李志明

摘 要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也如日中天，保持穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)活力增長(zhǎng)的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)如此境況，想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，不僅要提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且也需要合理的控制成本?；诖?，本文將深入分析房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理，以此為房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)提供一些可行性的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;成本管理;對(duì)策

引言

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，人口的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)住房的需求越來越大，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也面臨著一些挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要對(duì)工程管理進(jìn)行把控，制定嚴(yán)密的、科學(xué)的、高效的管理手段，并且對(duì)于項(xiàng)目成本來說，精準(zhǔn)的控制手段不可或缺。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，完成好項(xiàng)目成本管理的工作，這是房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目之前，需要對(duì)工程作出一個(gè)完美的規(guī)劃，工程的規(guī)劃管理對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是邁出第一步的基石。企業(yè)因地制宜的制定項(xiàng)目計(jì)劃，同時(shí)根據(jù)此計(jì)劃制定相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃。項(xiàng)目管理由兩部分組成，其一是項(xiàng)目定位，其二是工程設(shè)計(jì)。首先，項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)程度決定了項(xiàng)目實(shí)際銷售速度的快慢，并且這種速度也會(huì)直接作用于資金在市場(chǎng)上的流動(dòng)速度，同時(shí)，百分之七十工程造價(jià)是由設(shè)計(jì)定位決定的;其次，優(yōu)秀的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)能夠提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提升房屋的銷售速度，同時(shí)還可為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，打造品牌企業(yè)。因此，設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段做好一切準(zhǔn)備，例如項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)展、銷售措施等，都必須在此階段完成。

二、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對(duì)策分析

第一，做好房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)成本的管控工作。

設(shè)計(jì)成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，需要以國(guó)家設(shè)計(jì)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和升級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為基點(diǎn)，在招標(biāo)與投標(biāo)過程中同樣也需要做好設(shè)計(jì)方案，讓經(jīng)濟(jì)與行業(yè)技術(shù)緊密的進(jìn)行有效的結(jié)合。房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著從事房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工作人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)的不足、設(shè)計(jì)理念沒有緊跟時(shí)代步伐等問題;同樣地，對(duì)于房地產(chǎn)工程中的造價(jià)問題，工作人員更多的是關(guān)注項(xiàng)目的成本預(yù)算，并沒有全面考慮到房地產(chǎn)設(shè)計(jì)上的技術(shù)問題;因此，房地產(chǎn)的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)層面上存在著許多不合理的現(xiàn)象，對(duì)于前期的工程造價(jià)來說，不易控制。面對(duì)這種情況，需要在前期制定相應(yīng)的階段性管理工作。首先，在設(shè)計(jì)上需要選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的設(shè)計(jì)公司，不應(yīng)節(jié)省設(shè)計(jì)成本而選擇綜合素質(zhì)低的公司，先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)工作人員之間的溝通，合理的解決工作上存在的問題，實(shí)時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，以及安排接下去的工作，同時(shí)企業(yè)需要明確表達(dá)自身的實(shí)際訴求，設(shè)計(jì)出合乎規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程[1]。

第二，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本的掌控工作。

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目施工之前，需要做好施工成本的合理控制工作。就房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同來說，里面包含了工程款項(xiàng)的撥付、工程的結(jié)算、索賠方式的處理等相關(guān)方面，房地產(chǎn)的經(jīng)費(fèi)控制和效率控制是影響質(zhì)量控制的兩個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工合同不僅僅包括施工過程中的一些事項(xiàng)，還包括合同中明確規(guī)定了施工的工期、合同的違約處理、以及施工過程中的結(jié)算問題。在施工之前的造價(jià)管理工作，需要建立完善的職責(zé)分工制度，從項(xiàng)目決策到項(xiàng)目的預(yù)算，從支付管理到竣工的結(jié)算工作，從監(jiān)督檢查到市場(chǎng)的調(diào)研，都需要合理的前期安排。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本的掌控工作，對(duì)于房地產(chǎn)的工程材料需要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，選擇性價(jià)比高的工程材料，由于工程材料的費(fèi)用占據(jù)設(shè)計(jì)成本的大部分，這就需要負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研的工作人員及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，搜集實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)信息，有效地控制房地產(chǎn)施工材料的成本。因此，企業(yè)制定完善的成本預(yù)算管理機(jī)制，能夠有效的控制整個(gè)施工成本，并能合理的安排施工的進(jìn)度。

第三，做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本的控制工作。

房地產(chǎn)招標(biāo)工作的開展中，需要堅(jiān)持實(shí)事求是、公平公正的原則，這有利于為企業(yè)樹立一個(gè)良好的品牌形象。參與工程招標(biāo)工作的工作人員需要搜集完善的信息，根據(jù)這些信息分析工程造價(jià)以及招標(biāo)投標(biāo)的制定方案，通過合理的價(jià)格獲得開發(fā)權(quán)利。在制定合同的過程中，需要在合同中明確各個(gè)條款，合同中涉及到的費(fèi)用不能模棱兩可，明確工期、價(jià)款以及違約處理等等。

第四，建立成本信息的控制平臺(tái)。

企業(yè)引進(jìn)優(yōu)秀的信息管理人才和制作精良的軟件，組成一個(gè)從信息開發(fā)到信息管理全面的管理團(tuán)隊(duì)，建立成本信息的控制系統(tǒng)，從項(xiàng)目預(yù)算到項(xiàng)目銷售，從項(xiàng)目成本到人力資源的管理，從資金管理到客戶的信息管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的統(tǒng)一，有利于提高企業(yè)的工作效率[2]。

三、結(jié)束語(yǔ)

工程管理在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中占有重要的位置，其成本管理直接影響著整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，包括前期開發(fā)與設(shè)計(jì)、投標(biāo)招標(biāo)、施工、銷售等等環(huán)節(jié)。完善成本管理制定，落實(shí)成本管理措施，減少不必要的浪費(fèi)和超支，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王潤(rùn)生.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分[J].市場(chǎng)周刊·理論版，2017（28）：334-334.

[2]蔡欽男.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2018，184（09）：66-67.