文/邢景朋

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2018年末常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了59.58%，到2020年將有1億人在城鎮(zhèn)落戶。為了滿足新增城鎮(zhèn)人口和流動(dòng)人口的住房需求，國(guó)家對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)日益重視，出臺(tái)實(shí)施了相關(guān)政策法規(guī)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等多種類型的企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，培育發(fā)展住房租賃企業(yè)，“房住不炒”和“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的理念也在逐漸深入人心。長(zhǎng)租公寓是住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，為了增加企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源，把握市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體紛紛涉足長(zhǎng)租公寓，其中既有萬(wàn)科、龍湖、旭輝等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，還有魔方公寓、新派公寓等創(chuàng)新型企業(yè)。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施的是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式。當(dāng)前，企業(yè)無(wú)論選擇重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，均面臨著投資回報(bào)期長(zhǎng)和贏利難的問題，為挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提升企業(yè)贏利水平，探索成功的贏利模式已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的重要任務(wù)。

一、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利模式梳理

總體而言，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于起步發(fā)展階段，長(zhǎng)租公寓的相關(guān)配套法律法規(guī)還不完善，企業(yè)融資成本也比較高，贏利渠道十分單一，基本是以租金收入作為主要的利潤(rùn)來(lái)源。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上成熟的主流贏利模式進(jìn)行分析可知，目前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利主要有租金收入模式、服務(wù)贏利模式和資產(chǎn)證券化模式。

（一）租金收入模式

受限于當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展水平，租金收入仍是國(guó)內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)的主要來(lái)源。選擇租金收入模式的企業(yè)在拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)充分考慮投入產(chǎn)出比，也會(huì)積極運(yùn)用智能化和科技化管理等手段降低管理成本和人工成本的支出。企業(yè)還要平衡好市場(chǎng)業(yè)務(wù)布局，做好運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，重點(diǎn)選擇交通便利和生活配套齊全的房屋作為市場(chǎng)開拓的首選房源，以有效提升租賃房屋的中轉(zhuǎn)效率，為增加租金收入提供有力的保障。企業(yè)要想確保租金收入持續(xù)穩(wěn)定，科學(xué)合理地確定租金價(jià)格是租金收入模式的核心。租金價(jià)格定得過(guò)高和租金漲幅過(guò)大，都會(huì)影響房源的出租效率和租金的溢價(jià)能力。選擇該類贏利模式的企業(yè)會(huì)緊密結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、服務(wù)對(duì)象的工資水平和市場(chǎng)上同類型房屋的租金水平等多種因素確定租金價(jià)格。

（二）服務(wù)贏利模式

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房租賃群體會(huì)有很多特殊的租賃需求和個(gè)性化體驗(yàn)需求，他們需要的不僅僅是一個(gè)居住空間，而是一個(gè)社交空間和提升生活品質(zhì)的空間。為此，很多長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的租金贏利模式，從提供服務(wù)上挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，使租賃服務(wù)既能滿足租客的多樣化需求，提升租客的滿意度，增加租客的

合度，又能拓寬企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。企業(yè)采取服務(wù)贏利模式一般會(huì)提供房屋租賃過(guò)程所涉及的生活和社交等相關(guān)增值服務(wù)，既包括房間保潔、租客衣物的清洗、快遞收發(fā)和搬家等基本的生活服務(wù)，也涵蓋租車、商品代購(gòu)和外出酒店預(yù)訂等社交服務(wù)?！白饨?服務(wù)”的贏利模式已逐漸被企業(yè)所接受，通過(guò)這種贏利模式，不僅可以有效地拓展企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源渠道，也有利于強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)品牌的建設(shè)，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）資產(chǎn)證券化模式

企業(yè)要想在住房租賃市場(chǎng)上長(zhǎng)久立足，必須要不斷對(duì)新的贏利模式進(jìn)行有效的探索。很多企業(yè)結(jié)合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，選擇適合企業(yè)自身的資產(chǎn)證券化模式。國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少知名的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在資產(chǎn)證券化上進(jìn)行了有益的嘗試。因國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)中長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化相關(guān)政策法規(guī)還不完善，企業(yè)能夠選擇的資產(chǎn)證券化模式并不多，主要為ABS模式、CMBS模式和類REITs模式。各類模式均有各自的優(yōu)缺點(diǎn)：ABS模式的優(yōu)點(diǎn)是結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、操作簡(jiǎn)單和稅務(wù)成本低，缺點(diǎn)是基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離不充分；CMBS模式的優(yōu)點(diǎn)也是交易結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)成本較低，主要的缺點(diǎn)也是風(fēng)險(xiǎn)隔離不充分；類REITs模式的優(yōu)點(diǎn)是可以有效隔離風(fēng)險(xiǎn)，還對(duì)改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益凈利率等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)有顯著作用，主要的缺點(diǎn)是稅負(fù)成本高。[1]

