趙文成

房地產(chǎn)稅漸行漸近

開征房地產(chǎn)稅已越來越近，對房地產(chǎn)稅立法的探討成為熱點(diǎn)。對此，我們有必要思考征收房地產(chǎn)稅的初衷并結(jié)合我國國情吸收經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建完整動態(tài)的稅制設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化征管，發(fā)揮房地產(chǎn)稅的多種現(xiàn)實(shí)功能。

摘要：房地產(chǎn)稅的初衷是為了增加地方政府財(cái)政收入.在土地出讓金全歸地方政府支配的制度背景下，繼續(xù)對居民個人住房征收房地產(chǎn)稅具有嚴(yán)重的重復(fù)征稅嫌疑，類似于歷史上的黃宗羲定律。解決辦法是新老劃斷，在土地出讓環(huán)節(jié)聲明新地將征收房地產(chǎn)稅。這種征收方式可能會既降低新房價格，也會直接減少政府土地出讓收入。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;黃宗羲定律;土地出讓;重復(fù)征稅

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）05-0010-12

收稿日期：2019-03-15

今年的政府工作報(bào)告在提及房地產(chǎn)稅時改了一個字，從去年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”改為今年的“穩(wěn)步推進(jìn)”。個人認(rèn)為，不管是穩(wěn)妥推進(jìn)還是穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)稅都有一個長期以來爭論不休懸而未決的問題，那就是房地產(chǎn)稅究竟是不是重復(fù)征稅？

2002年，清華大學(xué)秦暉教授寫了一篇有名的文章，叫做“并稅式改革與黃宗羲定律”。說歷朝歷代人民飽受苛捐雜稅壓迫，有官員立志興利除弊，就把這些苛捐雜稅合并，改的時候信誓旦旦，說這次合并征稅后絕不會再額外巧立名目。老百姓也都信了。結(jié)果過了不久，人亡政息，朝廷覺得錢不夠花，又開始征收其他稅目增加百姓負(fù)擔(dān)?？墒沁@些新增的稅目當(dāng)年不是已經(jīng)合并征稅了嗎，怎么又要開始新增稅呢？等到又一輪新的岢捐雜稅巧立名目開始盛行，然后再來一次稅改，再來一輪新的并稅。明末大學(xué)者黃宗羲發(fā)現(xiàn)了這種現(xiàn)象，秦暉教授在討論農(nóng)民負(fù)擔(dān)的時候?qū)⑵淇偨Y(jié)為黃宗羲定律。

房地產(chǎn)稅為什么會跟秦暉教授總結(jié)的黃宗羲定律連在一起呢？讓我們梳理一下歷史。要知道今天談?wù)摶馃岬姆康禺a(chǎn)稅，起初并不是這說法，剛開始的時候叫物業(yè)稅、后來覺得跟物業(yè)管理公司收的物業(yè)費(fèi)有重復(fù)，就改名叫房產(chǎn)稅了，期間還叫過不動產(chǎn)稅。再后來，說要把房產(chǎn)稅和其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種合在一起改革，2011年之后就再次改名叫房地產(chǎn)稅了。

追根溯源，查一下中國知網(wǎng)，最早提物業(yè)稅的時間是2004年。提房產(chǎn)稅的時間就比較早了，1986年我國就有房產(chǎn)稅法，只不過在1986年的房產(chǎn)稅是針對營業(yè)用房而言的。到2001年，南京大學(xué)的任壽根博士在《現(xiàn)代管理科學(xué)》2001年第3期著文《論中國房產(chǎn)稅制度非均衡》，說“根據(jù)中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度有關(guān)規(guī)定，私人住房是免稅的，這是不符合住房私有產(chǎn)權(quán)確立條件的，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家基本上都對私人住房征稅，中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度未擺脫住房模糊產(chǎn)權(quán)的束縛，仍以住房公有產(chǎn)權(quán)為其基本前提，這是與中國住房制度改革背道而馳的，導(dǎo)致房產(chǎn)稅制度“真空”的產(chǎn)生，嚴(yán)重侵蝕了房產(chǎn)稅稅基，并使房產(chǎn)稅收入大量流失”。這是筆者見到的最早主張對居民個人住房征稅的文章。

