余碧藝

(漳州市測繪設(shè)計(jì)研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

房屋作為人們賴以生活的重要場所，也是一種人們對家的概念的具體實(shí)現(xiàn)，一直以來人們對其都非常重視。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房屋作為一種高價(jià)值的商品，交易雙方對獲取房屋及其用地相關(guān)信息的需求更加迫切，更需要準(zhǔn)確地了解房屋的相關(guān)信息。房地產(chǎn)測繪作為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的測繪技術(shù)手段隨之衍生并發(fā)展壯大。

房地產(chǎn)測繪(也稱房產(chǎn)測繪或房產(chǎn)測量)是通過調(diào)查和測量等手段獲取房屋及其用地范圍、位置、房屋權(quán)屬、面積及利用現(xiàn)狀等相關(guān)信息并對其進(jìn)行處理、存儲(chǔ)和應(yīng)用的一門學(xué)科。房地產(chǎn)測繪作為一種法定測繪，不僅具有技術(shù)性，同時(shí)具有政策性和法律效力。房地產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)后，為房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛等行為提供具有法律效力的依據(jù)；另外房地產(chǎn)測量成果為房地產(chǎn)評(píng)估、征稅、交易和房產(chǎn)抵押等相關(guān)服務(wù)提供準(zhǔn)確的信息；房地產(chǎn)測繪成果同樣可以作為城市規(guī)劃及其他城鎮(zhèn)事業(yè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過分析房地產(chǎn)測繪的研究現(xiàn)狀，既有利于促進(jìn)測繪行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又有利于更好地推進(jìn)城市規(guī)劃、推動(dòng)城市改造。

1.1 數(shù)據(jù)來源

中國學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)絡(luò)出版總庫(CNKI)作為集合國內(nèi)學(xué)術(shù)期刊的大數(shù)據(jù)庫，承載了各個(gè)學(xué)科的研究成果，為各學(xué)科的發(fā)展提供了豐富的研究資料。本文的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)源于CNKI，以該數(shù)據(jù)庫“房地產(chǎn)測繪”相關(guān)的文獻(xiàn)作為樣本來源。該樣本所屬的期刊種類多樣、樣本容量較大、涵蓋主題豐富，因此統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果具有較強(qiáng)的代表性。

1.2 樣本選取

樣本的選取經(jīng)過以下方式進(jìn)行甄選：檢索方式為高級(jí)檢索，檢索條件設(shè)定為①篇名為“房地產(chǎn)”或“房產(chǎn)”且含“測繪”或“測量”；②并且全文含“測繪”或“測量”一詞；③精確檢索全部期刊來源刊載的文獻(xiàn)；④文獻(xiàn)發(fā)表時(shí)間設(shè)定為“1991年01月01日～2017年12月31日”。以此為條件在CNKI進(jìn)行檢索，共檢索到 1 280篇相關(guān)文獻(xiàn)。

1.3 研究維度與操作化

本文主要分析房地產(chǎn)測繪的研究概況，主要通過以下三個(gè)方面對本文所選樣本進(jìn)行文獻(xiàn)計(jì)量分析：

(1)文獻(xiàn)發(fā)表年代分布：指文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)量與公開發(fā)表時(shí)間的分布關(guān)系。通過分析文獻(xiàn)發(fā)表量與年份的關(guān)系，總結(jié)房地產(chǎn)測繪相關(guān)研究的發(fā)展規(guī)律、研究熱度等。

(2)文獻(xiàn)類型：指文獻(xiàn)的資源類型、學(xué)科來源、研究層次等方面的分布情況。房地產(chǎn)測繪成果作為房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)依據(jù)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、投資等各個(gè)方面，通過分析相關(guān)研究的文獻(xiàn)類型，能夠更好地了解相關(guān)行業(yè)或?qū)W科與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的緊密程度等。

(3)研究主體與主題：研究主體是指研究者的姓名、所屬機(jī)構(gòu)、所屬基金等。對研究主體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，能夠了解對房地產(chǎn)相關(guān)研究的集中程度，以及進(jìn)行房地產(chǎn)測繪研究的主要機(jī)構(gòu)類型等；研究主題指學(xué)者試圖闡述的與房地產(chǎn)測繪相關(guān)的問題，能夠了解房地產(chǎn)測繪研究方向的發(fā)展歷程和現(xiàn)在房地產(chǎn)測繪研究的熱點(diǎn)問題，并對房地產(chǎn)測繪的發(fā)展趨勢進(jìn)行判斷。

2 房地產(chǎn)測繪研究成果的文獻(xiàn)計(jì)量分析

1991年～2017年，CNKI數(shù)據(jù)庫共收錄房地產(chǎn)測繪相關(guān)文獻(xiàn) 1 280篇。通過上文中所提四個(gè)方面對其進(jìn)行計(jì)量分析。

