文/易虹 宋文雪

2018年是中國改革開放40周年，也是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)發(fā)展28周年。自1990年以來，陸家嘴CBD經(jīng)過近30年的發(fā)展變遷，已經(jīng)成為世界各國投資者進入上海的一道大門，也是上海自貿(mào)區(qū)和浦東改革發(fā)展的核心功能區(qū)和主體承載區(qū)之一。在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》中，上海市政府提出要“建成卓越的全球城市，國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心和文化大都市，成為令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城和生態(tài)之城”，并對人口、建設(shè)用地等指標(biāo)進行進一步約束。在此規(guī)劃下，陸家嘴CBD如何將自身的發(fā)展與全市的發(fā)展規(guī)劃相協(xié)同？上海市“十三五”規(guī)劃給出了明確的陸家嘴片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略。

一、陸家嘴CBD發(fā)展的相關(guān)研究

（一）CBD發(fā)展的相關(guān)理論

CBD的概念最先由美國城市社會學(xué)家Burgess提出。Burgess在其同心圓城市空間結(jié)構(gòu)理論中指出城市是以中心圈層模式由內(nèi)向外發(fā)展的。其中，城市中心為中央商務(wù)區(qū)（Central Business District，簡稱CBD）。在Burgess的同心圓理論中，CBD為一個集零售、辦公、金融、賓館、俱樂部、劇院等為一體的高度集中區(qū)域，也是商業(yè)活動、社會活動、市民活動和交通活動的核心。Burgess提出CBD將繼續(xù)以同心圓的方式由內(nèi)向外擴展，且在一段較長時間內(nèi)保持其中心與控制地位。此后，CBD的研究不斷深入，CBD的功能內(nèi)涵也隨著經(jīng)濟發(fā)展不斷充實。從國際大都市核心CBD的演變歷程可以看出，核心CBD的功能從單一到綜合，服務(wù)能級不斷提升，經(jīng)歷了商品交易中心、貿(mào)易服務(wù)中心、金融服務(wù)中心以及資源配置中心的轉(zhuǎn)變。有些學(xué)者認(rèn)為，CBD的職能已轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨虅?wù)辦公為主，兼有會議展覽、商住服務(wù)、文化娛樂等功能。國內(nèi)研究認(rèn)為：20世紀(jì)80年代前傳統(tǒng)理論所定義和 釋的CBD是傳統(tǒng)的CBD，為“中心商業(yè)區(qū)”；其后理論中的CBD為現(xiàn)代CBD，為“中心商務(wù)區(qū)”。

圍繞CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)這一主題，Murphy、Vance和Epstein在他們的經(jīng)典著作里將CBD的土地利用空間結(jié)構(gòu)分為零售業(yè)集中區(qū)、零售服務(wù)業(yè)多層建筑集中區(qū)、辦公區(qū)、商服活動區(qū)四個圈層。Scott對CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圈層論作了進一步補充，認(rèn)為CBD由三大功能區(qū)組成，即內(nèi)部零售區(qū)、外部零售店和辦公事務(wù)區(qū)。

從CBD的發(fā)展歷程看，其規(guī)模形態(tài)通常經(jīng)歷一個“集聚——擴展——分散”的過程。CBD的功能要素不斷集聚，逐漸從早期城市中心區(qū)（downtown）中脫穎而出，并且極速膨脹與發(fā)展，并出現(xiàn)跳躍式擴展，形成新一輪的集中與功能的專門化。研究表明，一個城市CBD的規(guī)模大小取決于多種因素，包括國家經(jīng)濟實力、城市人口規(guī)模、社會發(fā)展水平與地理環(huán)境等，但最重要的是取決于城市在世界城市體系中心的地位。CBD越來越成為區(qū)域性乃至全球性經(jīng)濟控制中心的載體與象征。

總體而言，CBD已發(fā)展成為各類商務(wù)活動高度集聚、對外具有高強度輻射功能的城市重要結(jié)構(gòu)，是國際大都市發(fā)展的必然產(chǎn)物與重要組成部分。

