王憶

企業(yè)國有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目中，我們常常會遇到原租賃合同在信息公告前已經(jīng)到期，轉(zhuǎn)讓方與原承租人未再簽訂新的租賃合同。由于進場交易完成的期限通常也就1至2個月，原承租戶與轉(zhuǎn)讓方協(xié)商后通常得以繼續(xù)占用和使用房屋，租金按日計算，直到產(chǎn)生受讓方后搬出。于是，轉(zhuǎn)讓方在擬定公告時就會發(fā)現(xiàn)一些問題，即公告中的“優(yōu)先權(quán)人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)”欄如何填寫，原承租戶是否屬于優(yōu)先權(quán)人，是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

要回答一個問題，我們首先來看一個概念——不定期租賃。合同法“租賃合同”章節(jié)有三處提到了“不定期租賃”，分別為：（一）合同法第二百一十五條“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”;（二）合同法第二百三十二條“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃”;（三）合同法第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”。由此，我們可以得出結(jié)論，合同法上的“不定期租賃”其實質(zhì)是租賃期限沒有約定或者約定不明，當(dāng)事人無法確定租賃期限或知曉且接受租賃期限不確定。也正是由于這種租賃期限的不確定性，合同法賦予了“不定期租賃”的當(dāng)事人特殊權(quán)利，即“當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”，隨時解除權(quán)是不定期租賃區(qū)別于通常租賃關(guān)系的最大不同。

這時我們再來看篇首提到的項目情形，屬于合同法第二百三十六條的不定期租賃情形（原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限不確定）。篇首提到的問題，也就簡化為“不定期租賃的原承租戶是否享有優(yōu)先購買權(quán)？”從法理和實踐角度來說，不定期租賃的原承租戶不享有優(yōu)先購買權(quán)，理由是：不定期租賃中的優(yōu)先購買權(quán)不具有實際意義，法律規(guī)定“買賣不破租賃”其本意是為了保護租賃關(guān)系中處于相對弱勢地位的承租人的居住權(quán)這一生存權(quán)利，但不定期租賃的當(dāng)事人都知曉且接受租賃關(guān)系可隨時解除，出租人可以采取在合理期限前通知解除的方式解除租賃合同，從而使基礎(chǔ)租賃關(guān)系消滅，承租人的居住權(quán)本就是“漂泊不定”，優(yōu)先購買權(quán)就更無從談起。如果這時候還要求轉(zhuǎn)讓方在處分標(biāo)的時必須考慮交易對象保護不定期承租人的居住權(quán)，限制轉(zhuǎn)讓方處分資產(chǎn)的部分權(quán)利顯然是對轉(zhuǎn)讓方的不公平。但是，從國有資產(chǎn)進場交易角度來說，不定期租賃的原承租戶可以作為優(yōu)先權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)，這種權(quán)利來自于國有轉(zhuǎn)讓方賦予原承租人的權(quán)利，是一種約定權(quán)利而非法定權(quán)利。

綜上，國有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告中的“優(yōu)先權(quán)人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)”欄如何填寫，不定期租賃的原承租戶是否屬于優(yōu)先權(quán)人，要視情形而定，交易機構(gòu)在輔導(dǎo)項目進場交易時應(yīng)充分了解情況，提示轉(zhuǎn)讓方，并做好相關(guān)材料說明和通知程序。