徐通林

摘 要：現(xiàn)目前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速、高效發(fā)展，建筑行業(yè)領(lǐng)域也隨之有明顯變化的發(fā)展趨勢(shì)，如愈發(fā)繁雜的施工技術(shù)、逐漸擴(kuò)大的建筑規(guī)模、集成化的應(yīng)用價(jià)值以及多元化的指導(dǎo)理念，這些種種變化更加促進(jìn)了我國(guó)物業(yè)企業(yè)管理的發(fā)展。各物業(yè)企業(yè)須明確知道經(jīng)濟(jì)管理的具體要求，并嚴(yán)格按照要求全面提升自身綜合實(shí)力，才能在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力以及提高市場(chǎng)份額，強(qiáng)化在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代化市場(chǎng)的基礎(chǔ)，為各位業(yè)主提供更加滿意的優(yōu)質(zhì)化、高效化的服務(wù)。鑒于上述情況，本文根據(jù)我國(guó)物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r，探索了以此為背景的關(guān)于各物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作開展存在的問題及有效策略，但愿以下研究理論，可以對(duì)各物業(yè)企業(yè)在開展實(shí)際工作中有所幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);經(jīng)濟(jì)管理;策略

一、物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理問題存在

（一）物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量有差距

物業(yè)企業(yè)的主要工作內(nèi)容就是為業(yè)主提供基本服務(wù)以及新形勢(shì)下新趨向的服務(wù)需求，在提供服務(wù)的過程中收取服務(wù)費(fèi)用。企業(yè)效益提高的影響因素以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平提升的重要原因就是物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)全國(guó)的物業(yè)情況綜合評(píng)估，發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取普遍有抵觸情緒，評(píng)價(jià)也低，覺得物業(yè)費(fèi)繳納太高，但得到的服務(wù)質(zhì)量較差，形成了一種付出與收獲有差距的現(xiàn)象。

（二）收繳物業(yè)費(fèi)過程困難

由于業(yè)主覺得所繳物業(yè)費(fèi)和得到的服務(wù)質(zhì)量有差距，業(yè)主在繳納物業(yè)費(fèi)過程中有抵觸情緒，甚至出現(xiàn)了少交以及不交的現(xiàn)象，造成了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)比較困難。而對(duì)于業(yè)主的評(píng)價(jià)過低，物業(yè)企業(yè)并沒有采取有效地解決措施甚至沒有給出合理的解釋，導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)這種行為產(chǎn)生了抵觸情緒。究其原因，客觀地講是物業(yè)企業(yè)的管理問題，無(wú)法保證服務(wù)質(zhì)量，另外，也沒有滿足業(yè)主的對(duì)于物業(yè)管理的要求，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之問的矛盾產(chǎn)生。這些問題會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生十分不良的影響。

（三）收取物業(yè)費(fèi)規(guī)定不明確

物業(yè)領(lǐng)域的大形勢(shì)下，大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)沒有明確規(guī)定物業(yè)費(fèi)繳納這方面的相關(guān)內(nèi)容，也沒有相應(yīng)的費(fèi)用公開信息。對(duì)于此種現(xiàn)象，可以說(shuō)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)收取的想法能夠體諒的。大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)沒有辦法提供服務(wù)項(xiàng)目上的具體資金明細(xì)，以致于業(yè)主根本無(wú)法得知物業(yè)費(fèi)的繳納以及資金的去向是否合理，進(jìn)而質(zhì)疑物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)。對(duì)于此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該給業(yè)主一個(gè)具有數(shù)據(jù)支撐的合理的解釋，最重要的是制定有效解決的可行性方案，解決業(yè)主心存的質(zhì)疑和不滿，這樣才可以與業(yè)主達(dá)成一致，有效地解決問題。

（四）缺乏專業(yè)的管理人才

物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作特點(diǎn)是流程繁雜、細(xì)節(jié)問題較多，所以制定制度來(lái)約束相關(guān)工作人員的行為是非常有必要的，制度要求明確劃分權(quán)限與職責(zé)，把出現(xiàn)權(quán)責(zé)的缺失或重負(fù)的概率降至為零，同時(shí)還要提高全體工作人員的服務(wù)水平、管理能力、專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)，以保證業(yè)主能得到滿意的服務(wù)。但目前的狀況是，國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人才水平參差不齊，專業(yè)度不夠，導(dǎo)致工作開展的效率和質(zhì)量都比較低，無(wú)法推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理企業(yè)管理手段落后、技術(shù)含量低