（二）陸家嘴CBD發(fā)展的相關(guān)研究

在上海陸家嘴CBD的研究中，我國眾多學(xué)者對其從各種角度和方向進行了研究，大致可以分為兩類。第一類主要聚焦于探討陸家嘴CBD的規(guī)劃建設(shè)。早期的一些研究對陸家嘴整個發(fā)展階段進行了詳細(xì)的研究與探討，包括陸家嘴的具體規(guī)劃方案及方案的實施過程。楊之 和孫哲以浦江兩岸城市建設(shè)為研究對象，提出“陸家嘴的開發(fā)模式是強制性城市化過程的典型代表”，因此其面臨著“從項目到城市的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變”。同時，有學(xué)者指出，陸家嘴CBD的規(guī)劃“體現(xiàn)了當(dāng)今世界CBD中濱水開發(fā)、綜合發(fā)展的新趨勢”。通過對上海寫字樓多方面數(shù)據(jù)的分析，王楚認(rèn)為陸家嘴作為上海的核心商務(wù)區(qū)依然對寫字樓存在著非常大的需求。張曉彤通過計算CBHI指數(shù)與CBII指數(shù)對陸家嘴與國內(nèi)外的CBD進行對比，并判定了其發(fā)展程度。

第二類研究的重點則在于對其未來的發(fā)展提出構(gòu)想與具體的實施建議。陶建強在具體分析了陸家嘴CBD的發(fā)展演變和陸家嘴與其他CBD的對比結(jié)果后，認(rèn)為其與國際CBD仍存在較大差距，在交通系統(tǒng)、空間開發(fā)、功能完善等方面還需進一步優(yōu)化。寧越敏和劉濤認(rèn)為陸家嘴CBD需要“深化功能，提升服務(wù)等級”，“調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，完善CBD體系”。包曉 和唐 則從面向長三角經(jīng)濟一體化的角度提出“以金融改革和創(chuàng)新為突破口”、“以陸家嘴金融產(chǎn)業(yè)集群為龍頭打造長三角地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈”。具體到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有研究認(rèn)為陸家嘴CBD的金融發(fā)展服務(wù)業(yè)存在“附加價值低”、“風(fēng)險防御能力不強”、“政策環(huán)境尚待優(yōu)化”、“人才競爭力較弱”等問題。

基于上述對已有文獻的解讀，本研究力圖對陸家嘴CBD的發(fā)展脈絡(luò)作系統(tǒng)的梳理，并對其最新的發(fā)展?fàn)顩r作進一步分析。通過與國際上其他成熟CBD的比較，本文將從辦公空間的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點兩方面對陸家嘴CBD的發(fā)展情況作深入探討。

二、陸家嘴CBD的發(fā)展歷程

1990年，中共中央、國務(wù)院決策開發(fā)浦東，由此開始了浦東28年的開發(fā)史。1993年8月，上海市政府正式批復(fù)《上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》，確定陸家嘴中心區(qū)占地174萬平方米，規(guī)劃建筑面積435萬平方米，毛平均容積率為2.5。在參考相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，本文將陸家嘴CBD28年的發(fā)展大致分為三個階段。

（一）政府引導(dǎo)，奠定基礎(chǔ)（1990年-2000年）

1990年，中共中央、國務(wù)院正式提出以浦東開發(fā)為龍頭，進一步開發(fā)長江沿岸，盡快把上海建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一。1993年的《上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》得到批復(fù)后，陸家嘴的用地性質(zhì)與空間形態(tài)得到了詳細(xì)的規(guī)劃，其作為浦東開發(fā)中的重點區(qū)域開始了大規(guī)模的開發(fā)。隨著一大批國家銀行、證券保險公司等金融機構(gòu)陸續(xù)入駐陸家嘴建設(shè)總部，陸家嘴作為金融中心的功能在不斷強化，在對外招商中也陸續(xù)有外資集團與陸家嘴進行合作，如泰國正大集團和日本森大廈株式會社，這為陸家嘴的后續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，當(dāng)時的陸家嘴以房地產(chǎn)建設(shè)為主，金融風(fēng)暴極大地打擊了亞洲經(jīng)濟，也對陸家嘴的項目建設(shè)產(chǎn)生了阻礙，相當(dāng)一部分項目延長了建設(shè)周期?？傮w而言，這一時期的陸家嘴側(cè)重于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與機構(gòu)引進，中央政府的政策引導(dǎo)起著非常關(guān)鍵的作用。在強有力的宏觀政策支持下，陸家嘴迅速 起。