二、國(guó)外典型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利模式梳理

（一）美國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的贏利模式

美國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展非常成熟，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支持。很多知名的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式來(lái)增加經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，典型的代表企業(yè)是美國(guó)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的公寓運(yùn)營(yíng)商之一EQR（Equity Residential Properties），它是美國(guó)第一家上市的公寓型REITs，從20世紀(jì)90年代初上市至今已有20多年的歷史。美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，EQR在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中能夠迅速發(fā)展為成功的公寓REITs，而且收益水平也非常穩(wěn)定（從2002年到現(xiàn)在，EQR平均每年的每股凈收益穩(wěn)定在1.5美元以上），主要得益于企業(yè)發(fā)展定位清晰，根據(jù)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，及時(shí)調(diào)整發(fā)展定位，合理控制市場(chǎng)占有率，通過(guò)信息化和智能化管理降低運(yùn)營(yíng)管理成本，吸引了眾多知名的投資機(jī)構(gòu)。[2]此外，EQR還系統(tǒng)研究REITs相關(guān)的稅收減免政策法規(guī)，進(jìn)行全面的稅務(wù)籌劃，以便企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中可以有效降低納稅成本。

（二）日本長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的贏利模式

日本公司治理深受日本傳統(tǒng)文化的影響，在眾多的影響因素中，傳統(tǒng)文化中“家”概念的影響也是不能忽視的。[3]Leopalace21是日本知名的長(zhǎng)租公寓品牌，截至2018年底，公司運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量共有55萬(wàn)間，主要分布在東京、大 、名古屋和福岡等城市。1通過(guò)對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行分析可以看出，Leopalace21創(chuàng)造性地將“家”的經(jīng)營(yíng)理念融入運(yùn)營(yíng)管理實(shí)際。與中國(guó)的“有恒產(chǎn)者有恒心”的觀念不同，日本的年輕人更喜歡租房，租房也能夠享受到與買房相同的配套服務(wù)。為了提升租住體驗(yàn)的舒適感，尤其是滿足眾多年輕人的租賃服務(wù)需求，Leopalace21以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，實(shí)施差異化的經(jīng)營(yíng)策略，注重從租客的體驗(yàn)出發(fā)，實(shí)施精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和全流程服務(wù)，堅(jiān)持“小戶型，高坪效”的產(chǎn)品定位，結(jié)合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況和租金水平等因素采取長(zhǎng)短租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)策略。[4]為了提高經(jīng)營(yíng)收益，拓展經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，Leopalace21還積極拓展，公司網(wǎng)站對(duì)留學(xué)生和商務(wù)出差人士也設(shè)有專門的服務(wù)模塊，并詳細(xì)介紹日本的國(guó)情概況，提供生活指南和來(lái)日本以后要辦理的相關(guān)手續(xù)等生活信息，極大地方便了國(guó)外的租客。

三、我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利模式存在的問題

（一）租金增長(zhǎng)瓶頸突出

現(xiàn)階段，租金收入仍是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。絕大部分企業(yè)為了能夠盡快地收回投資成本，減輕融資壓力，將房屋租金定得偏高，此舉雖然短期內(nèi)能夠增加經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)金流，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著政府不斷重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，后續(xù)會(huì)有大量的租賃房源投入到市場(chǎng)，將有效平抑租金上漲。租賃價(jià)格指數(shù)作為反映市場(chǎng)租金水平的晴雨表，可以合理地判斷長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)租金走勢(shì)。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2018年4月到2019年5月的中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告進(jìn)行比較分析可以發(fā)現(xiàn)，該指數(shù)連續(xù)12個(gè)月均呈現(xiàn)出同比下降的態(tài)勢(shì)，直至2019年4月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)同比才有所上升，但同比漲幅僅為0.01%，該指數(shù)5月再次出現(xiàn)下跌，如圖1所示。從中可以清晰地看出，受近幾年國(guó)家鼓勵(lì)支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的影響，租賃價(jià)格總體上已經(jīng)趨于平穩(wěn)，漲幅也有所縮小。伴隨住房租賃市場(chǎng)的日趨完善，企業(yè)要想在日益激烈的住房租賃市場(chǎng)中立足，通過(guò)大幅提高租金定價(jià)來(lái)增加經(jīng)營(yíng)收入的可能性已經(jīng)越來(lái)越小，必須緊跟市場(chǎng)發(fā)展需求，研判住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)其他切實(shí)可行的贏利方式來(lái)增加經(jīng)營(yíng)收入。

