胡嘉琦

2019年8月27日，香港中環(huán)，云淡風(fēng)輕。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）在香港舉辦2019年中期業(yè)績發(fā)布會。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成、執(zhí)行董事兼總裁麥帆、獨(dú)立非執(zhí)行董事饒永、高級顧問譚禮寧、首席財(cái)務(wù)官劉富強(qiáng)、集團(tuán)控股副總裁吳建新出席現(xiàn)場。

2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各地政府繼續(xù)實(shí)施“因城施政”“分類調(diào)控”的方針，而佳兆業(yè)則跟隨市場變化及時(shí)調(diào)整調(diào)控政策，聚焦主業(yè)，業(yè)績增長喜人。財(cái)報(bào)顯示，2019年前6個(gè)月，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售347億元，同比增長37%；合約建筑面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的《2019上半年中國50強(qiáng)房企權(quán)益銷售增幅榜》，位居上半年中國50強(qiáng)房企權(quán)益銷售增幅第4位。

佳兆業(yè)銷售業(yè)績強(qiáng)勁增長，盈利能力持續(xù)提升，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，舊改貨值加速釋放，在盈利能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、增長持續(xù)性等核心緯度全面取得均好性發(fā)展，同時(shí)進(jìn)一步鞏固在粵港澳大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，為搶抓深圳先行示范區(qū)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)全年各項(xiàng)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定 加速新一輪投資步伐

2019上半年，佳兆業(yè)營業(yè)收入同比增長34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長41.6%；凈利潤達(dá)到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應(yīng)占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應(yīng)占核心凈利潤同比增長55%達(dá)到27.5億元。

面對樓市變化，佳兆業(yè)制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實(shí)現(xiàn)突破。

作為地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素——土地儲備，2019年上半年，佳兆業(yè)通過多元化渠道補(bǔ)充，包括舊改供應(yīng)、招拍掛、收購并購等 ，共獲得15個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增土儲權(quán)益建筑面積達(dá)246萬平方米，深化全國化布局。

佳兆業(yè)在業(yè)績發(fā)布會上表示，重點(diǎn)布局一線及重點(diǎn)二線城市，持續(xù)為公司帶來業(yè)績增長，其中一線城市銷售占上半年整體合約銷售逾40%。大灣區(qū)、長三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群，僅大灣區(qū)貢獻(xiàn)銷售占比達(dá)58%。

截至今年上半年，佳兆業(yè)共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線和重點(diǎn)二線城市占比達(dá)到76%，大灣區(qū)占比達(dá)到55%。而大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為本集團(tuán)多年來深耕的重點(diǎn)市場，土地儲備占比達(dá)大灣區(qū)市場的35%。豐厚且優(yōu)質(zhì)的“存糧”，無疑為佳兆業(yè)贏得了不小的競爭優(yōu)勢。

下半年，佳兆業(yè)預(yù)計(jì)可售貨值約1200億元，在加速釋放舊改貨值、加速推貨入市、提高周轉(zhuǎn)并加速回款的戰(zhàn)略助力下，佳兆業(yè)將領(lǐng)跑行業(yè)。

在全國化布局中，佳兆業(yè)開始將自身最具實(shí)力的城市更新步伐加快向全國輸出。7月，上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)供地，這是上海市目前最大的“城中村”改造項(xiàng)目，也是嘉定區(qū)首個(gè)民營企業(yè)參與并成功完成拆遷摘牌的改造項(xiàng)目。對此，有市場人士表示，上海是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心和長三角區(qū)域的龍頭，隨著長三角一體化政策的推進(jìn)，佳兆業(yè)成功拿下上海徐行鎮(zhèn)項(xiàng)目印證了其布局的前瞻性。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于佳兆業(yè)來說，這兩年業(yè)績表現(xiàn)比較穩(wěn)定，新一輪投資的節(jié)奏開始加快，其拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目均具有很好的成長性。佳兆業(yè)拿下嘉定的舊改項(xiàng)目，符合其業(yè)務(wù)優(yōu)勢，尤其是從嘉定徐行的區(qū)位優(yōu)勢看，未來成長性很高。此外，若從大灣區(qū)發(fā)展的角度看，實(shí)際上佳兆業(yè)本身發(fā)展機(jī)會還是很大的。

深耕深圳 夯實(shí)舊改優(yōu)勢

8月18日，發(fā)布《中共中央、國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，深圳在經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立39周年的重要時(shí)刻再次吹響奮進(jìn)的號角，也為精耕深圳的佳兆業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。