（二）蓬勃發(fā)展，金融集聚，框架形成（2001年-2014年）

在上海住房制度全面改革趨于成熟后，重新復(fù)活的房地產(chǎn)業(yè)帶動了陸家嘴CBD區(qū)域沿黃浦江高級公寓的開發(fā)熱潮，一大批世界五百強企業(yè)紛紛選擇到上海投資。同時，陸家嘴也從傳統(tǒng)的以單幅土地批租轉(zhuǎn)讓為主的模式轉(zhuǎn)向了更加規(guī)?；慕ㄔO(shè)，逐步形成了五大功能組團：國際銀行樓群組團（Ⅰ）、中外貿(mào)易機構(gòu)要素市場組團（Ⅱ）、休旅游景點組團（Ⅲ）、江景住宅園區(qū)組團（Ⅳ）和跨國公司區(qū)域總部大廈組團（Ⅴ）。

圖1 陸家嘴五大功能組團結(jié)構(gòu)示意圖

2009年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的意見》，對上海建設(shè)國家金融中心這一目標(biāo)進行了全面部署。而陸家嘴作為核心功能區(qū)，在國家政策的支持下，配合綜合配套改革試點，得到了快速發(fā)展。

上海年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年入駐陸家嘴的金融機構(gòu)累計達到728家，其中包括銀行類211家、證券類318家、保險類199家。同時，在陸家嘴也相繼落成了七大國家級要素市場：上海證券交易所、上海產(chǎn)權(quán)交易所、上海房地產(chǎn)交易中心、中國上海人才交易市場、上海期貨交易所、上海鉆石交易所和上海東方出版交易中心。此外，陸家嘴還擁有股權(quán)投資機構(gòu)578家、融資租賃機構(gòu)53家、各類金融專業(yè)服務(wù)（第三方支付、財富管理、金融信息等）機構(gòu)397家。

據(jù)新華國際金融中心發(fā)展指數(shù)報告（2016），上海近七年在國際金融中心排名中的名次呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的狀態(tài)，發(fā)展趨于穩(wěn)定，其成長發(fā)展指數(shù)近七年均為第一位，可看出上海具有非常強的金融成長活力。作為上海CBD的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，也正是以這樣的軌跡不斷發(fā)展著。

（三）新的機遇，新的突破（2015年至今）

在近年來不斷變化的新政策背景與國家環(huán)境的影響下，陸家嘴的發(fā)展也面臨著新的機遇。不斷變換的政策形勢與經(jīng)濟環(huán)境都給陸家嘴帶來了不同程度的挑戰(zhàn)。面對這些挑戰(zhàn)，如何使自身的發(fā)展與經(jīng)濟環(huán)境相匹配，從而進一步完成自身與上海城市建設(shè)的目標(biāo)，是陸家嘴在接下來的發(fā)展階段中的最大問題。

表1 近年來陸家嘴所處經(jīng)濟與政策環(huán)境的變化

三、陸家嘴CBD的發(fā)展特征分析

根據(jù)核心CBD演變歷程（圖2），本文在CBD的衡量指標(biāo)中選取了兩個角度：商務(wù)辦公樓規(guī)模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型。選取商務(wù)辦公樓規(guī)模以探討陸家嘴CBD目前在商務(wù)功能方面是否存在不足，對比國外相對成熟的CBD有何差距。選取產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型作為一個角度以探究陸家嘴CBD近年來的發(fā)展是否符合全球CBD的發(fā)展潮流，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否均衡，能否更好地配置資源以推動陸家嘴的未來發(fā)展。