圖1 2018年4月至2019年5月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)

（二）服務(wù)管理水平有待提升

近年來(lái)住房租賃市場(chǎng)的變化日新月異，90后已逐漸成為租房的主力人群。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下成長(zhǎng)起來(lái)的90后對(duì)居住服務(wù)的要求很高。眾多年輕人在選擇租賃房屋時(shí)，普遍看重入住后能否享受到便捷高效的服務(wù)。但從當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況看，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)一味圖強(qiáng)圖大，把工作重心放在拓展市場(chǎng)、增加市場(chǎng)占有率、掌握市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)上，忽略了服務(wù)水平的提升和租后管理水平的提高。上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)2018年9月10日通報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，僅2018年前9個(gè)月受理長(zhǎng)租公寓相關(guān)投訴就達(dá)1400件，同比增長(zhǎng)了3倍，投訴主要集中在居住安全、押金退還和信貸風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)服務(wù)管理方面。22019年3月，廣東省消委會(huì)發(fā)布了廣東十大消費(fèi)維權(quán)典型案例，其中就有關(guān)于深 市租客入住長(zhǎng)租公寓存在風(fēng)險(xiǎn)的案例。近年來(lái)深 市涉及長(zhǎng)租公寓的問題投訴也大幅增長(zhǎng)。投訴主要集中在隱形貸款、合同霸王條款和安全（資金安全、消防安全）等方面。3可以看出，即使在國(guó)內(nèi)的一線城市，長(zhǎng)租公寓的服務(wù)管理仍然存在多種問題，在一定程度上影響了企業(yè)的社會(huì)形象和贏利水平。

（三）配套法律法規(guī)不完善

改革開放以來(lái)，特別是深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國(guó)家及地方政府制定了很多關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，然而，受土地財(cái)政和“重售輕租”等多種因素的影響，頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)主要側(cè)重于土地管理，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓、登記和調(diào)控等，而關(guān)于房屋租賃的法律法規(guī)則非常少，主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年施行的《商品房屋租賃管理辦法》，其出臺(tái)距今已快10年，其中有部分條款已經(jīng)很難適應(yīng)新時(shí)期住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，如廠房和商業(yè)辦公用房改造后作為公寓出租很難找到對(duì)應(yīng)的參照條款。房屋租賃雙方在承租期間遇到法律糾紛主要還得按照《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)條款來(lái)解決，現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還沒有專門的操作性強(qiáng)的租賃管理法律來(lái)保障租賃雙方利益。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)無(wú)論選擇重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，都要投入大量的資金。企業(yè)僅僅依靠自有資金難以在市場(chǎng)上長(zhǎng)期立足。為此，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)都想通過(guò)資產(chǎn)證券化方式融資以滿足企業(yè)的資金需求，加快資金回籠，提高資金使用效率。但國(guó)內(nèi)針對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)還不健全，僅有中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年4月聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號(hào)）作為參考，通知僅明確企業(yè)開展住房租賃資產(chǎn)證券化的總體要求、條件、支持領(lǐng)域，以及提供完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序、加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理和營(yíng)造良好政策環(huán)境等，缺乏具體的操作細(xì)則，后續(xù)政府相關(guān)部門還要結(jié)合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況對(duì)其進(jìn)行細(xì)化，這樣才能有助于住房租賃企業(yè)順利開展資產(chǎn)證券化。

