鄭琳

摘 要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在推進業(yè)務(wù)發(fā)展的同時需要充分重視公司的財務(wù)管理工作，特別是要根據(jù)公司的經(jīng)營狀況，不斷改進財務(wù)預(yù)算方面的工作，這不僅是貫徹現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有通過對企業(yè)財務(wù)預(yù)算采取更為科學(xué)、合理的一系列管理措施，才能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營收益的最大化。本文就系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)預(yù)算管理方面的基本情況，分析相關(guān)影響因素，在此基礎(chǔ)上，有針對性地提出改進建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)預(yù)算 ?研究

切實貫徹現(xiàn)代企業(yè)制度，不斷改進企業(yè)的各項管理制度，增強企業(yè)的市場競爭力。其中尤其需要加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理，該工作通過綜合規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的各方面資源，理性開展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的各項前期準備和工程的預(yù)算管理，有效節(jié)約公司開發(fā)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成本，可以增強企業(yè)的經(jīng)濟效益以及市場競爭力，提高市場份額占比，增強競爭力，同時也有助于平抑市場價格，發(fā)揮社會效益，對企業(yè)具有重要作用。

一、財務(wù)預(yù)算的基本特點

（一）涉及的資金數(shù)額大

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在開發(fā)一個項目的過程中，需要動用大量經(jīng)營資金，以此作為基礎(chǔ)，支付建筑在建設(shè)方面的造價和競拍地價等。所以在準備房地產(chǎn)項目開發(fā)前的階段，就需要籌集大量的經(jīng)營資金，從而防止工程推進過程中出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂的情況。在這個意義上說，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其財務(wù)預(yù)算工作不僅有資金數(shù)額大的特點，而且籌措時間緊，融資任務(wù)重。

（二）管理難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)龐雜，需要綜合協(xié)調(diào)土地征用、項目施工、設(shè)備運輸?shù)榷喾矫娴墓こ藤M用預(yù)算，還要綜合考慮項目施工材料的采購、相關(guān)設(shè)施安裝等方面的費用，另外由于房地產(chǎn)方面的項目有一定特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的條件下和不同的時間段，開展項目所遇到的流程也是差異較大的，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其財務(wù)預(yù)算工作的管理難度相對更大。

（三）需要考慮資金預(yù)算等多方面的內(nèi)容

所謂資金預(yù)算，就是首先詳細計算房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)所需的各項經(jīng)營成本，再根據(jù)企業(yè)在融資方面的能力和可預(yù)計的資金收入，來衡量具體業(yè)務(wù)能否盈利。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金預(yù)算方面的工作非常關(guān)鍵，一方面可以預(yù)估、分析新項目，另一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約經(jīng)營成本打開突破口。例如損益預(yù)算，不僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本，還涉及其他雜項費用、承擔(dān)稅費等諸多參數(shù)。首先要根據(jù)已經(jīng)進行銷售的商品房合同，確認企業(yè)在收入方面的預(yù)算;其次要根據(jù)項目施工方面的設(shè)計方案以及營銷部的宣傳方案，綜合分析施工成本和后期營銷成本;再次要分析售后環(huán)節(jié)的費用支出，以及根據(jù)稅法規(guī)定需要繳納的稅務(wù)成本。

二、房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的不足

（一）財務(wù)預(yù)算方面的意識不強

現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沿襲以往的經(jīng)營模式和擴張模式，更習(xí)慣于爭搶地皮等資源，用簡單粗暴的方法搶奪行業(yè)份額，而相對忽略了改進自身的業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營水平，不重視開展財務(wù)預(yù)算工作。但事實上財務(wù)預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營工作的基礎(chǔ)，可以充分降低企業(yè)成本、擴大經(jīng)營利益，對企業(yè)發(fā)展具有關(guān)鍵作用。但大部分房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)對此意識不夠，盡管一些企業(yè)設(shè)置了相關(guān)部門，安排了工作人員，但很多都是流于形式，在實際工作過程中這些部門作用很小，有的形同虛設(shè)。所以必須切實強化房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理方面的重視程度和工作意識，有效解決企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理能力不強的問題。

（二）缺乏相對完善的財務(wù)預(yù)算體系

從大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，不僅缺乏對相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)的充分重視以及關(guān)注，而且在對財務(wù)數(shù)據(jù)資料進行處理的過程中，也缺乏科學(xué)、合理的信息分析，難以據(jù)此分配企業(yè)資源、節(jié)約經(jīng)營成本。特別是缺乏完善、系統(tǒng)的財務(wù)預(yù)算工作模式，難以做到及時整理、分析以往房產(chǎn)項目開發(fā)過程中的財務(wù)工作情況，從而預(yù)估房產(chǎn)項目通過銷售、經(jīng)營所形成的企業(yè)收入和經(jīng)營利潤。另外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理方面形同虛設(shè)，所以往往不能準確、全面地定位企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，難以根據(jù)本企業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點有針對性地制定財務(wù)預(yù)算制度，缺乏執(zhí)行力度。