2.1 文獻(xiàn)發(fā)表年代分布

各年份的文獻(xiàn)載文量在一定程度上能夠反映各年份相關(guān)研究的發(fā)展情況。對本文中收錄的 1 280篇文獻(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，文獻(xiàn)載文量在不同年份的分布情況及其變化趨勢如圖1所示。

圖11991～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪相關(guān)文獻(xiàn)的數(shù)量變化圖

由圖1可見，我國房地產(chǎn)測繪的研究文獻(xiàn)數(shù)量呈現(xiàn)伴隨波動(dòng)的總體上升的趨勢。根據(jù)變化較為顯著的年份節(jié)點(diǎn)，將該房地產(chǎn)測繪相關(guān)文獻(xiàn)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個(gè)階段：

(1)起步階段(1991～1998)，該階段CNKI共收錄22篇文獻(xiàn)，年均2.7篇。該階段公開發(fā)表的房地產(chǎn)測繪相關(guān)的文獻(xiàn)數(shù)量十分有限，1991年和1992年分別只有1篇相關(guān)文獻(xiàn)，之后幾年相對穩(wěn)定。這一階段以討論1991年發(fā)布的房地產(chǎn)測繪行業(yè)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》研究和應(yīng)用為主[1，2]。對房產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用的研究相對較少。1994年楊慶孚等利用航測方法測繪大比例尺房地產(chǎn)地籍圖，對航測技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中進(jìn)行了探究，并取得一定的成果[3，4]。本階段大部分文獻(xiàn)重點(diǎn)討論了行業(yè)規(guī)范的應(yīng)用及房地產(chǎn)測繪成果管理等方面的問題，一方面總結(jié)行業(yè)規(guī)范應(yīng)用中存在的問題，另一方面也在為房地產(chǎn)測繪的國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的出臺(tái)做準(zhǔn)備。

(2)波動(dòng)階段(1999～2006)，該階段共收錄255篇相關(guān)文獻(xiàn)，年均36.4篇。相對上一階段已經(jīng)有了長足的發(fā)展，該階段的文獻(xiàn)數(shù)量總體上呈增長趨勢，并呈現(xiàn)出明顯的波動(dòng)變化。2000年和2004年的文獻(xiàn)量明顯高出其他年份，其中2000年國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布，房地產(chǎn)測繪有了國家的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，2000年發(fā)表論文的主要是對新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的分析解讀和討論[5]。隨著新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的實(shí)施，房地產(chǎn)測繪行業(yè)逐漸市場化，同時(shí)出現(xiàn)了一些問題[6]。2004年國家出臺(tái)一系列以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊[7]。四川召開房產(chǎn)測繪工作交流會(huì)，討論房產(chǎn)測繪的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題和如何促進(jìn)房地產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展等問題[8]。本階段有關(guān)于房地產(chǎn)測繪的研究主要集中在質(zhì)量控制和測繪成果管理這兩個(gè)方面。

(3)動(dòng)態(tài)發(fā)展階段(2007～2017)，該階段共收錄 1 003篇相關(guān)文獻(xiàn)，年均91.2篇。本階段雖然存在小幅波動(dòng)，總體呈現(xiàn)出穩(wěn)定上漲的發(fā)展趨勢。在研究主題方面，這一時(shí)期已逐漸分化出測繪技術(shù)應(yīng)用、問題對策、市場化、質(zhì)量管理(質(zhì)量控制)、地理信息系統(tǒng)等核心議題。如張寅探究和討論整合房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)的實(shí)現(xiàn)方法[9]，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的各種元素更好地關(guān)聯(lián)起來，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)管理優(yōu)化。

2.2 文獻(xiàn)類型：資源類型與研究層次

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)測繪的研究成果共涉及6種資源類型。按照發(fā)表文獻(xiàn)的數(shù)量進(jìn)一步細(xì)分，由圖2可見，相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)表在期刊的有 1 034篇，占到總量的81%，這一結(jié)果與常識(shí)相符，作為一個(gè)行業(yè)的研究最常用的共享方式就是學(xué)術(shù)期刊；其次是報(bào)紙(134篇)，占總量的11%，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)一直是社會(huì)的熱點(diǎn)問題，國家和地方政策對其市場影響較大，得到社會(huì)的廣泛關(guān)注；本文研究的數(shù)據(jù)樣本和檢索方式均以中文為主，因此作為最直接的學(xué)術(shù)交流方式，學(xué)術(shù)會(huì)議以國內(nèi)會(huì)議(82篇)為主，占總量的6%，國際會(huì)議只有區(qū)區(qū)6篇相關(guān)文獻(xiàn)；碩博學(xué)位論文(24篇)占比較少，只有2%，其中只有一篇博士學(xué)位論文，該文獻(xiàn)主要討論近景攝影測量技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測繪與建筑物三維建模過程中的可行性與相應(yīng)的技術(shù)細(xì)節(jié)，重點(diǎn)在于應(yīng)用技術(shù)的研究，房產(chǎn)測量只是其研究的一部分[10]。這與房地產(chǎn)測繪的商業(yè)性質(zhì)有關(guān)，作為一個(gè)學(xué)科分支，其技術(shù)手段主要來源于測繪科學(xué)與技術(shù)，并注重測繪技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用與實(shí)踐。

