關(guān)鍵詞 司法鑒定 農(nóng)村房屋 買賣合同

基金項(xiàng)目：2018年江蘇師范大學(xué)研究生科研與實(shí)踐創(chuàng)新計(jì)劃立項(xiàng)（項(xiàng)目編號：2018YXJ119）。

作者簡介：丁賀，江蘇師范大學(xué)研究生。

中圖分類號：D920.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.024

一、討論背景

在“房地一體”的法律制度之下，農(nóng)村房屋的出售意味著集體土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。如果不能對農(nóng)村房屋的交易進(jìn)行有效規(guī)制則會導(dǎo)致大量集體土地使用權(quán)流入社會，嚴(yán)重侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，所以我國對于宅基地流轉(zhuǎn)有著較為嚴(yán)格的限制。

城鄉(xiāng)的發(fā)展差距導(dǎo)致農(nóng)村人口向城市流動，也致使農(nóng)村房屋的閑置現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，這為農(nóng)村房屋交易創(chuàng)造了客觀條件。近二十多年土地價(jià)值大幅上升，越來越多的農(nóng)村土地面臨納入城市規(guī)劃范圍，同時房屋的征收補(bǔ)償數(shù)額也較為可觀，這也造成農(nóng)村房屋交易雙方出現(xiàn)糾紛，表現(xiàn)在已簽訂房屋買賣合同的出賣人主張合同無效、返還房屋。司法審判實(shí)務(wù)中對于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)容之間的買賣合同一般認(rèn)定有效，對于認(rèn)定無效的情形均為非本集體組織成員（尤其是城鎮(zhèn)居民）購買本村農(nóng)房，故本文所探討的房屋買賣合同一方為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

筆者從中國裁判文書網(wǎng)中以“房屋買賣”“返還”“無效”“農(nóng)村房屋”為關(guān)鍵詞，以“民事案由”進(jìn)行限定，得出2014年至2018年，民事案件數(shù)量分別為：407件、221件、411件、516件、529件，雖然通過關(guān)鍵詞搜索并不能準(zhǔn)確界定所要找尋的案件范圍，但在一定程度上反映了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件呈逐漸增長的趨勢。但對于無效后的處理方式，特別是對于鑒定的方法在司法判例中卻反映出不同的理念。因此有必要理清不同情形下的無效后同處理路徑，統(tǒng)一裁判尺度。

二、問題提出——案例

案例：2003年3月5日，原告趙某與被告朱某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》一份，約定趙某向朱某出賣其宅基地上房屋。以后如房屋拆遷，一切賠償歸朱某所有。被告于簽訂協(xié)議時支付給原告房款。協(xié)議簽訂后，房屋即交付給被告，一直居住使用至今，期間被告對房屋進(jìn)行了翻建、裝飾裝修。原告于2016年5月12日訴至法院，要求判決確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效、被告返還涉案房屋。在案件審理過程中，被告申請對涉案房屋原一層、被告新建的二層房屋的目前市場價(jià)值及被告添置的附屬設(shè)施的市場價(jià)值進(jìn)行鑒定。經(jīng)法院委托，房屋總價(jià)值為299700元。

問題導(dǎo)出：案例中法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行了鑒定，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)采取何種鑒定標(biāo)準(zhǔn)？

三、司法實(shí)務(wù)中農(nóng)村房屋價(jià)值的判定方式——司法評估

學(xué)術(shù)界及司法審判中，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力問題進(jìn)行了探討，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力統(tǒng)一的觀點(diǎn)是確認(rèn)無效。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，對于無效合同，“因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”合同無效予以返還（有部分判例支持不予返還），那么對于應(yīng)當(dāng)返還價(jià)值僅以購房款及其孳息往往顯失公允。多數(shù)情況下法院會在返還房屋或者不予返還但需要賠償?shù)那樾蜗?，確定相應(yīng)的損失或房屋價(jià)值。從筆者查閱大量的司法判例發(fā)現(xiàn)，除以購房款為參考確定房屋價(jià)值外，法院均以鑒定結(jié)果來確認(rèn)房屋的價(jià)值。對房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定，這也是司法實(shí)踐中確定房屋價(jià)值的基本方式。

四、農(nóng)村土地上房屋價(jià)值評估方法

關(guān)于集體土地上房屋價(jià)值的鑒定方法，無法律規(guī)范，也無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。本節(jié)將對一般農(nóng)村房屋價(jià)值的鑒定方法進(jìn)行梳理分析，嘗試總結(jié)有效的鑒定方案。

確定房屋的價(jià)值似乎是鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)其專業(yè)知識予以進(jìn)行判斷，然而由于鑒定的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，需要法院在審判實(shí)務(wù)中作出要求。雖然法官對財(cái)產(chǎn)價(jià)值領(lǐng)域的鑒定并不專業(yè)，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的不同情形對鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)作出指導(dǎo)和要求，以避免鑒定機(jī)構(gòu)采取不同的鑒定方案，導(dǎo)致案件判決因機(jī)械適用鑒定結(jié)論而造成實(shí)質(zhì)不公。

被征收房屋價(jià)值“是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！雹偻ǔ７课輧r(jià)值鑒定也有房屋的裝修等價(jià)值。裝修因其使用價(jià)值的無差別性，不應(yīng)因房屋的土地性質(zhì)而有所差異，在實(shí)際鑒定中，也并不因房屋土地性質(zhì)而鑒定標(biāo)準(zhǔn)有所差異，故此類鑒定并不具有爭議，本文也不進(jìn)行探討。