（四）經(jīng)營(yíng)管理模式同質(zhì)化

住房租賃市場(chǎng)作為一片“藍(lán)海”，行業(yè)吸引力巨大。很多知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和新興的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)相繼布局住房租賃市場(chǎng)。中國(guó)飯店協(xié)會(huì)2019年4月發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況分析報(bào)告》顯示，截至2018年底，中國(guó)市場(chǎng)上活躍的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)超過(guò)80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1223座集中式公寓（約240052套公寓）和135200套分散式公寓。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的住房租賃市場(chǎng)，企業(yè)選擇的運(yùn)營(yíng)模式是否貼近市場(chǎng)需求關(guān)系到市場(chǎng)占有率能否提升，關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。市場(chǎng)上不同類型的企業(yè)結(jié)合自身的管理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求確定了不同的經(jīng)營(yíng)管理模式。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上主流的公寓經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行分析可以看出，眾多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)管理模式總體上趨于同質(zhì)化，包括房間的設(shè)計(jì)裝修、贏利模式、提供的租前租后服務(wù)、審批流程、智能化管理和融資方式等基本上是大同小異的。房間的裝修設(shè)計(jì)普遍為全裝全配的形式；贏利模式仍然以租金收入為主；提供的租后服務(wù)基本涵蓋了保潔、維修和管家等服務(wù)；審批流程高效簡(jiǎn)單，簽約耗時(shí)短；智能門鎖、水表和電表應(yīng)用普及；融資方式以銀行貸款和社會(huì)資本投資為主，開展資產(chǎn)證券化融資的企業(yè)還比較少。大部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)還沒有探索出標(biāo)新立異的經(jīng)營(yíng)管理模式，這給企業(yè)長(zhǎng)期贏利水平的提高帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)，在一定程度上，也會(huì)削弱企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)實(shí)力。企業(yè)要想在市場(chǎng)上做大做強(qiáng)，逐步擴(kuò)大影響力，必須要對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)估，找出經(jīng)營(yíng)管理存在的短板和薄弱環(huán)節(jié)，集中精力提升經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)施精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，增加租客的 性。

（五）運(yùn)營(yíng)管理成本高

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)開拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)需要投入大量的資金。重資產(chǎn)類型的企業(yè)選擇競(jìng)拍租賃地塊建造租賃房、購(gòu)買整棟樓宇抑或改造收購(gòu)的酒店和廠房用于出租；輕資產(chǎn)類型的企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期租賃空置房源用于出租；經(jīng)營(yíng)管理類型雖然不同，但獲取房源均要有大量資金的強(qiáng)力支撐。國(guó)家為了鼓勵(lì)各類企業(yè)投資住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租賃住房用地土地出讓金雖然低于商品住房用地的出讓金，但出讓金的支付方式是相同的，均要一次性支付。企業(yè)競(jìng)拍租賃地塊就需要支付大額的資金，大部分企業(yè)為了使改造后的公寓便于出租，傾向于購(gòu)買或租賃地段好的房源，這也需要支付高額的資金。企業(yè)獲得房源后還要對(duì)房源進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，房源投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)后，企業(yè)還要支付人工成本和營(yíng)銷成本等日常的運(yùn)營(yíng)管理成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，獲取房源成本一般占70%左右，裝修成本占15%左右，運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)占10%左右，稅收占5%左右。[3]從中可見，受住房租賃市場(chǎng)整體大環(huán)境的影響，運(yùn)營(yíng)管理成本也水漲船高，壓縮了企業(yè)的贏利空間，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的調(diào)整和贏利模式的創(chuàng)新提出了新的課題，企業(yè)如果還沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理理念勢(shì)必會(huì)影響后續(xù)的贏利。

四、提升長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利水平的思考

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)贏利水平的提升是一項(xiàng)系統(tǒng)性和綜合性的工作，需要不同的主體協(xié)同推進(jìn)，既需要政府和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮應(yīng)有的作用，營(yíng)造良好的發(fā)展預(yù)期，也需要企業(yè)守正創(chuàng)新，積極探索適合自己的發(fā)展贏利模式。政府要結(jié)合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況適時(shí)修訂和完善相關(guān)法律法規(guī)，營(yíng)造良好的法治環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也要發(fā)揮好引導(dǎo)作用。

