伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和不斷完善，以及人們生活水平的快速提高，車位已經(jīng)成為一種價(jià)值較高的商業(yè)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。但是一直以來(lái)對(duì)于地下車位的法律性質(zhì)和法律風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有比較明確的分析和界定。為了幫助促進(jìn)各類企業(yè)和個(gè)人規(guī)避資產(chǎn)購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)安全，本文主要針對(duì)住宅小區(qū)車位性質(zhì)及地下車庫(kù)購(gòu)置行為的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的車位類型和法律性質(zhì)

作為一位房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作者，筆者將車位按照法律性質(zhì)的不同分為五個(gè)類型，分別是產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（車位）、地下普通車位、人防車位、地上車位、獨(dú)立建筑物車位。

（一）產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（車位），開(kāi)發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)

產(chǎn)權(quán)車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的，核心要義在于能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)車位，開(kāi)發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)或者出租。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)等方式約定?！?/p>

產(chǎn)權(quán)車位作為物權(quán)，其物權(quán)本身并沒(méi)有期限的限制。但是車位所在的土地是有土地使用年限的，車位的土地使用年限應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商拿到的土地使用期限?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿后將自動(dòng)續(xù)期，產(chǎn)權(quán)車位到期后也毋庸擔(dān)心，屆時(shí)根據(jù)國(guó)家政策考量繳納土地出讓金。

產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（車位）大多是一樓建筑物上獨(dú)立分隔的，少部分是地下車位。這種車位是最有保障的車位，受《物權(quán)法》的保護(hù)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是最有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的車位形式，對(duì)于購(gòu)置方而言是最理想購(gòu)買的車位類型。

（二）地下普通車位，開(kāi)發(fā)建設(shè)者享有受益權(quán)

很多律師或其它專業(yè)人士，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)為地下車輛也屬于業(yè)主共有，其實(shí)是不準(zhǔn)確的。因?yàn)楦鶕?jù)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條 地下工程應(yīng)本著”誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。地下普通車輛是由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理和收益的。

對(duì)于地下普通車位而言，使用人與開(kāi)發(fā)商間是一般簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》（但通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目公司收購(gòu)可以獲得產(chǎn)權(quán)，這不是普通消費(fèi)者可以操作的方法）。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長(zhǎng)期限是20年，也就是使用人通過(guò)協(xié)議獲得了車位的20年長(zhǎng)期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。

（三）人防車位，開(kāi)發(fā)建設(shè)者可有償租賃

生活中，常常有購(gòu)房者誤打誤撞買到了非產(chǎn)權(quán)的人防車位，其實(shí)買方無(wú)法獲得非產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán)，僅僅是擁有了車位的使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)人民防空法》：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”國(guó)家不禁止建設(shè)該人防工程的開(kāi)發(fā)商在平時(shí)將人防工程用作車位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以使用、管理、收益，開(kāi)發(fā)商雖然不享有該部分的產(chǎn)權(quán)，不得對(duì)外出售，但是是可以租賃并收益的。人防車位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設(shè)施中的車位將會(huì)面臨被無(wú)條件回收的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于人防車位而言，使用人與開(kāi)發(fā)商間是簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長(zhǎng)期限是20年，也就是使用人通過(guò)協(xié)議獲得了車位的20年長(zhǎng)期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。

（四）地上車位，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利

地上車位，一般是占用小區(qū)的共有用地的車位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡厣宪囄皇堑湫偷墓每臻g，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的。

在實(shí)際上，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房時(shí)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，授權(quán)前期物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，基于小區(qū)業(yè)主利益對(duì)作為業(yè)主共有的車位進(jìn)行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權(quán)利。

地上車位是小區(qū)業(yè)主共同的最大權(quán)利，但實(shí)踐中往往其管理和收益被物業(yè)公司所裹挾，而業(yè)主并沒(méi)有獲得實(shí)際利益。有一點(diǎn)可以肯定，前期物業(yè)公司是無(wú)權(quán)對(duì)地下車位進(jìn)行買賣，或者是長(zhǎng)期租賃的。小區(qū)業(yè)主想行使權(quán)利，就要依法成立業(yè)主委員會(huì)或者召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理，車位收益應(yīng)在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。

（五）獨(dú)立建筑物車位，非常復(fù)雜

現(xiàn)在很多小區(qū)的地上車位是特殊的獨(dú)立建筑物車位，常見(jiàn)的方式是將公共綠化空間進(jìn)行加空處理，在其下方布置車位。這類車位的法律屬性很復(fù)雜，需要查閱小區(qū)的規(guī)劃文件才能確定。如果該車位使用的土地，是屬于小區(qū)公共面積，那該車位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有;如果該車位所在的建筑物是單獨(dú)進(jìn)行的審批，屬于可以單獨(dú)發(fā)揮功能的建筑物，但該類車位則屬開(kāi)發(fā)商所有。

對(duì)于獨(dú)立建筑物車位一定要查閱小區(qū)建設(shè)的原始規(guī)劃文件，才甄別出其物權(quán)性質(zhì)，才能保障業(yè)主的合法利益。

二、企業(yè)進(jìn)行車位收購(gòu)行為的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式進(jìn)行購(gòu)買

由開(kāi)發(fā)商為地下空間辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，然后購(gòu)置單位通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式進(jìn)行購(gòu)買。該方式是一般意義上的不動(dòng)產(chǎn)交易模式，獲得的是完整的物權(quán)，也是風(fēng)險(xiǎn)最小的收購(gòu)方式。但由于大多地區(qū)并沒(méi)有針對(duì)地下空間獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的特殊規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的難度較大，也無(wú)從再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