2002年，前財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》上發(fā)文《我國房產(chǎn)稅稅制改革研究》，其中有這么一段話：“現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。應(yīng)該承認(rèn)：上述規(guī)定在20世紀(jì)80年代是客觀的，當(dāng)時房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過‘減稅讓利措施予以刺激，房產(chǎn)稅征稅范圍只宜窄不宜寬，先把房產(chǎn)稅設(shè)置出來，今后擇機(jī)再發(fā)揮其收入籌措功能。經(jīng)過20多年的改革和發(fā)展……”“因此，免除房產(chǎn)稅實(shí)際上是國家放棄了調(diào)節(jié)收入分配的一種手段。更何況轉(zhuǎn)軌時期高收入階層成員的財(cái)富積累一定程度上是非規(guī)范運(yùn)作的結(jié)果。如果這些財(cái)富以資金形態(tài)存在，政府很難直接調(diào)節(jié)，以房產(chǎn)形式存在，政府調(diào)節(jié)完全可以有的放矢”。

也就是說，在本世紀(jì)初，那些最先主張對居民住房征稅的學(xué)者，其目標(biāo)并不是為了降低房價，而是為了替政府籌措收入，最多加一個收入再分配。當(dāng)然，鑒于那個時候房價還沒有猛漲，也沒有人提這個稅種有降低房價的功能。隨著2003年第一次房價普漲，到2006年大漲，房產(chǎn)稅的聲音逐漸高漲，這個時候，房產(chǎn)稅似乎就成了靈丹妙藥了。比如到了2015年，賈康教授在相關(guān)文章中提到房產(chǎn)稅不僅僅是增加政府收入，他甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅就是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的關(guān)鍵，具有5大正面效應(yīng)，包括促使供需平衡、改善收入分配、加強(qiáng)財(cái)源建設(shè)、提高直接稅比重、推動民主理財(cái)。請注意，賈康教授從來沒有說過房產(chǎn)稅能降低房價，他只是說房產(chǎn)稅有助于增加住房市場的有效供給。

在此筆者不討論房地產(chǎn)稅的其他功能，其實(shí)促使供需平衡穩(wěn)定房市或改善收入分配在學(xué)術(shù)界就有爭議。我們主要談淡第三大功能，即為地方政府財(cái)政籌資。賈康教授認(rèn)為分稅制只是解決了中央和省級政府的分稅制問題，但省級政府下面該怎么分，那就是五花八門，很不規(guī)范，根源在于地方?jīng)]有穩(wěn)定的主體稅種，如果有了房地產(chǎn)稅再加上縮小政府層級，就可以從根本上解決這個問題。

但是，即便地方?jīng)]有穩(wěn)定的主體稅種，并不代表地方缺錢，因?yàn)榈胤劫u地的收入高（需要說明，土地出讓收入并不全部構(gòu)成地方政府財(cái)政收入，還需要扣除拆遷和征收成本并繳納各種基金）。眾所周知，前總理朱镕基的“經(jīng)濟(jì)遺產(chǎn)”就是分稅制和入世。針對很多人議論的分稅制導(dǎo)致地方缺錢，朱镕基非常生氣，他2011年在清華大學(xué)發(fā)言：“最近呢，還有一種謬論呢，國外的報(bào)紙也有，國內(nèi)的報(bào)紙也有，說這個房地產(chǎn)項(xiàng)目這么沉重，都是過去這個分稅制搞壞了，說稅收都收給中央來了，地方?jīng)]錢了，所以它只有發(fā)展房地產(chǎn)才有錢？狗屁！”按照朱镕基的說法，中央已經(jīng)通過轉(zhuǎn)移支付使得地方政府的實(shí)際收支不低于分稅制前?！拔覀冎贫艘粋€錯誤的政策，就是房地產(chǎn)的錢，都收給地方政府，而且不納入預(yù)算，這不得了。這個錢就是搜刮民膏，所以把地價抬得那么高。這個絕對不是分稅制的錯誤。地方?jīng)]少收錢。”

