文/吳棟

一、引言

商業(yè)綜合體是指以購物中心為主導，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項城市主要功能活動，面向各類消費人群提供綜合性服務的大型建筑綜合體。英文詞匯mixed use shopping centre 較好地 釋了商業(yè)綜合體的準確含義。其作為全新的一站式消費場所為上海的城市文明注入了新的活力，逐步成為城市商業(yè)布局的主體。在快速城鎮(zhèn)化的背景下，大量的商業(yè)綜合體不斷出現，很大程度上解決了城鎮(zhèn)化進程中日益突出的人口、土地問題，同時，商業(yè)綜合體的涌現對于加快城市經濟發(fā)展、優(yōu)化城市商業(yè)格局、推動城鎮(zhèn)化有著巨大作用。在綜合體建設的大浪潮下，城市內部也出現了因資源配置不合理而產生的諸多 待解決的問題。目前，我國對于城市中的各類綜合體研究較少，相關翻譯著作與專項著作還不多見。現階段的論著研究內容主要集中在單體設計、案例介紹和理論研究三個方面，而在研究方向上，則以綜合體的開發(fā)和建設、發(fā)展、設計、作用和價值為主，相關著作所涉學科包括建筑學、管理學、規(guī)劃學和地理學四個方向，其中建筑與管理學科占據主導，而以規(guī)劃和地理空間作為研究視角的論著則為數不多。

合理的商業(yè)布局有利于實現城市功能的優(yōu)化配置，促進城市區(qū)域的協調發(fā)展，商業(yè)綜合體的出現又為傳統商業(yè)增添了新的活力，因此加強對商業(yè)綜合體的相關研究具有時代意義。本文以地理空間為切入點，通過探究上海商業(yè)綜合體的空間布局特征，更好地厘清商業(yè)綜合體建設與城市要素及消費需求之間的空間關系，為上海商業(yè)綜合體項目規(guī)劃建設提供空間視角，避免同質化、飽和化、過度集中化，促進商業(yè)綜合體的合理建設，提高城市空間利用效率，實現上海城市建設的平衡、協調、可持續(xù)發(fā)展，同時也為其他地區(qū)的各類城市綜合體建設提供新的思路和理論指導。

二、數據來源與研究方法

本文所涉數據來源于相關商業(yè)新聞網站、統計年鑒、分析報告等資料，主要包括城市數據團、 意德商業(yè)地產研究中心、申通地鐵數據中心以及重點商圈或商業(yè)地產機構官方網站，涵蓋了全市各區(qū)共計79個商業(yè)綜合體。

本文以圖表展示、案例研究、歸納演繹等研究方法，運用定量和定性相結合的分析手段，總結上海城市商業(yè)綜合體空間布局的特征、現狀和存在問題，提出切實可行的建設性意見。

三、上海商業(yè)綜合體的形成與發(fā)展

（一）城市商業(yè)綜合體形成機制

現代商業(yè)必須以商業(yè)地產為依托，才有規(guī)模、有形象，才能獲得穩(wěn)定發(fā)展的基礎。改革開放打破了傳統商業(yè)缺乏獨立地產交易的禁 ，催生了商業(yè)地產作為一種獨立地產的產生與發(fā)展。從最初的超市、商業(yè)街、批發(fā)市場的建設，再到后來的購物中心（shopping mall），商業(yè)地產的成熟和規(guī)模化操作為，商業(yè)綜合體的形成奠定了堅實基礎。

隨著城市規(guī)模的不斷拓展，大量的鄉(xiāng)村人口涌入城市，人口的急速膨脹必然帶來一系列城市建設問題，如用地緊張、基礎設施超負荷運行、交通擁堵等，這些都大大降低了城市居民生活的水平，在以生活便捷、服務高效、資源共享、業(yè)態(tài)繁復著稱的城市地域，如何整合資源、優(yōu)化配置實現城市功能的協調高效輸出，城市綜合體特別是以購物為核心的商業(yè)綜合體的產生提供了答案。

