吳娟

摘? 要：資金猶如企業(yè)的血液，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。作為資金密集形的房地產(chǎn)企業(yè)，資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)定決定了企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展。相較于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較小、自有資金較少、融資渠道狹窄，尤其是現(xiàn)階段在國家對房產(chǎn)地金融嚴(yán)控的局面下，更加迫切需要企業(yè)進一步加強資金管理。本文就某小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理展開研究，以供業(yè)內(nèi)同行參考借鑒。

關(guān)鍵詞：小型房企;資金管理;資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金管理，市場上因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，而因資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂而倒閉的公司比比皆是，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是其財務(wù)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點

（1）資金周轉(zhuǎn)時間較長，風(fēng)險較高

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營因投入、產(chǎn)出周期較長，資金管理的鏈條相應(yīng)也較長，且風(fēng)險較高，易受國家政策或社會經(jīng)濟的影響。一旦國家調(diào)控政策和市場需求發(fā)生變動，與預(yù)期不符，就有可能造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，無法償還到期債務(wù)或者影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（2）負(fù)債率和融資成本高

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，項目所需投資較大，很少有企業(yè)完全依靠自有資金完成項目開發(fā)，而且，政府對房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權(quán)再融資的限制性較高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款進行融資，負(fù)債率通常超過70%。中小房企銀行貸款難度較大，資金成本更高，為15%～20%。

（3）資金流轉(zhuǎn)具有階段性特點

房地產(chǎn)企業(yè)資金一般來源于三個方面，即自有資金、借入資金和銷售回款。在企業(yè)取得“四證”之前，因支付土地出讓金及相關(guān)稅費等前期費用需要股東投入大量自有資金;在取得“四證”且項目投入達(dá)到總投資30%后，企業(yè)可申請銀行貸款用于支付工程費用，負(fù)債率逐步提高;項目達(dá)到預(yù)售條件開始預(yù)售后，隨著銷售資金的逐步回籠，回款可用于支付工程費用、還本付息等，高負(fù)債率也會逐步下降;項目實現(xiàn)盈余后，資金可用于投資新的項目，開啟資金的另一次循環(huán)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險、高負(fù)債率、高融資成本的特性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強資金的全過程管理，從項目定位、開發(fā)直至清盤注銷，所有工作都必須緊緊圍繞資金管理來開展，方能達(dá)到有效配置資源、提高資金使用效率、防范財務(wù)風(fēng)險的目的。

二、某小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理案例分析

（1）企業(yè)基本情況

××小型房地產(chǎn)公司，成立于2016年10月，位于國內(nèi)某一線城市，性質(zhì)為國有企業(yè)，開發(fā)項目為公寓、商場和寫字樓。截止2018年年末，已取得“四證”，土地為上級撥付。項目從2017年8月開始建設(shè)，預(yù)計2018年11月取得預(yù)售證。

（2）企業(yè)的資金管理措施

1.精準(zhǔn)定位開發(fā)項目。由于××公司項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，位于國內(nèi)一線城市，毗鄰港澳，商業(yè)氛圍濃厚，旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，公司認(rèn)為開發(fā)公寓和寫字樓大有可為，但如何在眾中商業(yè)地產(chǎn)中脫穎而出，公司進行了深入研究。由于項目所在城市正大力推進國際航運中心建設(shè)，而××公司的母公司為所在區(qū)域的港口龍頭企業(yè)，與國內(nèi)外的大、中型航運企業(yè)均有業(yè)務(wù)合作，故公司決定開發(fā)項目的客戶定位于港航及物流輔助企業(yè)。該項目一經(jīng)確定，立即被市政府列為重點建設(shè)項目，得到了政府的大力支持。在策劃階段就有不少金融機構(gòu)表達(dá)了希望參與合作的意愿，大大減少了公司作為小型房企的融資難度，而且項目地下停車庫建設(shè)獲得了國家開發(fā)銀行停車場建設(shè)基金的支持，資金利率較低，為公司節(jié)約了利息支出。另外，從融資角度考慮，公寓、寫字樓為可持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，屬于國家支持的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資之列，如項目后期融資困難，公司可以選擇資產(chǎn)證券化。

2.項目開發(fā)以資金管理為中心，以資金預(yù)算為重要管理手段，各部門密切配合開展生產(chǎn)經(jīng)營工作。資金管理以財務(wù)部門為牽頭部門，與其他部門從項目預(yù)測、策劃開始直至目前的營銷階段，始終保持密切溝通協(xié)調(diào)，緊密圍繞資金預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析及調(diào)整來開展各項工作。在可研階段，公司編制的項目資金預(yù)算主要用于預(yù)測投資收益，比較粗放，項目啟動后，公司又根據(jù)開發(fā)過程中的階段性特點，不斷完善資金預(yù)算。在開發(fā)前期，公司編制了項目整體資金計劃，反映項目開發(fā)期間的資金短缺或盈余情況，重點在于落實好資金來源，掌控好融資規(guī)模。在項目建設(shè)和營銷階段，公司按月編制資金滾動計劃，使資金支付與融資流入、還本付息和銷售回款精準(zhǔn)匹配，以確保開發(fā)進度的正常進行，并防范財務(wù)風(fēng)險。日常工作中，財務(wù)部門在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還設(shè)置了預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點審核支付款項是否符合預(yù)算。如符合，及時安排支付，不符合的款項，包括無預(yù)算的款項以及實際支付金額大于預(yù)算的款項，財務(wù)部先與經(jīng)辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，應(yīng)作為預(yù)算為支出，要求經(jīng)辦部門履行特殊的審批程序。另外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還易受國家宏觀調(diào)控、市場變化等許多因素影響，因此，在預(yù)算執(zhí)行過程中，公司建立了預(yù)算調(diào)整制度，以提高預(yù)算執(zhí)行的有效性。