圖2 1992年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻(xiàn)的資源類型分布圖

房地產(chǎn)測繪作為一項(xiàng)服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，其技術(shù)手段的研究重心依然是測繪工程技術(shù)。表1統(tǒng)計(jì)了CNKI中房地產(chǎn)測繪相關(guān)文獻(xiàn)的學(xué)科分布情況(排名前9)，從中可以看出，相關(guān)文獻(xiàn)集中在自然地理學(xué)與測繪學(xué)、建筑科學(xué)與工程以及宏觀經(jīng)濟(jì)管理與可持續(xù)發(fā)展這三個(gè)學(xué)科，分別占到42.42%、35.78%與34.61%，其中還有存在部分交叉學(xué)科的研究；房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值固定資產(chǎn)，同樣備受投資行業(yè)的關(guān)注，占比達(dá)到26.48%；其他學(xué)科相對較少，如計(jì)算機(jī)軟件及計(jì)算機(jī)應(yīng)用(占比9.84%)在房地產(chǎn)測繪中的研究主要集中在計(jì)算機(jī)輔助成圖[11]和地理信息管理方面[12]。

1992年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻(xiàn)的學(xué)科分布表 表1

圖31991年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻(xiàn)的研究層次分布圖

通過相關(guān)文獻(xiàn)學(xué)科分布的分析，可知房地產(chǎn)測繪研究的重點(diǎn)一直在其技術(shù)升級(jí)與應(yīng)用方面。通過對樣本的研究層次進(jìn)行分析，如圖3可知，房地產(chǎn)測繪的研究重點(diǎn)和方向一直在工程技術(shù)(自科)(564篇)，占比接近總量的一半；其次，房地產(chǎn)測繪成果多為房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有其特殊性，對其行業(yè)發(fā)展方向的研究顯得尤為重要，因此行業(yè)指導(dǎo)(社科)(193篇)層次的研究次之；基礎(chǔ)與應(yīng)用基礎(chǔ)研究(自科)(132篇)側(cè)重于測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用；基礎(chǔ)研究(社科)側(cè)重于房產(chǎn)測繪成果在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。由此可見，房地產(chǎn)測繪的研究層次可劃分為自科和社科兩個(gè)大類，自科類部分主要研究測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用，對其測量方法和測量精度的研究；社科類主要集中于房產(chǎn)測繪成果在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用與其市場政策的研究。

2.3 研究主體與主題

測繪行業(yè)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》于1991年頒布實(shí)施[13]，自此CNKI開始出現(xiàn)于房地產(chǎn)測繪相關(guān)的研究文獻(xiàn)。通過對樣本的作者和機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)(如表2所示)，發(fā)現(xiàn)作者及其所屬機(jī)構(gòu)比較分散，發(fā)文量較多的馮學(xué)智、梁進(jìn)程和遲進(jìn)軍的研究方向側(cè)重于房產(chǎn)測繪的信息管理方向；何宗宜、何左偉的研究側(cè)重于房地產(chǎn)測繪的技術(shù)應(yīng)用[14]。

1991～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻(xiàn)的研究主體統(tǒng)計(jì)(排名前15位) 表2

在研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，發(fā)文量排在前15的機(jī)構(gòu)只有武漢大學(xué)一所高校，其研究方向更加側(cè)重于測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用探索[14]和房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[15]。其余14個(gè)機(jī)構(gòu)均是測繪生產(chǎn)單位，其研究主要討論實(shí)際生產(chǎn)過程中存在的技術(shù)問題和政策問題。

通過統(tǒng)計(jì)樣本的基金資助情況，發(fā)現(xiàn)在1 280篇文獻(xiàn)中，只有4篇獲得國家自然科學(xué)基金資助；陳洋等關(guān)于房產(chǎn)測繪平面圖系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)研究[16]獲得建設(shè)部科技計(jì)劃項(xiàng)目和國家科技攻關(guān)計(jì)劃的資助；通過國家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃(863計(jì)劃)的資助，石強(qiáng)等探討了關(guān)于房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)構(gòu)想與實(shí)踐[17]；其他資助基金有：湖南省教委科研基金、寧夏自然科學(xué)基金各資助1篇。