圖2 核心CBD演變歷程示意圖

（一）陸家嘴CBD商務(wù)辦公樓規(guī)模

從國際大都市CBD發(fā)展經(jīng)驗看，一個地區(qū)高級商務(wù)辦公樓的數(shù)量與其商務(wù)機構(gòu)級別，商務(wù)辦公樓規(guī)模與城市經(jīng)濟的控制力，都兩兩成正比例變化。地區(qū)中存在大量高級商務(wù)辦公樓意味著其擁有更高的商務(wù)機構(gòu)界別，擁有更強的經(jīng)濟控制力，在區(qū)域中的影響力也更大。

美國城市地理學(xué)家Murphy與Vance基于9個城市CBD調(diào)研，提出量化研究CBD的指標(biāo)：中央商務(wù)高度指數(shù)（CBHI）與中央商務(wù)密度指數(shù)（CBII）。在陸家嘴CBD，以中心綠地為核心，世紀(jì)大道北側(cè)周圍的五個地塊CBII均達到了100%，CBHI中位為17.4；而世紀(jì)大道南側(cè)CBHI達到了最大，CBII則由于功能高度混合，其數(shù)值為42%-72%；環(huán)路外以東方明珠為核心的休閑旅游區(qū)，商務(wù)比例較低，CBII為 50%-70% 。

由CBHI與CBII特征可以看出目前陸家嘴的商務(wù)辦公功能強度在上海處于相對領(lǐng)先地位。然而，對于商務(wù)辦公需求持續(xù)迅速上漲的陸家嘴CBD而言，現(xiàn)有的商務(wù)辦公區(qū)域依然供不應(yīng)求。近年來，陸家嘴寫字樓租金一直有所上升。從戴德梁行發(fā)布的《2018上海寫字樓市場報告Q2》中的數(shù)據(jù)看，陸家嘴寫字樓市場存量在核心商圈中居于首位，約為193萬平方米，空置率依舊保持在較低水平，為9.7%。其中，甲級寫字樓的租金為379.4元/平方米/月，遠(yuǎn)高于上海核心商圈總體的平均水平。目前，區(qū)域內(nèi)還有泰康金融中心與富士康大廈兩個在建項目，預(yù)計會給陸家嘴帶來新的寫字樓供應(yīng)。在報告中，戴德梁行預(yù)測下半年核心商圈的租金水平將繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲。從呈上升趨勢的租金水平和呈下降趨勢的空置率中可見陸家嘴商務(wù)辦公需求的旺盛程度。同時，在自貿(mào)區(qū)的影響下，各類服務(wù)機構(gòu)還將繼續(xù)進入陸家嘴，聚集效應(yīng)仍然十分顯著。

（二）陸家嘴CBD的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

隨著城市功能的不斷發(fā)展，CBD從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代。在功能構(gòu)成上，現(xiàn)代CBD逐漸演變成商業(yè)、商務(wù)、休閑、文化、旅游、高端住宅、專業(yè)服務(wù)等多種功能復(fù)合的城市核心功能區(qū)。

陸家嘴CBD目前以建設(shè)國際金融中心為目標(biāo)。綜合國際其他成熟的金融中心CBD如紐約曼哈頓、日本新宿的經(jīng)驗，如要建成享譽國際的全球性金融中心，良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)也是必備的條件之一。除較為完備與成熟的金融業(yè)外，也需要其他行業(yè)與之構(gòu)成合理的結(jié)構(gòu)，促進整個區(qū)域、整個城市的發(fā)展。

為探究陸家嘴地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理程度，本研究借助計算區(qū)位 來量化區(qū)域內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。區(qū)位 是反映某一產(chǎn)業(yè)部門專業(yè)化程度以及某一區(qū)域在高層次區(qū)域的地位與作用的常用指標(biāo)。區(qū)位 的值越高，該地區(qū)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度越高，集聚水平也越高。其中，區(qū)位 大于1，則認(rèn)為該地區(qū)此產(chǎn)業(yè)在全國具有優(yōu)勢。這里主要選取在CBD發(fā)展中較為重要的一些核心產(chǎn)業(yè)。因陸家嘴地區(qū)的數(shù)據(jù)無法獲取，這里將陸家嘴所在的浦東新區(qū)的數(shù)據(jù)與東京新宿地區(qū)加以比較。通過表2可直觀地看出兩個地區(qū)之間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的差異。

