【摘要】保障房是城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中的一部分，是政府為緩解城市居民的低購(gòu)買力與過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)之間的矛盾而提出的政策性住房。本文歸納并分析了我國(guó)保障房發(fā)展存在問(wèn)題，并相應(yīng)地提出了我國(guó)保障房可持續(xù)發(fā)展對(duì)策及建議，進(jìn)而使我國(guó)保障房建設(shè)更加平穩(wěn)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】保障房 問(wèn)題 發(fā)展對(duì)策

住房問(wèn)題作為關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、民生穩(wěn)定、社會(huì)公平的綜合性問(wèn)題，己經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。實(shí)現(xiàn)“住有所居”，特別是讓中低收入家庭“住有所居”的民生問(wèn)題早己成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可回避的重要問(wèn)題之一，因此，我國(guó)政府大力發(fā)展和完善保障房建設(shè)。但在發(fā)展保障房的過(guò)程中，出現(xiàn)了騙租騙購(gòu)、保障房供需嚴(yán)重不平衡、保障房配套設(shè)施不完善、保障房質(zhì)量等一系列問(wèn)題，并沒(méi)有從根本上解決“住有所居”的民生問(wèn)題，需要采取一定的措施從根本上解決保障房發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

一、我國(guó)保障房存在問(wèn)題的分析

（一）保障對(duì)象的覆蓋面較窄

我國(guó)保障房分配制度大多數(shù)以戶籍為依據(jù)，尤其是各大一線城市，更是以城市戶口作為保障房準(zhǔn)入條件。以北京市為例，2011年北京市首次將外來(lái)入京人員納入北京市公租房保障對(duì)象中，但除公租房適用于來(lái)京一年以上外來(lái)務(wù)工人員外，其余類型保障房均要求是北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭，這在一定程度上排除了真正需要保障的人群。不受保障的人群主要包括進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)業(yè)戶籍人口和外市進(jìn)城工作的非農(nóng)業(yè)戶籍人口，這兩類人群中農(nóng)業(yè)戶籍人口收入較低、住房條件更需要保障，但由于保障房保障對(duì)象的覆蓋面較窄，少量的公租房并不能從根本上解決該類人口的住房問(wèn)題。

（二）準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

由于我國(guó)保障房申請(qǐng)只能將申請(qǐng)人提供的收入和住房證明作為申請(qǐng)依據(jù)，再經(jīng)戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府住房保障管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房狀況進(jìn)行一一核實(shí)，并沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)及個(gè)人信用管理平臺(tái)，因此，出現(xiàn)了利用關(guān)系開(kāi)具收入和住房證明騙租騙售的資格不符問(wèn)題。更為甚者，由于產(chǎn)權(quán)單位日常巡查力度不夠，并沒(méi)有及時(shí)掌握房屋使用情況，因此，很多人將保障房“商品化”，將購(gòu)入或租入的保障房非法高價(jià)轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤(rùn)。我國(guó)保障房退出機(jī)制同樣存在問(wèn)題，由于住房市場(chǎng)信息不對(duì)稱、保障房監(jiān)督體系不健全，致使很多受保障的家庭在其經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)不符合保障房保障范圍時(shí)，住房保障管理部門(mén)并沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求其退出保障房體系，出現(xiàn)了很多家庭一旦購(gòu)入或租入保障房，便終生享用這項(xiàng)福利，保障房退出機(jī)制如同虛設(shè)。

（三）建設(shè)資金投入不足

由于保障房是一種公共產(chǎn)品，屬于公益性事業(yè)，其建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入。但是，隨著商品房?jī)r(jià)格的飛速上漲以及城鎮(zhèn)人口的快速增加，保障房市場(chǎng)需求較大，致使保障房建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，即使中央政府財(cái)政撥款，并不能滿足目前保障房項(xiàng)目需要的巨額資金。除了中央政府的財(cái)政撥款外，建設(shè)資金也來(lái)自土地出讓金，但對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，其財(cái)政收入主要來(lái)源于土地出讓金，而保障房的建設(shè)收益低，所以地方政府不會(huì)向保障房項(xiàng)目投入大量土地轉(zhuǎn)讓資金。融資已成為政府投資項(xiàng)目的重要前提，目前，由政府直接設(shè)立的保障房投資、融資部門(mén)，或者是各企業(yè)單位創(chuàng)建的投資、融資機(jī)構(gòu)，均在專業(yè)的融資指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)、管理等方面有所欠缺。這些金融機(jī)構(gòu)無(wú)法以專業(yè)、合理和有效的方式利用各種金融資金推動(dòng)公租房的建設(shè)，從而出現(xiàn)了我國(guó)保障房建設(shè)資金不足等一系列問(wèn)題，進(jìn)一步導(dǎo)致了我國(guó)保障房供給量低、難以形成規(guī)模化。