同時(shí)，該購(gòu)買方式也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)：

《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》第31條第二款“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷：（二）以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的?！?根據(jù)近期融瀚公司向新城公司披露的各種信息和與融瀚公司主要負(fù)責(zé)人溝通聯(lián)系情況，其涉及小額貸款、內(nèi)部員工擔(dān)保、商業(yè)貸款債務(wù)等系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極有可能面臨著破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)如以較低價(jià)格購(gòu)買其地下車庫(kù)，根據(jù)以上條款，以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易，如果該企業(yè)在一年內(nèi)申請(qǐng)破產(chǎn)，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷上述交易。雖然購(gòu)置企業(yè)或個(gè)人在解除合同后對(duì)產(chǎn)生的損害可以請(qǐng)求申報(bào)債權(quán)，但一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序其債權(quán)清償將面臨巨大困難。

（二）通過(guò)租賃方式進(jìn)行“購(gòu)買”

此方式是當(dāng)前市場(chǎng)上較為常見(jiàn)的車庫(kù)交易方式。即房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，該種“購(gòu)買”本質(zhì)上只是一種租賃行為，通過(guò)租賃合同的履行使購(gòu)買方獲得使用權(quán)和受益權(quán)。該方式法律風(fēng)險(xiǎn)較大：

1、物權(quán)不完整。通過(guò)租賃方式獲得的物權(quán)不完整，僅為一部分用益物權(quán)。無(wú)法像完整物權(quán)一樣，其轉(zhuǎn)讓、抵押等處置行為要受限，不符合公司利益。

2、合同履行風(fēng)險(xiǎn)較大?！镀飘a(chǎn)法》第18條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。”第53條規(guī)定 “管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)?！?/p>

根據(jù)上述條款，在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，管理人有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同。開(kāi)發(fā)商一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序后，其資產(chǎn)較大可能會(huì)被拍賣，而地下車庫(kù)作為資產(chǎn)的一部分也將隨之拍賣，管理人存在較大可能解除該租賃合同。雖然購(gòu)置方在解除合同后對(duì)產(chǎn)生的損害可以請(qǐng)求申報(bào)債權(quán)，但一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序其債權(quán)清償將面臨巨大困難。租賃地下車庫(kù)在合同履行上存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

3、合同履行期限面臨風(fēng)險(xiǎn)。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同的最長(zhǎng)期限為20年。實(shí)踐中，大多數(shù)車位租賃合同在簽訂時(shí)會(huì)約定，二十年租賃合同到期后，雙方無(wú)償續(xù)約。但是此約定的本質(zhì)是債權(quán)。在20年租賃期結(jié)束后，仍將面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。比如：

按照《民法總則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定，在訂立合同時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。開(kāi)發(fā)商可以以此要求變更或撤銷該約定條款。

按照《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”。第三人可以以此請(qǐng)求認(rèn)定租賃合同全部無(wú)效或者租賃到期無(wú)償續(xù)約條款無(wú)效。

這將導(dǎo)致在租賃合同法律規(guī)定最長(zhǎng)期限到期后，屆時(shí)購(gòu)置方權(quán)益將無(wú)法得到保障。

（三）通過(guò)項(xiàng)目公司進(jìn)行收購(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司的收購(gòu)，從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)標(biāo)的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移。但是此方式的法律風(fēng)險(xiǎn)巨大：

《公司法》第三條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任;股份有限公司的股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。”

公司是獨(dú)立的法人組織，不管其股東情況如何變更，其原有的債權(quán)、債務(wù)、組織、人員等均不會(huì)自然滅失。受讓一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、對(duì)外擔(dān)保、潛在風(fēng)險(xiǎn)等。根據(jù)融瀚公司當(dāng)前的披露信息分析，其財(cái)務(wù)狀況比較危險(xiǎn)。想要完成項(xiàng)目公司收購(gòu)工作，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)設(shè)立新的干凈的項(xiàng)目公司把大廈的項(xiàng)目資產(chǎn)裝入新項(xiàng)目公司中，或者將其公司原所有的債務(wù)、抵押、擔(dān)保、人員等負(fù)面資產(chǎn)進(jìn)行徹底剝離后，才滿足對(duì)項(xiàng)目公司收購(gòu)的前提。對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，需要有強(qiáng)大的盡職調(diào)查能力，在不具有急迫需求和相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的情況下，應(yīng)盡量避免打包式的項(xiàng)目收購(gòu)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理的重大風(fēng)險(xiǎn)。

三、相關(guān)理論和實(shí)務(wù)建議

（一）法律對(duì)于車位的法律性質(zhì)應(yīng)進(jìn)行明確

當(dāng)然關(guān)于車位的法律散見(jiàn)于法律、行業(yè)行政法規(guī)之中，現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、收購(gòu)方之間矛盾比較集中，如果對(duì)于各類車位的法律性質(zhì)和權(quán)益歸屬進(jìn)行明確，更有利于各方明確權(quán)利邊界，源頭上減少糾紛發(fā)生可能性。

（二）車位的法律實(shí)務(wù)建議

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目建設(shè)中在達(dá)到規(guī)劃的車位戶數(shù)比硬性指標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)盡量為產(chǎn)權(quán)車位的辦理創(chuàng)造條件。在與購(gòu)房者或收購(gòu)方溝通時(shí)，應(yīng)提前將相關(guān)車位的法律性質(zhì)進(jìn)行明確，得到對(duì)方認(rèn)可后進(jìn)行銷售或租賃行為，避免后續(xù)的糾紛。對(duì)于車位購(gòu)置企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)盡量選擇更加有法律保障的車位進(jìn)行購(gòu)買，同時(shí)對(duì)于其法律風(fēng)險(xiǎn)要盡量通過(guò)物權(quán)轉(zhuǎn)移或合同約定的方式進(jìn)行規(guī)避。

作者：谷玉文，工作單位：天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司