（一） 參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定房屋價(jià)值

此種方法適用于當(dāng)?shù)鼐哂忻鞔_的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情形。所涉房屋已納入征收范圍的，因有相應(yīng)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋價(jià)值可以通過征收補(bǔ)償?shù)男问接枰泽w現(xiàn)，該種情形下以征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法評估不存在爭議，同時對于裝修部分、土地使用權(quán)等內(nèi)容也不需要進(jìn)行另行鑒定（包括在補(bǔ)償范圍之內(nèi)）。

在房屋即將面臨拆遷（或并未有政府征收公告，根據(jù)本地實(shí)際狀況，在可預(yù)料的時間內(nèi)被征收可能性較大），但拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺情況下，也可采取使用征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行鑒定，如北京地區(qū)拆遷補(bǔ)償?shù)墓剑悍课莶疬w補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)漬孛婊徊鵯ǚ課葜刂貿(mào)尚錄邸"讜偃綰筆∠逖羰兄屑度嗣穹ㄔ涸諂瀋罄淼納纖呷寺樂一嵋蠐氡簧纖呷送蹙輾搖⒀鉉⑵鈑壓謾⑼跚?、王逛氛n萋蚵艉賢婪滓話福銜捌攔啦棵挪握鍘豆賾諳宸惺星魘占逅型戀厴轄ㄖ锏鵲厴細(xì)階盼鋝鉤ケ曜嫉耐ㄖ方釁攔潰⑽薏壞薄薄8玫厙雜詡逋戀厴轄ㄖ锏牟鉤ケ曜加芯嚀宓墓娑ǎ晌痙ɑ厝隙ǚ課菁壑堤峁┎慰肌？

但是很多地區(qū)并未對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定，如《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》第十一條，對征地房屋的價(jià)值由相應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。如果參照同時期類似地段已征收的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，雖具有一定參考性，但與參考物總有各種不同因素，難免引起爭議。

（二）參考國有土地上房屋價(jià)格鑒定的方法

對于農(nóng)村房屋價(jià)值鑒定，雖然暫無國家層面的補(bǔ)償規(guī)定，但農(nóng)村房屋與國有土地上房屋的唯一區(qū)別在于土地性質(zhì)的不同，故可以考慮參考國有土地上房屋征收規(guī)定，然后在土地使用權(quán)方面區(qū)別對待。原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十四條規(guī)定，“被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素?！睂τ诜课輧r(jià)值鑒定需要考慮的因素進(jìn)行了規(guī)定。對于農(nóng)村房屋價(jià)值的鑒定除土地使用權(quán)外，考慮上述因素并無不妥?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！倍r(nóng)村房屋不同于國有土地上房屋，宅基地使用權(quán)不同于國有土地使用權(quán)，如何借鑒《補(bǔ)償條例》的規(guī)定來確定農(nóng)村房屋的鑒定方式？

一般來講，比較常見的鑒定方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。但鑒于農(nóng)村房屋的特殊性，對于國有土地上房屋的價(jià)值鑒定方式并不能完全適用于農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋價(jià)值鑒定大致根據(jù)以下兩種情形來采取不同的鑒定方法。

1.對于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)、很有可能被納入征收范圍的農(nóng)村房屋，涉及此類房屋的案件如僅考慮不動產(chǎn)本身的重置價(jià)值，而忽略土地升值價(jià)值，則明顯對于該房屋的實(shí)際占用、使用人不公。采取上述參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在案件中若有所不妥或有其他不宜參照因素，或所在地區(qū)不具備參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的條件，可以利用市場比較法。所謂市場比較法，就是將評估對象與在臨近評估時點(diǎn)相似房產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行對照，并參考其他合理因素，對類似房產(chǎn)的成交價(jià)格予以適當(dāng)修正的方法，即將涉案房屋假設(shè)為國有土地上房屋，以此鑒定出房屋的價(jià)值，如《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條第六款規(guī)定：“與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定”。也有學(xué)者認(rèn)為“對于征地拆遷中土地使用權(quán)的估價(jià)可以以征收后的國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格作為間接的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”③用此方法確定房屋價(jià)值較為合理、公平。

2.對于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，可預(yù)測的一段時期內(nèi)不會面臨征收的情況下，農(nóng)村房屋的價(jià)值因土地價(jià)值在短期內(nèi)不會發(fā)生變動，則不宜采取市場比較法。可以考慮適用成本法進(jìn)行鑒定。所謂成本法，即在評估時，房屋的重新構(gòu)建價(jià)格去除折舊來確定房屋價(jià)值的方法。其公式可以表達(dá)為房屋價(jià)格=土地重新獲得價(jià)+房屋的重購建價(jià)-房屋折舊。而房屋的重購建價(jià)，可以按照房屋重置價(jià)或者房屋重建價(jià)，一般采取房屋重置價(jià)。

應(yīng)當(dāng)指出的是，對于納入拆遷范圍或者城鄉(xiāng)結(jié)合處的農(nóng)村房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定時，一般不考慮折舊問題;對于其他農(nóng)村房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定時，一般考慮折舊因素。

3.關(guān)于第二種情形下的農(nóng)村房屋交易時間較短情形下，因出賣人反悔要求返還房屋不能給購房人帶來可預(yù)期的損失。此種情形，一般可不采取鑒定方式，宜采取返還購房款及相應(yīng)利息損失的方式確定購房人損失。如當(dāng)事人堅(jiān)持鑒定，可以采取房屋重建、折舊法進(jìn)行鑒定，所謂房屋重建法即利用評估房屋原有的建筑材質(zhì)、技術(shù)，按評估時的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，重建與評估房屋同樣全新的建筑物的一般價(jià)格并扣除折舊的方法。

注釋：

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條.

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第三條.

王克穩(wěn).改革我國拆遷補(bǔ)償制度的立法建議[J].行政法學(xué)研究，2008（3）.