通過對樣本的作者、機(jī)構(gòu)和支持基金的分析，能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)測繪作為測繪科學(xué)與技術(shù)專業(yè)的一個(gè)分支服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)，其研究多結(jié)合生產(chǎn)實(shí)際過程中的問題，對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的依賴性較強(qiáng)。

3 房地產(chǎn)測繪研究成果的內(nèi)容分析

對文獻(xiàn)研究主題進(jìn)行內(nèi)容分析，有助于更好地了解房地產(chǎn)測繪問題的研究熱點(diǎn)，從而準(zhǔn)確、全面地把握該領(lǐng)域的研究方向和發(fā)展趨勢。目前有關(guān)房地產(chǎn)測繪研究的視角和切入點(diǎn)較多，因此對于研究主題和領(lǐng)域的準(zhǔn)確細(xì)分較有難度。通過共詞分析方法，確定CNKI數(shù)據(jù)庫關(guān)于房地產(chǎn)測繪的研究主題，當(dāng)前房地產(chǎn)測繪的主題以技術(shù)應(yīng)用為主，并分化出地理信息系統(tǒng)、問題對策、質(zhì)量管理(或質(zhì)量控制)等核心議題。

房地產(chǎn)測繪的研究主要集中在兩個(gè)方向，一是對房地產(chǎn)測繪過程中對規(guī)范的解讀研究，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，人們對于建筑美學(xué)的追求越來越強(qiáng)烈，建筑物的形狀趨于不規(guī)則，建筑空間結(jié)構(gòu)的劃分界定愈發(fā)模糊，這對房產(chǎn)面積的測算帶來一定的困難；二是對測繪技術(shù)應(yīng)用的研究，隨著測繪技術(shù)的發(fā)展，測繪手段日益多樣化，這些測繪技術(shù)也給房地產(chǎn)測繪帶來了一定的便利性。從傳統(tǒng)的全站儀測量，衛(wèi)星定位系統(tǒng)的應(yīng)用到近景攝影測量和三維掃描等技術(shù)在房產(chǎn)測繪行業(yè)的應(yīng)用，都推動(dòng)著房地產(chǎn)測繪行業(yè)的進(jìn)步。地理信息系統(tǒng)的應(yīng)用能夠更好地管理房地產(chǎn)測繪成果，并對已有信息進(jìn)行對比分析，能夠建立更全面的房產(chǎn)管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)測繪是一種權(quán)籍測繪，是對房屋權(quán)屬的界定。房地產(chǎn)測繪成果作為房地產(chǎn)市場和政府不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)，其技術(shù)發(fā)展水平對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。隨著房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在一些中小城市，房地產(chǎn)測繪的技術(shù)手段和質(zhì)量控制制度并不完善，制約著其房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)測繪成果作為重要的基礎(chǔ)資料，共享性不高，在不同類型的測繪工作中，一些基本信息無法共享，造成測繪資源和人力資源的浪費(fèi)。在進(jìn)行多證合一的背景下，房地產(chǎn)測繪成果與地籍測繪成果的合并過程中，可能出現(xiàn)共同測繪信息不符的情況。由于地區(qū)發(fā)展和政策原因，房地產(chǎn)測繪在依據(jù)國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的同時(shí)，還要根據(jù)地方性法規(guī)進(jìn)行測繪作業(yè)，會(huì)增加對房產(chǎn)測繪規(guī)范的解讀和判斷的難度。

房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)民生和個(gè)人歸屬感和幸福感，房產(chǎn)作為一種高價(jià)值的固定資產(chǎn)和精神寄托，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪提出了更高的質(zhì)量控制要求。保證房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量顯得尤為重要，對房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量控制一直是一個(gè)研究熱點(diǎn)。

4 總結(jié)與討論

通過對1991年～2017年國內(nèi)發(fā)表的房地產(chǎn)測繪的研究成果進(jìn)行梳理與分析。發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)測繪的研究熱度隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起、發(fā)展而高漲，同時(shí)對房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量要求更高。房地產(chǎn)測繪的研究主要分為兩部分：一方面是房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)測繪的指導(dǎo)和影響；另一方面是對技術(shù)應(yīng)用和測繪成果管理的研究。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪的成果質(zhì)量提出了更高的要求，同時(shí)測繪技術(shù)的發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)測繪的效率和質(zhì)量。權(quán)籍測繪成果的整合和統(tǒng)一管理及應(yīng)用對提高效率和成果質(zhì)量有著重要的作用。