表2 浦東新區(qū)與新宿區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵對比

浦東新區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上顯然更加側(cè)重于金融、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，金融服務(wù)業(yè)的區(qū)位 達到3以上，遠(yuǎn)高于新宿區(qū)，但相對的配套產(chǎn)業(yè)區(qū)位 則偏低，這一點在小陸家嘴地區(qū)尤為明顯。其中，浦東新區(qū)住宿餐飲行業(yè)的區(qū)位 低至0.437，遠(yuǎn)低于新宿區(qū)，浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位 也遠(yuǎn)低于新宿區(qū)。除極其突出的金融業(yè)外，浦東新區(qū)的運輸通訊和批發(fā)零售兩個行業(yè)的區(qū)位 相對較高。

綜上所述，浦東新區(qū)產(chǎn)業(yè)整體的均衡程度不足，金融業(yè)非常突出，但相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)并沒有跟上，尤其是對商務(wù)功能配套作用顯著的住宿餐飲行業(yè)，浦東新區(qū)在該產(chǎn)業(yè)上處于劣勢。因此，在保持金融行業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的前提下，提升住宿餐飲行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，能夠使該地區(qū)的發(fā)展更具良性。

四、陸家嘴CBD發(fā)展的趨勢建議

（一）集聚強化，建設(shè)國際金融中心

作為現(xiàn)代城市的核心區(qū)域，CBD處于各類人流、物流、信息流、資金流高度匯聚的中心。CBD的集聚程度越高，它所在的城市所處的城市等級及在區(qū)域城市體系中的地位越具核心性。以紐約曼哈頓為例，在不足1000米長的華爾街上，集中了大量世界著名銀行、保險公司、證券交易所與大公司總部，是世界商務(wù)活動最密集、就業(yè)密度最高的地區(qū)。它不僅對所在區(qū)域的經(jīng)濟有促進作用，而且對整個城市、整個國家乃至全球的經(jīng)濟都能產(chǎn)生重要影響。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，目前陸家嘴CBD金融業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，金融機構(gòu)集聚度較高，金融中心地位初見雛形，但與全球性的國際金融中心相比仍有較大差距。上海應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強陸家嘴CBD對長三角地區(qū)的輻射作用，進一步提升其在區(qū)域經(jīng)濟與城市體系中的地位。

（二）功能升級，培育多樣化的CBD功能

從CBD的發(fā)展階段看，各大城市CBD的發(fā)展都是從商業(yè)功能發(fā)展到商業(yè)、商務(wù)、居住等功能的混合，從而實現(xiàn)CBD功能的升級，并向綜合化、生態(tài)化方向發(fā)展。在CBD的功能中，以金融功能為核心的商務(wù)辦公功能是首要功能。然而，在強化金融中心建設(shè)的同時，也不能忽視一些從屬功能，如商業(yè)、娛樂、文化、教育、居住、旅游等。目前，陸家嘴CBD的發(fā)展在這些必不可少的功能建設(shè)方面仍有所欠缺

（三）升級改造，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)空間

陸家嘴CBD國際金融中心的建設(shè)意味著更多的外資注入、更多的外企入駐。在陸家嘴CBD的基礎(chǔ)設(shè)施和金融產(chǎn)業(yè)越來越完善的情況下，陸家嘴對于企業(yè)也越來越有吸引力。對于這些企業(yè)而言，甲級寫字樓是進駐陸家嘴辦公的首要選擇，高質(zhì)量的寫字樓能夠吸引更多的企業(yè)進入陸家嘴投資。因此，一方面要增加陸家嘴CBD寫字樓的供應(yīng)，例如進一步開發(fā)地下空間。另一方面可以對乙級寫字樓進行改造升級，最終達到增加甲級寫字樓面積的目的。通過兩方面的共同作用，釋放出更多的商務(wù)辦公空間以滿足日益上升的需求。同時，可以借鑒國際化大都市CBD發(fā)展經(jīng)驗，在內(nèi)部升級挖潛的同時，嘗試跳躍式發(fā)展，形成不同片區(qū)的專業(yè)化專門化產(chǎn)業(yè)集群，從而提升陸家嘴CBD的整體實力。