（三）缺乏新穎的財務(wù)預(yù)算管理措施

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營目標需要充分考慮企業(yè)在財務(wù)預(yù)算方面的研究結(jié)果，以此為基礎(chǔ)，調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略目標。所以財務(wù)預(yù)算方法需要緊跟社會發(fā)展和行業(yè)發(fā)展狀況，做到與時俱進。但是由于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所進行的財務(wù)預(yù)算工作不注重創(chuàng)新，大多僅僅是對于以往工作的簡單分析、總結(jié)，難以形成新穎、有效的預(yù)算措施，造成房地產(chǎn)企業(yè)出臺的財務(wù)預(yù)算研究不精準、不科學(xué)，難以應(yīng)用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標，服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

三、改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作的建議

（一）不斷完善財務(wù)預(yù)算管理策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要非常系統(tǒng)、科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算管理，其工作的整體性、綜合性都比較強，這就要求企業(yè)的各個部門都參與到公司的財務(wù)預(yù)算工作中來，企業(yè)應(yīng)對于房產(chǎn)項目開展過程中的各個環(huán)節(jié)都進行高質(zhì)量的預(yù)算管理，從而提高企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作的水平和效率。在這個意義上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定、出臺財務(wù)預(yù)算管理方面的有效制度，借助于財務(wù)預(yù)算各項制度發(fā)揮綜合作用，充分整合各部門的工作，把公司的投資、經(jīng)營風(fēng)險降至最低程度，增進企業(yè)在市場中的競爭能力和抵抗經(jīng)濟環(huán)境影響的能力。

一是要找到正確的研究定位，企業(yè)可以借助于財務(wù)預(yù)算管理工作，制定公司的業(yè)務(wù)拓展方向，采用財務(wù)預(yù)算管理形成的數(shù)據(jù)、資料，開發(fā)更多、更符合公司實際的投資機會，全面拓展市場，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。二是通過財務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)進行全面收集、整理，以此分析房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)過程中所需要的經(jīng)營資金，精確估算企業(yè)的融資渠道和融資行為應(yīng)怎樣與之進行匹配，根據(jù)估算的結(jié)論，形成詳細、科學(xué)、合理的項目資金評估表。三是在推進房地產(chǎn)項目的環(huán)節(jié)，根據(jù)開發(fā)進度，把預(yù)算設(shè)計的資金總量與實際使用的資金進行比較，在此基礎(chǔ)上合理調(diào)整企業(yè)的投資標準和投資方向，把企業(yè)的經(jīng)營成本降到最低。

（二）健全財務(wù)預(yù)算相關(guān)機制

一套健全、合理的績效考核制度可以在企業(yè)的財務(wù)預(yù)算工作中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，房地產(chǎn)企業(yè)可以探索改變以往片面推進考核員工績效制度的做法。例如把工程開展進度作為業(yè)務(wù)考核的重點，將財務(wù)部門的工作與企業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系起來，更充分地發(fā)揮績效考核制度和員工激勵機制對于工作開展的促進作用，有效激發(fā)財務(wù)預(yù)算崗位技術(shù)人員在工作中的積極性，將財務(wù)預(yù)算對于企業(yè)發(fā)展的作用細化到每個相關(guān)人員的工作中。另外應(yīng)該通過財務(wù)預(yù)算機制加強各部門的彼此交流，打造以財務(wù)部門為工作中心，其他相關(guān)部門進行配合的工作機制，這樣可以更為及時地掌握相關(guān)工程的各項施工情況、工程材料的競標以及選購等工作信息，實現(xiàn)所有環(huán)節(jié)的財務(wù)預(yù)算管理，增進財務(wù)預(yù)算工作的全面性和可靠性。

（三）改進財務(wù)預(yù)算管理的工作措施

對于財務(wù)預(yù)算管理工作，首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解房產(chǎn)項目、資金儲備等方面的各項數(shù)據(jù)資料，對其做出細致的分析、處理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過財務(wù)預(yù)算管理形成對工作推進進度的嚴格監(jiān)管。再次，企業(yè)需要通過在財務(wù)預(yù)算管理過程中應(yīng)用專業(yè)預(yù)算技術(shù)取得精準的預(yù)算管理資料，在此基礎(chǔ)上形成內(nèi)部業(yè)務(wù)規(guī)劃和企業(yè)發(fā)展目標[8]。這幾個方面的內(nèi)容都需要企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理方面做到與時俱進，采用先進方式，提高工作效果。例如在人員配置方面，由于企業(yè)缺乏既懂財務(wù)、又懂管理，而且熟悉財務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)的綜合性人才，導(dǎo)致相關(guān)工作的效率不高。但在現(xiàn)代人才管理領(lǐng)域，可以借助于第三方專業(yè)機構(gòu)開展相關(guān)工作。另外在技術(shù)方面，隨著先進信息技術(shù)的廣泛普及，企業(yè)可以探索建立企業(yè)的財務(wù)預(yù)算信息平臺，匯聚各個部門的工作信息，統(tǒng)一進行調(diào)度管理，從而提高工作效率。

四、結(jié)束語

于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了更有效地進行公司經(jīng)營，取得更大的效益，必須做好財務(wù)預(yù)算管理工作，對于預(yù)估數(shù)據(jù)盡量精確，把事故責(zé)任有效落實，根據(jù)企業(yè)日常經(jīng)營過程中的財務(wù)預(yù)算工作，打造富于效率的管理體系。本文從優(yōu)化相關(guān)工作人員的隊伍結(jié)構(gòu)和專業(yè)素質(zhì)、改進財務(wù)預(yù)算管理措施以及出臺房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理制度等方面進行全面探討，力圖增進我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理方面的工作效果。

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