此外，商業(yè)集聚效應所帶來的巨大利潤也成為商業(yè)綜合體形成的內在機制。一般來說，單一設立的購物中心具有很強的向心力，因購物所產生的其他刺激消費包括餐飲、辦公、娛樂等，種類多、潛力大，并促使購物中心周邊形成多種配套設施，從而催生更大規(guī)模的消費市場。在集聚效應和規(guī)模經濟的帶動下，以購物為核心的商業(yè)綜合體便成為發(fā)揮城市功能、變革商業(yè)格局的重要載體（圖1）。

圖1 商業(yè)綜合體形成機制

（二）上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展歷程：以三大傳統商圈為例

上海是中國商業(yè)最發(fā)達的城市，也是最早建立商業(yè)綜合體的城市之一。早期的商業(yè)項目大多以百貨或購物中心的形式出現，主要集中在中心城區(qū)的老牌商圈內，隨著商業(yè)地產的發(fā)展、消費需求的擴張以及傳統業(yè)態(tài)的升級，以一站式消費為鮮明特色的商業(yè)綜合體逐漸成為上海商業(yè)建設的主體。

1.南京西路商圈。20世紀90年代初的上海商城是南京西路上第一座綜合體建筑，為該商圈商業(yè)綜合體建設拉開了序幕，加上隨后建成的梅隴鎮(zhèn)廣場、靜安嘉里中心以及世紀之交的中信泰富廣場和恒隆廣場，它們代表了上海第一批綜合體建設項目，并實現了由百貨到購物中心的跨越。從業(yè)態(tài)上看，它們均為高檔寫字樓與時尚消費中心的疊合，其商業(yè)部分采取以吸納世界一線品牌店為主的經營模式。隨著興業(yè)太古匯的開業(yè)以及恒隆廣場等傳統商業(yè)體的改造升級，該片區(qū)在零售和餐飲方面變得更加豐富多元。

2.徐家匯商圈。該商圈以百貨起家，最早有上海六百、東方商廈（徐匯店）、太平洋百貨聞名，到了20世紀90年代末期，美羅城、港匯廣場相繼開業(yè)，標志著購物中心時代的來臨，同時這也是該片區(qū)商業(yè)綜合體的雛形。進入新世紀后，百貨和購物中心并駕齊驅，其服務功能及輻射范圍不斷擴大，逐步向多元業(yè)態(tài)、功能復合、體量龐大的形式過渡。隨著商業(yè)地產的不斷發(fā)展，美羅城、百腦匯、東方商廈及港匯廣場等商業(yè)項目都進入調整升級階段，商業(yè)綜合體的大時代也逐漸拉開序幕，徐家匯中心承載著更多城市中心的核心功能，進而一舉成為上海商業(yè)項目的領頭羊。

3.淮海中路商圈。該商圈分東、中、西三段，其綜合體開發(fā)主要集中在東西兩段。其中東段是港資開發(fā)商聚集地，自20世紀90年代起，從最初的太平洋百貨、香港廣場，再到后來的K11，這些商業(yè)項目在二十年間，同樣經歷了由傳統百貨向購物中心再向綜合業(yè)態(tài)轉變的過程。中段則以沿街商鋪為主，由于其自身的限制性，現代商業(yè)綜合體難以進駐，更多的是起到傳承老上海文化記憶的功能。而在西段，近年來隨著IAPM的開業(yè)、品牌旗艦店的入駐、百盛及巴黎春天等老牌商業(yè)體的業(yè)態(tài)升級，一站式的商業(yè)綜合體打破了原有的百貨商業(yè)格局，以更加豐富的消費體驗吸引年輕群體的駐足。

圖2 上海傳統商圈內商業(yè)綜合體的發(fā)展歷程

通過對三大傳統商圈商業(yè)發(fā)展歷程的梳理，可以得出上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展大致經歷了由百貨到購物中心再到多元業(yè)態(tài)的過程（圖2）。隨著城市商業(yè)項目的不斷擴充，其競爭也日趨激烈，一場由商業(yè)綜合體所主導的商業(yè)大變革正逐漸拉開序幕。