也就是說，如果你同意朱镕基的觀點(diǎn)，中央已經(jīng)通過轉(zhuǎn)移支付使得地方政府的實(shí)際收支不低于分稅制前，地方政府就沒有理由再額外從房地產(chǎn)上立新的名目。即使你不同意朱镕基的觀點(diǎn)，由于地方政府可能確實(shí)缺錢，動了土地的主意，收取了巨額的土地出讓金，那實(shí)際收支更是遠(yuǎn)高于分稅制前了，怎么能繼續(xù)說地方政府缺錢，需要新的主體稅種呢？如果征收新的稅種，那不就是黃宗羲定律再現(xiàn)嗎？當(dāng)然，如果要問地方政府究竟缺不缺錢？坦率地說，世界上沒有一個政府認(rèn)為自己不缺錢。處于橫向競爭中的地方政府怎么可能會自認(rèn)為不缺錢？

賈康教授是堅(jiān)決否認(rèn)重復(fù)征稅的，按照他的看法，地方政府作為土地的所有者，應(yīng)該收土地出讓金，難道免費(fèi)把地送給開發(fā)商不成？同時地方政府還作為公共服務(wù)的提供者和社會管理者，還有權(quán)收取房地產(chǎn)稅?！罢鎲栴}不是允許不允許重復(fù)征收的問題，而是重復(fù)得是否合理的問題”。土地出讓金和房地產(chǎn)稅是兩種不同性質(zhì)的錢，可以并行不悖，并不是重復(fù)征稅，即使是重復(fù)征稅也是有道理的。老實(shí)說，這種邏輯初次接觸似乎很有說服力。但仔細(xì)思考，政府收土地出讓金還說得過去，但土地出讓金和其他稅收比如個人所得稅也可以滿足地方政府提供的公共服務(wù)，為什么要把公共服務(wù)的觸資系于個人住房呢？沒有對個人住房征收房產(chǎn)稅的時候，公共服務(wù)都停下來了？如果要算細(xì)賬，今天城市很多小區(qū)的治安、綠化、保潔等原本屬于政府提供的公共服務(wù)，實(shí)際上都是靠小區(qū)居民自行繳納的物業(yè)管理費(fèi)支撐的。

考慮到地方政府自從1987年9月就開始出讓土地，出讓的時候沒說對居民個人住房征收房地產(chǎn)保有稅，等開發(fā)商買了地蓋了房子，居民購買了房子然后突然說還要交房產(chǎn)稅。這是怎么也說不過去的。這違背了法律不朔及既往的原則，給人一種言而無信關(guān)門打狗的感覺，這不也是黃宗羲定律嗎？

但是，并不是說兩者在任何情形下同時存在就是重復(fù)征稅，比如新老劃斷就是我一直推崇的征收方式。簡單地說，就是新地和老地分開。老地不征稅，滿70年再征收;新地，在拍地的時候就聲明要對地上的住房征稅。這種新老劃斷，土地出讓金和房產(chǎn)稅可以并存，應(yīng)該不屬于重復(fù)征稅，即使仍有重復(fù)的嫌疑，也是合理的，因?yàn)槭鞘虑肮_而不是事后清算。

筆者在《中國房地產(chǎn)》綜合版2018年第3期的專欄文章中曾說新老劃斷是最可行的。即使是房地產(chǎn)稅的最堅(jiān)定支持者，賈康教授也說要新地新辦法，老地老辦法。但是，這種新地新辦法的征收方式，會導(dǎo)致土地出讓金和土地價格顯著下降。邏輯很簡單，如果購房者預(yù)期新房要繳納房地產(chǎn)稅，那支付意愿自然會降低，并間接導(dǎo)致買地的開發(fā)商報(bào)價降低。房價終于降了，真是個好消息，但其實(shí)這是個數(shù)字游戲。房價雖然降了，但房東每年都要交稅。房東每年交的稅的現(xiàn)值和新的土地出讓金合在一起仍然與以前的土地出讓金相等，地方政府未必喜歡這種方式。

參考文獻(xiàn)：

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