朱宇峰

摘要：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是目前每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要面對的問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)被視為企業(yè)危機(jī)爆發(fā)的潛在信號。在目前不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，對房地產(chǎn)市場的宏觀干預(yù)，都加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀和存在問題的分析，提出了有針對性的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和運(yùn)行中不可或缺的一部分。房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展有助于我國國民經(jīng)濟(jì)的良好態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化過程中扮演著重要角色：一是吸引了大量社會資源的涌入包括資金、人力、土地等，二是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)了建筑、機(jī)械、建材、甚至電器等諸多的上下游行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，牽一發(fā)而動(dòng)全身。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身有著項(xiàng)目投資金額龐大，資金回收周期長的特性，導(dǎo)致了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，采用正確的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和造成的影響，為企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益，對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得越來越重要了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)在近二十多年來快速發(fā)展起來，但在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的同時(shí)，對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠，很多管理機(jī)制并不完善，企業(yè)把主要精力用于開拓市場，忽視了管理細(xì)節(jié);對于資金的使用，也缺少有效的規(guī)劃;對于建造中的成本管理更是粗放式的，甚至為了在樓盤的競拍占得先機(jī)，一味競價(jià)，沒有考慮到企業(yè)的資金流是否可以支撐。目前即使有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了風(fēng)險(xiǎn)管理委員會部門，但實(shí)際上缺少外部的監(jiān)督，只是形式而已，在實(shí)質(zhì)上并沒有把風(fēng)險(xiǎn)管理意識落實(shí)到相關(guān)具體工作中。結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，分析其存在的主要問題如下：

（一）部分企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重視程度低，財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)有待提高

由于房地產(chǎn)企業(yè)將工作重心放在占領(lǐng)和開拓市場上，缺乏細(xì)致周密的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，對于征地成本、資金的運(yùn)作以及最終形成的經(jīng)濟(jì)效益這些財(cái)務(wù)問題重視不夠。對于資金的管理只是停留在會計(jì)記賬層面，對于成本的控制，資金使用的規(guī)劃沒有提到議事日程上來。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)知識有限，缺乏對管理知識和法律知識的認(rèn)識，導(dǎo)致企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能及時(shí)找出應(yīng)對的措施。房地產(chǎn)企業(yè)的核心管理層對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不足，專業(yè)水平亟待提高。

（二）隨意舉債，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占市場，盲目向銀行貸款或者通過其他渠道融資，對資金的使用缺少有效的規(guī)劃和管理，在貸款中又抵押資產(chǎn)。普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債規(guī)模大的現(xiàn)象，造成企業(yè)償債壓力大，不利于企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營和資金流的安全。

（三）風(fēng)險(xiǎn)抵御能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)以利潤為導(dǎo)向，一味追求高額利潤，缺少長期的發(fā)展規(guī)劃。對于生產(chǎn)經(jīng)營可能遭遇的財(cái)務(wù)危機(jī)缺乏準(zhǔn)備，將經(jīng)營的成敗全部放在項(xiàng)目的成敗上，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，缺少抵御和分散風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）盲目多元化傷害主營業(yè)務(wù)的盈利

部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，試圖通過多元化的經(jīng)營分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。但由于對自身的經(jīng)營狀況沒有充分了解，在進(jìn)行投資前，對新進(jìn)入的行業(yè)缺乏了解，大量資金和資源傾斜，多元化的經(jīng)營造成的負(fù)擔(dān)反而拖累本身主營業(yè)務(wù)的正常盈利。

（五）風(fēng)險(xiǎn)管理偏重形式

房地產(chǎn)企業(yè)近年來開始設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理委員會等類似機(jī)構(gòu)。但是風(fēng)險(xiǎn)管理以及控制部門流于形式，缺乏有效的外部監(jiān)督。風(fēng)險(xiǎn)管理部門制定的內(nèi)部控制規(guī)章制度難以落實(shí)，更多是以文件形式下發(fā)，但基層的執(zhí)行情況無法保證。

三、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）做好籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、營運(yùn)資金和利益分配的管理

1.提高對籌資的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，進(jìn)一步拓寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的籌資風(fēng)險(xiǎn)小組，明確職責(zé)，對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，選擇最佳資本結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式。建議采用債務(wù)籌資，既可以彌補(bǔ)資金的不足，又避免控制權(quán)的轉(zhuǎn)移;對于不同期限的借款進(jìn)行合理籌資組合，合理把握分配長期借款和短期借款的比例，既保證貸款的充裕，又避免大額利息費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。同時(shí)制定符合企業(yè)自身經(jīng)營狀況的負(fù)債財(cái)務(wù)計(jì)劃，確保負(fù)債規(guī)模處在健康范圍。防止籌資過度或不足，確保資金的良性周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)局限于銀行借款，應(yīng)廣泛通過信托融資、債券融資、私募等渠道進(jìn)行融資，降低利率波動(dòng)產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重融資創(chuàng)新，降低融資成本，拓寬融資渠道，借助非公開的股票發(fā)行融資，樹立良好的信譽(yù)，如期償還債款和利息費(fèi)用，保證現(xiàn)金流的安全，有助于金融機(jī)構(gòu)的放貸，同時(shí)應(yīng)與銀行建立良好的合作關(guān)系，對于借款額度、借款期限等進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，保障銀行授信額度充足，滿足企業(yè)各類短期融資的需求。