（三）上海城市商業(yè)綜合體總體發(fā)展態(tài)勢

2010年以來，隨著上海城市的不斷發(fā)展以及商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，上海的商業(yè)綜合體的發(fā)展呈上揚趨勢，從數量上看，城市商業(yè)綜合體逐年上升，發(fā)展態(tài)勢良好（圖3）。

圖3 2009-2017年上海城市商業(yè)綜合體增長情況

圖3顯示，近兩年來商業(yè)綜合體發(fā)展最為迅猛，年增量在40家左右，2017年商業(yè)綜合體達到了230家，是2011年的3倍。如此規(guī)模的增長，主要得益于新興綜合體的建設浪潮以及近兩年來傳統商業(yè)模式的不斷調整升級，這也充分體現了城市商業(yè)綜合體是積極適應和引領城市新消費的風向標，具有強大的擴散效應。

從全市各區(qū)商業(yè)綜合體的數量看，以2017年底的數據為例，中心城區(qū)依然占據主導，新興城區(qū)潛力巨大，增長迅速，各個郊區(qū)縣和中心城區(qū)的數量差距明顯（圖4）。

圖4 上海各區(qū)商業(yè)綜合體數量構成

浦東新區(qū)的商業(yè)綜合體數量處于絕對領先，達到了47家，這與近年來浦東新區(qū)的大發(fā)展緊密相關；傳統的浦西七區(qū)依然是綜合體的密集地，數量達到了101家，幾乎占據了上海城市商業(yè)綜合體數量的半壁江山；值得注意的是 行，其擁有25家商業(yè)綜合體，排在了第3位；另外松江、嘉定、青浦三大郊區(qū)的商業(yè)綜合體都達到了兩位數，展現了強勁的發(fā)展勢頭；崇明的商業(yè)發(fā)展較為緩慢，目前僅有一家綜合體開業(yè)，與其他地區(qū)差距較大。

四、上海城市商業(yè)綜合體的空間布局

（一）上海城市商業(yè)綜合體的空間擴散歷程

根據上文所述，自20世紀90年代以來，上海商業(yè)發(fā)展迅速，大量的商業(yè)項目拔地而起，其中外環(huán)以內的中心城區(qū)，特別是老牌商圈，綜合體數量多、體量大、業(yè)態(tài)繁復，商業(yè)建設趨于飽和，隨著中心城區(qū)人口膨脹、用地緊張、基礎設施超負荷運轉以及外圍市域的不斷擴張建設，商業(yè)綜合體的建設也逐步向四周擴散。

在20世紀90年代，上海現代意義的商業(yè)綜合體主要起步于蘇州河以南浦江以西的傳統商圈內，這里相對雄厚的商業(yè)基礎、密集的城市人口以及龐大的消費市場為商業(yè)綜合體的形成奠定了基礎，進入新世紀后，除中心城區(qū)的商業(yè)綜合體數量不斷攀升外， 行、浦東等近郊區(qū)域也有所突破，并大有向四周擴散的趨勢。2010年以后，特別是近幾年來，商業(yè)綜合體更是如雨后春筍般迅猛發(fā)展，呈現出中心密集四周點狀分布的放射態(tài)勢，包括崇明在內的各個區(qū)都已建成社區(qū)級以上的商業(yè)綜合體（圖5）。

圖5 90年代以來上海主要城市商業(yè)綜合體的空間擴散

縱觀上海城市商業(yè)綜合體的空間擴散特點不難發(fā)現，上海商業(yè)綜合體發(fā)展與其城市的空間擴張相一致。城市的近郊建設為商業(yè)綜合體的發(fā)展提供了契機，市區(qū)外圍的城鎮(zhèn)化必將伴隨住宅的擴散，從而帶動城市其他職能部門的轉移，商業(yè)綜合體作為商服設施的全新模式，必然成為新興城區(qū)商業(yè)建設的重點，反過來，商業(yè)綜合體又會積聚人氣、激發(fā)消費潛力，從而促進新城的快速發(fā)展繁榮。

