辛省志

2019年8月26日，修訂后的土地管理法公布，將于2020年1月1日起實(shí)施，該法有利于形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)，更好保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，是本次修法最大的亮點(diǎn)。中國的土地權(quán)屬上分為國有和集體所有。過去，除了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)以及農(nóng)民住宅之外，除了一些試點(diǎn)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所需要的農(nóng)村土地，都要先征收為國有土地再出讓。政府低價(jià)征地再高價(jià)出讓，土地收益已經(jīng)成為大多數(shù)城市重要的財(cái)政收入來源。但許多農(nóng)民土地被征收后，所得有限，而且失去土地的產(chǎn)權(quán)，也就失去了分享土地后續(xù)增值收入的可能。

此次修法后，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)可以直接轉(zhuǎn)讓給用地者，農(nóng)民可以獲得所有的土地轉(zhuǎn)讓收入。而且農(nóng)村集體還擁有土地的所有權(quán)，可以獲得后續(xù)的土地增值收益。

除了農(nóng)村建設(shè)用地直接入市，對(duì)土地征收有關(guān)規(guī)定的修改，也有利于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

首先是對(duì)征收條件進(jìn)行了更嚴(yán)格的限定。法律規(guī)定國家為了公共利益的需要可以征地，但是對(duì)何為公共利益，沒有明確的界定。建工廠，可以給城市稅源與就業(yè)；建商品房，可以改善市民居住狀況，算公共利益嗎？之前，這些都是政府征地的理由。而新法則明確，只有因政府組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、成片開發(fā)建設(shè)等六種情形需要用地的，才可以征收集體土地，舊法子行不通了。

其次規(guī)定土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

原來的征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，其中土地補(bǔ)償費(fèi)為該地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，安置補(bǔ)助費(fèi)，每公頃最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。農(nóng)民土地被征收后，所得最多是當(dāng)前土地年收入的25倍。

新法則取消了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)與土地當(dāng)前收入掛鉤的規(guī)定，而由省級(jí)政府綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素制定區(qū)片綜合地價(jià)，而且要每三年調(diào)整一次。此外，征地補(bǔ)償還增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)兩項(xiàng)，可以更好地保障被征地農(nóng)民的生活。

再次，土地征收程序的完善，批后公告改為批前公告，必要時(shí)還要召開聽證會(huì)，也讓農(nóng)民在征地過程中擁有了更多決策參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

在宅基地問題上，新法只是原則性規(guī)定鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。農(nóng)民宅基地和住宅，是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但是受制于政策限制，只能在本村內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，城市居民不能到農(nóng)村購買宅基地和住宅，這大大降低了農(nóng)民從住宅上獲得收益的可能。在這個(gè)問題上，改革依然存在空間。