現(xiàn)在，豐富的網(wǎng)絡(luò)公開課資源都是選擇運(yùn)用錄像技術(shù)，組織成龐大的資源數(shù)據(jù)庫(kù)，視覺學(xué)習(xí)有十分明朗的發(fā)展前景及發(fā)展勢(shì)頭。所以，二語(yǔ)習(xí)得一定要充分分析研討“讀圖時(shí)代”具體的語(yǔ)言習(xí)得模式與視覺化教學(xué)開展過(guò)程中所產(chǎn)生的成功經(jīng)驗(yàn)，研究學(xué)習(xí)人員所處的外界因素，社會(huì)環(huán)境變化，順應(yīng)時(shí)代的實(shí)際發(fā)展需求，充分展示出學(xué)科發(fā)展的創(chuàng)新性特點(diǎn)。

（一）牢固樹立正確的經(jīng)營(yíng)理念

住房租賃市場(chǎng)蘊(yùn)藏著大量的投資機(jī)遇，但它也具有經(jīng)濟(jì)性和民生性的雙重屬性，企業(yè)要樹立正確的經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)施的投資策略和經(jīng)營(yíng)管理方式要有針對(duì)性，不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)利益，也要注重社會(huì)評(píng)價(jià)，國(guó)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要努力發(fā)展成為住房租賃市場(chǎng)的主力軍，民營(yíng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要轉(zhuǎn)變成為住房租賃市場(chǎng)的生力軍，二者形成齊頭并進(jìn)的發(fā)展局面。國(guó)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，把民生性放在首位，發(fā)揮好自身的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用。非國(guó)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也要制定合理的投資戰(zhàn)略，積極履行企業(yè)公民責(zé)任，不能為了搶占房源就采取高價(jià)收購(gòu)的方式，也不能為了使房屋盡快投入市場(chǎng)就不合理地壓縮房屋裝修周期，而是要堅(jiān)持正確的經(jīng)營(yíng)思路，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，公平地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造更多的社會(huì)價(jià)值。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，誠(chéng)信是企業(yè)的試金石。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)一旦出現(xiàn)負(fù)面新聞就極易影響其后續(xù)的發(fā)展。企業(yè)要把握好誠(chéng)實(shí)守信和經(jīng)濟(jì)利益的平衡點(diǎn)，合規(guī)合理地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，逐漸擺脫以租金收入為主的贏利模式，深入研究租賃群體的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，在為租客提供服務(wù)的同時(shí)，也要瞄準(zhǔn)租賃群體對(duì)租賃服務(wù)需求產(chǎn)生的新變化，以實(shí)現(xiàn)綜合性、多元化的贏利模式。

（二）合理借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)

與國(guó)內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)相比，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展比較完善，政府頒布實(shí)施了很多金融支持、減免稅費(fèi)等相關(guān)法律法規(guī)，形成了健全的住房租賃法律體系，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展創(chuàng)造了良好的法制環(huán)境，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略，積極研究國(guó)外成功的品牌住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)管理模式，吸收借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)。但因國(guó)情不同，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展階段不同，居民的租賃需求和消費(fèi)偏好也大不相同。國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)絕不能照抄照搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)做法，而是要?jiǎng)?chuàng)造性地加以吸收和轉(zhuǎn)化。企業(yè)應(yīng)根據(jù)在國(guó)內(nèi)不同城市的業(yè)務(wù)布局，堅(jiān)持因城施策和一城一策。

（三）科學(xué)地確定租金標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)想要探索多元化的贏利模式還存在很多掣肘，絕大部分的企業(yè)仍然將租金收入作為主要的利潤(rùn)來(lái)源。企業(yè)科學(xué)地進(jìn)行租金定價(jià)是租金收入模式贏利的核心問題。如果房屋租金定價(jià)過(guò)高，短期內(nèi)能夠快速增加經(jīng)營(yíng)收入，長(zhǎng)期來(lái)看則會(huì)影響企業(yè)的房屋出租率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；如果將房屋租金定價(jià)過(guò)低，短期內(nèi)能夠使房屋快速出租，長(zhǎng)期來(lái)看則會(huì)增加項(xiàng)目的投資回收期和運(yùn)營(yíng)管理壓力。為此，企業(yè)要宏觀地考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也要精準(zhǔn)地分析投入產(chǎn)出情況，全面系統(tǒng)地考慮地段、交通、裝修、租賃期限和客群承受能力等多種因素，加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的調(diào)研，細(xì)分租賃群體，審慎地評(píng)估業(yè)務(wù)布局區(qū)域周邊同類型公寓的租金水平，還要加強(qiáng)對(duì)政府相關(guān)部門和房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)威行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)租賃情況報(bào)告進(jìn)行綜合性的分析研究，研判未來(lái)階段的租金走勢(shì)，為租金定價(jià)提供參考依據(jù)。

