武斌

【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶動物業(yè)管理的規(guī)模和水平也有了較大幅度的提升，然而物業(yè)管理仍然是處于發(fā)展的初步階段，還存在著較多的問題，比如在法律建設、服務水平等方面，還有較大的提升空間。本文對此展開了分析和研究，并有針對性地提出了解決對策，以促進我國房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn);物業(yè)管理;問題

良好的物業(yè)管理不僅關系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還與人們的生活質量以及房屋壽命有直接影響，小區(qū)的物業(yè)管理水平也成為人們購房時重點考慮的要素。因此，改善我國房地產(chǎn)物業(yè)管理模式，對提高我國城市管理水平有積極作用，不僅要從宏觀上優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境和法律環(huán)境，還要從微觀的內(nèi)部管理細節(jié)上，進行管理模式改進。

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理的重要作用

明確物業(yè)管理作用，是改善管理水平的切入點，借此引起房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理的重視。隨著經(jīng)濟體制的改革不斷深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)已形成產(chǎn)權多元化的新格局，管理也趨向于社會化。物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)為房屋售后提供了保障，將會促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，吸引更多的業(yè)主進行投資，有利于房地產(chǎn)的保值和增值。除了業(yè)主之外，物業(yè)管理水平也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的因素。若能為業(yè)主提供優(yōu)質的物業(yè)服務，將會對開發(fā)商自身聲譽有積極作用，打造強勁的品牌優(yōu)勢。

2、房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問題

2.1缺乏相應的法律環(huán)境

明確的法律法規(guī)將會對行業(yè)發(fā)展起到引導和約束作用，有利于保障行業(yè)中各方主體的權益。然而由于我國房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，在法律法規(guī)方面的建設仍處在摸索當中。目前正在施行的法律法規(guī)主要包括《物業(yè)管理條例辦法》，以及地方性的行業(yè)規(guī)范，比如《業(yè)主公約示范文本》等。各地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)水平參差不齊，由于經(jīng)驗不足，缺乏實踐，部分相關政策更多的是借鑒于國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，無法適應我國房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，因此在未來，法律環(huán)境還有待進一步的完善。

2.2物業(yè)管理工作缺乏專業(yè)人才

物業(yè)管理涉及了較多的專業(yè)和領域，管理工作需要專業(yè)的人才進行打理，比如相關政策解讀、工作規(guī)范標準和流程化建設、與業(yè)主溝通交流等，都需要從專業(yè)的角度進行解決，借助專業(yè)的溝通技巧和管理模式開展工作。然而在現(xiàn)階段的物業(yè)管理工作當中，還缺乏專業(yè)性的人才，致使物業(yè)管理水平始終得不到大幅度的提高。

2.3物業(yè)收費和服務缺乏明確標準

物業(yè)收費標準不統(tǒng)一，是在全國范圍內(nèi)普遍存在的問題。雖然國家已出臺《物業(yè)服務收費管理辦法》，但各地區(qū)在細化程度以及監(jiān)督實行上還存在諸多問題。比如物業(yè)管理公司收費項目、收費標準以及收費形式等多方面都呈現(xiàn)魚目混雜的現(xiàn)象。廣大業(yè)主也無從參考，在被通知交費時，往往產(chǎn)生抵觸情緒。尤其當部分物業(yè)公司發(fā)生重復收取費用的現(xiàn)象時，更是造成了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。

3、房地產(chǎn)物業(yè)管理的改進策略

3.1逐步完善物業(yè)管理相關的法律法規(guī)

如前文所述，物業(yè)管理工作涉及了較多領域的內(nèi)容。不僅包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，還包括消防安全等多項工作。尤其在收交費方面，更是引起了較多的矛盾，需要完善的法律法規(guī)體系對物業(yè)管理工作進行規(guī)范。因此，我國立法部門要在以下幾個方面進行考慮：第一，對房屋安全及日常維修管理的標準進行制定，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生標準進行明確;第二，對小區(qū)日常治安防范和秩序維護以及消防管理進行定期檢查，確保小區(qū)住戶環(huán)境安全;第三，對業(yè)主進行普法知識宣講，樹立起廣大群眾的法律意識和花錢買服務的消費理念，促進物業(yè)管理行業(yè)遵守法律規(guī)定，規(guī)范工作標準。

3.2建設人才隊伍，提高管理水平

房地產(chǎn)物業(yè)管理水平的提高要依靠專業(yè)性的人才，只有團隊專業(yè)水平提高，才能夠推動整體服務質量的改善。人才隊伍建設要注重技能結構的完善，一方面要引進信息技術人才，建設小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流平臺，提高信息傳遞的效率，有助于打造雙方的友好關系;另一方面要引進物業(yè)管理專業(yè)的人員，對政策和法規(guī)有更高的敏感性，對工作的標準有更高的自覺性。除了人才引進，還要加強對既有員工的培訓，以提高整體隊伍的素質水平。

3.3規(guī)范企業(yè)的收費和服務標準

由收交費所引起的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾較多，管理方應當從兩方面進行考慮。一是收費標準有待明確，應當建立起完善合理的收費標準體系，對收費項目和形式進行仔細說明;二是對服務質量進行深入思考，即：為業(yè)主所提供的服務是否滿足業(yè)主需求？是否符合業(yè)主交費的價值？通過兩方面的結合思考，使物業(yè)服務水平有實質性的提高。當業(yè)主認可物業(yè)服務，收費過程也會更加順利。此外，物業(yè)公司還可以通過多種方式，強化業(yè)主的繳費意識，比如通過歌舞會以及公示等，進行物業(yè)管理知識的日常宣傳，借助互動形式，拉近雙方距離，樹立起業(yè)主的消費理念。

3.4設置行業(yè)標準，強化資質認證

要提高物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展水平，還要設置行業(yè)的準入門檻，通過標準的設置，杜絕劣質企業(yè)和行業(yè)亂象的產(chǎn)生。在行業(yè)的宏觀管理上，可以強化資源集約化管理，打造品牌效應，為行業(yè)發(fā)展提供資源支撐。與此同時，對物業(yè)管理專業(yè)的工作人員也要加強相關資質認證。通過對持證上崗率做出要求，提高物業(yè)管理水平，不僅重視其理論知識，也要對其思想素質和實際操作能力進行考察，為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展打下扎實的管理基礎。

3.5加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管

除了明確行業(yè)發(fā)展的標準，還要為企業(yè)日常運營開展有效的監(jiān)管，監(jiān)管主體可以呈現(xiàn)多樣化。廣大的業(yè)主群體是物業(yè)服務的直接受益人，是主要的監(jiān)督主體，若物業(yè)管理一方存在任何違法違規(guī)行為，可以向政府有關部門進行檢舉。除此之外，社會媒體也是物業(yè)管理企業(yè)的重要監(jiān)督主體，通過社交平臺，譴責不良企業(yè)的違規(guī)行為，并宣傳、倡導積極的企業(yè)精神。

結語：

通過良好的物業(yè)服務，不僅可以提高業(yè)主的生活品質，還可以在社會范圍內(nèi)建立起和諧文明的氛圍。我國的房地產(chǎn)物業(yè)管理在專業(yè)水平和綜合服務方面還存在不足之處，管理人員要加以正視，并積極改進，以滿足社會大眾對生活品質和精神文化的需要。通過規(guī)范化的服務，促進房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)持久穩(wěn)步發(fā)展。

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