（二）上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征

大城市的商業(yè)綜合體空間布局與城市各要素之間具有重要聯系，包括人口、地產、戰(zhàn)略、交通、產業(yè)等。這些因子都為商業(yè)綜合體在特定區(qū)域的建設和發(fā)展提供了有利的條件，促進了局部地區(qū)商業(yè)的繁榮。為了更好地說明上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征，本文從上位規(guī)劃、交通網絡以及近郊發(fā)展三個層面加以論述，通過空間視角，重點分析商業(yè)綜合體的空間布局與城市發(fā)展之間的關系，并探析其主要特征。

1.上位規(guī)劃層面：以商業(yè)網點規(guī)劃為例。宏觀上講，一個城市的上位規(guī)劃決定了其商業(yè)發(fā)展的總體方向。根據《上海市商業(yè)網點布局規(guī)劃（2014—2020）》的總體要求，目前，上海商業(yè)正在形成多中心、多層級、網絡化的“骨架”，15個市級商業(yè)中心和19個區(qū)級商業(yè)中心互為補充、聯動，再加上滲透到城市各個角落的社區(qū)商業(yè)中心和特色商業(yè)街，形成縱橫交錯的商業(yè)體系。

其中，15個市級商業(yè)中心包括南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(huán)（真北）、淮海中路、小陸家嘴張楊路、五角場、中山公園、國際旅游度假區(qū)（迪士尼）、虹橋商務區(qū)、新虹橋-天山、大寧商業(yè)中心和真如商業(yè)中心。除去虹橋商務區(qū)和國際旅游度假區(qū)（迪士尼），其余13個市級商業(yè)中心都在外環(huán)線以內；另外19個區(qū)級商業(yè)中心包括控江路、打浦橋、共康、長壽路、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長風、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū)、楊浦濱江地區(qū)以及蘇河灣地區(qū)。

通過將上海中心城區(qū)主要商業(yè)綜合體的空間布局與商業(yè)網點的分布情況進行比較，不難發(fā)現，其與規(guī)劃要求具有高度的一致性：浦江以西、蘇州河以南的核心地帶是商業(yè)綜合體最為密集的地方；而在外環(huán)沿線，特別是 行、浦東等近郊區(qū)域，商業(yè)綜合體的布局也基本和商業(yè)中心的規(guī)劃方向相一致。這充分說明上海中心城區(qū)的綜合體建設是有章可循、有據可依的，符合上海中心城區(qū)城市商業(yè)體系的發(fā)展方向，符合城市近域擴張的基本戰(zhàn)略要求。

同時，外環(huán)線以外所規(guī)劃的37個地區(qū)級商業(yè)中心，遍布上海的外圍區(qū)域，從近郊到遠郊，各商業(yè)中心如一張密網，編織著上海郊縣的每一寸土地。

可以看到，外環(huán)線以外的區(qū)級商業(yè)中心與相同地段的商業(yè)綜合體空間布局同樣具有較高的區(qū)位一致性；同時，這些商業(yè)綜合體的布局都以新興城區(qū)的發(fā)展為依托，如奉賢南橋新城、嘉定新城等。正如前文所述，新城的設立促進了郊區(qū)商業(yè)的繁榮、人氣的提升，而商業(yè)綜合體的建立又完善了新城的配套設施，也加快了新城建設的步伐。因此，外環(huán)線以外商業(yè)綜合體的空間布局基本契合了在該區(qū)域重點建設與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心的發(fā)展方向。

但是，在廣闊的外環(huán)區(qū)域，其商業(yè)綜合體的布局密度還遠不及中心城區(qū)，僅僅依托新城的建設帶動商業(yè)的發(fā)展顯然動力不足，因此必須尋求更多的渠道，如旅游、產業(yè)、交通等，來發(fā)展更多的商業(yè)中心，加快完善區(qū)域商業(yè)設施，不斷集聚人流、物流、資金流以及信息流，從而促進各地區(qū)均衡長效發(fā)展。