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、高新技術(shù)以及通信技術(shù)的迅猛發(fā)展，新技術(shù)的革命受到了物業(yè)企業(yè)的青睞，為物業(yè)企業(yè)服務(wù)手段的創(chuàng)新提供了新的基礎(chǔ)，智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理服務(wù)成了企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。在將來(lái)也會(huì)是作為基本的物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)手段，物業(yè)企業(yè)需要考慮如何使用快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段來(lái)進(jìn)一步提高服務(wù)水平。

二、有效提升物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的策略

（一）經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目的明確

現(xiàn)目前，物業(yè)企業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目范圍不明確的問題普遍存在，針對(duì)此種現(xiàn)象，各物業(yè)企業(yè)應(yīng)該在普遍使用會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，以制度的形式加強(qiáng)明確服務(wù)范圍和管理項(xiàng)目，同時(shí)進(jìn)行類別化、層次化管理不同的項(xiàng)目。如內(nèi)部營(yíng)業(yè)成本的管理，物業(yè)企業(yè)可以依據(jù)服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)，把它分為個(gè)性化服務(wù)營(yíng)業(yè)成本和共性服務(wù)營(yíng)業(yè)成本兩部分。對(duì)這一工作的突出特點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)必須著重注意業(yè)主資產(chǎn)核算這部分工作，同時(shí)還要確保工作開展的全面性、客觀性和及時(shí)性，進(jìn)而在資產(chǎn)保障和意外索賠方面打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該把物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的專項(xiàng)資金單獨(dú)列出來(lái)，以此大力支撐和保障這部分資金的?？顚Ｓ谩１热?，設(shè)置公共設(shè)施部分、房屋公共部分等維修資金，把專項(xiàng)資金運(yùn)用于不同的業(yè)務(wù)管理并把工作落到實(shí)處。相對(duì)而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或是流動(dòng)的檔案管理工作也是需要重視的，要明確在檔案上記錄每一筆資金的走向，避免款項(xiàng)出現(xiàn)不知去處的現(xiàn)象，以便強(qiáng)有力地保障和支持經(jīng)濟(jì)管理工作。

（二）人才培訓(xùn)力度的加大

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作的高效開展離不開專業(yè)化、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，因此，要想順利開展經(jīng)濟(jì)管理工作，物業(yè)企業(yè)必須重視人才隊(duì)伍的建設(shè)。對(duì)于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)缺乏經(jīng)濟(jì)管理人才的現(xiàn)象，一方面國(guó)家應(yīng)該做好頂層設(shè)計(jì)，加大制度建設(shè)、資金投入力度以及各學(xué)校對(duì)口專業(yè)的政策引導(dǎo)，提供強(qiáng)有力的人才支撐以此規(guī)范該領(lǐng)域人才并加大人才領(lǐng)域的規(guī)模;另一方面，就物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展本身而言，首先，做好經(jīng)濟(jì)管理各崗位的錄用工作，明確標(biāo)識(shí)用人標(biāo)準(zhǔn)和用人要求，堅(jiān)定不移的踐行符合要求的用人原則，避免出現(xiàn)裙帶關(guān)系或是渾水摸魚用人的局面，從源頭上嚴(yán)格要求用人，便于提升經(jīng)濟(jì)管理人員隊(duì)伍的專業(yè)性。其次，借助內(nèi)容豐富、形式多樣的專業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)來(lái)加大對(duì)工作人員的實(shí)踐及理論指導(dǎo)的培訓(xùn)力度，比如管理能力知識(shí)競(jìng)賽、專業(yè)交流會(huì)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)講座等等，以便工作人員認(rèn)識(shí)到該領(lǐng)域的前沿技術(shù)及先進(jìn)理念，進(jìn)而在學(xué)習(xí)的進(jìn)程中，提升自身管理能力、專業(yè)素養(yǎng)、創(chuàng)新意識(shí)及服務(wù)水平，可以更好地滿足在實(shí)踐精力管理工作的需要。最后，建立管理機(jī)制，將人員管理過程中的績(jī)效考核和落實(shí)崗位責(zé)任相結(jié)合。不僅在制度上明確不同主體的職責(zé)與權(quán)限，也需要通過獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)部分表現(xiàn)較好的工作人員，以此在物業(yè)企業(yè)營(yíng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)合作氛圍，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)管理工作的良好外部環(huán)境的創(chuàng)設(shè)。