2.采用科學(xué)的投資決策，合理安排不同階段的投資活動(dòng)

在投資準(zhǔn)備期，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍所需資金較大，因此投資前必須了解市場用戶的喜好和需求，對市場有準(zhǔn)確的定位。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍所需資金較大，因此投資前必須進(jìn)行投資可行性分析，切勿盲目投資，應(yīng)聘請專業(yè)人員進(jìn)行必要的市場調(diào)研，了解市場用戶的喜好和需求，對樓市的政策變化、樓市價(jià)格、供需關(guān)系、銷售情況進(jìn)行分析，對市場有準(zhǔn)確的定位。確定投資后，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能縮短建設(shè)周期，加速資金的周轉(zhuǎn)。盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的竣工，提高效率，降低建設(shè)期間可能的風(fēng)險(xiǎn)。

在項(xiàng)目投資的建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對成本的管理，重點(diǎn)是做好材料成本的控制，為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤留有空間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用自身在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢展開投資，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的行業(yè)，如旅游資源開發(fā)、農(nóng)業(yè)觀光、旅游資產(chǎn)管理等，利用自身業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)和土地整合進(jìn)行開發(fā)，優(yōu)化資產(chǎn)管理，通過科學(xué)的多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)?？梢钥紤]建立完整的投資管理體系和評估機(jī)制，指導(dǎo)各區(qū)域合理投資，保障企業(yè)整體財(cái)務(wù)安全，規(guī)避系統(tǒng)性投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.對于日常資金的使用必須實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)控，提高資金的使用效率，做好利潤的分派規(guī)劃

應(yīng)制定資金使用計(jì)劃，合理調(diào)度資金，實(shí)行嚴(yán)格的資金鏈監(jiān)控機(jī)制，定期組織開會密切監(jiān)督企業(yè)資金狀況，防止突發(fā)性事件對企業(yè)的沖擊。為此企業(yè)應(yīng)建立信用管理部門，因?yàn)榉课蒌N售金額較大，必須對客戶的資信、貸款能力做好調(diào)查和了解：明晰崗位職責(zé)，將銷售回款的工作落實(shí)到各環(huán)節(jié)，做好應(yīng)收賬款賬齡分析工作，對逾期的應(yīng)收賬款設(shè)置專人及時(shí)催收：同時(shí)完善對賒銷款項(xiàng)的審批，對于可能的壞賬，必須進(jìn)行嚴(yán)格審核，對賬款無法收回的原因做出分析。

與此同時(shí)還應(yīng)建立合理的股利分配制度，使利潤分派變得制度化和規(guī)范化。依據(jù)投資者的股權(quán)份額數(shù)量進(jìn)行分配，超額利潤的分配按照投資者對企業(yè)的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行。

（二）建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

1.應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理能力和應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的識別能力。企業(yè)要使財(cái)務(wù)人員清楚了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不同表現(xiàn)形式，在經(jīng)營中貫穿財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，讓員工對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠有一個(gè)清晰的認(rèn)識。對于決策層而言，應(yīng)通過企業(yè)報(bào)表了解和掌握企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)信息，變主觀的隨意性決策為科學(xué)決策，從而降低企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

2.建立起健全完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警是指依托信息化的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中的各種潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督和預(yù)警的系統(tǒng)，通過一系列的科學(xué)數(shù)據(jù)模型及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能，以此向企業(yè)的管理者提出警示。房地產(chǎn)手外部環(huán)境影響較大，只有建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制才能抵御風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的征兆時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并做出應(yīng)對就能避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的窘境。通過這個(gè)預(yù)警機(jī)制對企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況的全程監(jiān)控和管理，就能及時(shí)做出管理上的各種調(diào)整，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以預(yù)測的范圍內(nèi)，避免財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)一步惡化產(chǎn)生更嚴(yán)重的后果，減小房地產(chǎn)企業(yè)因財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失。

因此，企業(yè)應(yīng)適應(yīng)市場的變化調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，滿足剛需;確保財(cái)務(wù)系統(tǒng)良好的運(yùn)營，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)報(bào)警，將風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)管理有效結(jié)合。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)對于政策和市場的應(yīng)對能力

房地產(chǎn)行業(yè)作為影響國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)與國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨著國家政策導(dǎo)向的變動(dòng)做出及時(shí)正確的判斷，做到準(zhǔn)確預(yù)測行業(yè)和商品房市場的走向，響應(yīng)國家對于樓市的各種管控政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場的動(dòng)向與政策的變化趨勢做出及時(shí)準(zhǔn)確的把握，靈活應(yīng)對市場與國家政策的變化，制定最合理的財(cái)務(wù)策略，降低外部環(huán)境變動(dòng)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場波動(dòng)帶來的不利影響，在市場變化中積極創(chuàng)造收益。