2.交通網絡層面：以軌道交通為例。交通網絡是城市的“骨架”，是傳遞城市能量、對接城市功能的基本媒介。城市商業(yè)綜合體要發(fā)揮其服務功能，同時要增強輻射范圍，擴大影響力，其在空間布局上必然與便捷的交通相適應。而對于上海這樣一座交通網絡密集的現代化大都市而言，日臻完善的軌道交通已然成為其城市交通系統的象征，也是居民出行的基本方式。目前，上海軌道交通運營線路總長達到了666公里（地鐵637公里，磁浮29公里），換乘車站共有52座。如此龐大的交通體系，為各類商業(yè)項目的功能輸出增添了巨大的正向效益。

2017年上海商業(yè)綜合體項目再次迎來開業(yè)高潮，共有47家先后入市。數據顯示，2017年新增項目離地鐵站點平均距離為1公里，其中2/3的新增項目離地鐵站距離800米以內，而上海的軌交日均客流量在1000萬人次左右，如此龐大的“富礦”為商業(yè)項目集聚了大量的消費人群。

以2號線為例，其最明顯的特點即依托軌交站點上蓋或其近域的商業(yè)綜合體，串聯各大商業(yè)集聚區(qū)（圖6）。2號線途經虹橋天山、中山公園、南京西路、人民廣場、南京東路、小陸家嘴、張楊路七大商圈以及唐鎮(zhèn)、川沙兩大區(qū)級商業(yè)中心，在這條橫跨浦江的商業(yè)長廊中，該線串聯起了21個大型商業(yè)體，構成了上海龐大商業(yè)網絡的核心骨架和多心發(fā)展軸線。

圖6 軌道交通2號線主要商業(yè)綜合體沿線分布

由于上海的中心城區(qū)特別是內環(huán)線以內的面積較小，軌交網絡和商業(yè)綜合體的布局都十分密集，因此對于表現商業(yè)綜合體空間布局對于交通網絡具有趨向性的特點意義不大，而反觀近郊及外環(huán)以外的地區(qū)，空間廣闊、軌道線路相對單一，商業(yè)綜合體基本呈現點狀分布，因此便于表現綜合體建設與軌交之間的空間關系。

圖7 軌道交通11號線嘉定段主要商業(yè)綜合體沿線分布

其中11號線嘉定段的商業(yè)綜合體空間布局特征在該線各大站點的表現非常明顯（圖7）。從南翔一直延伸到嘉定北站，從華潤五彩城到日月光天地，該區(qū)形成了以軌道交通為紐帶，以大型商業(yè)體為重要節(jié)點的點軸式商業(yè)布局模式。

除11號線以外，17號線青浦段以及5號線延伸段的商業(yè)體集聚現象也較為明顯，這充分表明，無論是在中心城區(qū)還是在遠近郊區(qū)，軌道交通對于商業(yè)綜合體的布局都具有強大的牽引和串聯作用，換句話說，商業(yè)綜合體的空間布局有趨向軌交站點的特征，便捷的交通、龐大的客流量以及相對節(jié)地的地下空間組織為商業(yè)綜合體的建立提供了基礎。

3.近郊發(fā)展層面：上海城市的近郊發(fā)展前文已有述及，近郊區(qū)域是連接中心城區(qū)和城市邊緣地區(qū)的紐帶，起到承接城市發(fā)展兩極的作用，具有較高的戰(zhàn)略發(fā)展地位。商業(yè)的興起是近郊繁榮的基礎，而商業(yè)要在近郊起步，其前提則是近郊產業(yè)的蓬勃發(fā)展和人口的大量遷入，在充分釋放商業(yè)地產活力的基礎上不斷壯大消費市場，這是商業(yè)綜合體在近郊布局的基本條件。

以 行區(qū)為例，其在地理空間上為典型的近郊區(qū)域，在20世紀90年代，其人口約為50萬，而如今則達到了近300萬，二十余年間激增200萬，人口的大量涌入，使消費人口不斷攀升。隨著諸多科研機構、高校、世界500強企業(yè)、高新技術園區(qū)的投資入駐，以及在政府主導下的諸多商務區(qū)的完善和啟動， 行的產業(yè)發(fā)展迅速，等級不斷精進，常住人口的消費水平也不斷提升，商業(yè)綜合體的大量興建成了提高近郊生活水平必然要求。