（三）管理制度的建立和健全

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作的開展需要建立一套完善、長(zhǎng)效以及可續(xù)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管控制度，加強(qiáng)實(shí)際管理工作外部環(huán)境的創(chuàng)設(shè)。第一，各物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)濟(jì)管理小組，小組成員均是經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人員，明確劃分工作人員的職責(zé)和權(quán)限，把權(quán)責(zé)的缺失或重復(fù)的問題出現(xiàn)的概率降至為零。第二，要設(shè)置完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理制度，尤其是聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)不同部門業(yè)務(wù)信息的交流和合作，將傳統(tǒng)管理模式下各部門單獨(dú)隔離工作的局面打破。為實(shí)踐經(jīng)濟(jì)管理工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的合作基礎(chǔ)。第三，建立物業(yè)企業(yè)信用評(píng)價(jià)制度，信用評(píng)價(jià)制度的定義是檢查企業(yè)日常工作，包括執(zhí)行部門政策和受理投訴量等情況，剖析物業(yè)企業(yè)的工作狀態(tài)和服務(wù)水平，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)進(jìn)行打分評(píng)級(jí)的制度。因此，信用評(píng)價(jià)制度能夠規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理行為，完善市場(chǎng)信用體系，有助于物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平，誠(chéng)信觀念，同時(shí)還能更好地推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。第四，設(shè)置收費(fèi)激勵(lì)制度，激勵(lì)工作人員變被動(dòng)為主動(dòng)，建立完善的激勵(lì)機(jī)制和措施，物業(yè)企業(yè)可以設(shè)定一個(gè)年度收繳物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)問，超額完成的工作人員可以受到資金獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而提高工作人員的收取物業(yè)費(fèi)的積極性、主動(dòng)性。第五，建立一套科學(xué)的項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制，它的定義是物業(yè)企業(yè)明確自身的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以滿足業(yè)主的接受區(qū)間及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，從而減少業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)收取的抵觸情緒，推進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)工作的開展。

（四）收費(fèi)管理的規(guī)范開展

收費(fèi)管理的過程是各企業(yè)物業(yè)進(jìn)行前期項(xiàng)目籌劃，預(yù)估自身的項(xiàng)目成本，然后制定合理的項(xiàng)目定價(jià)方案，并交由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)審批部門審核，通過之后便可以投入使用。因此，對(duì)于現(xiàn)目前廣泛存在的部分業(yè)主、部門分項(xiàng)目收費(fèi)難的問題。第一，地方政府可以行使其職能作用，適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)一下，參與物業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制，在一定程度上監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的定價(jià)決策，從而有效地緩解廣大業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的矛盾。第二，企業(yè)物業(yè)加強(qiáng)與廣大業(yè)主之間的溝通交流，了解收費(fèi)難的具體原因及廣大業(yè)主的想法與意見，針對(duì)不同原因采取相對(duì)應(yīng)的解決措施，以滿足業(yè)主需要為目標(biāo)。第三，物業(yè)企業(yè)要拓展思維，利用社會(huì)力量的作用，運(yùn)用多種方式催繳物業(yè)費(fèi)。比如與業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致，制定《管理規(guī)約》督促業(yè)主的繳費(fèi);由法院執(zhí)行催繳物業(yè)費(fèi);定期在小區(qū)公示欄張貼惡意不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單等等。第四，企業(yè)物業(yè)應(yīng)該針對(duì)業(yè)主開展普法宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)法治教育的宣傳，讓他們能清楚知道自身的義務(wù)和權(quán)利，并可以使用法律來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)利，從而提升物業(yè)費(fèi)用收取金額，以此降低兩者之問發(fā)生沖突的概率，推進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)工作的開展。

（五）采用科技手段開展經(jīng)濟(jì)管理工作

針對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理手段落后、技術(shù)含量低的現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)以及通信技術(shù)來(lái)開展經(jīng)濟(jì)管理工作，比如物業(yè)管理軟件與移動(dòng)終端的應(yīng)用相結(jié)合，由建立業(yè)主微信群導(dǎo)向App的創(chuàng)設(shè)，建立社區(qū)電商以便物業(yè)企業(yè)提供商業(yè)服務(wù)以及聯(lián)合或者自行創(chuàng)建網(wǎng)上平臺(tái)。

三、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于經(jīng)濟(jì)管理的改革措施，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)透明化以及規(guī)范化，以業(yè)主方便了解每一筆費(fèi)用，并提出相對(duì)應(yīng)的看法和建議，這樣可以讓雙方能依據(jù)透明化的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得到相應(yīng)的服務(wù)。最終達(dá)到物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)服務(wù)兩者之間能夠匹配的目標(biāo)，從而可以全額收取服務(wù)費(fèi)，減少收取物業(yè)費(fèi)的難度，保證提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理。

參考文獻(xiàn)：

[l]陳俊杰.淺談加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策[J].低碳世界，2014（11）：197-198.

[2]周濤，黃瑋林.對(duì)我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的思考[J].群文天地月刊，2009（8）：54-55.

[3]梁文生，韓俊英.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010（3）：105-106.

[4]李鳳琴.試析物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的有效實(shí)施策略[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（10）：56-57.