佳兆業(yè)扎根深圳，專注于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，近期中央發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見，目標(biāo)把深圳建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，成為競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。截至上半年，佳兆業(yè)深圳土地儲備325萬平方米，貨值約1600億元。

國元國際研報(bào)指出，佳兆業(yè)扎根深圳，專注于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，佳兆業(yè)將成為“深圳建設(shè)先行示范區(qū)”的主要受益者。

市場人士指出，隨著深圳建設(shè)先行示范城市，佳兆業(yè)長期扎根深圳的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，迎來屬于自己的“黃金時(shí)代”。在地產(chǎn)和城市更新主業(yè)之外，佳兆業(yè)前瞻布局的大健康、大文旅、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)加速推進(jìn)，與主業(yè)的協(xié)同格局初步顯現(xiàn)，以航運(yùn)、文體等成熟產(chǎn)業(yè)為抓手，在深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)中發(fā)揮先鋒、引領(lǐng)作用。

此外，國務(wù)院常務(wù)會議今年6月提出要“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”“加大金融對舊改的支持”，標(biāo)志著城市更新的萬億級市場正向房地產(chǎn)企業(yè)加速開啟，這對于“舊改之王”佳兆業(yè)而言，迎來了新一輪高質(zhì)量增長的窗口期。

2019年上半年，佳兆業(yè)由舊改轉(zhuǎn)化而來的高利潤型項(xiàng)目銷售取得佳績，中期業(yè)績報(bào)告顯示，佳兆業(yè)擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備（未納入土儲），在大灣區(qū)內(nèi)共有128個(gè)舊改項(xiàng)目，包括深圳的88個(gè)項(xiàng)目、廣州的12個(gè)項(xiàng)目及中山的18個(gè)項(xiàng)目，可帶來近兩萬億元的貨值。佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，由于按照會計(jì)成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項(xiàng)目價(jià)值均被嚴(yán)重低估，兩萬億元貨值有待重估釋放。

據(jù)悉，佳兆業(yè)計(jì)劃每年從舊改項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化80-100萬平方米的土地供應(yīng)開發(fā)。去年底至今年上半年，佳兆業(yè)就成功轉(zhuǎn)化廣州小坪村、上海徐行鎮(zhèn)及深圳福田口岸3個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。

佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，未來集團(tuán)將繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢，推動(dòng)舊改項(xiàng)目的快速轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)未來1-2年，集團(tuán)將有9個(gè)舊改項(xiàng)目計(jì)劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計(jì)劃有13個(gè)深圳及廣州項(xiàng)目供地，貨值約4200億元；長遠(yuǎn)來看，集團(tuán)將有約占地面積2200萬平方米的舊改項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入供地階段。

提前完成全年降負(fù)債目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)“高負(fù)債”一直廣受詬病，佳兆業(yè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司凈負(fù)債率下降45個(gè)百分點(diǎn)，速動(dòng)比率保持在1.3倍的良好水平，現(xiàn)金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余。上半年，公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)成效顯著。

2018 年穆迪給予佳兆業(yè)集團(tuán)首次 B1評級，展望穩(wěn)定；標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)給予公司“B“的信貸評級，展望穩(wěn)定；中誠信給予AA+穩(wěn)定評級。中長期來看，隨著相關(guān)評級機(jī)構(gòu)對公司評級的肯定，及公司負(fù)債結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)有望進(jìn)一步優(yōu)化。

事實(shí)上，上半年佳兆業(yè)在穩(wěn)健發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，一直力求把負(fù)債控制在行業(yè)可接受的水平，持續(xù)優(yōu)化?！敖地?fù)債率，我們有很多用法，首先盡量減少重資產(chǎn)比例，這是我們一直在努力的。以前很多資產(chǎn)在出租的，想方設(shè)法把它變現(xiàn)；大宗資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如深圳佳兆業(yè)中心、上海佳兆業(yè)中心則保持長期持有?！?佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司主席兼執(zhí)行董事郭英成如是說。

房地產(chǎn)的“高速生長”時(shí)代已結(jié)束，住房不炒、調(diào)控趨緊的今天，佳兆業(yè)通過不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型，不再單純以銷售額增長為目標(biāo)，而是包括優(yōu)質(zhì)土儲、財(cái)務(wù)、可持續(xù)性在內(nèi)的多維指標(biāo)均衡發(fā)展。