行區(qū)商業(yè)綜合體自北向南的鏈式空間布局，依托虹橋、七寶、 莊等重點商務區(qū)，以及江川、浦江兩大區(qū)級商業(yè)中心，初步形成了該區(qū)的商業(yè)網絡（圖8）。其中虹橋天地、萬象城、 豐城、天 、萬樂城以及華僑城等大型商業(yè)體業(yè)態(tài)豐富、服務齊全，較大程度滿足了各片區(qū)居民的消費需求，成為提升 行商業(yè)等級的巨大引擎。另外，軌道交通5號線北接1號線南抵 行開發(fā)區(qū)，加之近期建設的延伸路段，最南端與奉賢南橋新城相接，軌交線路的完善串聯了城郊兩地，較好地削弱了市區(qū)與郊區(qū)的距離障礙，對于充分發(fā)揮 行商業(yè)輻射效能具有積極作用。

圖8 閔行區(qū)主要商業(yè)綜合體空間布局

一直以來，由于地緣差異， 行南北兩地的商業(yè)發(fā)展很不平衡。北部靠近中心城區(qū)，在 滴效應的影響下，商業(yè)發(fā)展較快；而南部的商業(yè)則相對落后。近年來，該片區(qū)依托上海交大和華東師大兩大重點高校，借助紫竹科學園以及 行開發(fā)區(qū)的設立啟動，極大地促進了人才、資金以及技術等優(yōu)勢資源的不斷集聚，有效地激發(fā)了當地商業(yè)發(fā)展的潛力，其中最具代表性的新興商業(yè)綜合體便是以科技創(chuàng)新為導向的萬樂城。

以產學研相結合的產業(yè)集群為牽引，以軌道交通的延伸為骨架，充分發(fā)揮本地地價、環(huán)境、開發(fā)新區(qū)等優(yōu)勢資源，催生大型商業(yè)綜合體的設立，不斷吸引異地消費流、促進消費本地化。與此同時，在城市中心區(qū)域規(guī)模不經濟的作用下，人口大量外遷，使中心城區(qū)周邊人口迅速攀升，中心城區(qū)呈現空心化狀態(tài)，進一步為商業(yè)綜合體的近郊擴展提供了有利契機（圖9）。

近年來，除 行外，浦東、嘉定、青浦等地對于人口的遷入也具有較強吸引力，其中浦東的張江高科、嘉定的汽車產業(yè)周邊也有諸如復旦、同濟這樣的高校入駐，加上軌道交通的延伸，這些地區(qū)的發(fā)展也極其迅猛，商業(yè)綜合體數量在近年來不斷攀升，這種以產促商、集聚人氣的發(fā)展模式有效地擴大了非中心地區(qū)居民的消費空間和消費選擇，提升了各區(qū)經濟發(fā)展水平，已成為上海近郊發(fā)展的主流趨勢。

圖9 2010年以來上海城市人口變化示意圖

五、結論與相關建議

（一）結論

通過上文的敘述，不難發(fā)現上海城市商業(yè)綜合體的空間布局具有明顯的地區(qū)分異特征，總結起來主要有以下三點：

1.空間分布不均，郊區(qū)化現象顯著。上文分析顯示，上海的城市商業(yè)綜合體總體呈現中心城區(qū)密集、郊區(qū)點狀分散的分布特征，空間失衡現象較為嚴重，市中心過飽和的商業(yè)體量帶來了激烈的競爭、高昂的地價，進而導致規(guī)模不經濟，在這種情況下，商業(yè)布局出現了向郊區(qū)擴散的現象，特別是浦東、 行等近郊區(qū)域，其綜合體數量迅速攀升，商業(yè)綜合體的郊區(qū)化現象從某種意義上講，可以看作是上海城市郊區(qū)化或城市近郊發(fā)展的一個縮影。

