快文旅項(xiàng)目的價(jià)值釋放。

《紅周刊》記者梳理新華聯(lián)公告注意到，其2019年上半年文旅項(xiàng)目的落地主要包括湖南長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)二期、安徽蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢(mèng)樂(lè)園全面開(kāi)業(yè)，閬中古城正式接管，北外西寧國(guó)際中學(xué)開(kāi)學(xué)，以及銀川新華聯(lián)喜來(lái)登大酒店開(kāi)業(yè)。目前新華聯(lián)文旅代表項(xiàng)目主要是長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、四川新華聯(lián)閬中古城、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè)園四大旅游景區(qū)。

蘇波對(duì)“古鎮(zhèn)+”模式的解釋與傳統(tǒng)文旅項(xiàng)目有所不同，他認(rèn)為大規(guī)模的主題樂(lè)園及以門(mén)票收入為主的風(fēng)景名勝景區(qū)等傳統(tǒng)文旅項(xiàng)目模式投入產(chǎn)出周期太長(zhǎng)，而新華聯(lián)文旅開(kāi)發(fā)模式則是把文化旅游與地產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，“做一個(gè)文化旅游項(xiàng)目，就會(huì)配套一些地產(chǎn)項(xiàng)目以供租售?！?/p>

雖然文旅結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的運(yùn)營(yíng)模式在理論上可以解決文旅項(xiàng)目回收周期過(guò)長(zhǎng)、不利于現(xiàn)金回流等問(wèn)題，但實(shí)質(zhì)模式卻仍是以銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，其在實(shí)踐中的運(yùn)營(yíng)效果可能并不樂(lè)觀。RET與普華永道在關(guān)于《文旅地產(chǎn)的下一個(gè)黃金十年》的研究報(bào)告中指出，我國(guó)文旅地產(chǎn)整體仍以住宅銷(xiāo)售為主，但隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式的興起，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化，很多人不再愿意拿錢(qián)去買(mǎi)度假房。三亞、云南、巽寮灣等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均遭遇銷(xiāo)售緩慢、后續(xù)缺乏人氣的問(wèn)題，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的資金壓力。“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式實(shí)際上在走向終結(jié)。

文旅地產(chǎn)依然面臨著開(kāi)發(fā)面積大、規(guī)模效應(yīng)形成周期長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套等難題，無(wú)法像住宅樓盤(pán)一樣進(jìn)行預(yù)售，在這種情況下找到全新的開(kāi)發(fā)模式與多元化的盈利模式顯得至關(guān)重要。

然而，從新華聯(lián)“古鎮(zhèn)+”文旅運(yùn)營(yíng)模式的落地情況來(lái)看，其主要項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。已經(jīng)在文旅轉(zhuǎn)型的道路上探索了八年有余的新華聯(lián)，似乎仍有很長(zhǎng)的路要走。

以新華聯(lián)投入百億元打造的地標(biāo)級(jí)旅游景區(qū)湖南長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)為例，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是基于“銅官窯”“黑石號(hào)”等歷史文化因素，在仿造古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合互動(dòng)演出或歷史文化展覽、文化電影放映等內(nèi)容創(chuàng)意吸引游客。但記者了解到，銅官窯古鎮(zhèn)目前卻面臨游客流量不穩(wěn)定、票價(jià)過(guò)高、運(yùn)力不足等困境。據(jù)湖南長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，由于銅官窯古鎮(zhèn)地理位置較為偏遠(yuǎn)，票價(jià)又較其他景區(qū)過(guò)于高昂，本地人很少考慮前去游覽，外地旅游團(tuán)居多。

不過(guò)根據(jù)當(dāng)?shù)赜慰蛢纱吻巴~官窯古鎮(zhèn)的游覽經(jīng)歷，該項(xiàng)目的游客流量與園內(nèi)運(yùn)營(yíng)情況并不穩(wěn)定，不管是客流量還是園內(nèi)交互活動(dòng)的豐富程度，整體都呈現(xiàn)“正式運(yùn)營(yíng)不及試運(yùn)營(yíng)，日常表現(xiàn)不及節(jié)假日表現(xiàn)”的景況。據(jù)該游客介紹，由于該古鎮(zhèn)的大部分建筑都是仿古建筑，因此園內(nèi)少了些“歷史古跡”的韻味，只是個(gè)別售賣(mài)歷史文物的紀(jì)念品門(mén)店以及主題演出有幾分歷史文化的色彩。雖然是古鎮(zhèn)類(lèi)項(xiàng)目，但具有歷史文化特色的演出及活動(dòng)主要集中在節(jié)假日，景區(qū)內(nèi)最大的特色反而是飛行影院、5D影院及機(jī)器人博物館等具有科技元素的游玩項(xiàng)目。

此外，《紅周刊》記者注意到，新華聯(lián)2019年正式落地的四大景區(qū)均離當(dāng)?shù)爻菂^(qū)較為偏遠(yuǎn)，對(duì)公司實(shí)現(xiàn)“文旅+地產(chǎn)”“旅游+銷(xiāo)售”的開(kāi)發(fā)盈利模式而言是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。而從新華聯(lián)文旅項(xiàng)目自2018年開(kāi)啟試運(yùn)營(yíng)到2019年實(shí)現(xiàn)正式運(yùn)營(yíng)以來(lái)，其盈利情況也體現(xiàn)出極大的波動(dòng)性，公司2019年上半年扣非后歸母凈利潤(rùn)較去年同期下滑127.42%，虧損3549.72萬(wàn)元，這也是新華聯(lián)近九年來(lái)首次出現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)為負(fù)的情況。主要非經(jīng)常性損益來(lái)自新華聯(lián)上半年收到的1.41億元的政府補(bǔ)貼，其中文旅產(chǎn)業(yè)扶持基金及文旅類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金共計(jì)1.34億元。這意味著一旦文旅行業(yè)的政策紅利不再，文旅類(lèi)公司則將面臨更大的盈利挑戰(zhàn)。