3.加強成本控制和績效考核。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量已不再是競爭的主要因素，而能夠?qū)ψ兓氖袌鲅杆僮龀龇磻?yīng)，在盡量短的時間內(nèi)生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品并控制成本已越來越成為房地產(chǎn)商競爭的主要因素之一。為了確保開發(fā)進度與預(yù)期一致，公司確定了開發(fā)過程中的各個重要時間節(jié)點，并對責(zé)任部門下達(dá)了考核任務(wù)，在保證安全、質(zhì)量的情況下，加快進度。從目前情況看，項目開發(fā)進度與預(yù)計時間基本一致，公司如期在2018年11月份取得預(yù)售證并對外發(fā)售。

由于地價較高，公司必須控制除地價以外的成本，方能達(dá)到預(yù)期的投資收益，因此，各部門圍繞預(yù)算目標(biāo)開展成本控制工作。采購部加強供應(yīng)商管理，本著“公平競爭”的原則，對10萬元以上的采購項目采取招標(biāo)或比價方式選擇供應(yīng)商，通過此種方式，公司僅建安成本就比預(yù)期節(jié)約2669萬元。財務(wù)部則要求各部門精確預(yù)計用款時間和金額，并據(jù)此提取貸款，以控制融資規(guī)模;在營銷階段，則與營銷部門密切配合，協(xié)助管理應(yīng)收賬款。風(fēng)控部門則做好設(shè)計變更的審核工作，尤其是對金額超過預(yù)算10%且金額超過50萬元的變更加強審核，有效控制工程費用。

4.精心維護各方關(guān)系，推進項目開發(fā)進度。首先，與政府部門加強溝通，了解項目所在區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃和政策優(yōu)惠，并與政府的招商引資緊密結(jié)合，成功吸引了大批優(yōu)質(zhì)的港航企業(yè)購買項目產(chǎn)品。其次，大力爭取股東的支持，如在融資方面，充分利用母公司資信，由母公司對外發(fā)行停車場建設(shè)債券，再由母公司以統(tǒng)借統(tǒng)還方式提供給公司開展停車場建設(shè)，為公司節(jié)約了部分利息支出;在銷售方面，營銷人員通過母公司的客戶群選擇潛在客戶，并與其密切聯(lián)系，促進樓盤銷售。另外，與供應(yīng)商建立以合作與信任為基礎(chǔ)的關(guān)系，在樹立企業(yè)良好信用的同時，充分利用商業(yè)信用，提高公司的融資能力。最后，重視按揭銀行的選擇，并與其保持密切溝通，使購房者的個人按揭款爭取早日放款，同時也盡可能為客戶拿到最優(yōu)利率，此舉不僅提高了公司的融資能力，還促進了銷售工作的開展。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議

（1）精準(zhǔn)定位開發(fā)項目

重視項目定位，充分發(fā)揮自己的專業(yè)特色和專業(yè)能力有利于在競爭中獲得優(yōu)勢。在房地產(chǎn)市場中，企業(yè)應(yīng)專注于自己所擅長的領(lǐng)域，利用自身優(yōu)勢給自己準(zhǔn)確定位，不僅有利于提高資金的周轉(zhuǎn)速度，還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（2）建立完善的資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一個綜合、系統(tǒng)的工程，需舉全公司之力做好相應(yīng)的管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有經(jīng)營風(fēng)險高和財務(wù)風(fēng)險高的特性，項目定位、開發(fā)進度、市場營銷及清盤注銷等方方面面都會給企業(yè)的資金管理帶來重大影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作必須與生產(chǎn)經(jīng)營緊密結(jié)合，方能使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險所在，及時采取措施降低風(fēng)險，加快開發(fā)進度，控制成本，從而使企業(yè)順利實現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

（3）以資金預(yù)算為管理手段，貫穿于項目開發(fā)全過程

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞資金預(yù)算開展各項生產(chǎn)經(jīng)營工作，針對項目開發(fā)經(jīng)營的不同階段，編制、完善資金預(yù)算，通過分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況來發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，以控制財務(wù)風(fēng)險，降低成本，提高資金使用效率。

（4）重視合作伙伴的參與

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，開發(fā)過程中會涉及到股東、供應(yīng)商、客戶及政府主管部門等眾多外部單位。無論哪一方面，企業(yè)都必須維護好相應(yīng)關(guān)系，因其關(guān)系到企業(yè)的成本控制、進度開發(fā)、市場營銷等各個方面，從而最終影響到企業(yè)的資金鏈。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是資金的融通，其資金管理是一個綜合、系統(tǒng)的工程，公司需建立良好的資金管理體系，合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，確保生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)暢通無阻，創(chuàng)造最大的投資效益。

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