2.交通指向性強，軌交帶動消費。交通網絡的延伸和完善是串聯城市功能、促進區(qū)域聯動發(fā)展的重要紐帶，“修路致富”的傳統理念在一定程度上也適用于城市內部的區(qū)域發(fā)展，在交通網絡呈立體化發(fā)展的上海，其軌交系統從中心城區(qū)不斷向城市副中心乃至郊區(qū)拓展蔓延，這既是城市空間擴張的需要，也為城市商業(yè)綜合體的選址提供了鮮明指向，郊區(qū)或城郊接合部建商業(yè)設施與地鐵站點無縫對接已是大勢所趨。便捷的交通帶來了消費人流，也強化了局部地區(qū)商業(yè)綜合體區(qū)域影響力。

3.趨向優(yōu)勢資源，服務范圍擴大。正如前文所提到的 行、浦東等地，隨著中心城區(qū)商業(yè)服務功能的不斷外溢，在高端產業(yè)優(yōu)勢的帶動下，人口不斷涌入，消費規(guī)模和水平都在急速攀升，這有效激發(fā)了當地商業(yè)綜合體的開發(fā)和建設。另外，由于郊區(qū)的地緣優(yōu)勢，其不斷發(fā)展的商業(yè)設施正影響著上海周邊的地區(qū)，其服務范圍進一步擴大，在商旅結合的背景下，具有休閑度假性質的商業(yè)項目對于周邊的輻射帶動作用將更加明顯。如青浦的奧特萊斯、迪士尼小鎮(zhèn)以及 行的仲盛世界商城等綜合體項目吸引了大量來自江浙地區(qū)的游客前來消費體驗。一張由城市中心到近郊再向遠郊擴張并輻射整個長三角的商業(yè)服務網絡正逐步形成。

（二）相關建議

商業(yè)繁榮是城市繁榮的基礎，商業(yè)空間的均衡化發(fā)展有利于優(yōu)化資源配置，合理引導生產生活要素向商業(yè)基礎薄弱的地方流動，從而有效促進城市商業(yè)的協調、持續(xù)、健康發(fā)展。本文根據上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征以及發(fā)展趨勢，從政府引導和開發(fā)經營兩個層面，為其商業(yè)設施的合理布局和良性發(fā)展提出建設性意見。

1.政府引導層面。政府部門是穩(wěn)定市場、調整商業(yè)布局的重要抓手，只有充分發(fā)揮政府的導向性作用，才能在戰(zhàn)略上合理引導商業(yè)格局的改變，進而優(yōu)化商業(yè)綜合體的空間布局。

（1）完善商業(yè)布局規(guī)劃，促進區(qū)域均衡發(fā)展。商業(yè)布局規(guī)劃要統籌城市發(fā)展規(guī)劃的總體要求，使商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相適應。針對商業(yè)分布明顯不均、商業(yè)發(fā)展不平衡的問題，政府要積極制定多點開花、均衡發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、努力控制商業(yè)密集區(qū)綜合體的數量、規(guī)模和方向，控制增量、調整存量，引導中心城區(qū)的商業(yè)項目向近郊遷移，同時放寬商業(yè)地產交易限制，降低門檻、釋放活力，給予郊區(qū)商業(yè)綜合體建設一定的政策優(yōu)惠，從而促進區(qū)域均衡發(fā)展。

（2）加強新城建設，打造多中心發(fā)展格局。郊區(qū)新城的建設有利于集聚優(yōu)勢資源、提高郊區(qū)人氣、激發(fā)消費潛力，政府應進一步加大對嘉定、青浦、松江等西部新城區(qū)建設投入，吸引更多大型商業(yè)綜合體的入駐，以更高質量服務長三角地區(qū)。同時，通過打造多中心的發(fā)展格局，可以有效疏解中心區(qū)域城市功能和商服設施超負荷運轉的巨大壓力，使資源要素不斷流入城市副中心或城郊區(qū)域，持續(xù)帶動中心城區(qū)周邊的商業(yè)發(fā)展，不斷完善以軌道交通為核心的交通網絡，通過減少通勤成本，促進城郊兩地的商業(yè)聯系和資源流動。