二、保障房可持續(xù)發(fā)展對(duì)策及建議

（一）構(gòu)建多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系

現(xiàn)階段我國(guó)保障房發(fā)展的目標(biāo)為廣覆蓋、低門(mén)檻，力爭(zhēng)盡快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題。首先，應(yīng)構(gòu)建多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系，主要針對(duì)城市中等收入住房困難家庭、中低收入住房困難家庭、低收入住房困難家庭、城市或郊區(qū)拆遷戶、外來(lái)務(wù)工人員等提供不同類型的保障房，以解決他們的住房問(wèn)題，由此形成了多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系。其次，在保障性住房需求量較大，而政府供給量較小的情況下，必須確保每個(gè)保障對(duì)象資格的準(zhǔn)確性，從而使保障真正落實(shí)到真正需要的家庭。最后，應(yīng)制定合理的保障房界定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)調(diào)查研究當(dāng)?shù)厝嗣裆钚枨蟮膶哟涡院蜕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性明確住房保障標(biāo)準(zhǔn)，從而制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的保障房保障目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)保障房運(yùn)行機(jī)制管理

加強(qiáng)對(duì)保障分配制度的管理，使其更加公平合理。第一，應(yīng)該通過(guò)基層調(diào)研了解住房困難群體的具體需求量以及住房困難家庭的收入水平，界定合理的保障房保障范圍和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第二，應(yīng)保證保障房審核分配程序的透明化，對(duì)保障房審核流程、配租管理以及審核結(jié)果都進(jìn)行公示，并對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行備案，確保每個(gè)審核過(guò)程都是公平、公正。第三，建立公平公正的電腦搖號(hào)分配系統(tǒng)，在搖號(hào)過(guò)程中應(yīng)在監(jiān)督部門(mén)、公證處、申請(qǐng)家庭代表、新聞媒體的共同監(jiān)督下完成。

（三）拓寬保障房建設(shè)的融資渠道

保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入，因此保障房項(xiàng)目的融資過(guò)程也是如此，同樣需要政府的支配與管轄。目前，我國(guó)雖然出臺(tái)了關(guān)于保障房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)及政策，但針對(duì)保障房建設(shè)資金來(lái)源的相關(guān)規(guī)定較少，其資金來(lái)源方面沒(méi)有明確的法律上的規(guī)范，不利于保障房項(xiàng)目融資模式在我國(guó)的開(kāi)展。因此，建立完善的融資機(jī)制是保證公租房健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要前提，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)建立專業(yè)的融資平臺(tái)。同時(shí)也可以考慮引入BOT、PPP融資模式，因?yàn)橐环矫妫褂肂OT、PPP模式的項(xiàng)目通常涉及大量資金和長(zhǎng)期項(xiàng)目周期風(fēng)險(xiǎn)。由于私營(yíng)企業(yè)的參與，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的要求會(huì)比政府部門(mén)要更加嚴(yán)格;另一方面，私營(yíng)企業(yè)為了降低風(fēng)險(xiǎn)、增加收入，會(huì)客觀地引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)管理、控制成本、降低項(xiàng)目建設(shè)期成本、縮短工期。

三、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)我國(guó)加大了保障房的建設(shè)規(guī)模，我國(guó)己經(jīng)進(jìn)入了大規(guī)模建設(shè)保障性住房的時(shí)代，我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題得到了很大程度上的改善。但是，保障房建設(shè)和發(fā)展一個(gè)不斷完善的過(guò)程，由于國(guó)家政策、監(jiān)督機(jī)制、個(gè)人利益等一系列因素導(dǎo)致保障房發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題，因此，應(yīng)不斷完善保障房體系，保障城鎮(zhèn)中低收入居民“住有所居”。

作者簡(jiǎn)介：鄒紅艷（1993—），女，漢族，遼寧省朝陽(yáng)市，研究生在讀，碩士，沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。