（四）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)作用

全國(guó)各地，尤其是一線城市和大中型城市，為了有效監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展，成立了很多房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會(huì)，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)等。有的協(xié)會(huì)成立歷史悠久，在行業(yè)內(nèi)影響力大、權(quán)威性強(qiáng)，也有的行業(yè)協(xié)會(huì)是主管部門根據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況和新變化而推動(dòng)成立的。行業(yè)協(xié)會(huì)基本都將知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)和新興的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)納為會(huì)員單位。行業(yè)協(xié)會(huì)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體和領(lǐng)域?qū)I(yè)人員的自律性組織，是連接政府和企業(yè)的重要橋梁，是向行業(yè)主管部門反映住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況的主要民間組織，具有很多獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在很多相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)，但行業(yè)協(xié)會(huì)的管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平和引導(dǎo)作用還有很多提升空間，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)要逐步完善溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，利用自身優(yōu)勢(shì)，制定符合市場(chǎng)要求的行為規(guī)范，推動(dòng)行業(yè)自律和誠(chéng)信體系的建設(shè)，提供符合實(shí)際的基礎(chǔ)教育培訓(xùn)，為促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)范健康有序發(fā)展提供保障。還要加強(qiáng)行業(yè)的自律管理，積極鼓勵(lì)引導(dǎo)支持還未被納入?yún)f(xié)會(huì)的企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)多元化差異化發(fā)展，以利用協(xié)會(huì)平臺(tái)獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

（五）修訂完善相關(guān)法律法規(guī)

從中央到地方都在大力鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了很多相關(guān)的指導(dǎo)性意見和通知，但它的強(qiáng)制性和約束性與法律是不能相提并論的。健全的法律法規(guī)是保障住房租賃市場(chǎng)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基礎(chǔ)。租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多新情況，包括廠房及商辦用房改建用于租賃住房、住房租賃資產(chǎn)證券化和長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)企業(yè)希望享受稅費(fèi)減免等，難以找到相應(yīng)的法律法規(guī)作為參考。中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化的實(shí)施意見，主導(dǎo)方向仍然是優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化，眾多的中小型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在現(xiàn)階段是不具備參與條件的。國(guó)家相關(guān)部門針對(duì)住房租賃市場(chǎng)實(shí)施的稅收優(yōu)惠政策也僅限于政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集）的公共租賃住房。而作為住房租賃市場(chǎng)主體之一的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，并沒有被納入享受稅收優(yōu)惠的范圍，住房租賃法律制度體系建設(shè)還明顯滯后于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。配套法律法規(guī)的不完善給企業(yè)拓展住房市場(chǎng)造成了極大的不便，也影響了承租人利益的維護(hù)，因此，現(xiàn)在有必要從國(guó)家層面出臺(tái)住房租賃管理的相關(guān)法規(guī)，解決市場(chǎng)上出現(xiàn)的新問題，并通過(guò)立法的方式切實(shí)保障租賃雙方的權(quán)益。

住房租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，在發(fā)展的過(guò)程中要有成熟的贏利模式供企業(yè)借鑒選擇，提升企業(yè)拓展住房租賃市場(chǎng)的積極性，這樣才能激發(fā)不同類型企業(yè)的投資興趣，吸引更多的社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，形成住房租賃市場(chǎng)可行且成熟的贏利模式還需要不同的工作主體協(xié)同努力；政府的主管部門要健全相關(guān)的法律法規(guī)，細(xì)化稅費(fèi)減免的適用條件，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的事前事中事后監(jiān)管；長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也要結(jié)合自身的發(fā)展定位選擇合適的贏利模式。

注釋

1.數(shù)據(jù)來(lái)源于公司官網(wǎng)。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)網(wǎng)站（http://www.315.sh.cn/concern/detail.aspx?id=57）。

3.數(shù)據(jù)來(lái)源于廣東省消委會(huì)消費(fèi)維權(quán)網(wǎng)站（http://www.gd315.gov.cn/show-306-49875-1.html）。