（3）加快產城融合，實現跨區(qū)域商業(yè)合作。政府要加大對于高端產業(yè)集群的建設和扶持，加快近郊區(qū)域產城融合效率。應充分利用嘉定、青浦、松江等郊區(qū)的地緣優(yōu)勢，加強各區(qū)與上海周邊地區(qū)的商業(yè)合作，盡可能擴大消費群體和消費空間。

2.開發(fā)經營層面。開發(fā)經營的優(yōu)劣與否直接決定了商業(yè)綜合體的成敗。面對當前競爭如此激烈的商業(yè)環(huán)境、有限的土地空間以及高昂的經營成本，在滬的商家和投資者應該制定具有鮮明特色的經營管理戰(zhàn)略，做到因地制宜、你有我優(yōu)，這樣才能在競爭中脫穎而出，從而贏得市場。

（1）優(yōu)化選址，精準定位。如今中心城區(qū)商業(yè)綜合體扎堆、規(guī)模不經濟現象凸顯，雖然依舊有很高的社會聲望，但市場準入門檻很高，殘酷的競爭壓力使中心城區(qū)已非唯一優(yōu)選，而在城郊的廣大區(qū)域，隨著產業(yè)轉型、軌交延伸和人口遷入，消費需求不斷攀升，因此在商業(yè)地產的投資上，不能隨波逐流，而應加強市場調研，緊跟政策導向，做到優(yōu)化選址、精準定位。

（2）加強管理，專業(yè)服務。在招商引資方面，要堅持以市場牽引、以服務群眾為目的，降低準入門檻，以吸引各類商戶特別是郊區(qū)的中小型商戶的入駐，釋放郊區(qū)商業(yè)活力，活躍市場環(huán)境；同時要實現專業(yè)化、一體化管理，強調整體宣傳、品牌效應，從而促進新興商業(yè)綜合體在新區(qū)域扎根成長。

（3）注重差異，突出特色。目前商業(yè)綜合體經營缺乏特色，同質化、可替代現象較為明顯，因此大多數商業(yè)體都缺乏競爭力。企業(yè)經營者應注重差異化、主題化和個性化發(fā)展，傳統商業(yè)體要注重自身業(yè)態(tài)的改造升級，提升服務水平，使其與區(qū)域功能定位和市場需求變化相適應。

（4）創(chuàng)新技術，加強互動。商家要堅持創(chuàng)新驅動，不斷加強技術革新，在業(yè)態(tài)組合上引入人工智能、數字消費、線上模擬等新興技術，注重體驗式消費和顧客反饋，完善網絡交易服務平臺，促進線上線下、顧客與企業(yè)的良性互動，進一步提升消費群體對于商業(yè)綜合體的信賴。

（5）因地制宜，產商結合。開發(fā)商經營者要注重區(qū)域特色產業(yè)與商業(yè)結合的發(fā)展戰(zhàn)略，使商業(yè)綜合體依托當地優(yōu)勢資源強化其服務能級和輻射范圍，在 行、浦東等地要抓住高新技術產業(yè)的戰(zhàn)略導向作用，而在青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)則要注重發(fā)掘當地的旅游文化資源。只有真正做到因地制宜、產商結合，商業(yè)綜合體才能真正根植地方，服務更大更廣的消費群體。

本文針對近年來上海城市商業(yè)綜合體迅猛發(fā)展的特點，分析總結了上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征。中心城區(qū)呈現高密度的極核發(fā)展態(tài)勢，競爭激烈殘酷；而外環(huán)地區(qū)則發(fā)展相對緩慢。這在空間布局上與上位規(guī)劃基本相適應，具有趨向軌交沿線的特點。它還依托高新產業(yè)等優(yōu)勢資源在浦東、 行等近郊區(qū)域迅速擴張，推動了區(qū)域經濟發(fā)展。總體而言，上海的商業(yè)綜合體基本呈現圈層擴散、軸線延伸的特點，但區(qū)域分布不均、經營同質化的現象依舊明顯，需要政府、企業(yè)、開發(fā)商、經營者等社會各方齊心協力，積極破解瓶頸難題，不斷推動上海城市商業(yè)綜合體朝著更加均衡健康的方向發(fā)展。